Cession de titres de sociétés immobilières : la fin de l’acte sous seing privé
I. La mutation du formalisme des cessions de titres de SPI
A. L’économie générale du nouvel article 1865-1 du Code civil
La loi dite « anti-fraude », définitivement adoptée le 11 mai 2026 et en attente de promulgation après saisine du Conseil constitutionnel, opère une rupture majeure dans le droit des sociétés immobilières. Son article 68 insère dans le Code civil un article 1865-1 nouveau qui dispose qu’« à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Par un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger […], par acte sous signature privée rédigé par celui-ci ». [[ Projet de loi anti-fraude, art. 68, adopté le 11 mai 2026, insérant l’art. 1865-1 nouveau du Code civil. Le texte n’est pas encore promulgué à la date de rédaction du présent article. ]]
Cette disposition met un terme à une pratique séculaire : celle de la cession de parts de société civile immobilière ou de société à prépondérance immobilière par simple acte sous seing privé, sans l’intervention d’un professionnel du droit. Plus d’un million et demi de SCI existent en France, supportant des transmissions familiales, des sorties d’associés et des restructurations patrimoniales. L’acte « sur le coin de la table », souvent rédigé sans conseil, est désormais frappé d’une nullité de plein droit. Par son champ d’application et la radicalité de sa sanction, la réforme affecte directement plusieurs centaines de milliers de détenteurs de parts.
Le champ d’application matériel du texte est défini par renvoi à la notion fiscale de prépondérance immobilière. Aux termes du 2° du I de l’article 726 du CGI, sont visées les personnes morales dont l’actif est, ou a été dans l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Sont ainsi concernées les SCI, les SARL de famille à caractère immobilier, les SAS de portage, les holdings patrimoniales et toute structure intermédiaire détenant un actif immobilier prépondérant. Le législateur a toutefois exclu du dispositif les cessions de parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier — SCPI, OPCI, FCPI, FCPR et assimilés — dont le régime de transparence et de surveillance prudentielle rendait l’extension du formalisme superflue.
L’acte contresigné par avocat, consacré par l’article 1374 du Code civil depuis la loi du 28 mars 2011, se trouve hissé par la réforme au rang de formalité ad solemnitatem. [[ Article 1374 du Code civil : « L’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause. La procédure de faux prévue par le code de procédure civile lui est applicable. Cet acte est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042421 ]] Il confère à l’écrit une force probante renforcée, qui le distingue nettement de l’acte sous seing privé classique et le rapproche, sur le terrain de la preuve, de l’acte authentique. La loi nouvelle place ainsi, pour la première fois, l’acte d’avocat en équivalence explicite avec l’acte notarié pour une opération patrimoniale courante à fort enjeu fiscal.
Par ailleurs, le texte prévoit que l’avocat rédacteur est assujetti, au même titre que le notaire, aux obligations de vigilance, de déclaration et d’information du titre VI du livre V du Code monétaire et financier relatives à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. L’égalité des obligations de conformité LCB-FT entre les deux professions parachève l’équivalence fonctionnelle consacrée par le législateur.
B. La sanction de nullité et ses effets pratiques
La sanction retenue par l’article 68 frappe l’imagination du praticien. La nullité édictée n’est pas une nullité relative, que seules les parties à l’acte pourraient invoquer : elle est ouverte à tout intéressé, y compris aux créanciers, aux héritiers réservataires, au liquidateur judiciaire et à l’administration fiscale elle-même. La formule « à peine de nullité », employée sans restriction, commande une nullité absolue dont le régime est gouverné par les articles 1179 et suivants du Code civil. [[ Article 1179 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040830 ]]
En conséquence, la cession réalisée en méconnaissance du nouvel article 1865-1 pourra être anéantie rétroactivement, avec les restitutions corrélatives qu’impose l’article 1352-3 du même code. L’acquéreur qui croyait détenir des droits sur l’immeuble par transparence fiscale se trouvera dépourvu de titre, exposé à une action en revendication ou à un redressement fondé sur l’inopposabilité de la cession. La Cour de cassation rappelle avec constance que la nullité d’un acte translatif de droits réels immobiliers emporte l’anéantissement rétroactif du transfert de propriété, y compris à l’égard des tiers. [[ Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-17.246, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/646efde03fdabad0f888e66a ]]
Le législateur a complété le dispositif par un verrou fiscal. L’article 68 insère un article 635-0 A nouveau dans le Code général des impôts, qui subordonne l’enregistrement de la cession à la présentation de l’acte qualifié. Sans acte conforme, le service des impôts des entreprises refusera l’enregistrement, privant l’acquéreur de la date certaine opposable aux tiers et à l’administration. La cession ne pourra être inscrite aux registres sociaux, de sorte que l’acquéreur demeurera, à l’égard de la société et des tiers, un non-associé.
Dès lors, l’effet est double : civil, la nullité expose les parties à une remise en cause radicale de la transmission, y compris de nombreuses années après sa réalisation ; fiscal, l’absence d’enregistrement interdit toute formalité de publicité et prive la cession de toute effectivité pratique. La jurisprudence a déjà sanctionné, sur le fondement de l’ancien article 1108 du Code civil, l’absence de cause dans une cession de parts de SCI dont le formalisme défaillant ne permettait pas d’identifier l’objet certain de l’obligation. [[ Cass. 3e civ., 27 nov. 2025, n° 23-19.409, https://www.courdecassation.fr/decision/6927fc96011fb71514eba502 ]]
Enfin, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 21 mai 2026 illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation apprécie les irrégularités formelles affectant les actes relatifs aux droits immobiliers. La Cour y juge que « la nullité d’un acte de notoriété acquisitive ne saurait résulter de son absence de valeur probante », signifiant par là que le vice formel ne se confond pas avec l’inefficacité substantielle de l’acte — une distinction qui prendra un relief particulier sous l’empire du nouvel article 1865-1. [[ Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 23-23.911, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea098cdc6046d47669544 ]]
A cet égard, la situation des cessions en cours mérite une vigilance immédiate. Toute cession de titres de SPI dont la signature n’est pas intervenue avant la promulgation de la loi devra revêtir l’une des trois formes qualifiées. Les projets de transmission familiale programmés, les audits de due diligence en préparation et les sorties de partenariats en cours de négociation doivent intégrer sans délai l’exigence nouvelle, sous peine de nullité de l’opération.
II. La reconfiguration du rôle des professionnels du droit
A. L’acte contresigné par avocat, équivalent fonctionnel de l’acte authentique
La réforme ne se borne pas à sanctionner l’informel. Elle redessine, en creux, la cartographie professionnelle de la transmission patrimoniale indirecte. En plaçant l’acte contresigné par avocat sur le même plan que l’acte authentique notarié, le législateur consacre une équivalence que la pratique préfigurait depuis l’entrée en vigueur de l’article 1374 du Code civil, mais que la loi n’avait jamais érigée en condition de validité de l’acte.
L’acte authentique conserve ses attributs propres : la force exécutoire de plein droit, l’intervention d’un officier public ministériel et le bénéfice de la procédure d’inscription de faux principal. Pour les cessions complexes appelant simultanément la mutation d’un immeuble en pleine propriété et la cession des titres de la société qui le détient, le notaire reste l’interlocuteur naturel. Mais pour les cessions de parts de SCI patrimoniales, qui représentent l’immense majorité des opérations concernées, l’acte d’avocat offre aux parties une alternative dotée de la même validité formelle.
Par ailleurs, l’avocat fiscaliste apporte à l’opération une compétence intégrée sur l’ensemble du spectre de la cession. L’arbitrage des droits d’enregistrement au taux de 5 % prévu par le I-2° de l’article 726 du CGI, avec les mentions obligatoires du III-B et les abattements éventuels ; la qualification et l’imposition de la plus-value, selon que la société relève de l’impôt sur le revenu — articles 150 UB et suivants du CGI — ou de l’impôt sur les sociétés — article 219, I, a sexies-0 bis du CGI ; les implications en matière d’IFI, de transmission et d’articulation avec les conventions fiscales internationales ; la sécurisation des engagements de garantie d’actif et de passif, des clauses d’agrément, de préemption et de sortie. Autant de dimensions que le notaire n’a pas vocation à traiter seul et que l’avocat fiscaliste maîtrise de manière native.
La Cour de cassation rappelle régulièrement que le devoir de conseil du professionnel rédacteur d’acte s’étend à l’ensemble des conséquences juridiques et fiscales de l’opération pour les parties. [[ Cass. 1re civ., 13 avr. 2023, n° 21-18.368, https://www.courdecassation.fr/decision/6438f10aa942a604f5e93113 ]] A cet égard, la responsabilité professionnelle de l’avocat est engagée sur l’intégralité du dispositif, juridique et fiscal, là où celle du notaire se concentre traditionnellement sur la sécurité formelle de l’acte et celle de l’expert-comptable, lorsqu’elle peut être engagée, sur le seul périmètre de sa mission comptable. [[ Cass. 3e civ., 7 déc. 2023, n° 22-21.824, https://www.courdecassation.fr/decision/657170bd97a1498318ad6a34 ]]
En outre, le secret professionnel de l’avocat, consacré par l’article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971, offre aux parties un niveau de confidentialité particulièrement adapté aux opérations patrimoniales sensibles. Les transmissions intra-familiales, les pactes d’associés et les restructurations de holdings patrimoniales trouvent dans le contreseing avocat un véhicule juridique qui conjugue validité formelle, expertise fiscale et confidentialité protégée.
Enfin, sur le plan opérationnel, l’acte d’avocat se signe dans des délais courts. La signature électronique qualifiée, pleinement opposable, dispense de tout déplacement physique, ce qui représente un avantage décisif dans les opérations multipartites où les associés sont dispersés géographiquement.
B. Le périmètre résiduel et strictement encadré de l’expert-comptable
Le troisième mode d’établissement de l’acte, ouvert à l’expert-comptable, ne constitue nullement une troisième voie de portée équivalente aux deux premières. Le texte le cantonne aux « seuls cas où il est légalement habilité », par renvoi exprès au 2° de l’article 22 de l’ordonnance du 19 septembre 1945 et à l’article 59 de la loi du 31 décembre 1971.
Or, la jurisprudence est constante depuis l’arrêt rendu par la chambre criminelle le 11 avril 2002 : la rédaction d’actes par un expert-comptable n’est licite qu’à titre accessoire direct d’une mission comptable principale, exercée pour le client concerné. [[ Cass. crim., 11 avr. 2002, n° 01-83.475 ]] Hors de ce cadre, le professionnel s’expose à l’exercice illégal du droit, réprimé par l’article 4 de la loi du 31 décembre 1971, et engage sa responsabilité civile, voire pénale.
Les conséquences pratiques de cette limitation sont considérables. Sont hors du périmètre d’intervention de l’expert-comptable les cessions de parts de SCI patrimoniales familiales dépourvues de comptabilité commerciale pleine, les holdings pures de portage immobilier sans activité comptable significative, les cessions intra-familiales en l’absence de mission comptable ouverte pour le cessionnaire et les opérations impliquant un cessionnaire tiers non-client du cabinet. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 6 mars 2025, que le défaut d’habilitation du rédacteur de l’acte constitue une cause de nullité que le juge doit relever d’office. [[ Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 24-12.122, https://www.courdecassation.fr/decision/67c9478b1a107e0f606ad589 ]]
En pratique, sur cent cessions de parts de SCI réalisées en pratique courante, la voie de l’expert-comptable ne sera ouverte que dans une poignée de cas. Son intervention deviendra l’exception, non la règle. L’économie générale du texte confirme que le législateur a entendu réserver la fonction de rédacteur d’acte aux professionnels titulaires d’une prérogative de puissance publique — le notaire — ou bénéficiant d’un statut légal protecteur — l’avocat —, l’expert-comptable n’intervenant que dans le prolongement accessoire et indissociable de sa mission comptable.
Par ailleurs, l’article 635-0 A nouveau du CGI, qui conditionne l’enregistrement de la cession à la production d’un acte qualifié, impose au rédacteur de justifier de son habilitation légale. Le service de l’enregistrement sera ainsi amené à contrôler la régularité formelle de l’acte qui lui est présenté, ce qui constitue une innovation remarquable dans la pratique de la formalité de l’enregistrement, traditionnellement indifférente à la validité de l’acte présenté.
En conséquence, les praticiens — family officers, banques privées, sociétés de gestion patrimoniale et conseils en gestion de patrimoine — doivent intégrer à leurs processus un contrôle systématique de la nature de l’acte de cession avant tout enregistrement comptable, valorisation ou reporting client. Les ordres de mouvement, registres de titres et conventions sociales devront être revus pour articuler la cession qualifiée avec la mise à jour des inscriptions sociales. La phase de due diligence préalable, longtemps réduite à un examen sommaire en matière de cessions de SCI, doit redevenir la norme : la nullité de la cession en l’absence d’acte qualifié constitue un risque de remise en cause dont le poids dépasse celui des redressements fiscaux classiques.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt remarqué du 28 mai 2026, que l’acquéreur victime d’un dol peut agir en indemnisation d’un excès de prix en lieu et place de l’annulation du contrat, ce qui illustre la plasticité des sanctions en matière de vente immobilière. [[ Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6a17dd69cdc6046d4732193b ]] Sous l’empire de l’article 1865-1 nouveau, la nullité n’est plus une option : elle est la sanction unique et automatique du défaut de formalisme, privant le juge de toute marge d’appréciation quant à l’opportunité de l’anéantissement de l’acte.
La question de l’articulation entre la nullité pour vice de forme et la responsabilité professionnelle du rédacteur d’acte se pose avec acuité. La troisième chambre civile juge de manière constante que le professionnel chargé de la rédaction d’un acte juridique engage sa responsabilité lorsqu’il omet d’accomplir les formalités requises pour sa validité. [[ Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 23-23.911, FS-B ]] En présence du nouvel article 1865-1, la faute du rédacteur ayant omis de recourir à l’une des trois formes qualifiées sera caractérisée sans difficulté, ouvrant droit à réparation intégrale du préjudice subi par les parties, y compris la perte de chance de réaliser l’opération dans des conditions fiscalement optimisées.
Enfin, il importe de relever la dimension temporelle de la réforme. En l’état du texte, la nullité édictée par l’article 1865-1 n’est enfermée dans aucun délai de prescription spécifique. L’action en nullité absolue se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du Code civil [[ Article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033971812 ]], mais le point de départ de ce délai — jour de la cession ou jour de la découverte du vice — pourra donner lieu à un contentieux nourri. La Cour de cassation retient en matière de nullité absolue que le délai de prescription ne peut être réduit par la volonté des parties, ce qui interdit d’écarter conventionnellement le risque de nullité. [[ Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-25.497, https://www.courdecassation.fr/decision/63fefc54002ac605de15b2f0 ]]
A cet égard, la réforme impose aux praticiens une revue systématique des cessions de titres de SPI intervenues sous l’empire du droit antérieur. Si ces cessions demeurent valables au regard du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle consacré par l’article 2 du Code civil, les opérations en cours — promesses de cession, pactes de préférence, engagements de cession à terme — doivent être sécurisées sans délai. La promesse unilatérale de cession de parts sociales consentie avant l’entrée en vigueur de la loi mais dont la levée d’option interviendra postérieurement devra, selon toute vraisemblance, être réitérée dans l’une des trois formes qualifiées, sauf à voir la cession frappée de nullité.
Le dispositif législatif, en définitive, ne se contente pas de sanctionner l’informel. Il professionnalise un pan entier de la transmission patrimoniale qui échappait jusqu’alors à tout encadrement contraignant. L’objectif de lutte contre la fraude fiscale et le blanchiment, expressément visé par l’exposé des motifs de la loi, se double d’un objectif de protection des parties que la pratique de l’acte sous seing privé « sur le coin de la table » ne permettait pas d’atteindre. L’intervention obligatoire d’un notaire ou d’un avocat garantit désormais que les conséquences civiles et fiscales de la cession auront été pleinement exposées aux parties avant la signature de l’acte.
Conclusion
L’article 68 de la loi du 11 mai 2026 n’est pas une simple disposition technique de lutte contre la fraude. Il procède à une refonte du formalisme applicable aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière et, ce faisant, redistribue les rôles entre les professionnels du droit. Le notaire conserve son périmètre et ses actes leur force exécutoire. L’expert-comptable est cantonné à sa mission comptable. L’avocat, quant à lui, voit son acte contresigné consacré comme équivalent fonctionnel de l’acte authentique pour une opération patrimoniale courante à enjeu fiscal majeur. Cette consécration législative n’est pas une victoire corporatiste : elle est la reconnaissance, par le législateur, du rôle central de l’avocat dans la sécurisation juridique et fiscale des transmissions patrimoniales. Les praticiens devront s’en saisir avec rigueur, car la sanction de nullité ne laisse aucun espace à l’approximation. L’entrée en vigueur de la loi, imminente, imposera aux family offices, aux conseils en gestion de patrimoine et aux directions juridiques une mise en conformité immédiate de leurs processus de transmission, sous peine d’exposer leurs clients à un risque d’anéantissement rétroactif de l’opération. Le formalisme nouveau, loin d’être un simple ajout procédural, constitue un changement de paradigme dans la transmission du patrimoine immobilier détenu par l’intermédiaire de personnes morales.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.