La répartition des travaux de mise en conformité administrative dans le bail commercial : la construction prétorienne d’une dérogation encadrée à l’obligation de délivrance du bailleur
I. Le principe : l’obligation de délivrance comme fondement de la prise en charge des travaux de mise en conformité
A. La nature continue de l’obligation de délivrance du bailleur commercial
L’obligation de délivrance constitue le cœur des obligations du bailleur dans le contrat de bail commercial. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail [[Article 1719 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127.]]. L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives [[Article 1720 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442784.]].
Or, cette obligation n’est pas cantonnée au jour de l’entrée en jouissance du preneur. La jurisprudence affirme de manière constante qu’elle perdure tout au long de l’exécution du contrat. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi rappelé que le bailleur ne peut pas, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux dans les lieux loués ou par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent, s’affranchir de son obligation de délivrance [[Pour un rappel récent de ce principe, voir CA Paris, 5-3, 22 janvier 2026, n°22/04353, https://www.courdecassation.fr/decision/69734961cdc6046d476785ff.]].
Cette permanence de l’obligation trouve une expression particulièrement significative lorsque, en cours de bail, l’autorité administrative impose la réalisation de travaux destinés à assurer la conformité des locaux aux normes de sécurité, d’accessibilité ou de salubrité. Dans le silence du bail, la réalisation de ces travaux relève de l’obligation de délivrance du bailleur. La cour d’appel de Paris a eu l’occasion d’énoncer ce principe avec une netteté particulière : les bailleurs sont tenus « de délivrer des locaux permettant, tout au long du bail, un usage conforme à leur destination et, de ce fait, de procéder aux travaux de mises aux normes et de mises en sécurité imposés par l’administration et conditionnant la poursuite de l’activité » [[CA Paris, 5-3, 22 janvier 2026, n°22/04353, https://www.courdecassation.fr/decision/69734961cdc6046d476785ff.]].
Par ailleurs, le caractère obligatoire de ces travaux ne peut être éludé par l’argument selon lequel ils résulteraient d’un choix d’exploitation du preneur. Dès lors que l’administration prescrit des mesures sans lesquelles l’activité commerciale ne peut se poursuivre, le bailleur ne saurait se retrancher derrière la distinction entre les travaux relevant de son obligation et ceux qui incomberaient au locataire en vertu des stipulations générales du bail relatives aux réparations locatives. La cour d’appel de Dijon a expressément jugé que le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux dans les lieux loués, s’affranchir de son obligation de délivrance [[CA Dijon, 2e ch. civ., 15 janvier 2026, n°22/01575, https://www.courdecassation.fr/decision/69738a65cdc6046d476df4d5.]], ce qui confirme que l’obligation de délivrance constitue un noyau dur auquel les parties ne sauraient déroger par des stipulations imprécises.
En conséquence, le silence du bail sur la répartition des travaux de mise en conformité profite au preneur : c’est au bailleur qu’il incombe de supporter le coût des prescriptions administratives nécessaires à la poursuite de l’activité. La charge de ces travaux se rattache, non pas à l’obligation d’entretien qui peut être partiellement transférée, mais à l’obligation de délivrance conforme qui demeure, en toute hypothèse, l’apanage du bailleur.
B. Le périmètre des travaux couverts par l’obligation de délivrance
La détermination du périmètre des travaux relevant de l’obligation de délivrance du bailleur constitue un exercice délicat, à la croisée du droit commun du louage et du statut des baux commerciaux. La jurisprudence a progressivement dessiné les contours de ce périmètre en distinguant plusieurs catégories de travaux.
En premier lieu, les travaux imposés par l’autorité administrative au titre de la sécurité incendie relèvent de l’obligation de délivrance. La cour d’appel de Dijon a ainsi rappelé, dans un arrêt du 15 janvier 2026, que le contrat de bail peut certes stipuler une clause mettant à la charge du locataire les travaux de sécurité à effectuer en cours de bail, y compris lorsqu’ils sont prescrits par l’administration, mais que cette clause ne saurait dispenser le bailleur de son obligation de délivrance lorsque les travaux touchent au gros œuvre ou à la toiture [[CA Dijon, 2e ch. civ., 15 janvier 2026, n°22/01575, https://www.courdecassation.fr/decision/69738a65cdc6046d476df4d5.]]. La même cour a précisé, de manière topique, que lorsque la commission de sécurité émet un avis favorable à la poursuite de l’activité tout en prescrivant des travaux complémentaires d’isolation coupe-feu, l’absence de caractère indispensable de ces travaux à l’entrée dans les lieux du locataire écarte tout manquement à l’obligation de délivrance. La frontière entre les travaux relevant de l’obligation de délivrance et ceux qui n’en relèvent pas se dessine donc à l’aune de leur caractère indispensable à la destination contractuelle des locaux.
En deuxième lieu, les travaux de mise en conformité des installations techniques de l’immeuble incombent au bailleur. La cour d’appel de Paris a ainsi jugé que la mise aux normes d’un ascenseur installé avant le 1er janvier 1983, imposée par le décret du 9 septembre 2004 relatif à la sécurité des ascenseurs, relève de l’obligation du bailleur, y compris lorsque l’ascenseur a été installé par le preneur avant le premier renouvellement du bail [[CA Paris, 5-3, 22 janvier 2026, n°22/04353, https://www.courdecassation.fr/decision/69734961cdc6046d476785ff.]]. La cour a retenu que, par l’effet du renouvellement, le bailleur a accédé à la propriété de cet équipement, de sorte que les obligations de mise aux normes lui incombent, alors même que l’installation initiale résultait de l’initiative du preneur. Cette solution consacre la primauté du renouvellement comme vecteur d’accession et de transfert corrélatif des charges de mise en conformité.
En troisième lieu, les travaux de réaménagement des locaux imposés par des prescriptions réglementaires, telles que les normes de surface minimale dans les établissements recevant du public, relèvent également de l’obligation de délivrance. La cour d’appel de Paris a estimé que ces travaux ne sont pas la conséquence d’un choix d’exploitation du preneur relevant des réparations locatives mais bien d’une mise aux normes réglementaires destinée à permettre un usage du bien conformément à sa destination [[CA Paris, 5-3, 22 janvier 2026, n°22/04353, précité.]].
En quatrième lieu, les travaux liés à l’insuffisance d’alimentation en fluides des locaux relèvent d’une appréciation in concreto. La cour d’appel de Dijon a considéré que lorsque la puissance électrique disponible est très insuffisante au regard de la destination contractuelle des lieux, le bailleur commet une faute au regard de son obligation de délivrance, sans que la clause du bail selon laquelle le preneur prend les locaux dans l’état où ils se trouvent puisse valablement le décharger de cette obligation [[CA Dijon, 2e ch. civ., 15 janvier 2026, n°22/01575, https://www.courdecassation.fr/decision/69738a65cdc6046d476df4d5.]]. La cour a notamment relevé que « la société Electro Technologies avait l’obligation d’exploiter une activité commerciale spécifique nécessitant par nature une alimentation électrique d’une certaine puissance afin de permettre l’alimentation simultanée des nombreux types d’appareils proposés à la vente », et que le disjoncteur installé ne pouvait délivrer qu’une puissance de 60 ampères là où l’activité en exigeait au minimum 100.
Enfin, les travaux de réparation de toiture et ceux affectant la structure de l’immeuble relèvent également de l’obligation de délivrance. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt Hôtel du Roi René du 20 juin 2024, a condamné la bailleresse à rembourser au preneur le coût de travaux de désenfumage, de mise aux normes incendie et de réaménagement des locaux à hauteur de 285 286,92 euros, en retenant que « l’obligation de délivrance est l’obligation principale du bailleur qui lui impose de maintenir les lieux conformément à leur destination » [[CA Paris, 5-3, 20 juin 2024, n°21/10930, https://www.courdecassation.fr/decision/667519422a983144d72f410d.]]. Le tribunal judiciaire de Paris, dans une affaire jugée le 29 janvier 2025, a également retenu que les travaux de ravalement de façade et de remplacement des linteaux dégradés, pour un montant de 114 155,04 euros, et les travaux de renforcement du plancher haut du troisième étage, pour 45 438,69 euros, incombaient au bailleur dès lors qu’ils intéressaient la structure de l’immeuble [[TJ Paris, 18e ch. 3e sect., 29 janvier 2025, n°20/05595, https://www.courdecassation.fr/decision/679a80d1e9a46d1f5a7630bb.]].
En tout état de cause, la jurisprudence a dégagé un critère déterminant : le bailleur est tenu de délivrer des locaux conformes à leur destination et de procéder aux travaux indispensables à la poursuite de l’activité, tandis que les travaux simplement utiles ou de confort peuvent, sous certaines conditions, être transférés au preneur.
II. L’exception : le transfert contractuel de la charge des travaux de mise en conformité
A. Les conditions de validité des clauses de transfert
Si le principe est celui de la prise en charge par le bailleur des travaux de mise en conformité imposés par l’administration, la jurisprudence admet qu’il puisse y être dérogé par une clause expresse du contrat de bail. Cette dérogation est toutefois strictement encadrée, tant dans sa formulation que dans son étendue.
La cour d’appel de Paris a ainsi rappelé que « les travaux rendus obligatoires par l’administration se rattachent à l’obligation de délivrance conforme du bailleur qui ne peut en transférer la charge au preneur qu’en application d’une clause claire, précise et non équivoque » [[CA Paris, 5-3, 20 juin 2024, n°21/10930, https://www.courdecassation.fr/decision/667519422a983144d72f410d.]]. Cette exigence de précision est particulièrement rigoureuse : la cour précise qu’un tel transfert ne peut résulter ni d’une clause du bail laissant au preneur la charge de « tous travaux d’entretien et de réparations incluant les grosses réparations de l’article 606 du Code civil », ni d’une clause indiquant que « le preneur accepte les lieux en l’état et renonce à tout recours pour vice ou défaut de ces locaux ». La raison en est simple : les travaux de mise en conformité ne se confondent ni avec les réparations locatives ni avec les grosses réparations, ils constituent une catégorie autonome qui exige une stipulation spécifique.
Le tribunal judiciaire de Paris a, dans le même sens, rappelé que « les travaux de conformité et de mise aux normes imposés par l’administration peuvent, de façon dérogatoire, être mis à la charge du preneur par une clause expresse du bail » [[TJ Paris, 18e ch. 3e sect., 29 janvier 2025, n°20/05595, https://www.courdecassation.fr/decision/679a80d1e9a46d1f5a7630bb.]], en citant deux arrêts de principe de la troisième chambre civile de la Cour de cassation : l’arrêt du 20 septembre 2005 (pourvoi n°03-10.382) et l’arrêt du 15 juin 2010 (pourvoi n°09-67.360). Ces arrêts illustrent une jurisprudence constante selon laquelle, si le bailleur peut transférer la charge de travaux au preneur, ce transfert ne peut s’opérer que par une clause expresse et non équivoque.
Dès lors, la validité d’une clause de transfert des travaux de mise en conformité est subordonnée à une double condition cumulative : d’une part, la clause doit désigner précisément et sans équivoque les travaux de mise en conformité dont la charge est transférée ; d’autre part, elle ne peut résulter d’une stipulation générale, fût-elle rédigée en termes larges, relative aux réparations ou à l’entretien. En pratique, cette double exigence impose au rédacteur du bail de prévoir une clause identifiant expressément les « travaux prescrits par l’autorité administrative » ou les « travaux de mise en conformité imposés par l’administration », à peine de voir la clause privée d’effet.
Par ailleurs, l’article 606 du Code civil, qui définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », constitue un plancher intangible auquel les parties ne sauraient déroger [[Article 606 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505.]]. La cour d’appel de Dijon a expressément rappelé que la clause de transfert des travaux prescrits par l’autorité administrative ne produit ses effets que « sauf si ces travaux touchent au gros œuvre ou à la toiture » [[CA Dijon, 2e ch. civ., 15 janvier 2026, n°22/01575, https://www.courdecassation.fr/decision/69738a65cdc6046d476df4d5.]]. En conséquence, même une clause expresse et précise ne saurait transférer au preneur la charge des travaux qui, par leur nature, relèvent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil.
Cette articulation entre la liberté contractuelle et le noyau dur des grosses réparations est au cœur de la construction prétorienne : le contrat peut aménager la répartition des charges de travaux, mais il ne saurait décharger le bailleur de ce qui constitue l’essence même de la propriété immobilière, à savoir la conservation du gros œuvre.
B. Les limites et frontières du transfert contractuel
Au-delà des conditions formelles de validité, la jurisprudence a dessiné des frontières substantielles qui circonscrivent le champ du transfert contractuel des travaux de mise en conformité.
En premier lieu, l’obligation de délivrance ne peut être écartée lorsque les travaux touchent à la structure même de l’immeuble. La cour d’appel de Paris a ainsi jugé, à propos de l’effondrement partiel du plancher haut des caves d’un établissement hôtelier, que les travaux de gros œuvre réalisés sur la structure de l’immeuble en raison de sa vétusté incombaient aux bailleurs, nonobstant l’existence de clauses du bail transférant au preneur la charge de nombreuses réparations [[CA Paris, 5-3, 22 janvier 2026, n°22/04353, https://www.courdecassation.fr/decision/69734961cdc6046d476785ff.]]. La cour a relevé que l’expert judiciaire avait identifié « le vieillissement comme la cause majeure de l’affaiblissement des hourdis du plancher, par la rouille des solives métalliques et des armatures », excluant ainsi toute possibilité de transfert au preneur.
En deuxième lieu, l’étendue du transfert doit s’apprécier au regard de l’article 1755 du Code civil, aux termes duquel « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » [[Article 1755 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443127.]]. La cour d’appel de Paris a fait application de ce texte en retenant que les stipulations du bail ne dispensaient pas les bailleurs de leurs obligations relatives aux travaux rendus nécessaires par la vétusté [[CA Paris, 5-3, 22 janvier 2026, n°22/04353, précité.]]. Cette règle, d’ordre supplétif, peut toutefois être écartée par une clause contraire explicite du bail, à condition que celle-ci soit dénuée d’ambiguïté.
En troisième lieu, la jurisprudence établit une distinction entre les travaux de mise en conformité générale de l’immeuble et ceux qui sont spécifiquement liés à l’activité particulière du preneur. La cour d’appel de Dijon a ainsi admis la validité d’une clause mettant à la charge du preneur « les travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes spécifiques à son activité, sauf si ces travaux touchent au gros œuvre ou à la toiture » [[CA Dijon, 2e ch. civ., 15 janvier 2026, n°22/01575, https://www.courdecassation.fr/decision/69738a65cdc6046d476df4d5.]]. Cette solution traduit une évolution notable du droit positif : alors que la jurisprudence antérieure paraissait plus réticente à admettre le transfert des travaux de conformité générale de l’immeuble, la cour d’appel de Dijon admet désormais qu’une clause suffisamment précise puisse opérer ce transfert, sous la réserve expresse des travaux touchant au gros œuvre ou à la toiture.
En quatrième lieu, la jurisprudence contrôle strictement le périmètre financier du transfert, facture par facture. La cour d’appel de Paris a ainsi exercé un contrôle minutieux de chaque facture présentée par le preneur au titre des travaux de mise en conformité, en vérifiant si les prestations facturées relevaient effectivement de l’obligation de délivrance du bailleur ou excédaient la stricte mise aux normes pour relever de travaux d’embellissement, de confort ou d’amélioration [[CA Paris, 5-3, 20 juin 2024, n°21/10930, https://www.courdecassation.fr/decision/667519422a983144d72f410d.]]. Sur les quinze factures contestées par le bailleur, la cour a examiné individuellement chaque poste pour déterminer son rattachement — ou son absence de rattachement — à la mise en conformité. Ainsi, la facture d’installation d’une porte automatique télescopique a été mise à la charge du bailleur dès lors qu’elle s’inscrivait dans le cadre des prescriptions de la préfecture de police, nonobstant son coût élevé et l’existence de solutions moins onéreuses que le bailleur n’avait pas proposées. En revanche, le tribunal judiciaire de Paris a refusé d’imputer au bailleur les travaux de mise aux normes de l’ascenseur dans une espèce où le bail mettait expressément les travaux de conformité à la charge du preneur [[TJ Paris, 18e ch. 3e sect., 29 janvier 2025, n°20/05595, https://www.courdecassation.fr/decision/679a80d1e9a46d1f5a7630bb.]].
En cinquième lieu, lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance en ne réalisant pas les travaux de mise en conformité, le preneur est fondé à en obtenir l’indemnisation intégrale du préjudice en résultant. La cour d’appel de Dijon a ainsi condamné un bailleur à verser au preneur la somme de 282 561 euros en réparation du préjudice de perte d’exploitation résultant de l’insuffisance chronique d’alimentation électrique des locaux [[CA Dijon, 2e ch. civ., 15 janvier 2026, n°22/01575, https://www.courdecassation.fr/decision/69738a65cdc6046d476df4d5.]], tandis que la cour d’appel de Paris a condamné des bailleurs à indemniser le preneur à hauteur de 23 493 euros au titre de la perte d’exploitation résultant de l’immobilisation prolongée de chambres non conformes aux prescriptions réglementaires [[CA Paris, 5-3, 22 janvier 2026, n°22/04353, https://www.courdecassation.fr/decision/69734961cdc6046d476785ff.]]. La même cour a également alloué 10 000 euros de dommages et intérêts au preneur en réparation du préjudice résultant de « l’inertie prolongée » d’un bailleur qui, informé depuis septembre 2012 des prescriptions de la préfecture de police, n’avait pas assuré la prise en charge financière des travaux [[CA Paris, 5-3, 20 juin 2024, n°21/10930, https://www.courdecassation.fr/decision/667519422a983144d72f410d.]].
A cet égard, le principe d’indemnisation n’est pas subordonné à une mise en demeure préalable lorsque le bailleur a eu connaissance des prescriptions administratives. La cour d’appel de Paris a retenu que la circonstance que le bailleur ait été avisé, par son mandataire locatif, des arrêtés préfectoraux prescrivant des travaux de mise en conformité suffisait à caractériser sa carence fautive et à fonder l’obligation de réparation. La mauvaise foi du bailleur n’est pas requise pour engager sa responsabilité contractuelle, conformément à l’article 1231-1 du Code civil [[Anciennement article 1147, applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041571.]].
La construction prétorienne qui se dégage de ces décisions peut être résumée en une proposition synthétique : le bailleur demeure le débiteur principal des travaux de mise en conformité administrative, mais il peut conventionnellement en transférer la charge au preneur par une clause expresse, précise et non équivoque, à la triple condition que ces travaux ne touchent ni au gros œuvre ni à la toiture, qu’ils ne soient pas rendus nécessaires par la vétusté de l’immeuble, et que la clause ait été insérée dans le bail ou dans un avenant postérieur librement consenti. Toute clause qui ne satisferait pas à ces exigences cumulatives serait inopérante, et le bailleur conserverait l’intégralité de ses obligations au titre de la délivrance conforme.
Conclusion
La répartition des travaux de mise en conformité administrative dans le bail commercial s’organise autour d’un équilibre délicat entre le principe intangible de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur et la faculté, reconnue par la jurisprudence, d’en transférer conventionnellement la charge au preneur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation et les cours d’appel, au premier rang desquelles celles de Paris et de Dijon, ont construit un régime exigeant qui subordonne ce transfert à la rédaction d’une clause claire, précise et non équivoque, tout en maintenant un noyau dur de travaux — les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et les travaux rendus nécessaires par la vétusté — insusceptible de transfert. Les arrêts rendus en 2024 et 2026, dont les dispositifs financiers atteignent des montants considérables, confirment la rigueur avec laquelle les juges contrôlent le périmètre et les conditions de ce transfert. Cette construction prétorienne, dans sa cohérence et sa stabilité, offre aux praticiens une grille de lecture sécurisée pour la négociation et la rédaction des baux commerciaux, tout en préservant la substance de l’obligation de délivrance qui demeure l’essence du contrat de bail.
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