Le mesurage Carrez à l’épreuve de la jurisprudence : les enseignements de la troisième chambre civile (2020-2026)
Trente ans après son entrée en vigueur, la loi du 18 décembre 1996 dite « Carrez » demeure une source prolifique de contentieux devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les décisions rendues entre 2020 et 2026 révèlent que les difficultés d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne se sont pas estompées avec le temps. En réalité, la pratique notariale et les diagnostics techniques continuent de nourrir des interrogations sur le périmètre exact des surfaces à prendre en compte, le mode de calcul de la réduction du prix et l’articulation entre la responsabilité du vendeur et celle des professionnels qu’il mandate. La période récente a été marquée par au moins huit arrêts significatifs de la troisième chambre civile, dont plusieurs cassations, qui précisent la portée de ce dispositif protecteur de l’acquéreur. Ces décisions, rendues entre le 8 décembre 2021 et le 5 mars 2026, dessinent un cadre jurisprudentiel dont la rigueur contraste avec la persistance des erreurs de mesurage sur le terrain.
L’analyse de ce corpus jurisprudentiel révèle une double tension. D’une part, la Cour de cassation maintient une lecture extensive de l’assiette du mesurage, en refusant d’exclure du calcul des surfaces les pièces qui, bien que matériellement détachées, relèvent juridiquement du même lot de copropriété. D’autre part, elle trace une frontière de plus en plus nette entre la sanction de l’inexactitude du mesurage elle-même — la réduction proportionnelle du prix — et la réparation des préjudices distincts que le défaut de mesurage peut engendrer. Ce mouvement jurisprudentiel, qui n’avait jusqu’à présent fait l’objet d’aucune synthèse doctrinale exhaustive, mérite d’être restitué dans sa logique d’ensemble.
I. Le périmètre du mesurage : entre qualification juridique et réalité matérielle
A. La primauté du règlement de copropriété sur la configuration des lieux
La question centrale qui traverse la jurisprudence récente en matière de mesurage Carrez est celle de la détermination des surfaces qui doivent être prises en compte pour le calcul de la superficie privative. L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toute promesse de vente ou tout contrat constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot « mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot » [[Article 46, alinéa 1er, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029946555.]]. La superficie à retenir est celle de la partie privative, laquelle est définie par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, non par l’usage que les parties font des locaux.
Cette règle a été rappelée avec une netteté particulière par un arrêt du 5 décembre 2024. La Cour de cassation y censure une cour d’appel qui, pour exclure une cour du mesurage Carrez, s’était fondée sur sa configuration matérielle et son utilité collective plutôt que sur les mentions du règlement de copropriété. La troisième chambre civile énonce que « le classement par un règlement de copropriété des parties d’immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l’application des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » [[Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-16.359, https://www.courdecassation.fr/decision/67514c176b10f0edcea72f4d.]]. En d’autres termes, lorsqu’un règlement de copropriété qualifie expressément un lot de partie privative, le juge ne peut substituer à cette qualification une analyse fondée sur la destination ou l’usage collectif du local. La Cour impose ainsi au juge du fond de rechercher, avant toute décision, si le règlement de copropriété désigne le bien litigieux comme partie privative — recherche que la cour d’appel de Paris avait omise en l’espèce.
Or, cette solution est lourde de conséquences pratiques. Elle signifie qu’un acquéreur ne peut se prévaloir de la configuration matérielle des lieux — par exemple, le fait qu’une cour soit accessible au concierge ou qu’elle desserve plusieurs bâtiments — pour soutenir qu’une surface ne constituait pas une partie privative sujette au mesurage. Le règlement de copropriété constitue, dans cette logique, la source exclusive de la qualification juridique des parties d’immeuble.
B. Les exclusions légales et leur interprétation par le juge
Le quatrième alinéa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 exclut expressément du champ d’application du mesurage Carrez « les caves, garages, emplacements de stationnement ni les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’État » [[Article 46, alinéa 4, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029946555.]]. Le décret du 17 mars 1967, en son article 4-1, fixe ce seuil à huit mètres carrés [[Article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.]]. Ces exclusions, en apparence simples, ont donné lieu à des difficultés contentieuses que la troisième chambre civile a progressivement clarifiées.
La jurisprudence affirme, de manière constante, que l’exclusion des caves du mesurage Carrez est absolue. Un arrêt du 10 juin 2021, bien que rendu sous la forme d’un rejet non spécialement motivé, valide le raisonnement d’une cour d’appel ayant retenu que « l’obligation de mentionner la superficie privative du lot vendu ne s’applique pas aux caves, garages et emplacements de parking » [[Cass. 3e civ., 10 juin 2021, n° 19-22.036, https://www.courdecassation.fr/decision/60c1aaa41ce32f2fbf7feeed.]]. Dès lors, la surface d’une cave vendue avec un appartement ne saurait être intégrée dans le calcul de la superficie Carrez, quand bien même les parties auraient entendu globaliser le prix de vente. En conséquence, la valeur de la cave doit être déduite du prix global avant d’appliquer le coefficient de réduction proportionnelle.
Par ailleurs, la question des lots d’une superficie inférieure à huit mètres carrés a été abordée indirectement dans un arrêt du 5 mars 2026. La Cour y approuve les juges du fond d’avoir retenu que des water-closets et une chambre de service, quoique situés à des étages distincts de l’appartement principal, ne formaient pas des lots autonomes mais n’en étaient « que des pièces détachées faisant partie, aux termes du règlement de copropriété, du même lot » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-13.288, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f3ccdc6046d47941879.]]. La Cour en déduit que « ces locaux, qui ne faisaient l’objet d’aucune exclusion légale ou réglementaire du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, devaient être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues ». Cet arrêt illustre la distinction fondamentale entre le lot juridique — tel que défini par le règlement de copropriété — et la réalité matérielle des pièces qui le composent. Des pièces séparées, sans accès direct à l’appartement, doivent néanmoins être mesurées dès lors qu’elles sont incluses dans le même lot.
Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt antérieur du 8 avril 2021, qui précisait que la superficie privative déclarée dans l’acte de vente ne saurait être inférieure à « celle ressortant du mesurage loi Carrez » réalisé par le professionnel mandaté, la Cour insistant sur la nécessité de distinguer la superficie mentionnée au règlement de copropriété de celle résultant du certificat de mesurage [[Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 19-22.153.]]. A cet égard, la jurisprudence du 4 mars 2021 avait déjà rappelé que le mesurage ne concerne que les parties privatives des lots de copropriété, et qu’il en résulte que « les locaux non privatifs ne sauraient être pris en compte pour déterminer la superficie privative selon les règles édictées par la loi Carrez », confirmant ainsi la rigueur de la distinction entre le périmètre du lot et celui de la partie privative qui en constitue l’assiette du mesurage [[Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 20-12.723, https://www.courdecassation.fr/decision/6042501dcc3e685be4d96771.]].
En pratique, ces règles imposent à l’acquéreur qui découvre une discordance de superficie de s’interroger sur deux points successifs. D’abord, identifier si les locaux litigieux constituent des parties privatives au sens du règlement de copropriété, cette qualification primant sur toute considération d’usage ou de configuration des lieux. Ensuite, déterminer si ces locaux entrent dans l’une des catégories d’exclusion prévues par l’article 46, alinéa 4, le cas échéant en ayant égard à leur superficie unitaire. La troisième chambre civile rappelle ainsi que le mesurage n’est pas une simple opération métrique, mais une opération juridique qui exige de caractériser la nature des espaces mesurés au regard du règlement de copropriété. Une telle analyse a des conséquences directes sur le quantum de la réduction du prix que l’acquéreur peut espérer obtenir, et sur la charge probatoire qui lui incombe dans le cadre d’une action en garantie des vices cachés ou d’une action fondée sur la loi Carrez elle-même.
II. Les sanctions du mésusage de la loi Carrez
A. L’action en réduction du prix : conditions, calcul et prescription
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, en son septième alinéa, prévoit que « si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure » [[Article 46, alinéa 7, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029946555.]]. Cette action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
La détermination de l’assiette de calcul de la réduction du prix a donné lieu à un arrêt important du 8 décembre 2021. Dans cette espèce, un acte authentique mentionnait une surface habitable incluant une loggia fermée, alors que l’acquéreur estimait que cette loggia constituait une partie commune qui aurait dû être exclue du mesurage. La cour d’appel de Lyon avait appliqué la réduction du prix sur la somme de 173 000 euros, représentant le prix global de vente de deux lots — un appartement et une cave —, sans déduire la valeur de la cave. La Cour de cassation casse cette décision pour dénaturation : « il résultait des termes clairs et précis de l’acte de vente qu’en l’absence de ventilation du prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d’erreur de mesurage se calculerait sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 » [[Cass. 3e civ., 8 déc. 2021, n° 20-14.119, https://www.courdecassation.fr/decision/61b058f3dc637ddd76c35eb8.]]. Dès lors, lorsqu’une vente porte sur plusieurs lots dont certains sont exclus du mesurage Carrez, le juge doit soustraire du prix global la valeur des lots exclus avant d’appliquer la réduction proportionnelle.
En conséquence, la pratique notariale consistant à stipuler une clause d’absence de ventilation du prix entre les lots ne fait pas obstacle à ce qu’une expertise évalue la fraction du prix correspondant aux lots non soumis à la loi Carrez. La Cour sanctionne, en creux, l’erreur consistant à croire que la globalisation du prix dispenserait le juge de procéder à cette ventilation préalable. Cette solution protège le vendeur contre une réduction excessive du prix, tout en rappelant que la loi Carrez ne s’applique qu’aux surfaces qu’elle désigne. La décision rappelle également que les clauses d’absence de ventilation du prix doivent être interprétées conformément à leur lettre, sans que le juge puisse leur faire produire un effet contraire à la volonté exprimée par les parties.
Il convient d’ajouter que l’action en réduction du prix se distingue de l’action en nullité fondée sur l’absence totale de mention de superficie dans l’acte, laquelle obéit à un délai d’un mois à compter de l’acte authentique. La coexistence de ces deux sanctions — nullité pour absence de mention et réduction du prix pour erreur de mesurage — offre à l’acquéreur une protection graduée dont l’efficacité pratique dépend largement de la qualité du conseil juridique dont il a bénéficié au moment de la signature de l’acte authentique. A cet égard, la mention de la superficie dans l’acte authentique emporte déchéance du droit d’agir en nullité de la promesse fondée sur l’absence de mention de superficie, ce qui confère à l’acte authentique une fonction purgative des irrégularités formelles de l’avant-contrat.
B. La responsabilité des professionnels de l’immobilier
Le contentieux Carrez ne se limite pas aux relations entre vendeur et acquéreur. Il engage également, de manière croissante, la responsabilité des professionnels intervenus à la vente : diagnostiqueurs, notaires et agents immobiliers. La troisième chambre civile a rendu, entre 2021 et 2026, plusieurs décisions qui précisent l’étendue de leurs obligations respectives.
L’arrêt du 5 mars 2026 est, à cet égard, emblématique d’un durcissement de la responsabilité du diagnostiqueur. Dans cette affaire, un diagnostiqueur avait établi un certificat de mesurage certifiant une surface privative de 60,07 mètres carrés pour un lot comprenant un appartement principal, une chambre de service et des water-closets. La cour d’appel avait exonéré le diagnostiqueur de toute responsabilité au motif que « le diagnostiqueur n’a pas à connaître des locaux faisant ou non l’objet d’un lot aux termes du règlement de copropriété ». La Cour de cassation censure ce raisonnement avec une netteté remarquable, jugeant que ces motifs étaient « inopérants à écarter toute faute du diagnostiqueur » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-13.288, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f3ccdc6046d47941879.]]. L’arrêt rappelle implicitement que le diagnostiqueur, lorsqu’il établit un certificat de mesurage, doit appliquer les règles issues de la loi Carrez régissant l’assiette de la superficie, ce qui inclut une analyse suffisante de la composition juridique du lot. La Cour casse ainsi l’arrêt pour violation de l’article 1240 du Code civil, renvoyant l’affaire devant la cour d’appel de Versailles autrement composée.
Cette décision s’articule avec un arrêt antérieur du 4 mars 2021, qui avait déjà rappelé que le mesurage effectué par un professionnel doit permettre à l’acquéreur de connaître avec précision la superficie privative du lot vendu, et que toute erreur dans ce mesurage est constitutive d’une faute engageant la responsabilité délictuelle de son auteur [[Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 20-10.846, https://www.courdecassation.fr/decision/6042501fcc3e685be4d9677e.]]. L’arrêt du 16 février 2022 avait, dans la même veine, rappelé que le diagnostiqueur engage sa responsabilité envers l’acquéreur pour les erreurs de mesurage commises, sans pouvoir se retrancher derrière un prétendu défaut d’analyse juridique du lot [[Cass. 3e civ., 16 fév. 2022, n° 20-22.778, https://www.courdecassation.fr/decision/620ca2d8c61f23729bcf6233.]].
La responsabilité du notaire n’est pas en reste. L’arrêt du 8 décembre 2021, déjà évoqué, comporte un second apport décisif. La cour d’appel de Lyon avait condamné le notaire à garantir les vendeurs de la restitution du prix à laquelle ces derniers étaient condamnés au titre de la réduction proportionnelle. La Cour de cassation casse cette disposition au visa des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du Code civil, en énonçant que « la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné après sa diminution en raison de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie » [[Cass. 3e civ., 8 déc. 2021, n° 20-14.119, https://www.courdecassation.fr/decision/61b058f3dc637ddd76c35eb8.]]. En d’autres termes, le vendeur ne peut pas reporter sur le notaire la charge financière de la réduction du prix, car celle-ci correspond simplement à la restitution d’une partie du prix que le vendeur n’aurait jamais dû percevoir. Ce n’est pas un préjudice : c’est une correction du contrat. Le vendeur ne pourrait, en revanche, rechercher la responsabilité du notaire que pour des préjudices distincts, tels que la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus favorables.
Par ailleurs, la pratique commerciale consistant à faire figurer une mention de superficie dans un acte de promesse sans que le mesurage ait été correctement effectué expose le rédacteur d’acte à un risque de mise en cause. La jurisprudence du 8 avril 2021 rappelle à cet égard que la mention de superficie portée dans l’acte doit correspondre à la réalité du mesurage, et qu’une discordance entre la superficie réelle et celle mentionnée engage la responsabilité de celui qui a établi ou authentifié l’acte si cette discordance excède le vingtième toléré par la loi [[Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 19-22.153, https://www.courdecassation.fr/decision/607dde4ebdd797b53ae6e334.]]. La Cour insiste sur la nécessité d’une correspondance exacte entre la superficie certifiée et la superficie déclarée, de sorte que le vendeur et le notaire ne peuvent se contenter d’indications approximatives ou de surfaces issues du règlement de copropriété sans avoir fait procéder à un mesurage technique préalable.
Dès lors, le panorama jurisprudentiel qui se dégage de la période 2020-2026 révèle une intensification de la responsabilité des professionnels de l’immobilier en matière de mesurage Carrez. Le diagnostiqueur ne peut se retrancher derrière l’ignorance de la composition juridique du lot pour échapper à sa responsabilité. Le notaire ne peut être tenu de garantir la restitution du prix, mais il engage sa responsabilité pour tout manquement à son devoir de conseil ayant causé un préjudice distinct. Cette double orientation témoigne d’une volonté de la Cour de cassation de renforcer la protection de l’acquéreur tout en préservant la cohérence du mécanisme correctif institué par l’article 46.
Enfin, l’articulation des responsabilités entre le diagnostiqueur, le notaire et le vendeur ne doit pas occulter l’importance des obligations qui pèsent sur ce dernier. Le vendeur d’un lot de copropriété est tenu d’une obligation de délivrance conforme, qui inclut la conformité de la superficie déclarée à la superficie réelle du bien vendu. Cette obligation, distincte de la garantie des vices cachés, permet à l’acquéreur d’agir sur le fondement de la loi Carrez sans avoir à démontrer que le défaut de superficie rend le bien impropre à son usage. Par ailleurs, le vendeur professionnel — notamment le promoteur ou le marchand de biens — ne peut invoquer l’ignorance de la superficie réelle du bien pour échapper à la réduction du prix, la jurisprudence retenant à son égard une obligation de connaissance des caractéristiques essentielles du bien qu’il commercialise.
Conclusion
Les enseignements de la troisième chambre civile sur la période 2020-2026 permettent de dresser un état des lieux précis du contentieux du mesurage Carrez. La primauté du règlement de copropriété dans la qualification des parties privatives, l’exclusion absolue des caves et garages du périmètre du mesurage, l’obligation de ventilation du prix entre les lots soumis et non soumis au régime Carrez, le durcissement de la responsabilité des diagnostiqueurs et la distinction entre restitution du prix et préjudice indemnisable dans les recours contre les notaires constituent autant de règles dont la portée pratique est immédiate. La matière, loin de s’être stabilisée avec le temps, continue d’évoluer sous l’impulsion d’une chambre attentive à la protection de l’acquéreur mais soucieuse de ne pas dénaturer les mécanismes correctifs qu’elle applique. Dans ce contexte, l’acquéreur confronté à une erreur de mesurage dispose d’une voie d’action spécifique et autonome, distincte du droit commun de la vente immobilière, dont le régime procédural, notamment le délai de déchéance d’un an, commande une réactivité que la pratique ne permet pas toujours d’assurer.
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