La performance énergétique dans le contentieux immobilier privé : entre obligations réglementaires nouvelles et intensification de la responsabilité contractuelle
I. L’encadrement normatif de la performance énergétique : un édifice réglementaire aux effets contentieux gradués
A. Le diagnostic de performance énergétique dans la vente immobilière : un document à valeur informative
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience, a profondément transformé le paysage du droit immobilier en érigeant la performance énergétique en élément central des transactions et des baux. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation définit le diagnostic de performance énergétique comme un document comportant « la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique ». Ce diagnostic, établi par un professionnel répondant aux conditions de l’article L. 271-6 du même code, est communiqué à l’acquéreur en cas de vente conformément aux articles L. 271-4 à L. 271-6, et le propriétaire le tient à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location [[Article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977059]].
La portée contentieuse du DPE a fait l’objet d’une analyse approfondie par la jurisprudence récente, qui a notamment eu à se prononcer sur la portée probatoire de ce document et ses effets sur la validité des transactions [[V. sur ce point l’analyse dédiée du cabinet, DPE et portée probatoire, https://kohenavocats.fr/2026/05/31/dpe-portee-probatoire-jurisprudence-civ3-2024-2026/]].
Parallèlement, le DPE collectif constitue une innovation majeure de la loi Climat et Résilience. Depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le 1er janvier 2025 pour celles de plus de cinquante lots, et le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, ce diagnostic s’impose aux immeubles collectifs [[Article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977069]]. Il doit être renouvelé tous les dix ans, sauf si le bâtiment atteint une performance énergétique suffisante. L’obligation pèse sur le syndicat des copropriétaires, et le syndic doit inscrire la résolution relative à sa réalisation à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Or, si le législateur n’a pas assorti cette obligation d’une sanction administrative directe, l’absence de DPE collectif n’est pas sans conséquence juridique : elle prive les copropriétaires vendeurs ou bailleurs de la faculté de communiquer ce document aux candidats acquéreurs ou locataires, ce qui peut caractériser un manquement à l’obligation d’information précontractuelle. À cet égard, la responsabilité du syndic de copropriété peut être engagée s’il omet d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la résolution relative à la réalisation du DPE collectif, privant ainsi le syndicat des copropriétaires de la faculté de se conformer à une obligation légale dont le non-respect est de nature à causer un préjudice aux copropriétaires. Cette configuration contentieuse, qui s’inscrit dans le cadre plus large de la responsabilité du syndic telle qu’elle a été récemment précisée par la jurisprudence, constitue un risque juridique significatif pour les gestionnaires de copropriété dans le contexte de l’entrée en vigueur échelonnée des obligations énergétiques [[V. panorama de jurisprudence sur la responsabilité civile du syndic de copropriété en matière de droit immobilier, https://kohenavocats.fr/2026/06/02/responsabilite-syndic-copropriete-jurisprudence-2023-2026/]].
Le régime contentieux du DPE se caractérise ainsi par une tension entre sa valeur normative limitée — il ne constitue ni une garantie ni une condition de validité de la vente — et les conséquences indemnitaires significatives que son inexactitude peut emporter. La jurisprudence de la Cour de cassation, en qualifiant le DPE de document à valeur simplement informative, n’a pas pour autant réduit à néant son utilité contentieuse : elle a simplement déplacé le contentieux du terrain contractuel de la garantie des vices cachés vers celui, délictuel, de la responsabilité civile professionnelle. Cette construction prétorienne, qui distingue selon la qualité de l’auteur du manquement — vendeur, diagnostiqueur, agent immobilier, notaire — contribue à la sécurité juridique en évitant que des inexactitudes techniques du DPE ne fragilisent rétroactivement des ventes conclues de bonne foi, tout en préservant le droit à réparation de l’acquéreur lésé.
Par ailleurs, le DPE collectif se distingue de l’audit énergétique réglementaire, lequel s’impose, depuis le 1er janvier 2017, aux copropriétés de plus de cinquante lots dont l’immeuble a été construit avant le 1er juin 2001 et qui font l’objet d’un plan pluriannuel de travaux. L’audit énergétique, plus approfondi que le DPE collectif, propose des scénarios de travaux de rénovation énergétique et constitue un préalable à l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux par l’assemblée générale des copropriétaires, conformément aux articles L. 173-1-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. La coexistence de ces deux instruments — l’un informatif, l’autre programmatique — complexifie le cadre juridique applicable aux copropriétés et constitue une source potentielle de contentieux, notamment en cas de carence du syndicat dans la réalisation des diagnostics obligatoires.
B. L’obligation de délivrance d’un logement décent : un standard énergétique au régime contentieux renforcé
La performance énergétique ne se limite pas au seul champ de la vente. Depuis la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, et surtout depuis la loi du 22 août 2021, le critère de performance énergétique minimale a été intégré à la définition du logement décent. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose désormais que le bailleur est tenu de remettre au locataire « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié notamment par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, précise que le logement doit présenter une consommation d’énergie, estimée par le DPE, inférieure à 450 kWh/m² d’énergie finale par mètre carré et par an.
Par ailleurs, le législateur a gradué dans le temps le durcissement de cette exigence : depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G au sens du DPE sont considérés comme indécents ; depuis le 1er janvier 2025, ce sont ceux classés G au titre de la consommation d’énergie finale excédant 420 kWh/m²/an ; le 1er janvier 2028 verra les logements classés F rejoindre cette catégorie, et le 1er janvier 2034 les logements classés E. Cette gradation temporelle, inédite dans l’histoire du droit du bail, constitue une contrainte progressive qui pèse sur les bailleurs et modifie profondément l’équilibre contractuel du louage de choses. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander au propriétaire la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, et le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux [[Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20-1, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977591]].
II. La réponse prétorienne : une construction jurisprudentielle protectrice de l’acquéreur et du locataire
A. La responsabilité des professionnels de l’immobilier face aux manquements énergétiques
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dessine depuis 2023 un paysage contentieux dans lequel la performance énergétique occupe une place croissante, en dépit de la qualification légale du DPE comme document à valeur simplement informative. Dans un arrêt du 17 octobre 2024, la Cour de cassation a en effet rappelé que « selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ». À cet égard, les juges du fond avaient relevé que le diagnostiqueur avait remis aux acquéreurs, avant la signature de la promesse de vente, un DPE erroné quant à l’épaisseur de l’isolant utilisé dans les combles de l’immeuble, puis transmis au notaire, avant la signature de l’acte authentique — c’est-à-dire tardivement — un diagnostic rectifié. La Cour de cassation en a déduit que « le manquement du diagnostiqueur à son obligation d’information avait fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier une réduction du prix de vente », perte de chance souverainement évaluée par les juges du fond [[Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 22-22.882, https://www.courdecassation.fr/decision/6710a96cbe64d7e510244d5e]].
En conséquence, si le DPE n’engage pas contractuellement le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés en raison de sa valeur simplement informative, le diagnostiqueur qui l’établit engage sa responsabilité délictuelle pour les fautes commises dans l’exercice de sa mission. La distinction est subtile mais déterminante : le DPE ne constitue pas une garantie légale de performance, mais son inexactitude peut fonder une action en responsabilité contre son auteur. Par ailleurs, dans un arrêt du 25 septembre 2025, la Cour de cassation a précisé le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité contre l’agent immobilier auquel un DPE erroné est imputé. Rappelant le principe posé par l’assemblée plénière le 19 juillet 2024 selon lequel « le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur », la Cour censure l’arrêt d’appel qui s’était borné à retenir la date de découverte des défauts d’isolation thermique, sans rechercher la date à laquelle les acquéreurs avaient eu ou auraient dû avoir connaissance du caractère erroné du DPE [[Cass. 3e civ., 25 sept. 2025, n° 24-12.596, https://www.courdecassation.fr/decision/68d4d6411e8f43fdd30b5cb1]]. Dès lors, le point de départ du délai quinquennal de l’article 2224 du code civil est distinctement apprécié pour chaque fait générateur de responsabilité [[Ch. mixte, 19 juill. 2024, n° 22-18.729, https://www.courdecassation.fr/decision/66828f0a52aa6f288a9b9f2b]]. Cette solution, qui dissocie le moment de la découverte du dommage matériel de celui de la connaissance du manquement imputable au professionnel, est de nature à prolonger le délai d’action des acquéreurs et à renforcer la protection de ces derniers face à des désordres énergétiques dont les causes techniques peuvent n’être révélées que plusieurs années après la vente.
B. L’office du juge dans la sanction des défaillances énergétiques du bailleur
Sur le terrain du bail d’habitation, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une intensification du contrôle du juge sur l’obligation de délivrance d’un logement décent, singulièrement dans sa dimension énergétique. L’arrêt publié au Bulletin du 4 juin 2026 marque une étape significative en énonçant que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». La Cour de cassation censure ainsi l’arrêt d’appel qui avait validé le congé pour motif légitime et sérieux délivré par la bailleresse, alors même que le local loué, d’une superficie de 8,84 m², avait été jugé indécent et impropre à l’habitation par une décision définitive du 7 janvier 2019 [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e]]. La solution est remarquable en ce qu’elle empêche le bailleur de se prévaloir de sa propre turpitude : ayant délivré un logement indécent en connaissance de cause, il ne peut ensuite invoquer la nécessité de travaux de mise en conformité pour justifier un congé et obtenir l’expulsion du locataire.
Un second arrêt, rendu le même jour et également publié au Bulletin, précise la portée de l’obligation continue de délivrance. La Cour de cassation y affirme que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9]]. En d’autres termes, si la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 limite la période d’indemnisation, elle ne saurait éteindre l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, qui demeure exigible aussi longtemps que le manquement persiste.
Par ailleurs, un arrêt du 16 mai 2024 était venu rappeler avec force que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent », cassant l’arrêt d’appel qui avait écarté l’indemnisation de désordres apparus en cours de bail au motif que les bailleurs avaient été diligents en procédant à des travaux de réfection de la toiture [[Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438, https://www.courdecassation.fr/decision/6645a24c98cdd0000806503e]]. La solution est d’une rigueur exemplaire : la diligence du bailleur à réparer les désordres ne l’exonère pas de sa responsabilité pour la période antérieure à la réparation, seul le cas de force majeure — dont les critères sont particulièrement stricts — pouvant produire un tel effet exonératoire. Il s’agit là d’une application classique du principe selon lequel l’obligation de délivrance est une obligation de résultat, dont le bailleur ne peut s’affranchir que par la preuve d’une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure au sens de l’article 1218 du code civil.
Dans un arrêt du 14 décembre 2023, publié au Bulletin, la Cour de cassation a rappelé que les dispositions relatives au logement décent, dont l’objet est de « préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation », ce qui exclut leur application aux locaux dont le preneur est propriétaire et qu’il n’occupe pas en vertu d’un bail [[Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/657aabd7c3656883187886d8]]. La Cour y censure également un arrêt pour défaut de réponse aux conclusions, rappelant l’exigence de motivation qui pèse sur les juges du fond en application de l’article 455 du code de procédure civile.
Cet édifice jurisprudentiel, conjugué aux obligations nouvelles issues de la loi Climat et Résilience, dessine un régime de la performance énergétique en droit immobilier privé dans lequel le juge occupe une place centrale. D’un côté, le DPE demeure un document à valeur informative dont l’inexactitude engage la responsabilité de son auteur sur le fondement délictuel, sans affecter directement la validité de la vente. De l’autre, l’obligation de délivrance d’un logement décent, dans sa dimension énergétique, est sanctionnée avec une rigueur croissante : obligation continue de résultat, seul le cas de force majeure exonérant le bailleur, impossibilité pour ce dernier de se prévaloir de l’indécence qu’il a lui-même créée pour justifier un congé. Le DPE collectif, dont l’obligation s’étend à l’ensemble des copropriétés en 2026, s’inscrit dans ce mouvement de fond : il constitue un préalable documentaire dont l’absence peut nourrir le contentieux de l’information précontractuelle, sans que son irrégularité n’emporte à elle seule la nullité de la vente ou du bail.
En conséquence, la performance énergétique s’impose désormais comme un paramètre structurant de tout litige immobilier, qu’il concerne la vente d’un bien, les relations entre bailleur et locataire, ou encore la gouvernance des copropriétés. La responsabilité des professionnels de l’immobilier — diagnostiqueur, agent immobilier, notaire, syndic — se trouve engagée de manière croissante à raison de manquements dans l’établissement, la communication ou l’interprétation des diagnostics énergétiques. L’acquéreur ou le locataire dispose désormais d’un arsenal juridique lui permettant, non seulement d’obtenir réparation du préjudice subi, mais également de contraindre le vendeur ou le bailleur à exécuter ses obligations, le cas échéant sous astreinte. Le contentieux de la performance énergétique, encore émergent dans les prétoires, est appelé à connaître un développement significatif dans les prochaines années, à mesure que les obligations réglementaires entreront pleinement en vigueur et que la jurisprudence en précisera les contours contentieux.
Conclusion
La performance énergétique est devenue, en moins d’une décennie, un vecteur de contentieux immobilier à part entière. La loi Climat et Résilience, par les obligations nouvelles qu’elle a introduites — DPE collectif, critère de performance énergétique minimale dans le bail, interdiction progressive de location des logements énergivores — a fourni au juge judiciaire les instruments d’un contrôle renforcé de la qualité énergétique des biens immobiliers. La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2023 à 2026, a simultanément précisé les conditions de la responsabilité des diagnostiqueurs et agents immobiliers, et intensifié les obligations du bailleur en matière de décence énergétique, au point de faire de l’obligation de délivrance un standard de résultat dont seul le cas de force majeure peut exonérer le débiteur. Les arrêts publiés au Bulletin du 4 juin 2026 constituent à cet égard un point d’équilibre remarquable entre la protection du locataire contre un congé abusif et la reconnaissance d’une obligation continue de délivrance, dont la sanction s’étend sur une période de trois ans. L’office du juge, dans ce contentieux émergent, ne se limite pas à la réparation : il contribue, par la rigueur de ses solutions, à faire de la performance énergétique une composante essentielle de la sécurité juridique des transactions et des baux immobiliers.
Le praticien du droit immobilier doit désormais intégrer la performance énergétique comme une donnée incontournable de son analyse, qu’il intervienne en conseil, en négociation contractuelle ou en contentieux. La qualité du DPE, le respect des obligations de communication, la conformité du logement aux normes de décence énergétique et la réalisation des diagnostics collectifs constituent autant de points de vigilance dont la méconnaissance expose les parties à des risques contentieux significatifs. L’évolution du cadre légal et réglementaire, comme celle de la jurisprudence, laisse présager une densification de ce contentieux dans les années à venir.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.