La clause compromissoire dans le bail commercial : la validité de l’arbitrage à l’épreuve de l’ordre public du statut des baux commerciaux
I. La licéité de principe de la clause compromissoire dans le bail commercial
A. L’arbitrabilité des litiges relatifs au bail commercial
L’arbitrage constitue un mode de règlement des litiges dont la légitimité ne se déduit d’aucune autorisation légale préalable mais du consentement des parties, lesquelles conviennent de soustraire leurs différends à la connaissance des juridictions étatiques pour les confier à un tribunal arbitral. La question revêt une importance particulière dans le contentieux du bail commercial, où la tension entre la liberté contractuelle et l’ordre public du statut atteint son paroxysme. L’article 2059 du Code civil énonce que « toutes personnes peuvent compromettre sur les droits dont elles ont la libre disposition » [[Code civil, article 2059, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006438828]]. La formulation, par sa généralité, n’exclut par principe aucun contentieux contractuel de nature patrimoniale.
L’article 2060 du même code trace la frontière négative de l’arbitrabilité en disposant que l’on ne peut compromettre « sur les questions d’état et de capacité des personnes, sur celles relatives au divorce et à la séparation de corps ou sur les contestations intéressant les collectivités publiques et les établissements publics et plus généralement dans toutes les matières qui intéressent l’ordre public » [[Code civil, article 2060, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006438829]]. Or le contentieux du bail commercial, s’il mobilise des dispositions d’ordre public, n’en demeure pas moins un litige de nature patrimoniale entre un bailleur et un preneur, portant sur des droits dont les parties ont la libre disposition au sens de l’article 2059. Le législateur n’a pas rangé la matière des baux commerciaux parmi les contentieux inarbitrables par nature.
L’article 2061 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, confirme cette lecture en disposant que « la clause compromissoire doit avoir été acceptée par la partie à laquelle on l’oppose, à moins que celle-ci n’ait succédé aux droits et obligations de la partie qui l’a initialement acceptée » et que « lorsque l’une des parties n’a pas contracté dans le cadre de son activité professionnelle, la clause ne peut lui être opposée » [[Code civil, article 2061, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033458809]]. La réserve tenant à la qualité de professionnel ne fait pas obstacle, par principe, à l’insertion d’une clause compromissoire dans un bail commercial, contrat conclu entre un bailleur et un preneur agissant l’un et l’autre dans l’exercice de leur activité professionnelle.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt de la première chambre civile du 27 février 2013, que « la clause compromissoire est limitée aux litiges relatifs au contrat visé par cette clause » [[Cass. 1re civ., 27 fév. 2013, n°12-16.328, https://www.courdecassation.fr/decision/61372871cd580146774311a9]]. Le principe de l’autonomie de la clause compromissoire par rapport au contrat principal n’exclut pas que son champ d’application soit délimité par référence au contrat dans lequel elle s’insère. En d’autres termes, l’insertion d’une clause compromissoire dans un bail commercial est en principe licite, sous réserve que son périmètre couvre effectivement les litiges nés de l’exécution du bail.
La doctrine s’accorde à considérer que le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux, affirmé notamment par l’article L. 145-15 du Code de commerce, ne suffit pas à exclure ipso facto le recours à l’arbitrage [[Article L. 145-15 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032225772/]]. Cet article, qui frappe d’une nullité d’ordre public toute clause, stipulation ou arrangement « qui aurait pour effet de faire échec au droit de renouvellement de l’une ou de l’autre des parties », ne vise pas les clauses relatives au mode de résolution des litiges mais les clauses altérant l’équilibre substantiel des droits des parties. Par ailleurs, la distinction entre l’ordre public de direction et l’ordre public de protection commande de ne pas étendre mécaniquement le périmètre de l’inarbitrabilité à toutes les dispositions impératives du statut.
B. La portée du principe compétence-compétence face au statut des baux commerciaux
L’article 1448 du Code de procédure civile formule le principe compétence-compétence en ces termes : « lorsqu’un litige relevant d’une convention d’arbitrage est porté devant une juridiction de l’État, celle-ci se déclare incompétente sauf si le tribunal arbitral n’est pas encore saisi et si la convention d’arbitrage est manifestement nulle ou manifestement inapplicable » [[Code de procédure civile, article 1448, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000023451994]]. Ce texte consacre une règle de priorité temporelle au bénéfice du tribunal arbitral, seul habilité à statuer en premier ressort sur sa propre compétence, le juge étatique étant cantonné à un contrôle prima facie de la nullité ou de l’inapplicabilité manifeste de la convention d’arbitrage.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 8 avril 2026, a fait une application rigoureuse de ce principe. Après avoir rappelé les termes des articles 2059, 2060 du Code civil et de l’article R. 145-23 du Code de commerce, le juge a énoncé que « le juge étatique n’est autorisé qu’à procéder à un contrôle, à première vue, excluant tout examen substantiel et approfondi, de la nullité ou de l’inapplicabilité manifeste de la clause d’arbitrage qui doit être évidente » [[TJ Paris, 8 avr. 2026, n°25/07875, https://www.courdecassation.fr/decision/69d6a7e3cdc6046d478f5185]]. La formule est d’importance : elle signifie que le juge des loyers commerciaux, en dépit de la compétence exclusive que lui confère l’article R. 145-23 pour la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, n’est pas dispensé de l’obligation de se déclarer incompétent au profit du tribunal arbitral lorsque la clause compromissoire n’est pas manifestement nulle ou inapplicable.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 25 mai 2023, avait déjà statué dans un sens comparable. L’arrêt rappelle que « l’article 1442 du code civil définit ainsi la clause compromissoire : la clause compromissoire est la convention par laquelle les parties à un ou plusieurs contrats s’engagent à soumettre à l’arbitrage les litiges qui pourraient naître relativement à ce ou ces contrats » et retient que « parce que la commune volonté des parties est la source de la clause compromissoire, les parties à cette convention ont la faculté de renoncer d’un commun accord à son bénéfice » [[CA Versailles, 25 mai 2023, n°22/06195, https://www.courdecassation.fr/decision/64705113f9b9d0d0f80c850c]]. La solution consacre la prévalence du consensualisme sur le déterminisme statutaire : l’ordre public du statut des baux commerciaux ne fait pas obstacle à ce que les parties conviennent, d’un commun accord, de soumettre leurs différends à l’arbitrage.
Cette jurisprudence s’inscrit dans la continuité des principes dégagés par la Cour de cassation, qui a jugé de manière constante que le caractère d’ordre public de la législation relative aux baux commerciaux n’empêche pas les parties d’aménager conventionnellement certains aspects de leurs relations, pour autant que les clauses stipulées ne fassent pas échec aux dispositions protectrices du statut [[Cass. 3e civ., 15 juin 2010, n°08-11.156, https://www.courdecassation.fr/decision/61372778cd5801467742c21f]]. Or une clause compromissoire, par nature, n’affecte pas l’équilibre substantiel des droits du bailleur et du preneur : elle détermine seulement l’instance devant laquelle ces droits seront éventuellement discutés.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a également jugé, dans un arrêt du 27 octobre 2010, que « le droit au renouvellement du bail commercial qui est d’ordre public est acquis dès les conclusions du bail » et « qu’il ne peut y avoir de renonciation anticipée à ce droit » [[Cass. 3e civ., 27 oct. 2010, n°09-70.451, https://www.courdecassation.fr/decision/61372794cd5801467742caf7]]. Mais la clause compromissoire n’implique aucune renonciation à un droit substantiel : le preneur qui accepte l’arbitrage ne renonce pas au bénéfice de la propriété commerciale, il accepte seulement que les contestations relatives à cette propriété soient tranchées par un tribunal arbitral plutôt que par une juridiction étatique.
II. Les limites imposées par le statut impératif des baux commerciaux
A. L’exclusivité de compétence du juge des loyers commerciaux et l’articulation avec la clause compromissoire
L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent » [[Code de commerce, article R. 145-23, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042608449]]. Ce texte instaure une compétence d’attribution exclusive au bénéfice du juge des loyers commerciaux pour la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
La question se pose de savoir si cette compétence exclusive est compatible avec l’insertion d’une clause compromissoire dont le champ d’application engloberait les litiges relatifs à la fixation du loyer. La réponse ne saurait être univoque. D’un côté, l’exclusivité de compétence du juge des loyers commerciaux est une règle d’ordre public de procédure qui, en principe, ne peut être écartée par la volonté des parties. De l’autre, le droit de l’arbitrage a été profondément réformé par le décret du 13 janvier 2011, qui a notamment modifié l’article 1448 du Code de procédure civile pour consacrer le principe compétence-compétence avec une portée que la doctrine la plus autorisée qualifie de pleinement effective.
La décision du 8 avril 2026 apporte un éclairage significatif sur cette articulation. En l’espèce, la bailleresse soulevait une exception d’incompétence au profit d’un tribunal arbitral, sur le fondement d’une clause compromissoire insérée à l’article 16 du contrat de bail. Le juge des loyers commerciaux n’a pas écarté cette exception au seul motif que le litige relevait de sa compétence exclusive en vertu de l’article R. 145-23 du Code de commerce. Il a, au contraire, examiné la convention d’arbitrage à l’aune du contrôle prima facie prescrit par l’article 1448 du Code de procédure civile, et n’a écarté la clause que parce qu’elle s’est révélée manifestement inapplicable [[TJ Paris, 8 avr. 2026, n°25/07875, préc., https://www.courdecassation.fr/decision/69d6a7e3cdc6046d478f5185]].
Le raisonnement est le suivant : après avoir rappelé que la clause compromissoire désignait la « Cour internationale de l’arbitrage » comme institution d’arbitrage, le juge a relevé que cette institution « n’a aucune existence juridique », de sorte que « faute de précision sur la juridiction arbitrale ou les arbitres devant lesquels le litige pourrait être porté, la clause d’arbitrage est manifestement inapplicable ». Par conséquent, la clause compromissoire n’a pas été écartée en raison de l’ordre public du statut des baux commerciaux, mais en raison d’un vice propre à la convention d’arbitrage elle-même, à savoir l’impossibilité d’identifier l’institution arbitrale désignée.
Cette solution est cohérente avec la jurisprudence de la première chambre civile qui, dès avant la réforme de 2011, jugeait que la désignation d’une institution d’arbitrage inexistante privait la clause compromissoire de tout effet utile, la rendant par là même manifestement inapplicable au sens de l’article 1448 du Code de procédure civile. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 17 mai 2011, a rappelé que « la dénonciation du contrat par le bailleur (…) sont des clauses usuelles en matière de bail commercial » [[Cass. 3e civ., 17 mai 2011, n°10-19.175, https://www.courdecassation.fr/decision/613727cbcd5801467742dd27]], confirmant ainsi que le statut des baux commerciaux n’exclut pas par principe les aménagements conventionnels, pour autant qu’ils respectent l’économie générale de la loi.
La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 11 juin 2025, a quant à elle écarté une clause attributive de compétence territoriale insérée dans un bail commercial, au motif que « le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements » et que les baux commerciaux relèvent de cette compétence exclusive [[CA Lyon, 11 juin 2025, n°24/03772, https://www.courdecassation.fr/decision/684a658ed3a1715e9074e950]]. Mais la solution, qui concerne une clause attributive de compétence territoriale et non une clause compromissoire, ne saurait être transposée sans nuance au droit de l’arbitrage, lequel obéit à des principes distincts de ceux qui gouvernent la compétence territoriale des juridictions étatiques.
B. La sanction des clauses d’arbitrage manifestement nulles ou inapplicables
Le contrôle prima facie exercé par le juge étatique en application de l’article 1448 du Code de procédure civile constitue le point d’équilibre entre la liberté contractuelle des parties, qui les autorise à soumettre leurs différends à l’arbitrage, et la protection de l’ordre public procédural, qui impose que certaines contestations ne puissent être soustraites au juge naturel. La décision du 8 avril 2026 illustre la méthode de ce contrôle : le juge ne se prononce pas sur l’arbitrabilité de principe du litige, mais vérifie, de manière liminaire et sans examen approfondi, que la clause compromissoire n’est pas affectée d’un vice manifeste.
Plusieurs causes de nullité ou d’inapplicabilité manifestes peuvent être identifiées en matière de bail commercial. La première tient à l’imprécision de la clause, qui ne désigne pas l’institution d’arbitrage ou les arbitres avec une précision suffisante pour permettre la mise en œuvre effective de la procédure arbitrale. La deuxième réside dans la désignation d’une institution qui n’existe pas, comme l’illustre la décision précitée. La troisième procède de l’inarbitrabilité du litige au regard de l’article 2060 du Code civil, lorsque le litige intéresse l’ordre public au point de rendre la clause compromissoire manifestement contraire à cette disposition.
Le juge des loyers commerciaux de Lyon, statuant le 4 mars 2025, a rappelé que « l’article R. 145-23 du Code de commerce fixe notamment les règles de compétence matérielle du juge des loyers » et que ces règles « prévoient en ses deux premiers alinéas que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace » [[TJ Lyon, 4 mars 2025, n°23/00028, https://www.courdecassation.fr/decision/67e300d990a9a68b9882765b]]. La compétence exclusive ainsi définie constitue une règle impérative dont la violation pourrait, le cas échéant, fonder une exception d’inapplicabilité manifeste de la clause compromissoire si celle-ci était invoquée pour un litige relevant incontestablement de la fixation du prix.
Par ailleurs, l’article L. 145-16 du Code de commerce frappe de nullité toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-8 à L. 145-10, relatives au droit au renouvellement du bail. Cette nullité pourrait-elle atteindre une clause compromissoire dont la mise en œuvre aurait pour conséquence pratique de priver le preneur de la protection juridictionnelle que le législateur a entendu lui garantir ? La réponse n’est pas tranchée en jurisprudence, mais la doctrine incline à considérer que seule une clause compromissoire qui rendrait excessivement difficile ou onéreux l’accès au juge pour le preneur pourrait être qualifiée de clause faisant échec au droit au renouvellement. Une simple clause compromissoire, dépourvue de toute restriction procédurale disproportionnée, ne saurait encourir cette sanction.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 26 janvier 2022 publié au Bulletin, que « l’article 1171 du code civil, interprété à la lumière des travaux parlementaires de la loi du 20 avril 2018 ratifiant l’ordonnance du 10 février 2016, s’applique aux contrats, même conclus entre professionnels » [[Cass. com., 26 janv. 2022, n°20-16.782, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f2377743e3330ccf075c]]. Cet arrêt ouvre la voie à un contrôle du déséquilibre significatif des clauses insérées dans les contrats entre professionnels, y compris les baux commerciaux. Une clause compromissoire qui créerait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties — par exemple en imposant au preneur des frais d’arbitrage disproportionnés ou en désignant un siège d’arbitrage éloigné sans justification légitime — pourrait être réputée non écrite sur le fondement de l’article 1171 du Code civil.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 mars 2023, a eu l’occasion d’examiner une clause de non-recours insérée dans un bail commercial et d’en apprécier la validité au regard de l’obligation essentielle de délivrance du bailleur, jugeant que la clause litigieuse, en ce qu’elle exonérait totalement le bailleur de sa responsabilité, portait atteinte à l’économie même du contrat de bail [[CA Paris, 28 mars 2023, n°20/14271, https://www.courdecassation.fr/decision/6423d8f878684f04f581437d]]. Le raisonnement, par analogie, pourrait être étendu à une clause compromissoire qui, sans être manifestement nulle, produirait un effet équivalent à une exonération de responsabilité en rendant pratiquement impossible l’exercice d’un recours effectif par le preneur.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 26 février 2025, a réputé non écrite une clause de renonciation à recours insérée dans un bail commercial, au motif que cette clause, qui privait le preneur de tout droit à indemnisation pour les désordres affectant les locaux loués, contrevenait à l’obligation essentielle de délivrance du bailleur [[CA Versailles, 26 fév. 2025, n°24/04747, https://www.courdecassation.fr/decision/67c000f426e434f8e04c6028]]. Le parallèle avec la clause compromissoire est éclairant : la sanction du réputé non écrit n’est pas propre aux clauses affectant la substance du droit au renouvellement, elle peut également atteindre les clauses qui, sous couvert de règlement des litiges, altèrent substantiellement l’équilibre contractuel.
En définitive, la validité de la clause compromissoire dans le bail commercial repose sur un équilibre fragile entre deux principes également fondés. D’une part, la liberté contractuelle, qui autorise les parties à un bail commercial à convenir de soumettre leurs différends à l’arbitrage, conformément aux articles 2059, 2060 et 2061 du Code civil. D’autre part, l’ordre public du statut des baux commerciaux, qui protège le preneur contre les clauses ayant pour effet de le priver des droits que la loi lui reconnaît, notamment le droit au renouvellement et le droit à une fixation judiciaire du loyer conforme à la valeur locative.
Conclusion
L’insertion d’une clause compromissoire dans un bail commercial n’est ni prohibée par principe, ni pleinement affranchie des contraintes inhérentes au statut des baux commerciaux. La jurisprudence la plus récente, illustrée par la décision du tribunal judiciaire de Paris du 8 avril 2026, confirme que le juge étatique, saisi d’un litige relevant en apparence de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, doit néanmoins se déclarer incompétent au profit du tribunal arbitral si la clause compromissoire n’est pas manifestement nulle ou inapplicable au sens de l’article 1448 du Code de procédure civile. Le contrôle exercé est celui de l’évidence, et non celui de la compatibilité substantielle avec l’ordre public du statut.
La pratique contractuelle gagnerait à intégrer ces enseignements en rédigeant les clauses compromissoires avec une précision rigoureuse, en désignant l’institution d’arbitrage de manière non équivoque et en veillant à ce que les modalités de l’arbitrage ne créent pas de déséquilibre significatif au détriment du preneur. L’arbitrage offre aux parties au bail commercial une voie de résolution des litiges qui, pour être exigeante dans sa mise en œuvre, n’en demeure pas moins compatible avec le régime impératif du statut.
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