Le bail à construction : régime juridique et contentieux devant la troisième chambre civile (2022-2025)
Le bail à construction, régi par les articles L. 251-1 à L. 251-9 du code de la construction et de l’habitation, constitue l’un des instruments les plus singuliers du droit immobilier français. Conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, il confère au preneur un droit réel immobilier sur le terrain d’autrui, à charge pour lui d’y édifier des constructions et de les conserver en bon état d’entretien. Ce mécanisme, qui opère une dissociation temporaire de la propriété du sol et de celle des constructions, intéresse aussi bien les collectivités publiques soucieuses de mobiliser leur foncier que les opérateurs privés désireux de développer des projets immobiliers sans acquérir le terrain.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre 2022 et 2025, une série de décisions qui précisent les contours de ce régime et éclairent les contentieux les plus fréquents : celui de la qualification du contrat, celui du sort des constructions en cas de résiliation anticipée, celui des obligations d’entretien et des charges fiscales du preneur. L’analyse de ces arrêts révèle une jurisprudence qui, sans bouleverser l’économie générale du texte, en affine l’application et en sanctionne les dévoiements.
Le présent article se propose d’examiner ces décisions en deux temps : d’abord, la délimitation du droit réel conféré au preneur et sa distinction d’avec les autres contrats de location de longue durée ; ensuite, les principaux contentieux suscités par la fin du bail, qu’elle soit anticipée ou qu’elle survienne à son terme contractuel. [[Articles L. 251-1 à L. 251-9 du code de la construction et de l’habitation, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000006143531/]].
I. Un droit réel immobilier aux contours précisément délimités
A. La qualification du contrat : une summa divisio avec le bail commercial
La distinction entre le bail à construction et le bail commercial est une question qui engage tant la nature des droits conférés au preneur que le régime juridique applicable, notamment en matière de propriété des constructions, de durée et de renouvellement. La troisième chambre civile a rappelé cette distinction avec fermeté dans un arrêt du 16 février 2022.
En l’espèce, une cour d’appel avait qualifié de « bail commercial » un contrat de bail à construction consenti le 6 novembre 1989. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 4 du code de procédure civile, en retenant qu’en « qualifiant de « bail commercial » le bail à construction consenti le 6 novembre 1989, alors que les parties s’accordaient sur la qualification de bail à construction soumis aux dispositions des articles L. 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé » [[Cass. 3e civ., 16 fév. 2022, n° 21-11.429, https://www.courdecassation.fr/decision/620ca2d8c61f23729bcf6225]]. Cet arrêt illustre le principe selon lequel la qualification du contrat ne peut être modifiée d’office par le juge lorsque les parties s’accordent sur ce point. La portée pratique de cette décision est significative : les règles applicables au bail commercial, notamment le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction prévus par les articles L. 145-14 et suivants du code de commerce, ne sauraient être étendues au preneur à bail à construction par une simple erreur de qualification judiciaire. En conséquence, la distinction entre ces deux contrats doit être rigoureusement observée par les praticiens comme par les juges.
Par ailleurs, la définition légale du bail à construction a été rappelée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 6 avril 2022, qui énonce qu’« en vertu de l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation, le bail à construction est le contrat par lequel un preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions clairement identifiées sur le terrain du bailleur » [[Cass. 3e civ., 6 avr. 2022, n° 21-13.287, https://www.courdecassation.fr/decision/624d2e7b12d01a2df91a3336]]. La Cour rappelle ainsi que l’obligation d’édifier constitue l’essence même de ce contrat — ce qui le distingue radicalement du bail commercial où le preneur n’assume aucune obligation de construire.
L’article L. 251-1, alinéa 3, dispose que le bail à construction « ne peut se prolonger par tacite reconduction ». Cette prohibition est d’ordre public et a été appliquée avec rigueur par la troisième chambre civile dans un arrêt du 23 mai 2024, censurant une cour d’appel qui, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations, avait relevé d’office une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée pour déclarer irrecevable la demande tendant à voir constater la reconduction tacite du bail [[Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-22.282, https://www.courdecassation.fr/decision/664edd1ec5e9760008be6fc2]]. La Cour de cassation rappelle ainsi que l’interdiction de la tacite reconduction est une règle de fond, mais que son invocation ne peut dispenser le juge de respecter le principe du contradictoire.
B. L’étendue des droits réels conférés au preneur
Le droit réel immobilier conféré au preneur par l’article L. 251-3 du code de la construction et de l’habitation est l’un des traits les plus remarquables du bail à construction. Aux termes de ce texte, « le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier. Ce droit peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société » [[Article L. 251-3 CCH, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006824548]].
Ce droit réel s’accompagne d’obligations précises. L’article L. 251-4 dispose que « le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain. Il est tenu du maintien des constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature » [[Article L. 251-4 CCH, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006824551]].
La question de la charge de la taxe foncière a donné lieu à un arrêt important du 23 mai 2024. En l’espèce, une SCI, qui s’était maintenue dans les lieux après la résiliation judiciaire du bail à construction, sollicitait le remboursement des taxes foncières acquittées. La cour d’appel avait rejeté cette demande au motif que la SCI aurait dû demander un dégrèvement auprès de l’administration fiscale. La Cour de cassation censure cette position au visa des articles 1400, II, et 1403 du code général des impôts, en énonçant que « même en l’absence de dégrèvement, le preneur à bail à construction qui a continué à être imposé au rôle de la taxe foncière, alors que le bail avait pris fin, peut recourir pour cette taxe contre le propriétaire des biens imposés » [[Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-22.282, https://www.courdecassation.fr/decision/664edd1ec5e9760008be6fc2]]. Cette solution consacre un recours personnel du preneur contre le bailleur pour les taxes acquittées postérieurement à la fin du bail.
S’agissant de l’obligation d’entretien, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 6 avril 2022, que le preneur qui s’était engagé contractuellement à prendre en charge les éléments d’infrastructure et à en assurer la conservation en bon état d’entretien ne pouvait en faire supporter le coût au bailleur. La Cour approuve les juges du fond d’avoir déduit des clauses du bail que « l’obligation de réaliser les travaux d’entretien des voiries et du terrain incombait au preneur, de sorte que le bailleur n’avait pas à supporter les charges afférentes » [[Cass. 3e civ., 6 avr. 2022, n° 21-13.287, https://www.courdecassation.fr/decision/624d2e7b12d01a2df91a3336]].
Enfin, l’article L. 251-2 prévoit que « les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations » [[Article L. 251-2 CCH, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006824545]]. Cette disposition, qui constitue le cœur du mécanisme d’accession différée, a été appliquée avec une rigueur particulière par la Cour de cassation dans le contentieux de la résiliation anticipée.
II. Les contentieux de la fin du bail : entre résiliation, retour des constructions et indemnisation
A. La résiliation anticipée et le sort des constructions
La fin anticipée du bail à construction constitue le principal foyer de contentieux. La question centrale est celle du sort des constructions édifiées par le preneur et de l’éventuelle indemnité due à ce dernier au titre du retour anticipé de ces constructions dans le patrimoine du bailleur.
Sur ce point, la troisième chambre civile a rendu un arrêt de principe le 20 juin 2024, publié au Bulletin, qui fixe la règle avec une netteté remarquable. En l’espèce, un bail à construction avait été conclu pour trente ans. Le preneur avait donné congé et une résiliation amiable était intervenue avant le terme. La cour d’appel avait condamné les bailleurs à verser au preneur une indemnité au titre du retour anticipé des constructions. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation, en énonçant que « la résiliation amiable du bail à construction mettant fin au contrat, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées par le preneur, sans indemnité, sauf convention contraire » [[Cass. 3e civ., 20 juin 2024, n° 23-10.559, https://www.courdecassation.fr/decision/667517b02a983144d72f3b85]].
Cette décision est d’une portée considérable pour la pratique. Elle rappelle que, contrairement à une idée reçue, le retour anticipé des constructions dans le patrimoine du bailleur ne donne pas lieu à indemnisation du preneur en l’absence de stipulation expresse en ce sens. Les parties qui souhaitent prévoir une telle indemnité doivent donc l’inscrire expressément dans le contrat, faute de quoi le bailleur profitera Cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle opère un revirement par rapport à la position de certaines cours d’appel qui, se fondant sur l’enrichissement sans cause du bailleur, allouaient au preneur une indemnité sur le fondement de l’article 1303 du code civil. La Cour de cassation écarte implicitement ce fondement en subordonnant l’indemnisation à l’existence d’une convention expresse. Par ailleurs, l’arrêt du 20 juin 2024 rappelle que le preneur n’est fondé à réclamer des dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’entretien des constructions que s’il justifie d’un préjudice. La Cour relève ainsi que les bailleurs, qui n’avaient pas cherché un nouveau locataire en remplacement du preneur, avaient vendu la parcelle et son bâtiment sans alléguer que cette vente s’était faite en considération de la seule valeur du terrain à nu. [[Lire aussi : La vente d’immeuble : obligations du vendeur et contentieux récent, https://kohenavocats.fr/avocats-droit-immobilier-paris/avocat-compromis-vente-immobilier-paris/]].
L’arrêt précise également que le preneur n’est fondé à réclamer des dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’entretien des constructions que s’il justifie d’un préjudice. La Cour relève ainsi que « des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que s’il en résulte un préjudice pour le bailleur » et approuve les juges du fond d’avoir constaté l’absence de préjudice dès lors que les bailleurs avaient vendu la parcelle sans alléguer que cette vente s’était faite en considération de la seule valeur du terrain à nu.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion de se prononcer sur l’hypothèse particulière d’une vente du terrain par une commune, après résiliation du bail à construction, dans un arrêt du 29 juin 2023. En l’espèce, une commune avait consenti un bail à construction à titre gratuit, puis avait vendu le terrain à la société preneuse. Contestant cette vente, la commune soutenait que la délibération du conseil municipal ayant autorisé la cession était irrégulière, faute d’information suffisante des conseillers municipaux. La cour d’appel avait rejeté la demande d’annulation sans saisir la juridiction administrative d’une question préjudicielle. La Cour de cassation censure cette décision, en énonçant que « la question de la régularité de l’information des membres du conseil municipal sur l’opération en cours présentait une difficulté sérieuse dont dépendait la solution du litige et impliquait de saisir la juridiction administrative d’une question préjudicielle » [[Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-14.817, https://www.courdecassation.fr/decision/649d226c9624cb05db7ae6d6]]. Cet arrêt rappelle que, lorsque le bail à construction implique une collectivité publique, le contentieux de la validité des actes administratifs qui le sous-tendent relève de la compétence du juge administratif.
B. Les obligations financières du preneur à l’issue du contrat
La fin du bail à construction soulève également des questions relatives aux obligations financières du preneur, notamment en matière de taxe foncière et de loyer. L’article L. 251-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « le prix du bail peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur, à des dates et dans des conditions convenues, d’immeubles ou de fractions d’immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles » [[Article L. 251-5 CCH, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039279916]]. Cette disposition permet ainsi
Cette souplesse dans la détermination du prix constitue l’un des attraits du bail à construction pour les collectivités publiques et les propriétaires fonciers qui ne souhaitent pas aliéner leur terrain mais entendent en retirer un avantage économique. La remise d’immeubles en paiement du prix du bail permet au bailleur de se constituer un patrimoine bâti sans avoir à financer la construction. Le preneur, de son côté, bénéficie d’un droit réel de longue durée qui lui permet d’amortir son investissement sur plusieurs décennies. Les contestations relatives au loyer sont, aux termes du sixième alinéa de l’article L. 251-5, portées devant le président du tribunal judiciaire, ce qui confère à ce contentieux un traitement procédural accéléré. L’enjeu financier de ces clauses est considérable : lorsque le prix du bail consiste en la remise d’immeubles, la valorisation de ces derniers au moment de la remise peut donner lieu à des discussions complexes, notamment lorsque les conditions du marché immobilier ont évolué entre la conclusion du bail et l’achèvement des constructions. La troisième chambre civile n’a pas encore eu à trancher l’ensemble des difficultés que cette disposition soulève, mais la pratique notariale a développé des clauses de sauvegarde permettant d’encadrer ces aléas.
L’article L. 251-7 prévoit
L’article L. 251-7 prévoit, pour sa part, que « si pendant la durée du bail les constructions sont détruites par cas fortuit ou force majeure, la résiliation peut, à la demande de l’une ou l’autre partie, être prononcée par décision judiciaire, qui statue également sur les indemnités qui pourraient être dues » [[Article L. 251-7 CCH, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006824558]].
La question de l’interprétation des clauses du contrat de bail à construction a été abordée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 11 juillet 2024, relatif à un litige entre la société KFC France et son bailleur. Le contrat stipulait une promesse de bail commercial au profit du preneur à l’expiration du bail à construction. Le bailleur, qui avait exercé son droit de préférence sur la cession du droit au bail, se trouvait dans une situation de confusion des qualités de preneur et de bailleur. La cour d’appel avait estimé que la promesse de bail commercial devait néanmoins s’appliquer. La Cour de cassation rejette le pourvoi, en retenant que « c’est par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté des clauses du bail à construction rendait nécessaire, que la cour d’appel a retenu que la bailleresse était engagée par la promesse de bail » [[Cass. 3e civ., 11 juil. 2024, n° 23-15.325, https://www.courdecassation.fr/decision/668f76319b65e642c58783de]].
Cet arrêt illustre l’importance de la rédaction des clauses du bail à construction. La Cour rappelle que l’interprétation des stipulations contractuelles relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous réserve de dénaturation. Les praticiens sont ainsi invités à porter une attention particulière à la rédaction des clauses relatives au sort des constructions, aux promesses de bail futur, aux droits de préférence et aux conditions financières de la résiliation anticipée. [[Lire aussi : Panorama des garanties légales dans la construction immobilière, https://kohenavocats.fr/avocat-malfacons-construction-paris/]].
Enfin, l’article L. 251-6 du code de la construction et de l’habitation règle la question cruciale du sort des sûretés constituées par le preneur. Aux termes de ce texte, « les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l’article L. 251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions, s’éteignent à l’expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d’habitation » [[Article L. 251-6 CCH, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028808870]]. Cette disposition, d’ordre public aux termes de l’article L. 251-8, protège le bailleur en purgeant les charges grevant les constructions à l’expiration du bail [[Article L. 251-8 CCH, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006824561]].
La jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle également que les obligations du bailleur en matière de garantie de jouissance paisible, prévues par l’article 1719 du code civil, s’appliquent au bail à construction. Dans un arrêt du 13 juin 2024, publié au Bulletin, la Cour a jugé que « le juge, qui constate l’existence de troubles de jouissance subis par un locataire, apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser en faisant injonction à leur auteur de procéder à des travaux » [[Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-21.250, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/666a8c05c0b8d30008019084]]. [[Article 1719 Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006447028]]. L’obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible pèse ainsi sur le bailleur, y compris dans le cadre d’un bail à construction.
L’article L. 251-9, qui clôt le dispositif légal, précise que le bail à construction n’est pas rétroactivement soumis aux réformes législatives qui en ont modifié le régime — les baux conclus avant le 3 janvier 1976 demeurent régis par les dispositions antérieures à la loi du 31 décembre 1975.
Conclusion
Le contentieux du bail à construction devant la troisième chambre civile, tel qu’il ressort des arrêts rendus entre 2022 et 2025, révèle un régime dont les principes fondamentaux sont solidement établis mais dont l’application pratique continue de susciter des difficultés. La Cour de cassation veille à maintenir une distinction stricte entre le bail à construction et les autres contrats de location, à rappeler que le retour anticipé des constructions dans le patrimoine du bailleur ne donne pas lieu à indemnisation en l’absence de convention contraire, et à faire respecter les prérogatives du preneur, notamment en matière fiscale. Ces solutions, dont la rigueur ne dément pas la cohérence, confirment la singularité de ce contrat au sein du droit immobilier français. Loin de constituer un vestige législatif, le bail à construction connaît un regain d’intérêt à la faveur des politiques de mobilisation du foncier public et des opérations de densification urbaine. Son cousin contemporain, le bail réel solidaire régi par les articles L. 255-1 et suivants du même code, s’inspire directement de son mécanisme en dissociant également la propriété du sol de celle du bâti, tout en l’orientant vers la production de logements abordables. Le bail à construction demeure un instrument juridique d’une remarquable plasticité, dont la pleine maîtrise suppose une connaissance approfondie des textes du code de la construction et de l’habitation autant que des solutions dégagées par la troisième chambre civile. Les praticiens du droit immobilier — avocats, notaires, juristes de collectivités — trouveront dans ces décisions récentes des repères utiles pour la rédaction des contrats, la conduite des négociations et la résolution des litiges.
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