La garantie décennale des constructeurs à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
Instituée par les articles 1792 et suivants du Code civil, dans leur rédaction issue de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, la garantie décennale constitue le socle de la responsabilité des constructeurs. Elle fait peser sur ceux-ci une présomption de responsabilité de plein droit au bénéfice du maître ou de l’acquéreur de l’ouvrage, pour les dommages d’une certaine gravité survenus dans un délai de dix ans à compter de la réception. [[ Article 1792 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443502 : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » ]].
Au cours des trois dernières années, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu plusieurs décisions qui précisent, infléchissent ou, pour certaines, renversent les solutions antérieurement consacrées. Le présent panorama se propose d’en ordonner l’analyse autour de deux axes : le champ d’application de la garantie, dont les frontières ont été substantiellement redessinées par le revirement du 21 mars 2024, d’abord ; les conditions de sa mise en œuvre, qui révèlent une exigence jurisprudentielle renforcée quant à la certitude des désordres et à la qualité pour agir, ensuite. L’importance pratique de ces arrêts, qui intéressent aussi bien les maîtres d’ouvrage que les constructeurs et leurs assureurs, commande une présentation systématique de leurs apports respectifs.
I. Le champ d’application de la garantie décennale : une construction jurisprudentielle en mouvement
A. La notion d’ouvrage et ses frontières : le revirement du 21 mars 2024
La qualification d’ouvrage conditionne l’entrée dans le régime de la garantie décennale. [[ Article 1792-1 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443512, énumère les personnes réputées constructeurs : architecte, entrepreneur, technicien ou toute personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, ainsi que le vendeur après achèvement et le mandataire assimilable à un locateur d’ouvrage. ]]. La notion même d’ouvrage a toutefois connu une évolution significative, dont l’arrêt du 21 mars 2024 constitue le point d’orgue.
Depuis 2017, la Cour de cassation jugeait que les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relevaient de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendaient l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination. [[ Cass. 3e civ., 15 juin 2017, n° 16-19.640, Bull. 2017, III, n° 71 ; Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-17.323, Bull. 2017, III, n° 100, https://www.courdecassation.fr/decision/65fbeca2affbff00080c6bb5 ]]. Cette extension visait à simplifier le régime des responsabilités et à mieux protéger les maîtres d’ouvrage réalisant des travaux de rénovation.
Or, par un arrêt de section du 21 mars 2024, publié au Bulletin et au Rapport, la troisième chambre civile a expressément abandonné cette jurisprudence. La Cour a énoncé que, si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs. [[ Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694, publié au Bulletin et au Rapport, https://www.courdecassation.fr/decision/65fbeca2affbff00080c6bb5 ]].
Ce revirement est motivé par un double constat. D’une part, la jurisprudence de 2017 avait engendré une complexité accrue, obligeant à distinguer selon que l’élément d’équipement relevait de l’article 1792-2 du Code civil (éléments faisant indissociablement corps avec le gros œuvre) ou de l’article 1792-3 (autres éléments d’équipement soumis à la garantie biennale). La notion d’élément destiné à fonctionner, introduite par un arrêt du 13 juillet 2022, avait encore accru cette difficulté, aboutissant à multiplier les qualifications et les régimes de responsabilité applicables. [[ Cass. 3e civ., 13 juillet 2022, n° 19-20.231, publié, https://www.courdecassation.fr/decision/65fbeca2affbff00080c6bb5 ]]. D’autre part, les consultations menées auprès des acteurs du secteur de la construction — France assureurs, Fédération nationale des travaux publics, Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment, Fédération française du bâtiment et Institut national de la consommation — avaient révélé que les installateurs d’éléments d’équipement ne souscrivaient pas davantage à l’assurance obligatoire, privant ainsi les maîtres d’ouvrage de la protection escomptée. [[ Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694, motifs §§ 13 à 18, https://www.courdecassation.fr/decision/65fbeca2affbff00080c6bb5 ]].
En l’espèce, un insert de cheminée installé dans une maison existante avait provoqué un incendie détruisant intégralement l’habitation. La cour d’appel de Montpellier avait retenu la garantie décennale au motif que l’élément d’équipement rendait l’ouvrage impropre à sa destination. La cassation est intervenue au visa des articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du Code civil. La Cour a jugé que les travaux d’installation d’un insert dans un conduit de cheminée existant ne constituaient pas un ouvrage. La solution nouvelle a été appliquée à l’instance en cours, la Cour estimant qu’elle ne portait pas d’atteinte disproportionnée à la sécurité juridique ni au droit d’accès au juge. En pratique, les travaux d’embellissement, de rénovation légère ou de remplacement d’équipements sur un ouvrage déjà réceptionné relèvent désormais exclusivement de la responsabilité contractuelle de droit commun des articles 1231-1 et suivants du Code civil.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 6 juin 2024, que les défauts de conformité aux stipulations contractuelles qui ne portent pas, en eux-mêmes, atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage et qui n’exposent pas le maître de l’ouvrage à un risque de démolition à la demande d’un tiers, n’entrent pas dans le champ de la garantie décennale, quand bien même la démolition-reconstruction de l’ouvrage serait retenue pour réparer ces non-conformités. [[ Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-11.336, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/66615163bbc6ae00084dd4c5 ]]. En l’espèce, les maîtres d’ouvrage d’une maison individuelle avaient obtenu du garant de livraison une somme de 390 000 euros correspondant au prix de démolition-reconstruction, après mise en liquidation judiciaire du constructeur. Le garant de livraison, subrogé dans leurs droits, a vainement tenté d’obtenir la garantie de l’assureur dommages-ouvrage, la Cour jugeant que la nécessité de démolition ne découlait pas d’un dommage de nature décennale mais de simples non-conformités contractuelles.
En conséquence, le praticien est désormais invité à distinguer avec rigueur la non-conformité contractuelle, qui relève de la responsabilité contractuelle de droit commun, du désordre de gravité décennale, seul susceptible de mobiliser la présomption de l’article 1792. La frontière entre malfaçon esthétique et désordre structurel commande l’orientation procédurale du dossier.
B. La gravité des désordres : entre risque sanitaire et certitude de l’atteinte
La garantie décennale suppose que le dommage compromette la solidité de l’ouvrage ou le rende impropre à sa destination. La caractérisation de cette gravité a donné lieu à deux séries d’arrêts récents qui en précisent les contours.
En premier lieu, s’agissant du risque sanitaire, la troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 14 septembre 2023, que le risque sanitaire encouru par les occupants d’un ouvrage peut, par sa gravité, caractériser à lui seul l’impropriété de l’ouvrage à sa destination, même s’il ne s’est pas réalisé dans le délai d’épreuve. [[ Cass. 3e civ., 14 septembre 2023, n° 22-13.858, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6502aed619cd7f05e6c29c1b ]].
En l’espèce, la longueur excessive des tuyauteries d’eau chaude sanitaire favorisait le développement de légionelles, créant un risque pour la santé des occupants. La Cour a approuvé la cour d’appel de Versailles d’avoir retenu la garantie décennale, quand bien même la présence de légionelles n’avait pas été démontrée au cours du délai d’épreuve. Le seul risque, par sa gravité, suffisait à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.
En second lieu, s’agissant des désordres évolutifs, la Cour de cassation a censuré, le 25 septembre 2025, un arrêt de la cour d’appel de Nîmes qui avait retenu la garantie décennale pour des fissures apparues sur les façades d’une maison. La Cour a rappelé que les désordres évolutifs ne relèvent de la garantie décennale que s’il est établi qu’ils ont atteint ou atteindront avec certitude, dans le délai décennal, la gravité requise pour la mise en œuvre de cette garantie. [[ Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 24-10.517, https://www.courdecassation.fr/decision/68d4d64b1e8f43fdd30b5cb9 ]].
La cour d’appel avait retenu un risque avéré d’effondrement en s’appuyant sur un rapport d’expertise qui notait que les fissures étaient structurelles et s’aggravaient. La Cour de cassation a néanmoins censuré cette analyse, relevant que l’expert avait précisé que la villa ne présentait pas un risque d’effondrement immédiat et que les fissures ne rendaient pas pour l’instant la maison impropre à sa destination. L’arrêt énonce clairement l’exigence de certitude : il ne suffit pas qu’un risque soit plausible ou probable, il faut que l’atteinte à la destination se réalise ou se réalisera de manière certaine dans le délai décennal.
Dès lors, la preuve de la gravité décennale incombe au demandeur et ne saurait reposer sur de simples conjectures. La date et les conditions de la réception des travaux constituent à cet égard des jalons essentiels pour l’appréciation du délai d’épreuve et de la certitude des désordres.
II. La mise en œuvre de la garantie décennale : qualité pour agir et étendue de la réparation
A. La qualité de maître de l’ouvrage et la charge de la preuve
La qualité pour agir sur le fondement de la garantie décennale est réservée au maître ou à l’acquéreur de l’ouvrage. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 19 février 2026, que seul peut se prévaloir de la qualité de maître de l’ouvrage celui qui est le propriétaire de cet ouvrage ou qui est titulaire d’un droit à construire. [[ Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-11.092, https://www.courdecassation.fr/decision/6997fe50cdc6046d470bf18e ]].
En l’espèce, des travaux de construction d’un cuvier et d’une salle de réception avaient été réalisés sur un domaine viticole appartenant à une personne physique. La société exploitante, bien que les travaux eussent été réalisés à l’adresse de son siège et dans son intérêt exclusif, ne pouvait agir sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, faute d’être propriétaire de l’ouvrage. La cour d’appel de Bordeaux avait méconnu cette exigence en retenant la qualité de maître d’ouvrage de la société. La cassation est intervenue de ce chef.
Par ailleurs, la jurisprudence rappelle avec constance que la charge de la preuve des conditions d’application de la garantie décennale pèse sur le demandeur. La Cour de cassation a énoncé, dans l’arrêt du 14 septembre 2023 précité, qu’il incombe au maître ou à l’acquéreur de l’ouvrage qui agit sur le fondement de la garantie décennale de rapporter la preuve que les conditions d’application de cette garantie sont réunies. [[ Cass. 3e civ., 14 septembre 2023, n° 22-13.858, https://www.courdecassation.fr/decision/6502aed619cd7f05e6c29c1b ]]. La cour d’appel de Versailles avait inversé cette charge en imposant à l’assureur du constructeur d’établir que le désordre était apparent lors de la réception, ce qui a été censuré. Cette règle probatoire revêt une importance pratique considérable : c’est au maître d’ouvrage qu’il appartient de rapporter, par tous moyens et le plus souvent par une expertise judiciaire, la preuve de la gravité décennale, du caractère caché du désordre à la réception et de sa survenance dans le délai d’épreuve de dix ans.
À cet égard, le caractère apparent ou caché du désordre revêt une importance décisive. Les désordres apparents et réservés à la réception ne relèvent pas de la garantie décennale. [[ Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-13.281, https://www.courdecassation.fr/decision/64a65e70bbd03a05db964fc9 ]]. La Cour a jugé souverainement, dans l’arrêt du 14 septembre 2023, que des maîtres d’ouvrage profanes n’avaient pu déceler, lors de la réception, le désordre tenant à la longueur anormale de la tuyauterie, quand bien même sa manifestation concrète, à savoir un temps anormalement long pour obtenir de l’eau chaude, aurait pu être décelée au jour de la réception. La qualité de professionnel ou de profane du maître d’ouvrage conditionne ainsi l’appréciation du caractère apparent du désordre. Un maître d’ouvrage professionnel de la construction se verra opposer un standard de vigilance plus exigeant qu’un particulier.
En ce qui concerne la réception tacite, l’arrêt du 21 novembre 2024 rappelle qu’elle est caractérisée par la volonté non équivoque des maîtres de l’ouvrage d’accepter l’ouvrage, volonté qui n’est présumée qu’en cas de prise de possession jointe au paiement intégral du prix des travaux. [[ Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 23-13.989, https://www.courdecassation.fr/decision/673eda9eca31cbe6665563cb ]]. La Cour a censuré un arrêt qui déduisait l’existence d’une réception tacite du seul paiement du solde des travaux, sans caractériser la volonté non équivoque du maître d’ouvrage. Le paiement intégral du prix ne suffit donc pas à lui seul à caractériser la réception tacite ; il doit s’accompagner d’une prise de possession effective de l’ouvrage et d’une volonté non équivoque de l’accepter. Cette exigence protège le maître d’ouvrage contre une réception qui lui serait opposée sans qu’il ait manifesté clairement son acceptation. La souscription d’une assurance dommages-ouvrage, obligatoire en vertu de l’article L. 242-1 du Code des assurances, constitue à cet égard un préalable indispensable pour sécuriser l’indemnisation des désordres avant même toute action au fond.
B. L’étendue de la réparation et les recours entre constructeurs
Le principe de la réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour la victime, gouverne l’indemnisation due au titre de la garantie décennale. L’arrêt du 21 novembre 2024 en a fait une application significative en censurant une cour d’appel qui avait limité l’indemnisation aux seuls travaux directement en lien avec l’objet du marché du constructeur concerné, alors que la réparation intégrale du préjudice imposait des travaux de plus grande ampleur. [[ Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 23-13.989, https://www.courdecassation.fr/decision/673eda9eca31cbe6665563cb ]].
La Cour de cassation a énoncé que le constructeur, dont la responsabilité décennale a été retenue dans la survenance des désordres, doit réparer intégralement le préjudice imputable à son intervention. Il en résulte que le constructeur ne saurait limiter sa condamnation au seul coût des travaux relevant strictement du lot qui lui avait été confié, dès lors que la réparation des désordres exige des travaux complémentaires incluant, le cas échéant, la maîtrise d’œuvre et les bureaux d’études nécessaires.
S’agissant des recours entre constructeurs, l’arrêt du 13 février 2025 a rappelé une règle constante : le maître de l’ouvrage, condamné à réparation au profit de l’acquéreur au titre d’une responsabilité de plein droit, ne peut, dans ses recours contre les constructeurs, conserver à sa charge une part de la dette de réparation que si une faute, une immixtion ou une prise délibérée du risque est caractérisée à son encontre. Et l’immixtion du maître de l’ouvrage n’est fautive que si celui-ci est notoirement compétent. [[ Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-21.136, https://www.courdecassation.fr/decision/67adc661ff4fdee7ba5c535e ]].
En l’espèce, la cour d’appel de Nouméa avait laissé à la charge d’un promoteur immobilier une part de 45 % de la dette de réparation, au motif qu’il ne pouvait ignorer l’importance de l’étanchéité en climat océanien. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que ces motifs ne caractérisaient ni une immixtion du maître de l’ouvrage dans la conception ou l’exécution des travaux, ni la compétence notoire de ce dernier, que les juges du fond avaient eux-mêmes qualifié de « profane en la matière ».
En conséquence, la clause de répartition des responsabilités entre locateurs d’ouvrage doit être maniée avec prudence. Le maître d’ouvrage profane ne saurait se voir opposer une prétendue compétence technique pour réduire le droit à réparation dont il bénéficie de plein droit. Le recours à une expertise judiciaire permet, dans ce contexte, de déterminer avec précision l’origine des désordres et la répartition des responsabilités entre les différents intervenants à l’acte de construire.
Par ailleurs, les désordres relevant de la garantie décennale doivent avoir pour siège un élément présentant le caractère d’un ouvrage. Ainsi, dans l’arrêt du 16 mars 2023, la Cour de cassation a rappelé que les désordres liés à des remontées d’humidité consécutives à une insuffisance des travaux de gros œuvre relèvent de la garantie décennale dès lors qu’ils rendent la maison impropre à sa destination. [[ Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-18.022, https://www.courdecassation.fr/decision/6412c9a1314ae0a62152cf36 ]]. L’assurance dommages-ouvrage, souscrite en application de l’article L. 242-1 du Code des assurances, a précisément pour objet de garantir le paiement des travaux de réparation des désordres de nature décennale, avant toute recherche de responsabilité. L’assureur dommages-ouvrage dispose d’un délai de soixante jours pour notifier sa décision quant au principe de la garantie et, en cas d’acceptation, d’un délai de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d’indemnité. Le non-respect de ces délais est sanctionné par des pénalités au profit de l’assuré.
L’assurance de responsabilité décennale, souscrite par chaque constructeur en application de l’article L. 241-1 du Code des assurances, garantit quant à elle le paiement des travaux de réparation lorsque la responsabilité du constructeur est engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants. Ces deux assurances, obligatoires et d’ordre public, constituent un dispositif indissociable de protection des maîtres d’ouvrage. Le défaut de souscription de l’une ou l’autre de ces assurances expose le constructeur à des sanctions pénales de l’article L. 243-3 du Code des assurances et prive le maître d’ouvrage de la protection légale. Le contentieux de l’assurance construction mobilise fréquemment l’expertise judiciaire pour établir l’imputabilité des désordres aux différents intervenants.
La coexistence, au sein d’un même litige, des régimes de responsabilité décennale et contractuelle de droit commun constitue une source de complexité supplémentaire pour le praticien. Le revirement du 21 mars 2024 a en effet pour conséquence que des travaux réalisés sur un même chantier peuvent relever, selon leur nature, de la garantie décennale pour les ouvrages neufs et de la responsabilité contractuelle pour les éléments d’équipement ajoutés sur existant. Cette dualité de régimes impose une analyse minutieuse de chaque poste de travaux et de chaque désordre allégué, afin d’orienter utilement l’action vers le fondement approprié et de déterminer les assureurs dont la garantie est susceptible d’être mobilisée. La date et les modalités de la réception constituent, dans ce contexte, un point de cristallisation du contentieux, puisque la réception marque le point de départ du délai décennal et cristallise la distinction entre désordres apparents et cachés.
Conclusion
Le panorama des décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 révèle une jurisprudence en recomposition. Le revirement du 21 mars 2024, qui soustrait à la garantie décennale les éléments d’équipement installés sur existant pour les faire relever de la responsabilité contractuelle de droit commun, constitue l’inflexion la plus notable. Ce retour à une conception plus restrictive de la notion d’ouvrage emporte des conséquences pratiques immédiates pour les professionnels de la construction : les travaux de rénovation légère, de remplacement d’équipements ou d’embellissement ne mobilisent plus le régime de la garantie décennale mais celui, plus contraignant pour le demandeur, de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Parallèlement, la Cour affine avec constance les critères de la gravité décennale, exigeant une certitude quant à l’atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage dans le délai d’épreuve. Le risque sanitaire, même non réalisé, suffit à caractériser l’impropriété à destination ; mais les désordres évolutifs doivent avoir atteint, de manière certaine et non simplement probable, la gravité requise dans les dix ans de la réception. La qualité pour agir, strictement réservée au propriétaire ou au titulaire d’un droit à construire, et le principe de réparation intégrale complètent ce cadre juridique dont la technicité commande une vigilance particulière lors de la réception des travaux, de la souscription des assurances obligatoires et de l’administration de la preuve par expertise judiciaire. L’identification précoce des désordres et la souscription effective des polices dommages-ouvrage et responsabilité décennale demeurent, en tout état de cause, les premières garanties d’une indemnisation effective et d’une protection juridique optimale.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.