La charge des travaux de mise en conformité administrative dans le bail commercial : la construction prétorienne d’une dialectique entre obligation légale du bailleur et transfert conventionnel au preneur
La question de la charge des travaux de mise en conformité administrative constitue l’un des contentieux les plus récurrents du droit des baux commerciaux. La réglementation applicable aux établissements recevant du public, aux normes de sécurité-incendie, à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite, aux prescriptions acoustiques ou encore aux normes sanitaires impose au propriétaire des locaux des obligations toujours plus nombreuses, dont le coût peut se révéler considérable [[Article L. 111-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation relatifs à l’accessibilité des ERP, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000006159669/]]. Or le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, ne contient aucune disposition expresse relative à la répartition de ces dépenses entre bailleur et preneur. C’est dès lors le droit commun du louage de choses, et singulièrement l’article 1719 du Code civil, qui fournit le cadre d’analyse [[Article 1719 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127]]. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des sept dernières années, construit un régime prétorien d’une remarquable cohérence, dont le présent article se propose de dégager la logique structurante.
L’arrêt rendu le 10 avril 2025 par la formation de section de la troisième chambre civile marque, à cet égard, un tournant méthodologique décisif en introduisant une distinction temporelle entre les non-conformités affectant l’immeuble dès sa construction et celles apparues au cours de l’exécution du bail [[Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n°23-14.099, https://www.courdecassation.fr/decision/67f7692f346c8e4db43474f6]]. L’arrêt du 20 mai 2021 avait déjà posé les prémisses de cette construction en retenant que le défaut d’accessibilité d’un local commercial aux personnes à mobilité réduite engage la responsabilité du bailleur au titre de l’obligation de délivrance, nonobstant toute clause générale de prise en charge des travaux par le preneur [[Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n°20-14.184, https://www.courdecassation.fr/decision/60a5fb3164e4c120b431c23d]]. Cette distinction temporelle, qui s’articule avec l’exigence constante d’une stipulation expresse pour opérer un transfert conventionnel de l’obligation de mise en conformité, dessine un équilibre prétorien entre le principe d’ordre public protecteur et la liberté contractuelle.
I. Le principe d’imputation au bailleur des travaux de mise en conformité réglementaire
A. Le fondement légal de l’obligation : l’article 1719 du Code civil comme socle d’ordre public
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. L’article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives [[Article 1720 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442784]]. Ces dispositions, qui relèvent du droit commun du louage, s’appliquent au bail commercial dans le silence du statut.
La jurisprudence a étendu la portée de l’obligation de délivrance à l’obligation pour le bailleur de supporter la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative ou rendus nécessaires par les normes réglementaires. Par un attendu de principe énoncé le 6 juillet 2023, la troisième chambre civile a jugé, au visa de l’article 1719, 1°, du Code civil, qu’il résulte de ce texte que, « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d’accessibilité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur » [[Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n°22-15.901, https://www.courdecassation.fr/decision/64a65e87bbd03a05db964fe3]]. Cette formulation, qui consacre le principe d’imputation au bailleur tout en ménageant la possibilité d’une dérogation conventionnelle, a été réitérée à plusieurs reprises dans des domaines réglementaires distincts.
Ainsi, l’arrêt du 10 avril 2025 reprend le même attendu en l’appliquant aux normes de sécurité-incendie : « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » [[Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n°23-14.099, https://www.courdecassation.fr/decision/67f7692f346c8e4db43474f6]]. Cette transposition de la règle d’un corpus normatif à l’autre démontre la volonté de la Cour de cassation d’ériger un principe général d’imputation au bailleur des travaux de mise en conformité réglementaire, quel que soit le fondement administratif de l’obligation — accessibilité, sécurité-incendie, normes acoustiques ou prescriptions sanitaires.
L’obligation du bailleur trouve également un fondement dans l’obligation de garantir la jouissance paisible du preneur, troisième volet de l’article 1719. Un arrêté municipal ou préfectoral ordonnant la fermeture d’un établissement pour non-respect des normes de sécurité constitue un trouble de jouissance imputable au bailleur, dès lors que la non-conformité affecte le gros œuvre ou les éléments structuraux de l’immeuble. En conséquence, le bailleur ne peut se retrancher derrière le silence du bail pour refuser de prendre en charge les travaux prescrits par l’autorité administrative.
B. L’extension prétorienne aux normes administratives et réglementaires
La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement étendu le domaine du principe d’imputation au bailleur à l’ensemble des normes réglementaires dont le respect conditionne l’exploitation effective du local commercial. Cette construction prétorienne est d’autant plus remarquable qu’elle ne repose sur aucun texte spécifique du Code de commerce, le statut des baux commerciaux demeurant silencieux sur la question de la répartition de la charge des travaux de mise en conformité administrative.
L’arrêt du 19 juin 2025 constitue une illustration topique de cette approche extensive. La Cour de cassation y relève, dans les motifs de l’arrêt attaqué qu’elle reproduit sans les censurer sur ce point, que « les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux, en ce qu’ils relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur, devront être assurés et pris en charge par ce dernier » [[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n°23-20.127, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9845253664177a3e6a8]]. Si l’arrêt est cassé pour contradiction entre les motifs et le dispositif sur le fondement de l’article 455 du Code de procédure civile, le principe de fond selon lequel les travaux de mise aux normes relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur n’est pas remis en cause par la Haute juridiction.
Par ailleurs, l’arrêt du 11 avril 2019 censure une cour d’appel qui avait écarté l’exception d’inexécution soulevée par le preneur, au motif que le bail mettait à la charge de ce dernier les travaux de mise en conformité. La Cour de cassation retient que « la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrer des locaux conformes à la destination contractuelle, dont elle ne pouvait être exonérée par la clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité » [[Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n°18-13.558, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca72036777fa5e094c17e6]]. Cette décision est essentielle en ce qu’elle affirme que l’existence d’une clause générale de transfert des travaux de mise en conformité ne suffit pas, à elle seule, à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance lorsque la non-conformité affecte le local dès l’origine.
L’arrêt du 20 décembre 2018 applique le même raisonnement aux travaux de mise en conformité d’un ascenseur, confirmant que le principe d’imputation au bailleur couvre l’ensemble des équipements et installations dont l’usage est nécessaire à l’exploitation commerciale [[Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n°16-23.449, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca7cb968ecce6b8d4cd534]]. La charge des travaux de mise en conformité des installations communes de l’immeuble incombe ainsi au bailleur, même en présence d’une clause du bail mettant à la charge du preneur les réparations de toute nature.
II. La faculté de transfert conventionnel et ses conditions de validité
A. L’exigence d’une stipulation expresse et son contrôle par le juge
Le principe d’imputation au bailleur n’est pas d’ordre public absolu. La Cour de cassation admet, depuis une jurisprudence constante, que les parties peuvent conventionnellement transférer au preneur la charge des travaux de mise en conformité réglementaire, à la condition que ce transfert résulte d’une stipulation expresse du bail. L’exigence d’expression est, à cet égard, le critère cardinal du contrôle juridictionnel.
L’arrêt du 10 avril 2025 fournit une illustration éclatante de la rigueur de ce contrôle. La cour d’appel de Basse-Terre avait retenu que des clauses du bail selon lesquelles le preneur s’obligeait à « effectuer dans les lieux loués, toute réfection ou tout remplacement, dès qu’ils s’avéreraient nécessaires, de tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives » et « prenait les lieux dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, pendant toute la durée du bail, aucune mise en état ni aucune réparation » suffisaient à transférer au preneur la charge des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité-incendie [[Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n°23-14.099, https://www.courdecassation.fr/decision/67f7692f346c8e4db43474f6]]. La Cour de cassation censure cette analyse au motif que la cour d’appel « n’a pas constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués ».
Cette décision introduit une distinction fondamentale entre la clause générale de prise en charge des travaux de mise aux normes pour l’avenir et la clause spécifique mettant à la charge du preneur les travaux destinés à remédier à des non-conformités préexistantes à la délivrance. La clause doit, pour être efficace, désigner précisément le type de travaux concernés, le fondement réglementaire de l’obligation et la période à laquelle ces travaux se rapportent. Une clause trop générale, se bornant à transférer au preneur « tous travaux de mise aux normes », n’est pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance conforme.
A contrario, l’arrêt du 29 juin 2022 valide le transfert conventionnel lorsque la clause, interprétée souverainement par les juges du fond, révèle une volonté non équivoque des parties. La Cour de cassation approuve la cour d’appel de Riom d’avoir déduit des stipulations de l’avenant au bail, qui imposait au preneur de « se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant l’exercice de cette activité et de veiller à ce que celle-ci n’apporte aucune nuisance », que les parties « avaient entendu, par dérogation aux obligations normalement mises à la charge du bailleur, transférer au preneur le coût des travaux, notamment d’isolation phonique, qui s’avéreraient nécessaires à l’exercice de cette nouvelle activité » [[Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n°21-14.482, https://www.courdecassation.fr/decision/62bbeccbcce2f878c0f39514]]. Dès lors, l’exigence jurisprudentielle de stipulation expresse ne se confond pas avec un formalisme sacramentel ; elle impose une manifestation de volonté suffisamment précise pour que le juge puisse, par interprétation souveraine, en dégager la portée.
L’arrêt du 16 novembre 2022 confirme cette approche pragmatique dans une affaire où les baux contenaient une clause selon laquelle « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l’activité ou de l’occupation des lieux par le preneur, ce dernier en supportera la charge » [[Cass. 3e civ., 16 nov. 2022, n°21-10.016, https://www.courdecassation.fr/decision/63748eca40f124dcd102fc6e]]. La troisième chambre civile valide la déduction opérée par la cour d’appel selon laquelle cette clause « obligeait le preneur à supporter le coût des travaux nécessaires à l’exploitation des lieux, au premier rang desquels les aménagements ou améliorations exigés par l’administration conformément aux règles sur les établissements qui reçoivent du public ». La recherche de la commune intention des parties, guidée par l’article 1188 du Code civil, demeure ainsi le principe directeur de l’interprétation des clauses de transfert.
B. La distinction entre travaux de mise en conformité et travaux d’amélioration
Le second critère structurant le régime du transfert conventionnel réside dans la distinction entre les travaux de mise en conformité, qui relèvent du principe d’imputation au bailleur, et les travaux d’amélioration ou d’adaptation à l’activité spécifique du preneur, dont la charge peut être conventionnellement transférée sans que l’exigence d’expression ne soit aussi rigoureuse.
L’arrêt du 18 janvier 2018 offre une illustration de cette distinction dans le domaine de la sécurité-incendie. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu, par une interprétation souveraine de la clause n° 5 du bail, que cette clause mettant à la charge du preneur les « aménagements, améliorations et modifications ordonnés par l’administration » s’appliquait aux travaux de mise aux normes de sécurité prescrits par la préfecture, et que « ces travaux n’étaient destinés qu’à assurer un meilleur usage et une plus grande sécurité des lieux, ce dont il résultait qu’ils ne relevaient pas de l’obligation de délivrance de la bailleresse » [[Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n°16-25.126, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca9ee640d46594dfbd1ae7]]. La Cour valide ainsi la distinction opérée par les juges du fond entre les travaux qui conditionnent la possibilité même d’exploiter le local conformément à sa destination — et qui incombent au bailleur — et ceux qui, sans être indispensables à cette exploitation, en améliorent les conditions de sécurité ou de confort.
Cette distinction recoupe, sans s’y confondre, la summa divisio des articles 606 et 1754-1755 du Code civil entre grosses réparations et réparations locatives [[Article 606 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442826]]. Les travaux de mise en conformité qui affectent le gros œuvre, la structure ou les éléments d’équipement faisant corps avec l’immeuble relèvent, par nature, de l’article 606 et ne peuvent être transférés au preneur que par une clause expresse et non équivoque. Les travaux d’adaptation ou d’aménagement intérieur, qui ne touchent pas à la structure et ne sont pas prescrits par l’autorité administrative au titre de la sécurité ou de la salubrité publiques, peuvent en revanche être mis à la charge du preneur par des clauses moins formalistes.
La distinction entre le caractère réglementaire et le caractère simplement utilitaire des travaux est, à cet égard, déterminante. Les travaux prescrits par l’autorité administrative dans l’exercice de ses pouvoirs de police — fermeture administrative, mise en demeure préfectorale, arrêté de péril — obéissent au principe d’imputation au bailleur et ne peuvent être transférés que par une stipulation expresse. Les travaux que le preneur entreprend de sa propre initiative pour améliorer le confort de sa clientèle ou moderniser son outil commercial relèvent en revanche de sa liberté d’exploitation et demeurent, sauf convention contraire, à sa charge exclusive.
Par ailleurs, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile impose de tenir compte de la date d’apparition de la non-conformité au regard de la date de délivrance initiale. L’arrêt du 10 avril 2025, déjà cité, est sur ce point décisif : la Cour de cassation reproche à la cour d’appel de ne pas avoir constaté l’existence d’une clause expresse mettant à la charge du preneur les travaux pour remédier aux non-conformités « existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués ». La Cour opère ainsi une distinction entre deux types de non-conformités : celles qui affectent l’immeuble ab initio, antérieurement à l’entrée en jouissance du preneur, et qui relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur sans qu’aucune clause de transfert, fût-elle expresse, ne puisse l’en exonérer ; et celles qui surviennent au cours de l’exécution du bail, pour lesquelles le transfert conventionnel demeure possible sous réserve d’une stipulation suffisamment précise.
Cette distinction temporelle est lourde de conséquences pratiques. Elle signifie qu’un bailleur ne peut, par une clause du bail, transférer au preneur la charge de remédier à des vices de conformité qui affectaient l’immeuble avant même la conclusion du contrat. L’obligation de délivrance conforme est, dans cette hypothèse, impérative et ne souffre aucune dérogation conventionnelle. Le preneur qui découvre, après son entrée dans les lieux, que le local n’est pas conforme aux normes de sécurité ou d’accessibilité en vigueur au jour de la conclusion du bail, dispose d’une action en exécution forcée contre le bailleur, fondée sur les articles 1719 et 1720 du Code civil.
Enfin, l’arrêt du 11 avril 2019, rendu sur le pourvoi n° 17-26.488, précise que les travaux relevant de l’article 606 du Code civil « demeurent, seuls, à la charge du bailleur ainsi que les travaux de » mise en conformité lorsque ces derniers affectent la structure de l’immeuble [[Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n°17-26.488, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca72016777fa5e094c17d8]]. Cette décision confirme que la distinction entre les catégories de travaux obéit à un double critère : la nature des travaux entrepris (gros œuvre ou aménagement intérieur) et le fondement de l’obligation (prescription administrative ou initiative du preneur). La conjonction de ces deux critères permet au juge de déterminer, dans chaque espèce, si la clause de transfert est valable et dans quelle mesure.
Conclusion
La construction prétorienne élaborée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation depuis 2018 dessine un régime juridique équilibré et cohérent de la charge des travaux de mise en conformité administrative dans le bail commercial. Le principe fondamental, ancré dans l’article 1719 du Code civil, fait peser sur le bailleur l’obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle et de supporter la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative. La faculté de transfert conventionnel de cette obligation est admise, mais sous la double condition d’une stipulation expresse et d’une distinction temporelle entre les non-conformités préexistantes à la délivrance — qui demeurent impérativement à la charge du bailleur — et celles apparues au cours de l’exécution du bail. La distinction entre les travaux de mise en conformité réglementaire et les travaux d’amélioration ou d’adaptation à l’activité spécifique du preneur complète ce dispositif en offrant aux juges du fond les instruments d’une appréciation in concreto de la volonté des parties.
L’arrêt du 10 avril 2025 marque, à cet égard, une étape décisive dans la formalisation de ce régime, en introduisant explicitement le critère temporel dans le contrôle de la validité des clauses de transfert. Les praticiens du droit des baux commerciaux tireront de cette évolution jurisprudentielle la nécessité de rédiger les clauses de répartition des travaux avec une précision accrue, en distinguant selon la nature de l’obligation réglementaire, la date d’apparition de la non-conformité et la qualification juridique des travaux entrepris. L’anticipation contractuelle de la charge des travaux de mise en conformité, par des clauses expresses, précises et adaptées à chaque famille de normes réglementaires, constitue désormais un impératif de sécurité juridique pour le bailleur comme pour le preneur à bail commercial.
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