Le droit de préférence forestier à l’épreuve de la parcelle mixte : l’arrêt de la troisième chambre civile du 28 mai 2026
Le droit de préférence des propriétaires de parcelles boisées contiguës, institué par la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, poursuit un objectif de politique forestière que nul ne conteste sérieusement : lutter contre le morcellement des petites forêts privées pour en faciliter l’entretien et l’exploitation. Mais ce mécanisme légal, qui grève le droit de propriété et restreint la liberté contractuelle du vendeur, se trouve depuis son entrée en vigueur au cœur de tensions juridiques que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’emploie à résoudre par touches successives. L’arrêt rendu le 28 mai 2026, publié au Bulletin [[Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.202, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6a17df5ccdc6046d4732ba60.]], apporte une contribution décisive à cette construction prétorienne, en consacrant une lecture extensive de l’exception dite des « biens mixtes » prévue au 8° de l’article L. 331-21 du code forestier. La solution retenue, qui conjugue l’interprétation littérale du texte à une analyse téléologique de sa finalité, offre une illustration remarquable de la méthode de la troisième chambre civile.
I. L’économie générale du droit de préférence forestier
A. Un mécanisme légal au service du remembrement forestier
Le droit de préférence forestier trouve son fondement à l’article L. 331-19 du code forestier [[Article L. 331-19 du code forestier, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038584321/.]], dans sa rédaction issue de la loi du 13 octobre 2014. Ce texte dispose qu’en cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts d’une superficie totale inférieure à quatre hectares, les propriétaires de parcelles boisées contiguës bénéficient d’un droit de préférence. Le vendeur est tenu de leur notifier le prix et les conditions de la cession projetée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Tout propriétaire d’une parcelle boisée contiguë dispose alors d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour faire connaître au vendeur, dans les mêmes formes, qu’il exerce son droit de préférence aux prix et conditions qui lui ont été indiqués. Lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder son bien.
Ce mécanisme, profondément original dans le paysage du droit privé français, se distingue du droit de préemption par sa nature même. La troisième chambre civile en a tiré une conséquence essentielle dans un arrêt publié du 28 septembre 2023, en jugeant qu’« à défaut de disposition législative le précisant, la notification ou l’affichage du prix et des conditions de la vente projetée ne vaut pas offre ferme de vente au profit du bénéficiaire du droit de préférence, de sorte que l’exercice de ce droit par le propriétaire d’une parcelle boisée contiguë ne prive pas le vendeur de la liberté de renoncer à la vente » [[Cass. 3e civ., 28 sept. 2023, n° 22-15.576, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/651527eb42b42d8318bc657d.]]. Par cette motivation, la Cour affirme que le droit de préférence forestier, pour contraignant qu’il soit, n’équivaut pas à une promesse unilatérale de vente au sens des articles 1124 et suivants du code civil, et que le vendeur conserve la faculté de se rétracter après que le bénéficiaire a déclaré exercer son droit. La notification prescrite par l’article L. 331-19 se borne à informer les propriétaires voisins de l’intention de vendre, sans créer à leur profit un droit d’option irrévocable.
Cette liberté, qui distingue radicalement le droit de préférence du droit de préemption régi par le code de l’urbanisme ou par le code rural et de la pêche maritime, constitue une garantie essentielle du droit de propriété consacré par l’article 544 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » [[Article 544 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428859/.]]. La doctrine y a vu une application remarquable du principe constitutionnel selon lequel les restrictions légales au droit de disposer sont d’interprétation stricte et ne sauraient être étendues au-delà de ce que le législateur a expressément prévu. En maintenant au propriétaire vendeur sa faculté de renonciation, l’arrêt de 2023 préserve l’équilibre entre l’intérêt collectif au regroupement des parcelles forestières et la liberté individuelle garantie par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.
B. Les conditions d’application et les exclusions légales
Pour que le droit de préférence trouve à s’appliquer, trois conditions cumulatives doivent être réunies. La vente doit tout d’abord porter sur une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts. La superficie totale du bien vendu doit ensuite être inférieure à quatre hectares. Enfin, le bénéficiaire doit être propriétaire d’une parcelle boisée contiguë à la parcelle mise en vente. La troisième chambre civile a précisé, dans l’arrêt du 28 mai 2026 lui-même, que le texte « ne se référant qu’au classement au cadastre pour déterminer si la parcelle vendue est en nature de bois et forêts, seul ce classement doit être pris en compte » [[Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.202, précité.]]. La Cour a ainsi constaté que le groupe 5 du cadastre, qui correspond aux parcelles en nature de bois et forêts, est subdivisé en huit sous-groupes commençant par la lettre B, incluant notamment les sous-groupes BS (taillis sous futaie) et BT (taillis simple). Une parcelle classée en « bois-taillis » relève donc bien du champ d’application de l’article L. 331-19.
Cette méthode d’analyse, qui confère à la classification cadastrale une valeur déterminante pour l’application du texte, est conforme à l’esprit de la loi de 2014. Le législateur a en effet entendu faciliter l’identification des parcelles concernées en se référant à un critère objectif et aisément accessible : le classement au cadastre. Il n’a pas exigé que la parcelle fasse effectivement l’objet d’une exploitation forestière, ni qu’elle soit couverte d’arbres. Le classement cadastral suffit, comme l’avait déjà jugé la troisième chambre civile dans un arrêt non publié du 1er octobre 2020, qui avait approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que le droit de préférence était applicable à une parcelle classée en nature de bois, indépendamment de son usage effectif [[Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-19.241, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca3180dd69e4a2e37f16bc.]].
L’article L. 331-21 du même code énumère toutefois une série de situations dans lesquelles le droit de préférence ne s’applique pas [[Article L. 331-21 du code forestier, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043978223/.]]. Ces exclusions, qui constituent autant de limites à la portée du mécanisme, répondent à des considérations pratiques ou juridiques particulières. Le législateur a notamment prévu, au 8° de cet article, que le droit de préférence ne s’applique pas lorsque la vente doit intervenir sur « une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non ». Cette disposition, qui intéresse directement la notion de parcelle mixte, était au cœur du litige tranché par l’arrêt du 28 mai 2026. Sa rédaction, qui use de l’expression « une ou plusieurs parcelles », a donné lieu à une divergence d’interprétation entre les juges du fond et la Cour suprême, que l’arrêt commenté vient de résoudre.
II. L’arrêt du 28 mai 2026 : l’exclusion consacrée des « biens mixtes »
A. La consécration textuelle de l’exception au droit de préférence
L’affaire soumise à la troisième chambre civile présentait une configuration factuelle d’une parfaite netteté. En mars 2018, une communauté religieuse avait consenti une promesse de vente à une acquéreuse, portant sur une maison d’habitation avec son terrain attenant, le tout formant une unique parcelle cadastrée en nature de « bois-taillis ». Une société civile immobilière, propriétaire d’un bois contigu, s’était prévalue du droit de préférence de l’article L. 331-19 du code forestier. La vente n’avait pu être réitérée. L’acquéreuse évincée avait alors assigné les vendeurs en exécution forcée de la vente, contestant le droit du voisin et sollicitant la mise en œuvre de la sanction du pacte de préférence violé.
La cour d’appel de Grenoble, par un arrêt du 20 juin 2023, avait donné raison au propriétaire voisin. Elle avait retenu que l’exception de l’article L. 331-21, 8°, du code forestier supposait comme condition que la propriété cédée fût composée de plusieurs parcelles dont au moins une ne serait pas cadastrée en bois, et ne pouvait trouver à s’appliquer en présence d’une unique parcelle. Fondant son raisonnement sur une lecture étroitement littérale de l’expression « une ou plusieurs parcelles », la juridiction grenobloise avait estimé que le pluriel employé par le législateur impliquait nécessairement une pluralité d’unités cadastrales pour que l’exception pût jouer. Cette interprétation, qui cantonnait le mécanisme protecteur aux seules hypothèses de pluralité de parcelles, avait pour effet de priver d’effet l’exclusion chaque fois que le bien bâti et le terrain boisé se trouvaient sur une même et unique unité cadastrale.
La troisième chambre civile a censuré cette interprétation en des termes qui ne laissent place à aucune ambiguïté. Statuant au visa de l’article L. 331-21, 8°, du code forestier, elle a énoncé que « ce texte visant les ventes portant sur une ou plusieurs parcelles, la vente d’une parcelle unique comportant un autre bien, bâti ou non, tel qu’une maison ou un étang, entre dans son champ d’application » [[Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.202, précité.]]. L’expression « une ou plusieurs parcelles », qui figurait pourtant dans la loi depuis l’origine, recevait ainsi une interprétation conforme à son sens le plus immédiat : l’exception s’applique que la propriété soit composée d’une seule parcelle ou de plusieurs. La Cour a donc écarté la lecture restrictive de la cour d’appel et a consacré une interprétation extensive de l’exclusion des biens mixtes, en rappelant que le texte distingue clairement la parcelle unique de la pluralité de parcelles pour y attacher le même régime juridique.
Cet arrêt s’inscrit dans une jurisprudence plus large de la troisième chambre civile relative aux mécanismes de préférence en matière immobilière. Dans un arrêt du 4 mars 2021, publié au Bulletin, la Cour avait déjà rappelé qu’« il incombe au bénéficiaire d’un droit de préférence et de préemption qui sollicite l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers acquéreur de rapporter la double preuve de la connaissance, par celui-ci, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir » [[Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-22.971, FS-P, https://www.courdecassation.fr/decision/6042501bcc3e685be4d966e1.]]. Cette exigence d’une double preuve, pesant sur le bénéficiaire et non sur le vendeur ou l’acquéreur, témoigne de la même préoccupation constante : ne pas faire peser sur le droit de propriété et la vente immobilière des restrictions disproportionnées par rapport à l’objectif poursuivi.
B. La conciliation des objectifs législatifs avec le droit de propriété
L’arrêt du 28 mai 2026 ne se réduit pas à un exercice d’interprétation littérale. La troisième chambre civile y déploie un raisonnement téléologique qui éclaire la ratio legis du droit de préférence forestier et en dessine les limites. Elle expose en effet que la lecture extensive de l’article L. 331-21, 8°, est « seule de nature à concilier l’objectif poursuivi par le législateur, tendant à favoriser le regroupement des petites parcelles boisées afin d’en faciliter l’entretien et l’exploitation, avec le respect du droit de propriété et de la liberté contractuelle » [[Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.202, précité.]]. Cet attendu de principe, dont la facture rappelle les grandes décisions de la Cour de cassation qui procèdent à une mise en balance explicite des intérêts en présence, constitue le cœur doctrinal de l’arrêt.
Le raisonnement opère une pondération entre deux impératifs concurrents. Le premier, d’ordre collectif, est la préservation de l’intégrité du massif forestier français par le regroupement des micro-parcelles. Cet objectif, poursuivi de longue date par les pouvoirs publics, répond à des considérations à la fois économiques, écologiques et de sécurité civile. Le second impératif, d’ordre individuel, est la sauvegarde du droit de propriété, dont l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 fait un « droit inviolable et sacré » dont nul ne peut être privé si ce n’est « lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ». La liberté contractuelle, consacrée à l’article 1102 du code civil qui dispose que « chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter » [[Article 1102 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040760/.]], vient renforcer cette protection en garantissant au propriétaire la faculté de choisir son cocontractant.
La Cour juge qu’il n’y a pas lieu de faire prévaloir systématiquement l’intérêt collectif au regroupement forestier sur la liberté individuelle du propriétaire de disposer de son bien. Lorsque la parcelle, bien que classée en nature de bois au cadastre, supporte un bien étranger à l’objectif de politique forestière, telle une maison d’habitation ou un étang, le propriétaire doit pouvoir la vendre à l’acquéreur de son choix. Permettre à un voisin forestier d’exercer un droit de préférence sur une maison d’habitation au seul motif que le terrain sur lequel elle est édifiée est classé « bois » au cadastre constituerait une atteinte disproportionnée au droit de propriété. La décision consacre ainsi une exigence de cohérence entre la finalité du mécanisme légal et les caractéristiques effectives du bien qui en est l’objet.
Cette pondération trouve un prolongement dans l’article 1583 du code civil qui dispose que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix » [[Article 1583 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441158/.]]. Ce principe du consensualisme, fondement du droit français de la vente, trouve à s’appliquer immédiatement lorsque l’exception des biens mixtes neutralise le mécanisme du droit de préférence. L’arrêt du 28 mai 2026 rappelle ainsi que le tempérament apporté par le code forestier au droit commun de la vente ne saurait en altérer l’économie générale, et que le principe de la liberté contractuelle retrouve son plein empire dès lors que la finalité forestière cesse d’être pertinente.
Les conséquences pratiques de cette solution sont immédiates pour l’ensemble des praticiens du droit immobilier et rural. Les notaires, en particulier, devront intégrer à leur analyse préalable à toute vente de parcelle classée en bois la vérification de l’existence éventuelle d’un bien bâti ou d’un autre élément étranger à la destination forestière. La seule classification cadastrale, pour indispensable qu’elle demeure, ne suffit plus à déclencher automatiquement le mécanisme du droit de préférence. L’examen de la consistance réelle du bien s’impose désormais comme un préalable obligatoire à la mise en œuvre de la procédure de notification aux voisins. Les propriétaires de parcelles boisées contiguës devront, de leur côté, s’assurer que le bien mis en vente ne comporte aucun élément de nature à faire obstacle à l’exercice de leur droit. La charge de la preuve de la réunion des conditions d’application du droit de préférence incombe au bénéficiaire qui entend s’en prévaloir, et non au vendeur, conformément à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile relative à la charge probatoire en matière de pactes de préférence. La consultation des documents cadastraux, si elle reste indispensable pour établir le classement de la parcelle en nature de bois et forêts, ne dispense pas d’une vérification de la situation réelle du bien, notamment par l’examen du plan cadastral et des photographies aériennes.
L’affaire ayant été renvoyée devant la cour d’appel de Grenoble autrement composée, il appartiendra à la juridiction de renvoi de tirer les conséquences de cette cassation et de valider, en toute logique, les prétentions de l’acquéreuse initialement évincée. Au-delà de la solution d’espèce, l’arrêt du 28 mai 2026 contribue à consolider le régime du droit de préférence forestier en en précisant les contours et en le conciliant avec les principes fondamentaux du droit civil. La troisième chambre civile y démontre une fois encore sa capacité à faire évoluer la jurisprudence par touches successives, sans rupture brutale, dans le respect constant de la lettre comme de l’esprit des textes.
Conclusion
L’arrêt du 28 mai 2026 constitue une étape significative dans la construction prétorienne du régime du droit de préférence forestier. En consacrant une lecture extensive de l’exception des biens mixtes prévue à l’article L. 331-21, 8°, du code forestier, la troisième chambre civile restaure un équilibre que l’interprétation restrictive de certaines juridictions du fond avait rompu au détriment de la liberté contractuelle. Le propriétaire d’une parcelle unique classée en bois mais supportant une habitation peut désormais la vendre à l’acquéreur de son choix, sans que le mécanisme du droit de préférence ne lui soit désormais opposable. L’affaire ayant été renvoyée devant la cour d’appel de Grenoble autrement composée, il appartiendra à la juridiction de renvoi de tirer les conséquences de cette cassation. La formulation employée par la Cour de cassation, d’une précision exemplaire, ne laisse guère de marge d’appréciation à la cour de renvoi, qui devra, en toute logique, écarter l’exercice du droit de préférence et valider les prétentions de l’acquéreuse initialement évincée.
La décision illustre avec une particulière netteté la méthode de la troisième chambre civile : une lecture rigoureuse des textes, conjuguée à une appréciation concrète de leur finalité, dans le respect constant des principes fondamentaux du droit civil. Elle s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle qui, de l’arrêt du 28 septembre 2023 sur la liberté de renonciation du vendeur à l’arrêt du 4 mars 2021 sur la charge de la preuve pesant sur le bénéficiaire, témoigne d’une volonté constante de ne pas laisser les mécanismes de préférence légale dénaturer l’économie du droit de la vente immobilière. Les praticiens du droit immobilier et rural, qu’ils soient notaires, avocats ou géomètres-experts, disposent désormais d’une règle claire pour appréhender les situations de parcelles mixtes, que la seule classification cadastrale ne suffit plus à occulter. L’arrêt du 28 mai 2026 les invite à une vigilance renouvelée, en leur rappelant que la finalité d’un mécanisme ne saurait justifier son application au-delà de ce que la lettre du texte et la nature réelle du bien commandent désormais.
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