La contestation des décisions d’assemblée générale de copropriété au prisme des derniers arbitrages de la troisième chambre civile
Le premier semestre de l’année 2026 aura été, pour le droit de la copropriété, celui d’une remarquable densité jurisprudentielle. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu en moins de quatre mois cinq arrêts publiés au Bulletin qui, sans constituer des revirements spectaculaires, précisent avec une netteté particulière les règles qui gouvernent le recouvrement des charges, la contestation des décisions d’assemblée générale et la validité des actes constitutifs de la copropriété. Ces décisions s’inscrivent dans un mouvement plus ample de consolidation de la sécurité juridique que les praticiens ne sauraient ignorer.
La copropriété des immeubles bâtis, régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, constitue un régime d’ordre public dont l’architecture n’a cessé de se complexifier au gré des réformes successives. Or, c’est précisément dans les interstices de ce dispositif législatif et réglementaire que le contentieux se noue, entre les prérogatives du syndicat agissant pour le compte de la collectivité des copropriétaires et les droits individuels de chaque copropriétaire. La Cour de cassation, par les cinq arrêts ici commentés, apporte des réponses qui intéressent directement la pratique quotidienne des professionnels de l’immobilier.
I. Le verrouillage procédural du recouvrement de charges par le syndicat
A. L’office limité du juge statuant selon la procédure accélérée au fond
Les difficultés de recouvrement des charges de copropriété constituent une pathologie chronique du fonctionnement des immeubles collectifs. Le législateur a doté le syndicat des copropriétaires d’un instrument procédural spécifique pour contraindre le copropriétaire défaillant : la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce dispositif, dont la finalité est d’obtenir rapidement un titre exécutoire, obéit à un périmètre d’attribution strict que les arrêts rendus le 15 janvier 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation ont précisé avec une rigueur remarquable.
Dans une première espèce, un copropriétaire poursuivi en paiement de charges sur le fondement de l’article 19-2 avait formé des demandes reconventionnelles tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer des dommages et intérêts pour charges et honoraires indus, en sollicitant également la compensation entre ces sommes et celles réclamées par le syndicat. La cour d’appel de Rouen avait déclaré irrecevables ces demandes reconventionnelles. Le pourvoi soutenait que ces demandes se rattachaient aux prétentions originaires par un lien suffisant au sens de l’article 70 du code de procédure civile et que l’article 19-2 ne dérogeait pas à ce principe.
La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi par un attendu de principe : « Il résulte des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure » [[Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-10.778, Publié au Bulletin. https://www.courdecassation.fr/decision/6968b986cdc6046d475f29dc]]. La Cour en a déduit que, lorsqu’il est saisi sur ce fondement, le président du tribunal judiciaire « ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond ». Elle a en outre qualifié le défaut de pouvoir juridictionnel de fin de non-recevoir et non d’exception d’incompétence, ce qui emporte des conséquences pratiques significatives : la fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause.
Cet arrêt consolide une jurisprudence antérieure qui cantonnait déjà la procédure accélérée au fond à son objet exclusif, le recouvrement des provisions et sommes exigibles, sans permettre au copropriétaire défendeur d’introduire des prétentions étrangères à ce cadre procédural. La solution est d’autant plus remarquable qu’elle a été dégagée d’office par la Cour de cassation, qui a relevé un moyen de pur droit après en avoir informé les parties, ce qui souligne l’importance que la chambre attache à la correcte délimitation de l’office du juge statuant selon cette procédure.
La Cour a cassé partiellement la décision sur un autre fondement, en reprochant à la cour d’appel d’avoir méconnu l’objet du litige en condamnant solidairement nus-propriétaires et usufruitière sans procéder à la répartition demandée par le syndicat lui-même à titre subsidiaire. Cette seconde cassation, fondée sur la violation de l’article 4 du code de procédure civile, rappelle que même dans le cadre d’une procédure dont l’objet est limité, le juge ne saurait statuer au-delà de ce que les parties lui demandent. Cette double cassation illustre la vigilance de la haute juridiction quant au respect des principes directeurs du procès civil.
B. L’exigence d’une mise en demeure distincte pour chaque exercice
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt qui parachève la construction d’un formalisme protecteur des droits du copropriétaire défaillant. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires avait obtenu la condamnation de copropriétaires au paiement des charges arrêtées au 1er janvier 2023, sur le fondement d’un commandement de payer du 11 septembre 2020 et de l’approbation des comptes pour les exercices 2016 à 2021.
La Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel d’Angers par un motif qui constitue un véritable guide procédural : « Le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés » [[Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23-23.534, Publié au Bulletin. https://www.courdecassation.fr/decision/6968b98dcdc6046d475f2ad3]].
Cette décision impose au syndicat trois vérifications cumulatives avant toute action en recouvrement : l’approbation par l’assemblée générale des comptes et budgets de l’exercice concerné, l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours pour chaque provision impayée, et le renouvellement de cette mise en demeure pour les exercices postérieurs à l’assignation initiale. Les praticiens mesureront la portée de cet arrêt : une assignation fondée sur l’article 19-2 ne peut emporter déchéance du terme que pour les provisions visées dans la mise en demeure préalable, et non pour les provisions échues postérieurement, sauf nouvelle mise en demeure. Par ailleurs, la Cour subordonne l’exigibilité des sommes à l’approbation préalable des comptes de l’exercice concerné, ce qui constitue une garantie substantielle pour le copropriétaire contre des appels de fonds qui ne reposeraient pas sur des décisions collectives régulières.
La distinction que l’arrêt opère entre les provisions déjà échues visées par une mise en demeure et celles postérieures à l’assignation procède d’une logique protectrice qu’il convient d’approuver. Le mécanisme de déchéance du terme prévu par l’article 19-2, qui rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues, constitue une arme puissante entre les mains du syndicat. La Cour de cassation en cantonne l’effet aux seules provisions faisant l’objet de la mise en demeure initiale, exigeant une nouvelle mise en demeure pour les exercices ultérieurs. Cette exigence procédurale, qui alourdit la tâche des syndics, est le prix d’une protection effective du copropriétaire contre les effets d’une déchéance du terme automatique qui s’étendrait indéfiniment dans le temps.
Ces deux arrêts, en précisant les conditions d’application de la procédure de recouvrement, procèdent à un rééquilibrage entre la célérité recherchée par le syndicat et les droits de la défense du copropriétaire, dans le prolongement des principes dégagés par la jurisprudence antérieure sur le sujet [[Sur le recouvrement des charges en copropriété, voir : https://kohenavocats.fr/avocat-charges-copropriete-paris/]].
II. La régulation du contentieux de l’assemblée générale par les derniers arbitrages de la chambre
A. Le point de départ du délai de contestation des décisions d’assemblée générale
La question du point de départ du délai de deux mois imparti au copropriétaire opposant ou défaillant pour contester les décisions d’une assemblée générale est un contentieux récurrent devant les juridictions du fond. La notification du procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, prévue par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, suscite une interrogation pratique immédiate : le délai court-il de la première présentation du pli au domicile du destinataire ou de son retrait effectif ?
Par un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile a définitivement tranché cette difficulté en énonçant un principe dont la clarté exclut toute hésitation ultérieure : « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire » [[Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842, Publié au Bulletin. https://www.courdecassation.fr/decision/69e07dfdcdc6046d476a8fe6]].
L’arrêt revêt une importance particulière en ce qu’il examine également la conventionnalité de ce dispositif au regard de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Le copropriétaire soutenait que le mécanisme du point de départ du délai à la date de première présentation du pli recommandé portait une atteinte disproportionnée à son droit d’accès au juge, dès lors qu’il pouvait ne pas être en mesure d’agir faute de réception effective du pli. La Cour a écarté ce moyen par une motivation articulée en trois temps. D’abord, elle a estimé que ces dispositions poursuivent « un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété et, notamment, dans la mise à exécution des décisions collectives ». Ensuite, elle a constaté que « le copropriétaire, qui dispose d’un délai de quinze jours pour retirer la lettre recommandée, conserve un délai pour agir en justice suffisant, une fois le retrait de la lettre effectué ». Enfin, elle a jugé qu’il existe « un rapport raisonnable de proportionnalité entre le moyen employé et le but visé ».
Cette décision conforte la sécurité juridique dans la gestion des copropriétés en évitant que le délai de contestation ne soit suspendu aux aléas du retrait des plis recommandés. Elle met un terme à une divergence qui, si elle n’avait jamais donné lieu à une cassation publiée sur ce point précis, nourrissait une incertitude préjudiciable à la stabilité des décisions collectives. Le copropriétaire ne saurait se prévaloir de sa propre négligence dans le retrait de son courrier pour différer l’exercice de l’action en contestation. La solution est d’autant plus nette que la Cour a exclu toute distinction entre le pli retiré et le pli non retiré, appliquant un régime uniforme quelle que soit la diligence du destinataire. Le syndic est ainsi dispensé de rapporter la preuve, toujours incertaine, de la date de retrait effectif du pli par le copropriétaire, preuve qui eût été source d’un contentieux supplémentaire.
La validation de ce dispositif au regard de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme constitue un point d’ancrage essentiel. La Cour juge que le droit d’accès au juge n’est pas atteint dans sa substance dès lors que le copropriétaire conserve un délai suffisant pour agir une fois le pli retiré. Cette appréciation de proportionnalité, qui met en balance le but légitime de sécurité juridique et la restriction apportée au droit d’agir, s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme en matière de délais de procédure.
Ce verrouillage du délai de contestation, conjugué aux exigences procédurales rappelées dans l’arrêt du 15 janvier 2026, concourt à dessiner un équilibre entre la protection des droits individuels des copropriétaires et la nécessaire stabilité des décisions collectives, un équilibre au cœur du droit de la copropriété [[Sur le contentieux des assemblées générales : https://kohenavocats.fr/avocat-assemblee-generale-copropriete-paris/]].
B. La validité du règlement de copropriété à l’épreuve des irrégularités formelles
La troisième chambre civile a également été amenée à préciser, par deux arrêts rendus au cours du premier semestre 2026, les conditions de validité du règlement de copropriété et le titulaire du droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 19 mars 2026, des copropriétaires contestaient la validité d’un règlement de copropriété auquel était annexé un plan d’état descriptif de division qui n’avait pas été établi par un géomètre-expert. Ils en déduisaient la nullité du règlement de copropriété lui-même. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation en énonçant : « Si pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d’un plan annexé à l’état descriptif de division complétant un règlement de copropriété, un copropriétaire peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas été établi par un géomètre-expert, l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété » [[Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-13.829, Publié au Bulletin. https://www.courdecassation.fr/decision/69bba091cdc6046d472d6a13]].
Cette solution opère une dissociation nette entre le plan annexé et le règlement de copropriété. L’irrégularité qui affecte le plan, en ce qu’il n’a pas été dressé par un professionnel habilité, n’a pas pour effet d’entraîner la nullité corrélative du règlement. Le plan irrégulier peut néanmoins être écarté dans son office probatoire quant à la délimitation des droits fonciers — le copropriétaire peut s’en prévaloir pour contester les limites de propriété. En revanche, la validité intrinsèque du règlement de copropriété s’apprécie exclusivement au regard des conditions légales de constitution de la copropriété, telles que définies par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, qui est d’ordre public.
Dans le même arrêt, la Cour a également rappelé que, dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, « il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé ». Cette solution confirme le caractère d’ordre public du statut de la copropriété, qui s’impose objectivement aux immeubles remplissant les conditions légales, sans que la violation d’une règle d’urbanisme par le constructeur ne puisse y faire obstacle. La Cour protège ainsi le régime impératif de la copropriété contre les tentatives d’y échapper par le biais d’irrégularités administratives.
S’agissant du droit de surélever un bâtiment en copropriété, l’arrêt du 2 avril 2026 a clarifié une question qui divisait les praticiens. Une SCI, propriétaire de l’intégralité des parties communes spéciales d’un bâtiment, estimait détenir corrélativement le droit de le surélever pour créer de nouveaux locaux privatifs. La Cour de cassation a rejeté cette prétention en formulant le principe suivant : « Il résulte des articles 3 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires » [[Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059, Publié au Bulletin. https://www.courdecassation.fr/decision/69ce064acdc6046d47d363a6]].
L’arrêt apporte une précision capitale : le droit de surélever, lorsqu’il n’est pas expressément attribué par le règlement de copropriété, appartient au syndicat des copropriétaires en tant que droit accessoire aux parties communes, même lorsque ces parties communes sont spéciales à un bâtiment et que celui-ci est la propriété exclusive d’un copropriétaire. La cour d’appel de Paris avait souverainement retenu que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales du bâtiment litigieux telles que définies par le règlement. Cette solution, qui distingue entre l’attribution en jouissance des parties communes spéciales et le droit de les modifier par surélévation, renforce la maîtrise collective du syndicat sur les évolutions structurelles de l’immeuble [[Sur les travaux en copropriété : https://kohenavocats.fr/avocat-travaux-copropriete-paris/]].
Il convient de souligner que l’arrêt du 2 avril 2026 ne remet pas en cause la possibilité pour le règlement de copropriété d’attribuer conventionnellement le droit de surélever à un copropriétaire déterminé. La Cour énonce une règle supplétive qui ne s’applique que dans le silence du règlement. La rédaction des règlements de copropriété, souvent anciens et silencieux sur ce point, devra donc être examinée avec soin par les praticiens avant toute opération de surélévation. L’enjeu est d’importance : la cession du droit de surélever peut constituer une source de financement significative pour la copropriété, en particulier dans les zones urbaines tendues où la constructibilité résiduelle représente une valeur économique substantielle.
L’architecture d’ensemble qui se dégage de ces cinq décisions dessine un mouvement jurisprudentiel cohérent, orienté vers la consolidation de la sécurité juridique des actes de la copropriété. La Cour de cassation, tout en maintenant une exigence procédurale rigoureuse à l’égard des syndicats dans la mise en œuvre de leurs prérogatives, s’attache à protéger la stabilité des décisions collectives et l’efficacité du statut de la copropriété.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile au cours du premier semestre 2026 affinent, avec une précision qui honore le travail de la Cour, les règles qui gouvernent le contentieux quotidien de la copropriété. Ils éclairent le praticien sur les conditions du recouvrement accéléré des charges, le point de départ du délai de contestation des assemblées générales, la résistance du règlement de copropriété aux irrégularités formelles de ses annexes et la titularité du droit de surélever. Ces décisions, toutes publiées au Bulletin, méritent d’être intégrées sans délai dans l’analyse des dossiers en cours et la stratégie contentieuse à venir.
De cette série jurisprudentielle se dégage une orientation qui, sans être inédite, se trouve confortée avec une vigueur nouvelle : la Cour de cassation entend garantir la sécurité juridique des actes de la copropriété sans sacrifier la protection des droits individuels des copropriétaires. Chaque arrêt apporte une réponse technique à une question précise, mais l’ensemble dessine une cohérence d’autant plus remarquable qu’elle émane d’une formation de section statuant dans des compositions variables. Les syndics, les notaires et les avocats trouveront dans ces décisions des repères sûrs pour la gestion des contentieux à venir. La publication de ces arrêts au Bulletin et leur insertion dans la Lettre de la troisième chambre civile en signalent l’importance pour la doctrine comme pour la pratique.
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