Un achat immobilier peut basculer en quelques minutes lorsqu’un acquéreur reçoit un RIB qui semble venir de l’étude notariale, effectue le virement du prix ou de l’apport personnel, puis découvre que l’IBAN était frauduleux. Le risque est d’autant plus brutal que les sommes virées avant la signature peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Les Notaires de France ont alerté, le 26 mai 2026, sur la recrudescence des fraudes au virement et au faux RIB. Le scénario est souvent le même : un courriel est intercepté ou imité, un IBAN est substitué, l’acquéreur pense payer le notaire, et les fonds partent vers un compte contrôlé par l’escroc.
Dans cette situation, il ne faut pas attendre de savoir qui est responsable pour agir. La première heure sert à tenter de bloquer les fonds. Les jours suivants servent à organiser la preuve, à mettre en cause les bons interlocuteurs et à éviter que la vente elle-même ne se complique.
Les premiers réflexes après un virement vers un faux RIB
Dès que la fraude est détectée, l’acquéreur doit contacter sa banque par un canal direct : application bancaire, numéro officiel de l’agence, service fraude ou conseiller habituel. Il faut demander immédiatement le rappel du virement, l’ouverture d’un dossier de fraude et la transmission d’une confirmation écrite.
Si le virement est récent, la banque peut tenter un recall auprès de la banque bénéficiaire. Ce rappel n’est pas une garantie de remboursement. Il sert toutefois à figer la chronologie et à montrer que la victime a réagi sans délai.
Il faut ensuite prévenir le notaire par téléphone, puis par écrit. Le courriel frauduleux ne doit pas être supprimé. Il doit être conservé avec ses en-têtes si possible, ainsi que les pièces jointes, le RIB reçu, les échanges précédents, l’ordre de virement, l’accusé d’exécution et les coordonnées du compte bénéficiaire.
La plainte doit être déposée rapidement. La plateforme officielle de Cybermalveillance.gouv.fr permet aussi d’identifier les réflexes utiles en cas d’hameçonnage, d’usurpation et de fraude en ligne. Pour un achat immobilier, la plainte doit être suffisamment précise : date du compromis, identité de l’étude, adresse du bien, montant viré, IBAN frauduleux, courriels reçus et date de découverte de la fraude.
La banque rembourse-t-elle automatiquement ?
Pas nécessairement. La difficulté vient souvent du fait que l’acquéreur a lui-même validé le virement, parfois avec authentification forte. La banque soutient alors que l’opération a été autorisée, même si le consentement a été obtenu par tromperie.
Le code monétaire et financier prévoit un remboursement rapide en cas d’opération de paiement non autorisée. L’article L. 133-18 organise ce régime. L’article L. 133-24 impose au client de signaler l’opération sans tarder et fixe un délai maximal de contestation. Mais tout le débat consiste souvent à savoir si le virement est juridiquement non autorisé ou seulement frauduleusement provoqué.
Lorsque le client a saisi l’IBAN et validé l’ordre, la banque peut refuser le remboursement automatique. Cela ne ferme pas le dossier. Il faut alors vérifier si la banque a commis une faute distincte : alerte ignorée, anomalie manifeste, défaut de réaction après signalement, traitement tardif du recall, insuffisance de sécurité ou incohérence dans l’identité du bénéficiaire.
Dans un dossier immobilier, le montant élevé du virement renforce l’enjeu de preuve. Il faut récupérer la trace exacte de l’ordre : date, heure, canal utilisé, bénéficiaire enregistré, libellé, authentification demandée, plafonds appliqués, message d’alerte éventuel et réponse de la banque après signalement.
Le notaire peut-il être responsable ?
La responsabilité du notaire dépend des faits. Il ne suffit pas que l’arnaque utilise le nom de l’étude pour engager automatiquement sa responsabilité. En revanche, la question devient sérieuse si le faux RIB a circulé dans une chaîne de courriels liée à l’étude, si l’étude a envoyé des coordonnées bancaires par un canal insuffisamment sécurisé, si elle n’a pas attiré l’attention de l’acquéreur sur la vérification téléphonique de l’IBAN, ou si son système de messagerie a été compromis.
Le fondement général reste la responsabilité civile : selon l’article 1240 du code civil, une faute qui cause un dommage oblige son auteur à le réparer. Dans ce type de dossier, la faute peut tenir à la sécurité des échanges, au défaut d’information, à une imprudence dans la transmission du RIB ou à une réaction insuffisante après l’alerte.
Il faut donc reconstituer précisément le chemin du faux RIB. Qui a envoyé le premier RIB ? L’adresse de l’expéditeur était-elle exactement celle de l’étude ? Le courriel frauduleux répondait-il à un échange réel ? L’IBAN officiel avait-il déjà été communiqué par un autre canal ? L’étude avait-elle demandé une vérification téléphonique avant tout virement ? Ces éléments changent l’analyse.
Si le notaire conteste toute responsabilité, une mise en demeure peut demander la conservation des journaux de messagerie, la déclaration à l’assureur de responsabilité civile professionnelle, la communication des consignes de sécurité transmises au client et l’identification des courriels authentiques envoyés par l’étude.
L’acquéreur doit-il payer une deuxième fois ?
C’est l’une des questions les plus difficiles. Si les fonds n’ont jamais atteint le compte du notaire, le vendeur peut considérer que le prix n’est pas payé. La vente peut alors être retardée, voire menacée si la signature est proche.
Il faut distinguer deux urgences. La première est bancaire et pénale : tenter de bloquer les fonds et documenter la fraude. La seconde est immobilière : éviter que la vente ne se dégrade. L’acquéreur doit demander au notaire de formaliser la situation, d’informer les parties et de proposer un calendrier réaliste. Selon le dossier, il peut être nécessaire de négocier un report de signature, une prorogation de la condition de financement ou un accord écrit sur les délais.
Il ne faut pas improviser un deuxième virement sans sécuriser le canal. Avant tout nouveau paiement, l’IBAN doit être vérifié par téléphone avec l’étude, sur un numéro connu indépendamment du courriel reçu. Le RIB doit être comparé à une source fiable. Le paiement peut aussi être fractionné ou effectué après confirmation écrite sécurisée, selon les consignes de l’étude.
Si l’acquéreur n’a plus la trésorerie nécessaire, il faut documenter cette impossibilité. Le préjudice ne se limite pas au montant détourné. Il peut inclure les frais bancaires, les pénalités, les coûts de report, la perte de chance d’acquérir le bien, les intérêts d’un prêt relais, les frais de relogement ou les conséquences d’une résolution de la vente.
Quelles preuves réunir avant une réclamation ou une action ?
Le dossier doit être construit comme un dossier de responsabilité. Les pièces utiles sont les suivantes :
- compromis ou promesse de vente ;
- appels de fonds et courriels de l’étude notariale ;
- faux RIB reçu et RIB officiel si disponible ;
- preuve du virement exécuté ;
- relevé bancaire mentionnant le débit ;
- échanges avec la banque après signalement ;
- plainte et récépissé ;
- courriels complets avec en-têtes techniques ;
- chronologie minute par minute entre réception du RIB, virement et découverte de la fraude ;
- tout message d’avertissement ou consigne de sécurité transmis par le notaire.
La chronologie est centrale. Une réaction dans l’heure ne se prouve pas par une affirmation. Elle se prouve par des appels, courriels, accusés de réception, tickets de fraude, captures de l’application bancaire et récépissé de plainte.
Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite
À Paris et en Île-de-France, les ventes immobilières se signent souvent avec des délais serrés, des prêts déjà débloqués, des déménagements programmés et des chaînes de vente. Un virement détourné peut donc produire un dommage immédiat : signature reportée, vendeur inquiet, crédit à renégocier, pénalité contractuelle ou perte d’un logement.
Le dossier relève à la fois du droit bancaire, du droit immobilier et de la responsabilité civile. Il peut aussi croiser le pénal si l’escroquerie est identifiée. Pour replacer la fraude dans une stratégie contentieuse plus large, vous pouvez consulter notre page dédiée au droit immobilier à Paris.
Que demander concrètement ?
La première demande vise la banque : rappel du virement, conservation des traces, explication du traitement de l’alerte, remboursement si les conditions légales sont réunies, ou indemnisation en cas de faute.
La deuxième demande vise le notaire ou son assureur si les faits le justifient : déclaration de sinistre, explication sur la chaîne de courriels, mesures de sécurité utilisées, conservation des journaux techniques et indemnisation du préjudice.
La troisième demande peut viser l’organisation de la vente : report, protocole temporaire, preuve de la fraude communiquée aux parties, sécurisation du paiement restant et limitation des pénalités.
L’erreur à éviter est de se disperser. La victime doit agir vite, mais dans un ordre clair : bloquer, prouver, mettre en demeure, puis assigner si les réponses sont insuffisantes.
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