La prescription acquisitive immobilière à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
La prescription acquisitive, que la doctrine désigne volontiers sous le terme d’usucapion, demeure l’un des mécanismes les plus singuliers du droit des biens. Elle permet à un possesseur de devenir propriétaire par le seul écoulement du temps, sans titre ni bonne foi, pourvu que sa possession réunisse les caractères exigés par la loi. Cette institution, dont les racines plongent dans le droit romain, connaît depuis 2023 un regain d’attention de la part de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui en précise les conditions avec une rigueur renouvelée. Les arrêts rendus entre juin 2023 et mai 2026 dessinent les contours d’une construction prétorienne qui mérite une analyse systématique. L’étude de ces décisions révèle une double tendance : d’une part, un affermissement des exigences classiques de la possession utile, notamment quant à l’animus domini et au caractère paisible ; d’autre part, une clarification du rôle probatoire de l’acte de notoriété acquisitive, dont la Cour rappelle avec constance qu’il ne saurait se substituer à la démonstration d’actes matériels de possession.
I. La consolidation des conditions de la possession utile par la troisième chambre civile
A. L’animus domini préservé des obstacles formels
L’article 2261 du Code civil dispose que, pour pouvoir prescrire, il faut une possession « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». [[ Article 2261 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017202. ]] Cette dernière exigence, l’animus domini, constitue l’élément intentionnel de la possession : le possesseur doit se comporter comme le véritable propriétaire du bien. La troisième chambre civile a eu l’occasion, dans un arrêt du 24 octobre 2024 publié au Bulletin, de rappeler que la conscience que le possesseur peut avoir de ne pas être titulaire d’un titre de propriété est sans incidence sur l’appréciation de cet élément intentionnel. En l’espèce, une société avait adressé aux anciens propriétaires de parcelles une proposition d’achat, ce dont la cour d’appel avait déduit qu’elle savait ne pas être propriétaire et que son animus domini n’était pas établi. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article 2261, en énonçant que « la conscience du possesseur de ne pas être propriétaire est sans incidence sur l’appréciation de son intention de se conduire comme tel ». [[ Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-16.882, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6719e3775857dd64cbdaa18e. ]]
Par ailleurs, la Cour a précisé dans le même arrêt que la publication d’un acte administratif incorporant des parcelles dans le domaine privé d’une commune n’est ni interruptive de prescription, ni de nature à vicier une possession en cours. La solution est d’importance : « il est toujours possible de prescrire contre un titre de propriété ». [[ Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-16.882, précité. ]] Cette affirmation réaffirme avec force la vocation de l’usucapion à primer sur les titres formels lorsque les conditions de la possession utile sont réunies pendant le délai requis. L’arrêt du 29 juin 2023 avait déjà ouvert cette voie en jugeant qu’une commune qui, en exécution d’un arrêté préfectoral de lotissement, était entrée en possession d’une bande de terrain destinée à servir de voie publique, qu’elle avait aménagée et entretenue pendant plus de trente ans, en avait acquis la propriété par usucapion, « quand bien même aucun acte de cession n’aurait été concomitamment régularisé à son profit ». [[ Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-25.628, https://www.courdecassation.fr/decision/649d22789624cb05db7ae6e4. ]] La Cour a en effet considéré que l’arrêté préfectoral ne constituait pas pour le lotisseur un titre lui en conférant la détention, de sorte que la commune ne possédait pas la voie litigieuse pour autrui.
Dans le prolongement de cette jurisprudence, l’arrêt du 26 septembre 2024 apporte une précision chronologique décisive. La troisième chambre civile y juge que « pour écarter le bénéfice d’une prescription acquisitive trentenaire, le juge ne peut pas considérer qu’une proposition d’achat du terrain litigieux aurait rendu sa possession équivoque, lorsqu’à la date de cette proposition, la prescription trentenaire par usucapion était déjà acquise ». [[ Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 22-22.069, https://www.courdecassation.fr/decision/66f4f9d5707a71fa3b545c1a. ]] L’antériorité de la prescription accomplie purge ainsi le vice allégué de la proposition d’achat, dont la survenance postérieure à l’écoulement du délai trentenaire ne saurait rétroactivement vicier la possession.
B. Le caractère paisible de la possession préservé face aux réclamations du tiers
La jurisprudence de la troisième chambre civile manifeste une constance remarquable dans la protection du caractère paisible de la possession. Dès 1995, elle avait posé le principe selon lequel la simple réclamation d’un tiers, fût-elle réitérée, ne suffit pas à ôter à la possession son caractère paisible ; seule la démonstration de voies de fait accompagnées de violences matérielles ou morales permet d’écarter cette qualité. [[ Cass. 3e civ., 15 fév. 1995, n° 93-14.143, Bull. 1995, III, n° 53, https://www.courdecassation.fr/decision/60794ca49ba5988459c46422. ]] L’arrêt du 5 mars 2026 réaffirme cette solution avec une netteté particulière. La cour d’appel de Rennes avait retenu que la possession d’une haie de lauriers ne pouvait plus être considérée comme paisible depuis les constats d’huissier réalisés par le voisin et qu’un litige existait depuis cette date. La Cour de cassation a censuré cette décision, en reprochant aux juges du fond d’avoir statué « par des motifs impropres à établir que la demanderesse avait conservé, à compter de 2015, la possession des plantations situées sur son fonds à moins de deux mètres de la limite divisoire, au moyen de voies de fait accompagnées de violences matérielles ou morales ». [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.912, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f3fcdc6046d4794195f. ]]
Le même arrêt du 5 mars 2026 apporte une contribution doctrinale significative en matière d’articulation entre prescription acquisitive et prescription extinctive. La cour d’appel avait écarté l’application de l’article 2243 du Code civil à la prescription acquisitive, considérant que ce texte ne régissait que la prescription extinctive. La Cour de cassation a infirmé cette analyse en rappelant que l’article 2259 du Code civil rend applicables à la prescription acquisitive les chapitres III et IV du titre XX du livre III, sous réserve des dispositions du chapitre propre à cette prescription. Il en résulte que « l’interruption du cours de la prescription acquisitive résultant d’une action en justice dirigée contre celui que l’on veut empêcher de prescrire est non avenue lorsque la demande est rejetée ». [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.912, précité. ]] Cette solution, qui unifie le régime de l’interruption des deux prescriptions, est d’une portée pratique considérable pour le justiciable dont l’action en référé a été rejetée.
L’article 2272 du Code civil fixe le délai de droit commun de la prescription acquisitive immobilière à trente ans, tout en réservant l’hypothèse de la prescription abrégée par dix ans au profit de celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre. [[ Article 2272 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017157. ]] La jurisprudence récente ne modifie pas ces délais, mais elle en précise les conditions d’application en clarifiant ce qui peut ou non les interrompre. Un constat d’huissier, une sommation de délaisser, une proposition d’achat, une publication administrative ne constituent pas, en eux-mêmes, des actes interruptifs de la prescription acquisitive, sauf à caractériser des violences effectives ou une saisine juridictionnelle non rejetée. La Cour de cassation bâtit ainsi, par touches successives, un régime protecteur de la possession utile, qui résiste aux tentatives d’interruption formelle.
Cette construction prétorienne trouve son unité dans une conception résolument matérielle de la possession. La troisième chambre civile refuse de faire dépendre le sort de l’usucapion de circonstances purement formelles ou déclaratives. La proposition d’achat, le constat d’huissier, la publication administrative sont autant d’actes dont la Cour refuse qu’ils puissent, à eux seuls, interrompre ou vicier une possession par ailleurs établie dans ses éléments matériels. Il faut, pour que la possession cesse d’être utile, que le possesseur ait été effectivement dépossédé par des violences ou que sa possession ait été judiciairement interrompue par une demande en justice qui n’ait pas été définitivement rejetée. Cette approche restrictive des causes d’interruption traduit la volonté de la Cour de ne pas fragiliser une institution dont la fonction sociale est précisément de consolider des situations de fait anciennes. En subordonnant l’interruption à des circonstances substantielles plutôt qu’à des formalités, la jurisprudence protège la sécurité juridique des possesseurs de longue date et prévient les manœuvres dilatoires des propriétaires négligents.
II. L’articulation entre titre et possession dans la preuve de l’usucapion
A. L’acte de notoriété acquisitive, simple indice soumis au contrôle du juge
L’article 2258 du Code civil définit la prescription acquisitive comme « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ». [[ Article 2258 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017143. ]] Cette définition consacre le principe selon lequel l’usucapion se passe de titre. Pourtant, la pratique notariale a développé l’acte de notoriété acquisitive, instrument par lequel un notaire recueille les déclarations de témoins attestant qu’une personne possède un bien immobilier depuis au moins trente ans dans les conditions requises par la loi. Cet acte, qui ne constitue pas un titre de propriété mais un simple mode de preuve, a donné lieu à un contentieux nourri dont la troisième chambre civile s’est saisie avec une fréquence remarquable.
L’arrêt du 8 juin 2023 constitue l’un des jalons majeurs de cette construction prétorienne. La Cour y rappelle que « l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion est insuffisante pour établir celle-ci », le juge devant constater que l’acte « ou tout autre élément de preuve établissait l’accomplissement par le demandeur, pendant le temps requis pour prescrire, d’actes matériels de possession sur les parcelles litigieuses ». [[ Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-15.544, https://www.courdecassation.fr/decision/648173455025cbd0f8b681d6. ]] La cour d’appel de Bastia avait cru pouvoir déduire la qualité de propriétaire du seul acte de notoriété acquisitive dressé le 7 mars 2012, dans lequel deux témoins avaient déclaré que les conditions des articles 2261 et 2272 du Code civil étaient remplies. La cassation prononcée rappelle avec force que l’acte de notoriété ne dispense pas le juge de rechercher si son titulaire justifie d’actes matériels de nature à caractériser la possession dont il se prévaut.
À l’inverse, l’arrêt du 8 juin 2023 rendu dans une autre affaire illustre l’hypothèse où la preuve de la possession utile est rapportée par un faisceau d’indices concordants. La cour d’appel de Paris avait relevé que les époux revendiquant la propriété de chambres par usucapion justifiaient d’un acte de notoriété établi en 1985, corroboré par la mention de leur occupation dans un acte authentique de 2012 et par le percement d’un escalier intérieur reliant les chambres à leur appartement. Ayant « souverainement déduit que les époux justifiaient d’une possession publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant plus de trente ans », la cour d’appel avait légalement justifié sa décision. [[ Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-11.432, https://www.courdecassation.fr/decision/648173375025cbd0f8b681ca. ]] La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, validant ainsi l’appréciation souveraine des juges du fond quant à la valeur probante des pièces produites. L’acte de notoriété n’est donc pas dépourvu de toute utilité probatoire ; il constitue un indice parmi d’autres, dont la force dépend de la convergence avec les autres éléments du dossier.
Le récent arrêt du 21 mai 2026, publié au Bulletin et revêtu de la formation de section, marque une étape supplémentaire dans cette construction. La Cour y juge que « la nullité d’un acte de notoriété acquisitive ne saurait résulter de son absence de valeur probante ». [[ Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 23-23.911, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea065cdc6046d4766906f. ]] Au visa des articles 1317 et 1353 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la troisième chambre civile distingue ainsi nettement la validité formelle de l’acte notarié de sa force probante. La cour d’appel de Fort-de-France avait annulé l’acte de notoriété en se fondant sur les constatations contradictoires d’un géomètre-expert mandaté pour borner la parcelle litigieuse. La cassation est prononcée au motif que les juges du fond ont statué « par des motifs fondés sur l’absence de valeur probante du contenu de l’acte de notoriété acquisitive ». Cette solution consacre une distinction fondamentale entre la nullité-sanction, qui ne peut être fondée sur la seule faiblesse probatoire, et l’appréciation de la force probante, qui relève du pouvoir souverain des juges du fond.
B. La primauté des actes matériels de possession sur les titres et les présomptions
La jurisprudence analysée fait émerger un principe directeur : la preuve de la prescription acquisitive repose, en dernière analyse, sur la démonstration d’actes matériels de possession accomplis à titre de propriétaire pendant le délai requis. L’article 544 du Code civil, qui dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », trouve dans l’usucapion un tempérament considérable à l’exclusivisme du droit de propriété. [[ Article 544 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428859. ]] La prescription acquisitive consacre en effet une propriété fondée sur le fait plutôt que sur le titre, ce qui en fait un instrument de régulation des situations possessoires anciennes.
La troisième chambre civile rappelle avec une constance remarquable que ni l’acte de notoriété acquisitive, ni l’inscription cadastrale, ni la publication d’une délibération administrative ne peuvent se substituer à la preuve des actes matériels de possession. L’arrêt du 24 octobre 2024 l’énonce expressément : la publication d’un acte autorisant l’incorporation de parcelles dans le domaine privé d’une commune « n’est ni interruptive de prescription, ni de nature à vicier une possession en cours ». [[ Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-16.882, précité. ]] De même, l’arrêt du 26 septembre 2024 précise que la proposition d’achat formulée par le possesseur ne rend pas sa possession équivoque si la prescription était déjà acquise à cette date. [[ Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 22-22.069, précité. ]] Ces solutions convergent pour affirmer la primauté du fait possessoire sur les titres et les formalités.
L’enseignement transversal de ces décisions est que le juge, saisi d’une action en revendication fondée sur la prescription acquisitive, doit conduire une analyse concrète des actes matériels invoqués par le possesseur. Il lui appartient de vérifier, pour chaque parcelle ou partie de parcelle revendiquée, que la possession a bien revêtu les caractères cumulatifs de l’article 2261 du Code civil pendant une durée d’au moins trente ans. La tâche est d’autant plus délicate que la preuve est libre en la matière et que les témoignages, les photographies aériennes, les constats d’huissier, les factures d’entretien ou les déclarations fiscales constituent autant d’éléments que le juge doit apprécier dans leur globalité. L’acte de notoriété acquisitive, pour sa part, conserve une utilité pratique indéniable en ce qu’il permet de recueillir et de fixer des témoignages dont les auteurs pourraient disparaître, mais il ne constitue qu’un commencement de preuve que le juge demeure libre d’apprécier souverainement.
Cette exigence probatoire n’est pas sans conséquence sur la stratégie contentieuse des parties. Le demandeur à l’usucapion doit constituer un dossier de preuves matérielles antérieurement à toute procédure, en réunissant l’ensemble des documents susceptibles d’établir la continuité et la publicité de sa possession sur la période trentenaire. Le défendeur, quant à lui, ne peut se borner à opposer son titre de propriété ou les énonciations du cadastre ; il lui incombe, s’il entend contester la prescription, de démontrer soit que la possession n’a pas réuni les caractères requis, soit qu’elle a été interrompue par des violences ou par une action en justice non rejetée. La publication d’un titre au fichier immobilier ne fait pas, à elle seule, obstacle à l’usucapion, ainsi que la Cour l’a rappelé avec constance. Il en résulte que le propriétaire négligent qui laisse un tiers posséder paisiblement son bien pendant trente ans s’expose à en perdre irrémédiablement la propriété, sans que la régularité formelle de son titre puisse le protéger. Cette solution, pour sévère qu’elle soit à l’égard du propriétaire défaillant, est le corollaire nécessaire d’une institution qui fait primer la réalité de la possession sur les apparences du titre.
La cohérence d’ensemble de cette jurisprudence conduit à une conclusion qui dépasse la seule technique probatoire. En protégeant la possession utile contre les interruptions formelles, en préservant l’animus domini des déductions hâtives tirées de la connaissance de l’absence de titre, et en rappelant que l’acte de notoriété ne vaut que ce que valent les actes matériels qu’il relate, la troisième chambre civile maintient l’usucapion dans sa fonction historique : celle d’un instrument de consolidation des situations de fait anciennes, au service de la paix sociale et de la sécurité juridique. La propriété acquise par prescription n’est pas une propriété au rabais ; elle est une propriété pleine et entière, opposable à tous, y compris au titulaire d’un titre publié, pourvu que le possesseur ait accompli, pendant trente années, des actes non équivoques de maîtrise exclusive sur le bien. [[ Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-25.628, précité. ]]
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre juin 2023 et mai 2026 apporte des précisions essentielles au régime de la prescription acquisitive immobilière. Elle confirme que la conscience du possesseur de ne pas détenir de titre est sans incidence sur son animus domini, que les réclamations amiables du propriétaire en titre ne vicient pas le caractère paisible de la possession en l’absence de violences, et que les actions en justice rejetées n’interrompent pas le cours de la prescription. Elle établit, par ailleurs, une distinction nette entre la validité formelle de l’acte de notoriété acquisitive et sa force probante, tout en rappelant que cet acte ne dispense pas le demandeur de rapporter la preuve d’actes matériels de possession accomplis pendant le délai trentenaire. Ces solutions, qui conjuguent protection du possesseur et rigueur probatoire, confèrent à l’usucapion une vitalité renouvelée dans le contentieux immobilier contemporain. L’équilibre ainsi dessiné entre le fait possessoire et le titre de propriété témoigne de la permanence d’un mécanisme plusieurs fois millénaire, dont la troisième chambre civile assure la continuité avec une remarquable fidélité aux principes.
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