1. Le mécanisme rénové de l’article 815-5-1 du Code civil

L’article 815-5-1 du Code civil, dans sa rédaction toujours applicable, permet à un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de provoquer l’aliénation du bien indivis sans le consentement du minoritaire. La procédure repose sur quatre actes successifs.

1.1. Recueil de l’intention devant un notaire

Les indivisaires majoritaires expriment, devant un notaire, leur intention de procéder à l’aliénation. L’acte authentique formalise cette intention. La majorité des deux tiers s’apprécie en quote-part de droits indivis, et non en nombre de tête. Une minorité de blocage existe donc lorsqu’un seul indivisaire détient plus d’un tiers.

1.2. Signification au minoritaire dans le mois

Dans le délai d’un mois suivant le recueil de l’intention, le notaire fait signifier celle-ci aux autres indivisaires. La signification est généralement opérée par acte de commissaire de justice. Le Tribunal judiciaire de Rennes a rappelé cette mécanique le 3 janvier 2025 dans un litige opposant trois sœurs nues-propriétaires d’un ensemble immobilier reçu de leur mère:

« Cet acte a été signifié à [K] [U] épouse [D] par acte de commissaire de justice, le 16 février 2024, soit dans le mois suivant son établissement. » (TJ Rennes, 2e ch. civ., 3 janv. 2025, n° 24/07365)

1.3. Le délai de trois mois et le procès-verbal

Le minoritaire dispose alors de trois mois pour manifester son opposition. À défaut, le notaire constate par procès-verbal la situation. La jurisprudence interprète strictement cette manifestation. Le Tribunal judiciaire de Nancy a jugé le 27 février 2025 que le courrier adressé hors délai par l’indivisaire n’avait pas valeur d’opposition utile (TJ Nancy, 27 févr. 2025, n° 24/01328). De même, le Tribunal judiciaire de Rennes a refusé d’examiner un courrier postérieur qui se bornait à formuler des reproches sans manifester une prise de position quant à la vente:

« Si le courrier rédigé le 27 mars 2024 par [K] [U] épouse [D], versé aux débats, mentionne un certain nombre de reproches à l’adresse de ses sœurs et de l’officier ministériel, il ne manifeste aucune prise de position quant à la vente du bien litigieux, et ce malgré un courrier en réponse du notaire le 29 mars 2024, lui rappelant cette possibilité. » (TJ Rennes, 3 janv. 2025, préc.)

1.4. L’autorisation judiciaire et la licitation

Le tribunal judiciaire autorise l’aliénation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente s’opère ensuite par licitation, c’est-à-dire par adjudication aux enchères au cahier des charges. Les sommes retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision. La règle est rigide: le tribunal n’a pas le pouvoir d’autoriser une vente de gré à gré sur le fondement de l’article 815-5-1, ainsi que l’a rappelé le Tribunal judiciaire de Paris:

« L’aliénation s’effectue par licitation et ne confère pas au tribunal le pouvoir d’autoriser les indivisaires à vendre de gré à gré à des particuliers. » (TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 4 sept. 2024, n° 19/11518)

2. Six zones d’ombre passées sous silence par les premiers commentaires

L’analyse fine du dispositif révèle six questions pratiques que la doctrine récente effleure ou ignore. Chacune appelle une réponse opérationnelle de la part de l’avocat.

2.1. La compétence procédurale, talon d’Achille du dispositif

Les premiers commentaires assimilent fréquemment la procédure de l’article 815-5-1 à celle de l’article 815-6, qui relève du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Cette assimilation est une faute procédurale lourde. L’article 1380 du Code de procédure civile, qui détermine la compétence du président du tribunal judiciaire en matière d’indivision, ne vise ni l’article 815-5, ni l’article 815-5-1. Le Tribunal judiciaire d’Évry, statuant en procédure accélérée le 30 juin 2025, a relevé d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir:

« L’article 1380 du code de procédure civile précité ne vise pas l’article 815-5 du code civil, ni l’article 815-5-1 du code civil de sorte que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond n’a pas pouvoir juridictionnel pour statuer sur une demande fondée sur ces articles. » (TJ Évry, 3e ch., 30 juin 2025, n° 24/02185)

Le justiciable qui se trompe de juge fait dire à son procès qu’il n’y a lieu à statuer. Toute la procédure est à reprendre devant le tribunal au fond. La loi du 7 avril 2026 ne modifie pas l’article 1380 du Code de procédure civile sur ce point. La règle subsiste donc. L’avocat doit, dès la rédaction de l’assignation, distinguer trois fondements:

• Article 815-5 et 815-5-1: tribunal judiciaire statuant au fond, par assignation classique.
• Article 815-6: président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sous condition d’urgence et d’intérêt commun.
• Articles 813-1 et suivants (mandataire successoral): tribunal judiciaire statuant au fond.

2.2. L’indivisaire qui n’a pas reçu signification dans les formes

Le texte de l’article 815-5-1 prévoit une clause de sauvegarde au bénéfice du minoritaire. L’aliénation lui est opposable, sauf si l’intention d’aliéner ne lui a pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa. Cette clause ouvre un contentieux post-vente que les commentaires ignorent généralement. Le minoritaire qui s’estime mal signifié peut, après l’adjudication, agir en inopposabilité. L’enjeu est considérable: la vente subsiste à l’égard des deux tiers majoritaires, mais ne lie pas le tiers minoritaire.

En pratique, la signification doit donc impérativement être opérée par acte de commissaire de justice, et non par simple lettre recommandée. Le mois suivant le recueil de l’intention est un délai pratique impératif. Toute irrégularité de forme ou de délai laisse subsister un risque résiduel de contestation que la loi du 7 avril 2026 n’a pas neutralisé.

2.3. L’article 815-6, sas alternatif négligé en cas d’urgence

L’article 815-5-1 exige la majorité des deux tiers. Or, dans nombre de successions, aucun héritier ne dispose seul de cette quote-part. La majorité doit alors être bâtie par addition de plusieurs lots. La voie alternative de l’article 815-6, qui permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser des mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, est sous-utilisée. Elle ne suppose ni une majorité particulière ni l’autorité d’un notaire intermédiaire. Elle exige en revanche deux conditions cumulatives: l’urgence et l’intérêt commun de l’indivision.

La Cour d’appel de Versailles a fait droit le 15 mai 2025 à une demande d’autorisation de vendre seule sur le fondement de l’article 815-6, à propos d’un litige dans lequel la veuve usufruitière, âgée de 77 ans, sollicitait la vente d’un immeuble dont la valeur baissait:

« Il est ainsi admis qu’il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal judiciaire tient de l’article 815-6 du code civil d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun. » (CA Versailles, 1-5, 15 mai 2025, n° 24/06147, infirmant le jugement déféré)

La Cour ajoute un enseignement précieux pour le praticien: pour l’application de l’article 815-6, « le seuil des deux tiers des droits indivis n’est pas une condition prévue par l’article 815-6 et l’argumentation de Mme [R] [D] à ce titre est donc inopérante ». Autrement dit, en présence d’une urgence avérée, l’avocat qui ne dispose pas de la majorité des deux tiers peut malgré tout obtenir l’autorisation de vendre par la voie de l’article 815-6. La condition centrale devient celle de l’urgence, qui s’apprécie souverainement au jour où la cour statue.

L’inverse est également vrai. La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 29 avril 2025, a infirmé une autorisation de vendre dès lors que l’urgence avait disparu au cours de la procédure. Le permis de lotir, qui justifiait initialement l’urgence, avait expiré sans avoir été utilisé:

« Il s’ensuit que la condition de l’urgence, qui se rapportait à des mesures permettant de revaloriser les parcelles litigieuses indivises, n’est plus d’actualité. L’autorisation de vendre les parcelles indivises ne peut en conséquence qu’être infirmée. » (CA Rennes, 1re ch., 29 avr. 2025, n° 24/02660)

L’urgence se prouve à la date où la juridiction statue, non à la date de l’assignation. L’avocat doit veiller à entretenir, en appel comme en première instance, l’actualité de la circonstance qui caractérise l’urgence.

2.4. L’indemnité d’occupation, le contentieux financier décisif

Les premiers commentaires de la loi du 7 avril 2026 traitent la question de l’occupation privative comme un sujet annexe. La jurisprudence récente démontre au contraire qu’il s’agit d’un contentieux à fort enjeu, et que les quanta retenus par les juges du fond varient de plusieurs ordres de grandeur. L’article 815-9 alinéa 2 du Code civil dispose que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. La caractérisation de la jouissance privative repose, selon une formule constante, sur « l’impossibilité de fait ou de droit pour les autres coïndivisaires d’exercer leurs droits concurrents sur ce bien ».

La Cour d’appel de Paris, le 1er octobre 2025, a fixé à 1600 euros par mois l’indemnité due par le coïndivisaire occupant un pavillon de 134 m² au Blanc-Mesnil, à partir d’une valeur locative déterminée par référence à une fraction de 4 à 5 pour cent de la valeur vénale du bien:

« Lissé sur une année, le montant du loyer annuel ressort à 19’200 €, soit une somme légèrement inférieure à celle obtenue en fonction de l’application d’un pourcentage de 5 % sur celle de 400’000 €, montant de la plus récente estimation de la valeur vénale du bien indivis, sachant qu’un pourcentage de 4 % à 5 % est fréquemment utilisé par les professionnels de l’immobilier pour déterminer la valeur locative d’un bien à partir de sa valeur vénale. » (CA Paris, P. 3 ch. 1, 1er oct. 2025, n° 23/13082)

D’autres décisions illustrent l’amplitude des quanta retenus. La Cour d’appel de Rouen a fixé à 175 euros par mois l’indemnité due par la coïndivisaire occupant un immeuble en mauvais état à Localité 13, sur la période non prescrite, en rappelant que la vétusté ne dispense pas de l’indemnité:

« L’état de vétusté de la maison incompatible avec sa mise en location allégué par Mme [D] n’est pas exclusif de son obligation d’indemniser l’indivision en raison de son occupation privative du bien indivis. » (CA Rouen, ch. famille, 9 janv. 2025, n° 24/02765)

La Cour d’appel de Caen a fixé à 350 euros par mois l’indemnité due par un coïndivisaire qui se prévalait d’une opposition des autres héritiers à toute restitution des clés, jugeant que cette opposition n’était pas démontrée (CA Caen, 1re ch. civ., 11 mars 2025, n° 24/00483). La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 mai 2025, a confirmé les montants de 1200 euros et 2320 euros par mois pour des biens parisiens, en infirmant cependant le point de départ retenu par le tribunal (CA Paris, P. 3 ch. 1, 28 mai 2025, n° 23/11370).

Trois enseignements méritent d’être retenus par l’avocat.

D’abord, la prescription quinquennale de l’article 815-10 alinéa 3 du Code civil est rigoureusement appliquée. Aucune recherche relative aux fruits et revenus n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. L’assignation en partage interrompt la prescription pour la liquidation. Elle n’interrompt pas la prescription d’une action distincte en indemnité d’occupation contre un coïndivisaire personnellement nommé. La Cour de Rouen, dans la décision précitée, a ainsi déclaré prescrite la période antérieure à cinq ans avant l’assignation spécifique en indemnité.

Ensuite, le calcul retenu par les juridictions oscille entre deux méthodes. La première fixe l’indemnité à la valeur locative diminuée d’un abattement de précarité (souvent de 20 pour cent). La seconde repose sur une fraction de la valeur vénale (4 à 5 pour cent annuels). La méthode dépend des pièces produites. L’avocat qui souhaite limiter le quantum a tout intérêt à verser au débat une estimation locative récente d’agence immobilière implantée localement.

Enfin, certaines charges restent imputables à l’indivision et non à l’indivisaire occupant. Tel est le cas de la taxe foncière et de l’assurance habitation, qui constituent, selon la Cour de Rouen, des dépenses de conservation incombant à l’indivision malgré l’occupation privative.

2.5. La succession vacante, un volet sous-documenté

Les commentaires soulignent que la loi du 7 avril 2026 vise à moderniser la gestion des successions vacantes. Ils restent silencieux sur la mise en œuvre concrète de la procédure, qui requiert une déclaration judiciaire et la désignation d’un curateur. Le Tribunal judiciaire de Rodez, dans une série de décisions des 13 et 16 juin 2025, a illustré la procédure classique:

« DÉCLARONS vacante la succession de Monsieur [T] [M] [P]. DÉSIGNONS Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault, en qualité de curateur de cette succession afin de faire inventaire, de recouvrer les créances, de procéder à l’apurement de son passif et d’exercer l’ensemble des actes conservatoires et d’administration nécessaires à son règlement. » (TJ Rodez, 16 juin 2025, n° 25/00129)

La curatelle est confiée au directeur départemental des finances publiques, agissant comme curateur du domaine. Le curateur a pour mission de faire inventaire, de recouvrer les créances, d’apurer le passif et d’exercer tous actes conservatoires. La loi du 7 avril 2026 vise à accélérer cette procédure, qui souffrait jusqu’alors de délais considérables. La pratique de l’avocat reste néanmoins de saisir le tribunal par requête ou par assignation, après avoir produit les éléments démontrant la vacance (absence d’héritier acceptant, déshérence présumée, refus exprimés ou inertie de plus de six mois).

2.6. La preuve de la majorité des deux tiers, un point sous-estimé

La majorité des deux tiers s’apprécie en quote-part. Cette quote-part n’est pas toujours évidente. Lorsque la propriété indivise repose sur un bien commun, sur une donation entre époux, sur un démembrement (usufruit et nue-propriété) ou sur une qualification controversée (bien propre ou bien commun), la fraction des deux tiers peut être contestée. La Cour d’appel de Versailles, dans l’arrêt précité du 15 mai 2025, a été saisie d’une telle contestation: la coïndivisaire minoritaire soutenait que l’immeuble litigieux avait été acquis au moyen de fonds propres du défunt et que, dans cette hypothèse, les coïndivisaires majoritaires n’étaient pas réellement propriétaires des deux tiers. La Cour a écarté l’argument en se plaçant sur le terrain de l’article 815-6, en relevant que le seuil des deux tiers n’est pas une condition de ce texte.

L’enseignement est double. Premièrement, le calcul de la majorité doit être anticipé. Tout démembrement (usufruit, nue-propriété), toute incorporation d’un bien à la communauté ou à un patrimoine propre, toute donation antérieure peut modifier la composition de la quote-part. Le notaire instrumentaire vérifie la majorité au jour du recueil de l’intention. Une erreur d’appréciation à ce stade peut anéantir toute la procédure ultérieure. Deuxièmement, en présence d’une contestation sur la quote-part elle-même, le passage par l’article 815-6 (qui ne requiert pas le seuil des deux tiers) est une voie alternative à étudier sérieusement, sous réserve de démontrer l’urgence et l’intérêt commun.

3. Pratiques recommandées pour les avocats en 2026

3.1. Choisir d’abord la procédure, puis le fondement

Le choix entre les articles 815-5-1 et 815-6 doit reposer sur deux questions: disposez-vous d’une quote-part qualifiée ? L’opération présente-t-elle un caractère d’urgence ? La matrice est simple:

• Majorité des deux tiers acquise, pas d’urgence: article 815-5-1, tribunal judiciaire au fond, licitation obligatoire.
• Majorité des deux tiers acquise, urgence: article 815-6, président du tribunal judiciaire en procédure accélérée. Permet la vente amiable.
• Majorité des deux tiers non acquise, urgence: article 815-6 par défaut, sous réserve de démontrer l’urgence et l’intérêt commun.
• Majorité des deux tiers non acquise, pas d’urgence: article 815 (partage en justice) ou article 813-1 (mandataire successoral) selon la complexité de la succession.

3.2. Sécuriser la signification par commissaire de justice

La signification par lettre recommandée ne suffit pas. La loi du 7 avril 2026 n’a pas modifié l’exigence d’un acte de commissaire de justice. L’omission ou l’irrégularité de la signification rend l’aliénation inopposable au minoritaire. Le notaire est responsable du respect du délai d’un mois.

3.3. Anticiper l’évaluation locative pour limiter les indemnités à venir

L’indivisaire occupant a tout intérêt à faire dresser, dès l’ouverture de la succession, un état locatif par agence immobilière implantée localement. Cette pièce, versée aux débats, permet de limiter le quantum de l’indemnité d’occupation calculée par référence à la fraction de la valeur vénale, qui aboutit fréquemment à des sommes plus élevées. À l’inverse, l’indivisaire évincé a intérêt à produire des estimations vénales actualisées pour orienter le juge vers la méthode du pourcentage annuel de 4 à 5 pour cent.

3.4. Combiner médiation et procédure

L’arrêt précité de la Cour de Rennes du 29 avril 2025 rappelle que les coïndivisaires avaient préalablement tenté une médiation judiciaire, qui s’était soldée par un échec. La médiation conserve son utilité dans les indivisions complexes, mais elle ne suspend ni la prescription de l’indemnité d’occupation, ni l’expiration des permis administratifs qui peuvent fonder l’urgence. L’avocat doit donc veiller à introduire en parallèle l’action au fond, ou à formaliser par écrit l’engagement des parties à proroger les délais.

4. Maillage avec les analyses connexes du cabinet

Le cabinet a publié une analyse générale de la loi du 7 avril 2026 sur la sortie de l’indivision et les successions vacantes, accessible ici. Une étude spécifique au volet succession vacante et bien immobilier est consultable ici. La procédure pas à pas de vente d’un bien indivis à la majorité des deux tiers est exposée dans notre article complémentaire disponible sur kohenavocats.com.

Conclusion

La loi du 7 avril 2026 modernise la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes. Les premiers commentaires saluent la réforme mais laissent de côté six questions pratiques que la jurisprudence des juges du fond a tranchées au cours de l’année 2025. La compétence procédurale, l’opposabilité de la vente au minoritaire mal signifié, la voie alternative de l’article 815-6, l’indemnité d’occupation, la procédure de succession vacante et la preuve de la majorité des deux tiers méritent une attention soutenue. L’avocat qui maîtrise ces six points sécurise la stratégie de son client et anticipe les contentieux ultérieurs. La loi du 7 avril 2026 ne dispense pas d’une lecture combinée des articles 815-5, 815-5-1, 815-6, 815-9, 815-10, ni d’un suivi attentif de la jurisprudence à venir.