L’encadrement des loyers et le complément de loyer à Paris : décryptage d’une jurisprudence 2024-2026 de plus en plus restrictive
Par Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.
L’application du complément de loyer à Paris cristallise une part croissante du contentieux locatif. Si la loi ELAN autorise un dépassement du loyer de référence majoré pour des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, les juges du fond, singulièrement au Tribunal judiciaire de Paris, en opèrent désormais un contrôle d’une sévérité extrême. Entre exclusion des équipements usuels et rejet de la performance énergétique comme critère d’exceptionnalité, le surloyer devient, en 2026, une exception de plus en plus difficile à justifier pour les bailleurs parisiens.
Le dispositif d’encadrement des loyers, instauré à titre expérimental par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite loi ELAN), a profondément modifié la fixation du prix du bail d’habitation en zone tendue. À Paris, le loyer de base est en principe plafonné par un loyer de référence majoré, déterminé annuellement par arrêté préfectoral en fonction de la catégorie de logement et du secteur géographique. Toutefois, la loi a ménagé une soupape de sécurité : le complément de loyer. Ce mécanisme permet au bailleur de réclamer une somme s’ajoutant au loyer de base pour les logements présentant des « caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ».
L’imprécision délibérée de cette notion a ouvert la voie à une interprétation judiciaire foisonnante. Pendant plusieurs années, la présence d’une terrasse, d’une vue dégagée ou d’une rénovation de haut standing semblait suffire à légitimer ce surloyer. Cependant, les décisions les plus récentes, rendues entre 2024 et 2026, marquent un tournant doctrinal majeur. Les juges ne se contentent plus de l’existence de prestations de qualité ; ils exigent désormais la preuve d’un caractère « remarquable » et « déterminant » par rapport aux logements de même catégorie, tout en excluant systématiquement les caractéristiques déjà intégrées dans le loyer de référence ou imposées par les normes énergétiques contemporaines.
Cette étude se propose d’analyser le durcissement du cadre légal et jurisprudentiel du complément de loyer, en s’appuyant sur les dernières décisions des tribunaux judiciaires de Paris et de Lyon.
I. Le cadre légal et formel : une validité strictement encadrée
La validité d’un complément de loyer repose sur une double exigence : une conformité aux interdictions légales de fond et un respect rigoureux du formalisme contractuel. La jurisprudence récente rappelle avec force que l’absence de l’un de ces piliers entraîne l’annulation irrémédiable de la clause.
A. L’obligation de mention expresse et la responsabilité des mandataires
L’article 140 III B de la loi ELAN dispose que « le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail ». Ce formalisme n’est pas une simple recommandation mais une condition de validité de la clause. Le locataire doit être en mesure, dès la signature, d’identifier les éléments précis qui justifient le surcoût.
Dans une décision remarquée du 21 août 2025, le Tribunal judiciaire de Paris a prononcé l’annulation d’un complément de loyer au motif que « le contrat de bail du 26 juillet 2021 ne contient aucune stipulation afférente à un complément de loyer, alors que la loi exige cette mention, laquelle permet de déterminer les éléments précis envisagés par les parties pour justifier l’application de ce complément de loyer » (Tribunal judiciaire de Paris, 21 août 2025, n° 25/01380). Le bailleur tentait de régulariser la situation a posteriori en invoquant une vue sur la tour Eiffel et une terrasse, mais le juge a rappelé que l’appréciation doit se faire in concreto au regard des mentions du bail.
Cette décision est d’autant plus intéressante qu’elle retient la responsabilité exclusive de l’agent immobilier mandataire. La faute professionnelle de la collaboratrice en charge de la rédaction du contrat a été reconnue, l’agence ayant été condamnée à garantir le bailleur à hauteur de 100 % des sommes restituées au locataire (soit plus de 12 000 euros dans cette affaire). Il en ressort que le devoir de conseil du professionnel de l’immobilier est total sur l’application de l’encadrement des loyers.
B. Les causes d’exclusion légales : le critère de l’indécence et de la passoire thermique
Au-delà de la forme, la loi ELAN, complétée par la loi Climat et Résilience, dresse une liste noire de caractéristiques interdisant tout complément de loyer. Il est désormais impossible d’appliquer un surloyer si le logement présente des signes d’humidité, un vis-à-vis à moins de dix mètres, ou des infiltrations.
Surtout, le complément de loyer est prohibé pour les logements classés F ou G au sens du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure vise à éviter que des caractéristiques de confort (comme une terrasse) ne viennent « compenser » une précarité énergétique manifeste. La jurisprudence va même plus loin en refusant de valider des compléments pour des logements classés E lorsque la comparaison avec le voisinage montre des loyers inférieurs pour des prestations similaires (Tribunal judiciaire de Lyon, 27 novembre 2025, n° 24/01039). Dans cette affaire, le tribunal a rejeté un complément de 148 euros malgré la présence d’un dressing et d’une cuisine équipée, soulignant que le DPE classé E affaiblissait l’attrait supérieur revendiqué par le bailleur.
II. L’appréciation in concreto de l’exceptionnalité : un contrôle de plus en plus sévère
Le cœur du litige réside souvent dans la définition des « caractéristiques de localisation ou de confort ». Pour les juges, ces caractéristiques doivent réunir trois conditions cumulatives : ne pas avoir été prises en compte dans le loyer de référence, être déterminantes pour le locataire et être exceptionnelles par rapport aux logements de même catégorie.
A. L’exclusion des équipements de confort usuel (ascenseur, cave, parking)
Une erreur fréquente des bailleurs consiste à justifier le complément de loyer par des équipements qui sont, en réalité, déjà intégrés dans la grille des loyers de référence ou qui sont devenus la norme pour certains types d’immeubles.
Le Tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 26 mars 2026, a opéré une clarification dévastatrice pour de nombreux propriétaires : « la présence d’un ascenseur, d’une cave et de matériaux de qualité, ne constituent pas des caractéristiques exceptionnelles dans les logements récents ou rénovés et qu’ils sont en outre, déjà intégrés dans la grille de loyer de référence établie chaque année par arrêté préfectoral » (Tribunal judiciaire de Paris, 26 mars 2026, n° 25/06198). En l’espèce, le bailleur invoquait également un balcon exposé plein sud et une cuisine aménagée. Le juge a balayé ces arguments, estimant que si ces caractéristiques sont recherchées, « elles demeurent communes dans une ville comme celle de Paris » et ne justifient pas de dépasser le plafond réglementaire.
Même la présence d’un box fermé ou d’un parking, autrefois quasi systématiquement admise, fait l’objet d’une analyse plus fine. Le bailleur doit démontrer que ces éléments confèrent un avantage notable par rapport à la catégorie de référence (qui distingue déjà les logements selon leur époque de construction et le nombre de pièces).
B. Le rejet de la performance énergétique comme critère de surloyer
C’est sans doute le point le plus novateur de la jurisprudence 2026. Alors que certains bailleurs pensaient pouvoir valoriser une rénovation thermique performante par un complément de loyer, les juges s’y opposent désormais frontalement.
Le Tribunal judiciaire de Paris affirme ainsi : « la performance énergétique du logement n’est pas de nature à constituer une caractéristique exceptionnelle […]. Ensuite, et au surplus, admettre qu’une bonne isolation thermique liée à un diagnostic de performance énergétique satisfaisant (classe C) constitue une caractéristique exceptionnelle conduirait à inverser l’esprit de la loi […] dite « Loi Climat et Résilience » qui tend à renforcer les exigences en la matière » (Tribunal judiciaire de Paris, 26 mars 2026, n° 25/06198).
Le raisonnement est implacable : le respect des normes environnementales actuelles ne peut être considéré comme une prestation « exceptionnelle » mais comme la simple exécution d’une obligation légale. Prétendre l’inverse reviendrait à opérer un « nivellement par le bas » des objectifs du législateur. Cette position ferme sanctuarise le loyer de référence majoré comme la limite indépassable pour tout logement décent et normalement équipé.
En conclusion, le complément de loyer à Paris ne peut plus être utilisé comme un ajustement automatique du prix du marché. Il est réservé à des éléments réellement rares et remarquables (vue directe sur un monument, jardin privatif, terrasse de grande surface sans vis-à-vis). Pour les bailleurs et leurs mandataires, la vigilance est de mise : toute clause insuffisamment justifiée ou reposant sur des équipements standards s’expose à une annulation rétroactive, obligeant à la restitution de plusieurs milliers d’euros au locataire.
A propos de l’auteur : Maître Reda KOHEN est avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit immobilier et droit des affaires. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les propriétaires et les locataires dans la gestion de leurs baux d’habitation et de leurs contentieux liés à l’encadrement des loyers. Pour plus d’informations, consultez notre expertise en droit immobilier.