Un copropriétaire peut se retrouver dans une situation très concrète : il demande l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, puis découvre que le syndic l’a reformulée, vidée de sa portée, repoussée, transformée en simple point d’information ou totalement oubliée. Le sujet monte parce que les assemblées générales 2026 concentrent beaucoup de tensions : travaux de rénovation énergétique, changement de syndic, appels de fonds, mise en concurrence, autorisations de travaux privatifs, bornes de recharge, locations de courte durée et contrôle du conseil syndical.

La réponse courte est la suivante : le syndic ne peut pas apprécier l’opportunité politique ou personnelle de votre demande. Si la demande est reçue à temps et correctement formulée, elle doit être inscrite à l’ordre du jour. Si elle arrive trop tard, elle peut être reportée à l’assemblée suivante. Si le syndic la modifie au point d’en changer le sens, refuse de l’inscrire ou organise un vote imprécis, il faut réagir avant l’assemblée quand c’est encore possible, puis conserver les preuves pour une contestation ou une action ciblée.

Pourquoi l’ordre du jour est décisif en copropriété

En assemblée générale de copropriété, on ne vote pas librement sur tout ce qui est discuté dans la salle. L’ordre du jour fixe les questions qui peuvent être soumises au vote. Service-Public rappelle que chaque question doit être rédigée clairement, faire l’objet d’un vote séparé, et que l’assemblée générale ne prend des décisions valides que sur les points inscrits à l’ordre du jour.

Cette règle change tout. Si votre demande porte sur le changement de syndic, une autorisation de travaux, une action en justice, la mise en concurrence d’un contrat, la communication de pièces ou une régularisation de charges, un simple échange oral en fin de réunion ne suffit pas. Il faut une résolution suffisamment précise pour que les copropriétaires sachent ce qu’ils votent et pour que la décision puisse produire un effet juridique.

Le bon réflexe consiste donc à raisonner en trois niveaux :

• une question générale peut ouvrir un débat, mais ne permet pas toujours une décision utile ;
• une résolution précise permet un vote exploitable ;
• les pièces jointes, devis, contrats, plans ou justificatifs permettent aux copropriétaires de voter en connaissance de cause.

Le syndic peut-il refuser d’inscrire une résolution ?

Le principe est favorable au copropriétaire. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic les questions qu’ils demandent à inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic doit porter ces questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, sauf si la demande arrive trop tard pour être intégrée à la convocation déjà préparée.

Service-Public formule la règle de façon très opérationnelle : tout copropriétaire ou le conseil syndical peut demander l’inscription de questions complémentaires à l’ordre du jour, par courrier recommandé avec avis de réception, et la demande doit parvenir avant l’envoi de la convocation. Surtout, le syndic ne peut pas juger la valeur ou l’opportunité de la demande ; il doit l’inscrire.

En pratique, le refus explicite est assez rare. Les difficultés prennent souvent des formes plus discrètes :

• le syndic répond que le point n’est « pas opportun » ;
• il affirme que le conseil syndical n’est pas d’accord ;
• il transforme une résolution en simple information ;
• il supprime le vote demandé ;
• il regroupe plusieurs sujets dans une formulation confuse ;
• il reporte la question sans expliquer la date de réception de la demande ;
• il joint la résolution mais oublie les pièces nécessaires.

Ces pratiques ne se traitent pas toutes de la même manière. Il faut distinguer le retard légitime, l’erreur réparable et la manoeuvre qui prive le copropriétaire de son droit de soumettre une question au vote.

Demande tardive : quand le report à l’AG suivante est légal

Le syndic n’est pas obligé de refaire une convocation déjà envoyée. Si votre demande arrive après l’envoi de la convocation ou trop près de celui-ci, elle peut être inscrite à l’assemblée générale suivante. C’est pourquoi la preuve de la date d’envoi et de réception est centrale.

Pour éviter un faux débat, envoyez la demande par lettre recommandée avec avis de réception ou par un procédé permettant de dater la réception. Dans le courrier, indiquez clairement :

• l’identité du copropriétaire demandeur ;
• le lot concerné ;
• le texte exact de la résolution ;
• la majorité de vote envisagée, si elle est identifiable ;
• les pièces à joindre à la convocation ;
• la demande expresse d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.

Si la convocation n’est pas encore partie, le syndic doit intégrer le point. Si elle est déjà partie, il faut vérifier si une assemblée complémentaire est utile ou si le report à l’AG suivante suffit. Dans un dossier urgent, par exemple une autorisation de travaux nécessaire pour éviter un dommage, une mise en demeure ou une demande de convocation spécifique peut être envisagée.

Résolution modifiée : où se situe la ligne rouge ?

Le syndic peut parfois proposer une correction de forme : orthographe, numérotation, harmonisation avec les autres résolutions, ajout de la majorité applicable ou précision technique. Ce n’est pas forcément fautif si le sens reste intact.

La difficulté apparaît lorsque la modification change l’objet du vote. Exemples fréquents :

• vous demandez un vote sur la révocation ou la non-reconduction du syndic, mais le point devient « discussion sur la gestion du syndic » ;
• vous demandez l’autorisation d’engager une action en justice, mais la résolution devient une simple « information sur un litige » ;
• vous demandez la mise en concurrence d’un contrat, mais le syndic retire les devis concurrents ;
• vous demandez une autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes, mais le point est formulé sans vote ;
• vous demandez la communication d’un document, mais le texte est remplacé par une réponse générale du syndic.

Dans ces hypothèses, il faut réagir par écrit avant l’assemblée. L’objectif n’est pas seulement de protester ; il faut créer une preuve claire : texte initial envoyé, accusé de réception, texte modifié dans la convocation, demande de rectification, réponse ou silence du syndic.

Que faire avant l’assemblée générale ?

La première étape consiste à demander la rectification immédiate. Le courrier doit rester précis : rappeler la date de notification de la demande, reproduire le texte initial, identifier la modification litigieuse et demander au syndic de diffuser un ordre du jour rectifié ou, à défaut, d’inscrire le texte exact dans les documents soumis au vote.

Si le point est majeur, il faut aussi alerter le conseil syndical. Même si le conseil syndical ne remplace pas le syndic, son intervention peut accélérer la correction, surtout lorsque le problème touche la transparence des comptes, la mise en concurrence ou des travaux importants.

Lorsque le syndic refuse de convoquer une assemblée alors qu’une demande régulière émane du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins un quart des voix, Service-Public indique qu’une mise en demeure peut ouvrir la voie à une convocation par le président du conseil syndical en l’absence de réponse pendant au moins huit jours. Dans certains cas, un copropriétaire peut demander l’autorisation du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour convoquer l’assemblée, avec avocat obligatoire.

Pour une simple résolution individuelle, la stratégie est souvent différente : obtenir la correction avant l’AG, faire consigner l’incident au procès-verbal, puis envisager une contestation ou une action en responsabilité si le refus a causé un préjudice.

Après l’assemblée : contester ou préparer l’AG suivante ?

Après l’AG, tout dépend de ce qui a été voté. Si la résolution a disparu et qu’aucune décision n’a été prise, la contestation d’une décision d’assemblée générale n’est pas toujours le bon outil. Il peut être plus utile d’exiger l’inscription à l’ordre du jour suivant, de mettre en cause la responsabilité du syndic ou d’organiser une demande de convocation si les conditions sont réunies.

En revanche, si une décision a été votée sur une question mal formulée, non inscrite de façon claire, ou différente de la résolution demandée, la contestation peut devenir centrale. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être engagées par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Ce délai est court. Il ne faut pas attendre la prochaine réunion du conseil syndical ou un échange informel avec le gestionnaire. Dès réception du procès-verbal, vérifiez :

• si votre présence, opposition ou absence est correctement mentionnée ;
• si la résolution contestée correspond à l’ordre du jour ;
• si les pièces étaient jointes ;
• si la majorité appliquée était la bonne ;
• si le procès-verbal mentionne votre protestation ;
• si le syndic a répondu à votre demande de rectification.

Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite

À Paris et en Île-de-France, les dossiers de copropriété mêlent souvent urgence pratique et contentieux de voisinage : immeubles anciens, travaux énergétiques, ravalements, autorisations de changement d’usage, locations meublées touristiques, ascenseurs, infiltrations, stationnement, bornes électriques ou restructuration de lots. Une résolution mal rédigée peut bloquer un projet pendant un an.

Le tribunal compétent est en principe celui du lieu de situation de l’immeuble. Pour un immeuble situé à Paris, Nanterre, Bobigny, Créteil, Évry, Pontoise, Versailles ou Meaux, la préparation du dossier doit intégrer le ressort local, le calendrier d’assemblée, la date de notification du procès-verbal et l’urgence économique du projet. Dans les copropriétés tendues, il est souvent plus efficace d’intervenir avant l’AG que de devoir demander l’annulation ensuite.

Checklist des preuves à conserver

Avant de saisir un avocat ou d’écrire une mise en demeure, rassemblez les pièces suivantes :

• votre demande d’inscription à l’ordre du jour ;
• l’accusé de réception ou la preuve de notification ;
• le texte exact de la résolution proposée ;
• les pièces jointes envoyées au syndic ;
• la convocation reçue ;
• l’ordre du jour définitif ;
• les échanges avec le syndic et le conseil syndical ;
• le procès-verbal d’assemblée ;
• les preuves du préjudice : retard de travaux, perte de chance, devis expiré, trouble persistant, surcoût, impossibilité de voter.

Cette chronologie permet de choisir entre trois réponses : correction amiable, inscription à une nouvelle assemblée ou action judiciaire.

Les erreurs qui fragilisent le recours

Plusieurs erreurs reviennent souvent. La première consiste à envoyer une demande trop vague : « je veux parler des travaux » ou « je veux que le syndic rende des comptes » ne suffit pas toujours à obtenir un vote utile. La deuxième consiste à envoyer la demande par simple courriel sans preuve fiable de réception. La troisième consiste à attendre la tenue de l’assemblée sans demander la correction de la convocation. La quatrième consiste à contester trop tard après notification du procès-verbal.

Il faut également éviter de confondre désaccord politique et irrégularité juridique. Le syndic n’est pas fautif parce qu’une résolution vous est défavorable ou parce que l’assemblée refuse votre demande. Il le devient lorsque le processus empêche un vote régulier, prive les copropriétaires d’une information nécessaire ou modifie votre demande au point d’en changer l’objet.

Sources utiles

• Service-Public : convocation de l’assemblée générale des copropriétaires
• Décret du 17 mars 1967, article 10 sur l’inscription des questions à l’ordre du jour
• Loi du 10 juillet 1965, article 42 sur le délai de contestation

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À Paris et en Île-de-France, une intervention avant l’assemblée peut éviter un blocage d’un an et préserver les preuves utiles en cas de contentieux.