Le 3 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d’appel. Celle-ci avait refusé de condamner un assureur dommages-ouvrage au paiement des frais de relogement subis par des propriétaires dont la maison était inhabitable. Cet arrêt confirme une tendance de la haute juridiction : l’assureur ne peut se soustraire à ses obligations contractuelles en limitant arbitrairement le périmètre des dommages couverts. Pour des milliers de maîtres d’ouvrage confrontés chaque année à un refus de prise en charge, la question n’est plus de savoir si le litige est gagnable. Il s’agit plutôt de déterminer le délai et la procédure les plus efficaces pour obtenir réparation. L’assurance dommages-ouvrage constitue un préfinancement des travaux de réparation sans recherche préalable de responsabilité. Lorsque l’assureur conteste le principe de la garantie ou propose une indemnité manifestement insuffisante, le maître d’ouvrage dispose de plusieurs leviers contentieux pour forcer la main de la compagnie.
L’assurance dommages-ouvrage, un préfinancement sans recherche de responsabilité
L’article L. 242-1 du Code des assurances (texte officiel) impose à tout propriétaire d’ouvrage faisant réaliser des travaux de construction de souscrire une assurance garantissant le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale. Le texte précise :
« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil. »
Cette garantie vise à protéger le propriétaire dès l’apparition des désordres. L’assureur est ensuite subrogé dans les droits de l’assuré pour se retourner contre le ou les constructeurs responsables. Le contrat prend généralement effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement et couvre les dommages survenus pendant dix ans à compter de la réception des travaux. La nature des sinistres couverts est définie par référence à l’article 1792 du Code civil. Sont concernés les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Le périmètre de la garantie est donc calqué sur celui de la responsabilité décennale des constructeurs. Notre expertise en assurance dommages-ouvrage à Paris permet d’analyser rapidement la recevabilité d’un sinistre au regard des clauses contractuelles et du texte légal.
Les délais impératifs imposés à l’assureur
L’article L. 242-1 du Code des assurances encadre strictement la conduite de l’assureur après déclaration du sinistre. Ces délais sont impératifs et leur non-respect entraîne des sanctions pénales pour la compagnie.
| Étape | Délai légal | Sanction en cas de dépassement |
|---|---|---|
| Notification de la décision sur le principe de la garantie | 60 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre | Intérêts majorés au double du taux légal |
| Présentation de l’offre d’indemnité | 90 jours à compter de la réception de la déclaration | Même majoration si l’offre est refusée |
| Paiement de l’indemnité après acceptation | 15 jours après acceptation de l’offre par l’assuré | Intérêts de retard |
| Avance de trois quarts si contestation | 15 jours après demande de l’assuré | Intérêts de retard |
Le texte légal dispose ainsi :
« L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat. Lorsqu’il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l’assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. »
Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un de ces délais ou propose une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut engager les dépenses nécessaires. Il doit au préalable avoir notifié son intention à la compagnie. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. Cette majoration constitue une arme redoutable pour contraindre l’assureur à respecter ses engagements. Par ailleurs, les clauses types de l’article A. 243-1 du Code des assurances (texte officiel) prévoient que l’assuré qui conteste l’offre peut obtenir une avance au moins égale aux trois quarts du montant notifié. Cette avance, versée dans un délai de quinze jours, est à valoir sur l’indemnité définitive.
Les motifs de refus les plus fréquents et leur recevabilité
L’assureur dommages-ouvrage invoque régulièrement plusieurs motifs pour écarter sa garantie. Le premier consiste à arguer que les désordres ne relèvent pas de la garantie décennale. Il soutient alors que les dommages sont de simples malfaçons réparables sans mise en cause de la solidité ou de l’impropriété à la destination. Le second motif avancé est l’absence de déclaration du sinistre dans les délais contractuels. Le troisième repose sur l’exclusion de garantie pour cause étrangère, usure normale ou défaut d’entretien. Enfin, l’assureur conteste parfois le caractère décennal des désordres en affirmant qu’ils sont apparus après l’expiration du délai de dix ans.
Ces arguments doivent être examinés au cas par cas. La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt récent que le constructeur est responsable de plein droit des dommages affectant les éléments constitutifs ou d’équipement de l’ouvrage. Cass. 3e civ., 16 janvier 2025, n° 23-17.265 (décision), motifs : « Aux termes de ce texte, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » La Cour a précisé que l’impropriété à la destination s’apprécie par référence à la convention des parties ou à la nature des lieux. La garantie décennale des constructeurs couvre donc un champ plus large que celui que l’assureur tend à lui assigner.
Quand l’assureur refuse, quel recours ?
Le maître d’ouvrage dont l’assureur dommages-ouvrage refuse de prendre en charge un sinistre peut suivre une procédure en sept étapes pour obtenir réparation.
- Vérifier le respect des délais de déclaration par soi-même ou par le mandataire. Le contrat prévoit souvent un délai de déclaration à compter de la découverte des désordres.
- Constater les dommages par un expert indépendant si l’expert désigné par l’assureur a établi un rapport partial ou incomplet.
- Mettre l’assureur en demeure de respecter ses obligations contractuelles en rappelant les délais légaux de soixante et quatre-vingt-dix jours.
- Demander l’avance de trois quarts si l’offre d’indemnité est contestée, afin de préfinancer au moins partiellement les travaux.
- Saisir le juge des référés en cas d’urgence pour obtenir une provision couvrant les travaux nécessaires à la conservation de l’ouvrage ou au relogement.
- Assigner l’assureur au fond pour obtenir la réparation intégrale des dommages, y compris les frais accessoires et le préjudice moral.
- Envisager l’action directe contre les constructeurs si l’assureur persiste dans son refus, en parallèle de la procédure contre la compagnie.
Cette démarche permet de faire pression sur l’assureur à chaque étape. Le recours au juge des référés est particulièrement efficace lorsque les désordres rendent le logement inhabitable ou dangereux. Le juge peut alors ordonner des travaux conservatoires sous astreinte et allouer une provision significative. Il convient également de vérifier que la prescription des recours contre les autres intervenants n’est pas acquise. Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.371 (décision), motifs : « En application de ces textes, le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant se prescrit par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La Cour a précisé qu’une assignation en référé-expertise non assortie d’une demande de reconnaissance d’un droit ne fait pas courir ce délai.
Les frais de relogement et dommages immatériels sont-ils couverts ?
Une question récurrente concerne l’étendue de l’indemnisation au-delà des seuls travaux de réparation. L’assureur tend à limiter sa garantie au coût des travaux strictement nécessaires à la remise en état de l’ouvrage. Il refuse fréquemment de prendre en charge les frais de relogement, de garde-meuble ou de déménagement subis par le propriétaire. La Cour de cassation vient de rappeler que cette position est illégale.
Cass. 3e civ., 3 avril 2025, n° 23-16.055 (décision), motifs : « Selon ce texte, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Il s’ensuit que tous dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l’ouvrage, doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie en application de ce texte. »
La Cour a censuré la cour d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnisation des frais de relogement au motif que ces frais résultaient d’un défaut d’exécution du maître d’œuvre seul. Elle a rappelé que le maître d’œuvre et le constructeur avaient été condamnés in solidum pour les travaux de reprise. Les frais de relogement consécutifs aux désordres devaient donc être supportés par l’ensemble des coobligés. Par voie de conséquence, l’assureur dommages-ouvrage, qui se substitue au constructeur pour le préfinancement, ne peut légalement exclure ces frais accessoires de son offre d’indemnité.
Agir à Paris et en Île-de-France
La compétence territoriale pour les litiges relatifs à l’assurance dommages-ouvrage relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’ouvrage. Pour une construction située à Paris ou en Île-de-France, le tribunal judiciaire de Paris est souvent compétent. Ce tribunal dispose d’un juge du fond spécialisé dans les affaires de construction et de bâtiment. Le juge des référés du même tribunal peut être saisi en parallèle pour des mesures d’urgence. La densité des contentieux immobiliers dans la région parisienne permet de mobiliser rapidement des experts judiciaires reconnus en pathologie du bâtiment. Les délais de fixation d’audience varient selon la juridiction et la complexité du dossier. Une expertise judiciaire peut être ordonnée dès les premières audiences pour déterminer l’origine des désordres et le montant des travaux nécessaires.
Questions fréquentes
L’assureur dommages-ouvrage peut-il refuser de garantir un sinistre déclaré après le délai contractuel ?
Le contrat prévoit généralement un délai de déclaration à compter de la découverte des désordres. Ce délai est souvent de dix jours ou d’un mois. Toutefois, la jurisprudence admet une déclaration tardive lorsque l’assureur n’a subi aucun préjudice du retard. Il convient d’analyser la clause contractuelle au cas par cas.
Que se passe-t-il si l’assureur ne répond pas dans les soixante jours ?
Le silence de l’assureur au-delà du délai de soixante jours ne vaut pas acceptation tacite. En revanche, l’assuré peut engager les travaux et réclamer le remboursement majoré au double du taux de l’intérêt légal. Cette majoration s’applique également si l’offre d’indemnité est manifestement insuffisante.
L’avance de trois quarts est-elle automatique ?
Non. L’assuré doit demander cette avance à l’assureur lorsqu’il conteste l’offre d’indemnité mais souhaite ne pas différer les travaux de réparation. L’assureur doit la verser dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Le montant est forfaitaire et non revalorisé, à valoir sur l’indemnité définitive.
Les dommages survenus pendant les travaux sont-ils couverts ?
L’assurance dommages-ouvrage couvre les dommages survenus après l’expiration de la garantie de parfait achèvement. Toutefois, elle garantit également le paiement des réparations lorsque, avant la réception, le contrat de louage d’ouvrage est résilié pour inexécution après mise en demeure restée infructueuse. Les dommages de chantier relèvent d’autres garanties.
Peut-on attaquer directement le constructeur sans passer par l’assureur ?
Oui. L’assurance dommages-ouvrage n’exclut pas l’action directe du maître d’ouvrage contre le constructeur sur le fondement de l’article 1792 du Code civil. Cette action est souvent cumulée avec la procédure contre l’assureur. Le constructeur peut être condamné in solidum avec ses sous-traitants et les autres intervenants à l’acte de construire.
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