Le 5 décembre 2025, la cour d’appel de Colmar a confirmé qu’un propriétaire ne pouvait appuyer une construction sur un mur mitoyen sans l’accord de son voisin. Les juges ont ainsi rappelé que l’article 657 du Code civil autorise tout copropriétaire à bâtir contre un mur mitoyen. Ce texte se trouve toutefois tempéré par l’article 662 du même code relatif au droit d’accès. Ce type de contentieux de voisinage demeure l’un des plus fréquents en droit immobilier. Les recherches sur les moteurs de référence montrent un volume soutenu. Les expressions « mur mitoyen » (2 400 recherches mensuelles), « mitoyenneté » (6 600) et « bornage terrain » (1 600) illustrent cette demande. Ces interrogations traduisent une anxiété partagée par de nombreux propriétaires. Qui paie la réparation du mur de séparation ? Peut-on construire contre le mur du voisin sans son autorisation ? Quels recours existe-t-il lorsque la clôture empiète sur sa propriété ? Le Code civil encadre ces situations depuis le XIXe siècle. Pourtant, l’interprétation des articles 653 à 658 et 646 demeure source de litiges. Les litiges naissent souvent lorsque les parties ignorent la présomption de mitoyenneté ou méconnaissent la procédure de bornage.

Comment reconnaître un mur mitoyen ?

Un mur mitoyen est un mur séparatif appartenant en indivision à deux propriétaires voisins. L’article 653 du Code civil (texte officiel) pose une présomption légale de mitoyenneté :

« Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. »

Cette présomption s’applique donc aussi bien aux murs de clôture entre jardins qu’aux murs de séparation entre immeubles.

L’article 654 du Code civil (texte officiel) précise les marques de non-mitoyenneté :

« Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné. Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur. Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre. »

Le propriétaire qui entend se prévaloir de la non-mitoyenneté doit en rapporter la preuve. La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque un titre ou une marque dérogatoire à la présomption légale.

Critère	Mur mitoyen	Mur privatif
Régime juridique	Indivision entre deux propriétaires	Propriété exclusive d’un seul propriétaire
Présomption	Présomption légale (art. 653)	Doit être établie par titre ou marque (art. 654)
Entretien courant	À frais communs (art. 655)	À la charge du seul propriétaire
Réparation lourde	À frais communs, proportionnellement au droit (art. 655)	À la charge du seul propriétaire
Travaux d’appui	Autorisés (art. 657) mais avec précautions	Soumis à l’accord du propriétaire
Exhaussement	Possible, mais à la charge du seul demandeur (art. 658)	Libre, sous respect des servitudes et règlements

Travaux sur un mur mitoyen : encadrement et limites

Tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut y adosser une construction. L’article 657 du Code civil (texte officiel) dispose en effet :

« Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près. »

Ce droit d’appui constitue une servitude légale attachée à la mitoyenneté.

Toutefois, ce droit n’est pas absolu. La cour d’appel de Colmar, dans un arrêt du 5 décembre 2025 (n° RG 23/04432, décision), motifs :

« les droits du propriétaire d’un mur mitoyen ne lui permettent pas nécessairement d’appuyer ou d’accoler une construction sur ce mur sans prendre l’accord de l’autre propriétaire du mur, au moins à titre de précaution. En effet, si l’article 657 du code civil dispose que tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, l’article 662 du même code tempère ce droit ».

Les juges ont ainsi tempéré la portée de l’article 657. Ils ont mis en balance ce texte avec l’article 662 du même code. Ce dernier organise le droit d’accès du voisin sur le fonds mitoyen. Cette jurisprudence récente invite à la prudence. Le propriétaire qui envisage des travaux d’envergure doit solliciter l’accord de son voisin. À défaut, il peut saisir le juge pour obtenir une autorisation judiciaire.

L’article 658 du Code civil (texte officiel) régit l’exhaussement du mur mitoyen :

« Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune. »

Le propriétaire qui exhausse doit en outre rembourser au voisin les dépenses supplémentaires occasionnées par cette surélévation. Si le mur mitoyen soutient un bâtiment appartenant à l’un des copropriétaires, celui-ci ne peut abandonner sa part de mitoyenneté pour se soustraire aux charges de réparation (article 656).

Entretien et réparation : répartition des charges

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen incombent aux copropriétaires proportionnellement à leur droit. L’article 655 du Code civil (texte officiel) énonce :

« La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. »

Cette règle s’applique aussi bien aux réparations courantes qu’aux reconstructions nécessitées par un effondrement ou une démolition.

Tout copropriétaire peut néanmoins se dispenser de contribuer aux réparations en renonçant à sa part de mitoyenneté. L’article 656 du Code civil (texte officiel) dispose :

« Tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. »

Cet abandon doit être express et notifié à l’autre copropriétaire. Il entraîne la transformation du mur mitoyen en mur privatif pour l’ensemble. La répartition des charges en est modifiée à l’avenir.

Attention : l’article 656 ne permet pas d’abandonner la mitoyenneté lorsque le mur soutient un bâtiment appartenant au copropriétaire qui entend se soustraire aux charges. Cette restriction vise à éviter que le propriétaire ne transfère à son voisin l’intégralité de la charge structurelle d’un ouvrage indispensable à la solidité de sa propre construction.

Bornage et clôture : délimiter la propriété

Le bornage consiste à matérialiser les limites de deux propriétés contiguës au moyen de bornes. L’article 646 du Code civil (texte officiel) prévoit :

« Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »

Cette action en bornage relève de la compétence du juge judiciaire lorsque le voisin refuse ou conteste la limite.

La Cour de cassation a toutefois limité la portée de cette action. Dans un arrêt du 13 décembre 2018 (n° 17-31.270, décision), motifs :

« Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que l’action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle et constaté que la parcelle était séparée des parcelles voisines par une falaise dessinant une limite non seulement naturelle mais encore infranchissable sans moyens techniques appropriés, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action tendant à les borner n’est pas fondée ». Cette décision rappelle que le bornage vise à lever l’incertitude sur une limite artificielle ou contestée, et non à matérialiser une séparation déjà évidente par la nature du terrain.

La cour d’appel de Nancy a récemment précisé les conséquences d’un bornage sur l’occupation du sol. Dans un arrêt du 13 février 2025 (n° RG 23/02659, décision), motifs :

« au printemps 2021 vers sa maison (entre les bornes B2 et B3 fixées au plan de bornage), et à faire remettre en place la clôture dans les limites de sa propriété. Or, il ressort du plan de bornage que cette clôture empiète sur le fonds des époux, de sorte que la nécessité des travaux est avérée ».

La cour a ainsi ordonné le retrait de la clôture au-delà des limites de propriété. Cette jurisprudence montre que le bornage fait foi entre les parties qui l’ont accepté. L’empiétement matérialisé par une clôture constitue un trouble de jouissance. Il engage la responsabilité de celui qui l’a installée.

Quels recours en cas de conflit avec son voisin ?

Le propriétaire qui subit des travaux irréguliers sur un mur mitoyen ou constate un empiètement sur son fonds dispose de plusieurs voies de recours.

En l’absence d’accord amiable, il peut saisir le juge des référés du tribunal judiciaire. L’article 809 du code de procédure civile autorise le juge à ordonner en référé toutes les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Le juge peut ainsi ordonner l’arrêt des travaux, la démolition d’une construction irrégulière ou le retrait d’une clôture empiétante.

Si le litige porte sur l’état du mur mitoyen, le propriétaire peut former une demande en justice au fond. Le tribunal judiciaire compétent est celui du lieu de situation des immeubles (article 44 du code de procédure civile). Le juge du fond tranchera sur la mitoyenneté ou la non-mitoyenneté du mur. Il statuera aussi sur la répartition des charges de réparation. Le cas échéant, il condamnera le voisin à des dommages et intérêts.

En cas de trouble anormal de voisinage, le propriétaire peut également invoquer l’article 544 du Code civil. Ce texte définit le droit de propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. Cette faculté s’exerce pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le trouble de voisinage doit toutefois excéder les inconvénients normaux de voisinage pour être sanctionné.

Mur mitoyen et bornage à Paris et en Île-de-France

La densité urbaine de Paris et de la petite couronne rend les contentieux de mitoyenneté particulièrement fréquents. Dans les copropriétés anciennes, les murs de séparation entre deux immeubles voisins sont souvent mitoyens, chaque propriétaire étant copropriétaire de la moitié du mur. Lorsqu’un immeuble est en copropriété, le mur de séparation avec l’immeuble voisin peut relever de la copropriété de l’un des immeubles. Il peut aussi relever de la propriété exclusive de l’autre immeuble. Cette dualité complique la répartition des charges.

Le tribunal judiciaire de Paris connaît des contentieux de bornage et de mitoyenneté lorsque la valeur litigieuse excède 10 000 euros. Pour les demandes inférieures à ce seuil, le tribunal de proximité est compétent. Dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, les tribun judiciaires de Nanterre, Bobigny et Créteil sont respectivement compétents. Le délai de prescription pour agir en bornage ou en réparation de mur mitoyen est de dix ans. Ce délai court à compter du jour où le propriétaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui donnant ouverture à l’action (article 2224 du Code civil).

Questions fréquentes

Peut-on détruire un mur mitoyen sans l’accord du voisin ?

Non. La démolition d’un mur mitoyen engage la responsabilité de celui qui l’effectue sans l’accord de l’autre copropriétaire. Le juge peut ordonner la reconstruction du mur aux frais du démolisseur et accorder des dommages et intérêts au voisin lésé.

Qui paie la réparation d’une fissure sur un mur de clôture ?

Si le mur est présumé mitoyen (article 653), la réparation est à frais communs (article 655). Chaque copropriétaire contribue proportionnellement à son droit, généralement moitié-moitié. Si l’un des propriétaires établit la non-mitoyenneté par titre ou marque (article 654), la charge incombe au seul propriétaire du mur.

Comment forcer son voisin à borner la propriété ?

L’article 646 du Code civil permet à tout propriétaire d’obliger son voisin au bornage, qui se fait à frais communs. En cas de refus, le propriétaire saisit le tribunal judiciaire. Le bornage est réalisé par un géomètre expert désigné par les parties ou par le juge. Le procès-verbal de bornage fait alors loi entre les parties qui l’ont accepté.

Le voisin peut-il construire contre mon mur sans mon autorisation ?

L’article 657 autorise le droit d’appui contre un mur mitoyen. Toutefois, la jurisprudence récente (CA Colmar, 5 décembre 2025) impose une lecture tempérée de ce texte. Lorsque la construction dépasse le simple droit d’appui et affecte la structure ou la jouissance du mur, l’accord du voisin est nécessaire. À défaut, le propriétaire peut saisir le juge des référés pour faire interdire les travaux.

Une clôture installée de l’autre côté de la limite peut-elle être enlevée ?

Oui. Si une clôture empiète sur la propriété d’autrui au regard du plan de bornage ou des titres de propriété, le propriétaire lésé peut exiger son retrait. La cour d’appel de Nancy l’a confirmé dans son arrêt du 13 février 2025. Le juge peut ordonner le retrait de la clôture et la remise en état des lieux.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier ?

Un conflit de mitoyenneté ou de bornage peut bloquer vos travaux, dégrader vos relations de voisinage et engendrer des coûts imprévus. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les propriétaires dans la négociation amiable, la rédaction de mise en demeure et la représentation devant le juge des référés ou le tribunal judiciaire.

• Consultation sous 48 heures : analyse de votre situation et de vos titres de propriété
• Contact : 06 46 60 58 22
• Formulaire en ligne : contactez-nous

Pour aller plus loin sur les conflits de voisinage liés aux clôtures et servitudes, consultez notre article sur la servitude de passage et l’installation d’un portail ou d’une clôture. Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier et craignez des vices cachés liés à la structure mitoyenne, retrouvez notre analyse sur la garantie légale de vices cachés et les recours de l’acquéreur.