Depuis le 1er janvier 2025, la loi interdit la mise en location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) en France métropolitaine. Cette mesure est issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « climat et résilience ». Elle s’inscrit dans un calendrier progressif qui visera les logements classés F à compter du 1er janvier 2028. En 2026, les propriétaires concernés se trouvent face à des situations variées. Les locataires contestent parfois la validité du bail. Les communes menacent de sanctions. Les travaux à engager restent incertains. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 définit désormais le logement décent comme un logement « répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ». Les logements qui ne respectent pas ces seuils aux échéances fixées sont considérés comme non décents. Le propriétaire qui loue malgré l’interdiction s’expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local, outre l’interdiction d’habiter prononcée par le maire.
Quels logements sont visés par l’interdiction de location ?
L’interdiction concerne les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation. Le classement s’effectue selon deux critères. D’une part, la consommation énergétique exprimée en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an. D’autre part, les émissions de gaz à effet de serre en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an. L’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) dispose que « les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant ». Il distingue les catégories A, B, C, D, E, F et G. Seuls les logements classés A à F restent louables en 2026. Le logement classé G, qualifié de « passoire thermique », est interdit à la location pour les nouveaux baux conclus depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront à leur tour à compter du 1er janvier 2028. Le propriétaire doit vérifier le classement indiqué sur le DPE de son bien. Ce document, obligatoire pour toute mise en location, a une durée de validité de dix ans. Un DPE erroné peut toutefois faire l’objet d’un recours contre le diagnostiqueur. Notre analyse sur les recours en cas de DPE erroné détaille cette procédure.
Calendrier des interdictions : 2025, 2028 et 2034
Le législateur a fixé un calendrier échelonné pour permettre aux propriétaires de programmer les travaux nécessaires. > L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (texte officiel) dispose :
« Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. » Ce calendrier s’applique en France métropolitaine. Pour les départements et collectivités d’outre-mer, les échéances sont décalées : classe F interdite à compter du 1er janvier 2028, puis classe E au 1er janvier 2031. TJ La Rochelle, 21 juillet 2025, n° RG 24/02912 (décision), motifs : « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. » Ce constat entraîne l’application des dispositions protectrices du locataire.
| Classe DPE | Seuil énergétique indicatif | Statut en 2026 | Date d’interdiction location |
|---|---|---|---|
| A | ≤ 50 kWh/m²/an | Louable | — |
| B | 51 à 90 kWh/m²/an | Louable | — |
| C | 91 à 150 kWh/m²/an | Louable | — |
| D | 151 à 230 kWh/m²/an | Louable | — |
| E | 231 à 330 kWh/m²/an | Louable | — |
| F | 331 à 420 kWh/m²/an | Louable | 1er janvier 2028 |
| G | > 420 kWh/m²/an | Interdit | 1er janvier 2025 |
Le tableau ci-dessus résume les classes et les échéances. Les seuils énergétiques sont donnés à titre indicatif, les valeurs exactes étant fixées par arrêté des ministres chargés de la construction et de l’énergie. Il convient de consulter le DPE du logement pour connaître le classement officiel.
Dérogations possibles pour le propriétaire
Le propriétaire d’un logement classé G peut bénéficier de dérogations temporaires dans certains cas. Le décret n° 2022-1111 du 31 août 2022 prévoit notamment une dérogation lorsque des travaux d’amélioration de la performance énergétique ont été engagés avant la date d’interdiction. La dérogation est également ouverte si le DPE a été établi avant le 1er janvier 2013 et que le propriétaire peut démontrer que des travaux significatifs ont été réalisés depuis. Le propriétaire doit alors produire les factures et attestations correspondantes. TJ Versailles, 22 mai 2025, n° RG 24/00886 (décision), motifs : « la loi nouvelle est sans effet sur les contrats en cours et que les contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé ». Par conséquent, le bail conclu avant le 1er janvier 2025 et se poursuivant par reconduction tacite n’est pas annulé d’office par le seul classement G du logement. En revanche, le propriétaire ne peut pas conclure un nouveau bail ni renouveler expressément le bail existant. La dérogation pour travaux engagés doit être demandée auprès de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou du service compétent de la commune. Elle est limitée dans le temps et subordonnée à la réalisation effective des travaux dans un délai fixé.
Travaux obligatoires et aides financières
Le propriétaire qui souhaite remettre son logement en conformité doit engager des travaux d’amélioration énergétique. Ces travaux peuvent consister en l’isolation des combles ou des murs, le remplacement des fenêtres, l’installation d’un système de chauffage plus performant, ou la mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée. Le choix des travaux dépend du classement actuel du logement et de l’écart à combler pour atteindre la classe F, puis la classe E. Plusieurs aides financières sont disponibles : Ma Prime Rénov’, l’éco-prêt à taux zéro, les aides de l’Anah pour les propriétaires occupants ou bailleurs modestes, et les certificats d’économie d’énergie. Le propriétaire bailleur peut également déduire les dépenses de travaux de ses revenus fonciers dans certaines conditions. Il est conseillé de faire réaliser un audit énergétique préalable pour déterminer le scénario de travaux le plus adapté. Le coût des travaux varie sensiblement selon la nature du bien et sa localisation. À Paris et en Île-de-France, les contraintes urbanistiques peuvent limiter les possibilités d’isolation extérieure, ce qui rend les travaux plus complexes.
Sanctions en cas de location malgré l’interdiction
Le propriétaire qui met en location un logement classé G en méconnaissance de l’interdiction s’expose à des sanctions de plusieurs ordres. Sur le plan civil, le locataire peut invoquer l’indécence du logement pour demander la suspension du paiement du loyer ou la résiliation du bail. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander au juge la mise en conformité du logement, la réduction du loyer, ou la suspension de son paiement. Sur le plan administratif, le maire peut prononcer un arrêté d’interdiction d’habiter. L’article L. 126-9 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) prévoit que « le maire ordonne les mesures provisoires permettant de garantir la sécurité des occupants et, si nécessaire, l’évacuation de l’immeuble ». Le propriétaire est alors tenu d’assurer l’hébergement provisoire des occupants. Enfin, sur le plan pénal et fiscal, l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) dispose que « toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé ». Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire sur assignation de la commune ou de l’Anah. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune. TJ Paris, ord. réf., 25 novembre 2024, n° RG 24/06307 (décision), motifs : « l’interdiction de mise en location concernant les logements classés G au DPE à compter du 1er janvier 2025 s’appliquant aux logements non déjà loués et pour lesquels une reconduction du bail ne pourra être réalisée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’existence d’une urgence n’est pas caractérisée ».
Spécificités à Paris et en Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, la question du DPE s’articule avec l’encadrement des loyers. Le loyer de référence majoré est fixé en fonction de la zone géographique, de la période de construction et du type de logement. Un logement classé G ne peut pas prétendre au complément de loyer prévu pour les biens de qualité supérieure. La Ville de Paris dispose d’un service dédié à la lutte contre les logements indécents et les passoires thermiques. Le propriétaire parisien qui loue un logement classé G encourt l’amende civile. Il fait aussi l’objet d’une mise en demeure administrative de la Direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations. Les délais de justice sont particulièrement longs dans la capitale. Un référé logement peut néanmoins être obtenu devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir l’exécution des travaux en urgence. Le cabinet accompagne régulièrement des propriétaires et des locataires dans ces contentieux devant les juridictions parisiennes. Consultez notre page sur l’avocat droit immobilier à Paris pour connaître les compétences et délais.
Questions fréquentes
Mon logement est classé G mais le bail a été signé avant 2025. Dois-je expulser le locataire ?
Non. Le bail conclu avant le 1er janvier 2025 se poursuit normalement jusqu’à son terme. La loi n’a pas d’effet rétroactif sur les contrats en cours. En revanche, vous ne pouvez pas conclure un nouveau bail ni renouveler expressément le bail existant.
Puis-je louer mon logement classé G si j’ai commencé des travaux ?
Une dérogation temporaire peut être accordée si des travaux d’amélioration énergétique ont été effectivement engagés avant la date d’interdiction. Vous devez en faire la demande auprès de l’Anah ou de la commune et produire les factures des travaux.
Quel délai ai-je pour remettre mon logement classe G en conformité ?
Le logement doit atteindre la classe F pour être à nouveau louable. Le délai dépend des travaux à réaliser et de leur financement. Il est recommandé de programmer les travaux dès 2026 pour respecter l’échéance du 1er janvier 2028, date à laquelle la classe F sera également interdite.
Le locataire refuse de payer le loyer en invoquant le classement G. Que faire ?
Le locataire d’un bail conclu avant 2025 ne peut pas se dispenser de payer son loyer en invoquant le seul classement G. En revanche, s’il démontre que le logement présente des désordres concrets (absence de chauffage, infiltrations), il peut obtenir une réduction de loyer. Le non-paiement systématique peut justifier une procédure d’expulsion.
Quel montant d’amende risque le propriétaire qui loue un logement interdit ?
L’amende civile peut atteindre 100 000 euros par local irrégulier, sans compter l’astreinte de 1 000 euros par jour et par mètre carré en cas de non-exécution de l’arrêté de mise en conformité.
Le DPE de mon logement est ancien. Dois-je le refaire ?
Le DPE a une durée de validité de dix ans. Si votre DPE date d’avant les réformes de méthodologie de 2021, il peut sous-estimer la consommation réelle du logement. Il est prudent de faire établir un nouveau DPE pour connaître le classement exact de votre bien.
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