En avril 2026, la presse juridique relatait plusieurs affaires de copropriétés confrontées à des refus d’indemnisation par leur assureur dommages-ouvrage après la découverte de désordres structurels. Les syndicats de copropriétaires découvrent trop souvent que la garantie souscrite pourtant en assemblée générale ne couvre pas le sinistre invoqué, ou que l’assureur conteste l’origine des travaux. L’article L. 242-1 du code des assurances impose une obligation d’assurance dommages-ouvrage pour les travaux de construction. Son application en copropriété soulève des difficultés spécifiques : qualification des travaux, déclaration du sinistre, délais et recours. Trois points méritent une attention particulière : la souscription effective de l’assurance, le respect des délais contractuels et légaux, et les voies de recours pour obtenir réparation.

L’obligation d’assurance dommages-ouvrage pèse sur le syndicat des copropriétaires

L’article L. 242-1 du code des assurances (texte officiel) dispose :

« Toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance garantissant le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages ». Le syndicat des copropriétaires, en tant que propriétaire des parties communes, est concerné dès lors que les travaux portent sur la structure de l’immeuble : toiture, façade, charpente, fondations ou étanchéité.

La Cour de cassation a précisé que le syndic doit obligatoirement proposer à l’assemblée générale la souscription de cette assurance pour le compte du syndicat, sous peine d’engager sa responsabilité. Les travaux courants de mise en peinture ou de rafraîchissement ne relèvent pas de l’obligation. En revanche, la réfection d’une toiture terrasse, la consolidation d’un mur porteur ou le renforcement de la structure après un sinistre constituent des travaux de construction au sens de l’article L. 242-1. La distinction est essentielle car l’absence d’assurance expose le syndicat à supporter seul le coût des réparations, qui peuvent atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros.

Le périmètre de la garantie et les délais de l’assureur

L’assurance dommages-ouvrage couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Sont ainsi couverts les effondrements partiels, les fissures structurelles, les infiltrations d’eau par une rupture d’étanchéité ou les désordres affectant la stabilité de la construction. La garantie ne s’étend pas aux dommages de décoration, aux pertes locatives ou aux perturbations de jouissance subies pendant les travaux.

L’article L. 242-1 impose à l’assureur un délai maximal de soixante jours pour notifier sa décision sur le principe de la garantie. Il dispose de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d’indemnité. Si l’assuré accepte cette offre, le règlement intervient dans un délai de quinze jours. En cas de non-respect de ces délais ou d’une offre manifestement insuffisante, l’indemnité est majorée de plein droit au double du taux de l’intérêt légal.

Étape	Délai légal	Sanction en cas de dépassement
Décision sur le principe de la garantie	60 jours après déclaration du sinistre	Majoration de plein droit au double du taux légal
Offre d’indemnité	90 jours après déclaration du sinistre	Majoration de plein droit au double du taux légal
Règlement après acceptation	15 jours après acceptation	Majoration de plein droit au double du taux légal
Délai supplémentaire exceptionnel	135 jours maximum avec accord exprès	Aucune, sous réserve de motivation technique

Les motifs de refus et comment les contester

L’assureur dommages-ouvrage dispose de plusieurs moyens pour écarter sa garantie. Le premier consiste à invoquer l’absence de travaux de construction au sens de l’article L. 242-1. Il peut soutenir que les travaux réalisés relevaient de la simple maintenance ou de la réparation courante, exclues du champ de l’assurance. Le second moyen consiste à contester l’origine du sinistre en arguant que le désordre résulte d’une mauvaise utilisation de l’ouvrage, d’un vice antérieur non couvert ou d’un défaut d’entretien. Le troisième moyen consiste à invoquer un défaut de déclaration du sinistre dans les délais contractuels ou à contester la date de survenance du désordre.

Pour faire face à ces refus, le syndicat doit constituer un dossier solide. Il doit réunir le procès-verbal d’assemblée générale ayant voté la souscription de l’assurance, le contrat d’assurance et ses avenants. Le dossier technique amiante, le diagnostic structurel réalisé avant les travaux et les rapports d’expertise post-sinistre complètent le dossier. La preuve de la nature des travaux de construction repose sur les factures des entreprises, les plans et les permis de construire ou déclarations préalables. Dès lors que le caractère structurel des travaux est établi, l’assureur ne peut se défausser sur une simple qualification de maintenance.

La jurisprudence récente sur la prescription et le recours subrogatoire

La Cour de cassation a récemment précisé les règles de prescription applicables à l’action en garantie des vices cachés lorsque l’assureur dommages-ouvrage est subrogé dans les droits du maître de l’ouvrage. Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-18.781 (décision), motifs :

« L’action en garantie des vices cachés exercée à l’encontre du fournisseur ou de l’assureur de celui-ci par l’entreprise ou son assureur, après indemnisation amiable du maître de l’ouvrage ou de l’assureur dommages-ouvrage subrogé dans les droits de ce dernier, tend à faire supporter par les premiers la dette de réparation du constructeur à l’égard du maître de l’ouvrage. Il en résulte que le délai de prescription de cette action ne court pas à compter de la connaissance du vice par le constructeur ».

Cet arrêt est décisif pour les copropriétés. Il confirme que l’assureur dommages-ouvrage qui a indemnisé le syndicat peut exercer un recours subrogatoire contre les constructeurs, fournisseurs ou leurs assureurs. Le point de départ du délai de prescription de ce recours n’est pas lié à la date de connaissance du vice par l’entrepreneur initial. Cette solution protège le syndicat des copropriétaires en garantissant l’effectivité du recours exercé par son assureur.

Dans un autre arrêt, la Cour de cassation a confirmé que l’indemnisation par l’assureur dommages-ouvrage vise à permettre l’exécution des travaux de réparation et non à couvrir un préjudice de jouissance postérieur à la remise en état de l’ouvrage. Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n° 22-14.088 (décision), motifs :

« Ayant constaté qu’en exécution du jugement, les maîtres de l’ouvrage avaient reçu une somme qui n’avait pas été contestée devant elle par l’entrepreneur et son assureur, qu’elle avait confirmée et qui permettait d’exécuter les travaux, une cour d’appel, qui a fait ressortir l’absence de lien de causalité entre les manquements de l’entrepreneur et le préjudice de jouissance des maîtres de l’ouvrage postérieur à la date à laquelle l’ouvrage pouvait être remis en état, en déduit exactement que la demande de réparation de ce préjudice était mal fondée ».

Cette décision clarifie la limite de la garantie. L’assureur dommages-ouvrage n’est pas tenu d’indemniser les pertes locatives ou les troubles de jouissance survenus après que les travaux de réparation ont été rendus possibles. Le syndicat doit donc soigneusement distinguer, dans sa demande d’indemnisation, les travaux de réparation proprement dits des préjudices indirects.

La procédure de recours pour le syndicat ou le copropriétaire

Lorsque l’assureur refuse d’indemniser ou propose une offre manifestement insuffisante, le syndicat dispose de plusieurs voies de recours. La première consiste à saisir le médiateur de l’assurance ou le service contentieux de la compagnie dans le cadre de la procédure amiable. La seconde consiste à assigner l’assureur devant le tribunal judiciaire compétent en demandant l’exécution du contrat et le paiement de l’indemnité majorée. La troisième consiste à engager une expertise judiciaire pour établir l’origine des désordres, leur caractère couvert par la garantie et le montant des travaux nécessaires.

L’action en justice doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de l’événement qui lui a donné naissance, en application des règles de prescription du code civil. En pratique, le point de départ est la date du refus d’indemnisation ou la date de la dernière offre d’indemnité. Le syndicat doit veiller à ne pas laisser courir ce délai car la forclusion priverait définitivement les copropriétaires de toute réparation. Une ordonnance de référé expertise peut être sollicitée en urgence pour figer les preuves et contraindre l’assureur à avancer des provisions.

Contentieux de l’assurance dommages-ouvrage à Paris et en Île-de-France

En Île-de-France, la densité du parc immobilier ancien et la fréquence des travaux de rénovation énergétique multiplient les contentieux de dommages-ouvrage. Les immeubles des années 1960 à 1980 présentent souvent des pathologies structurelles liées à l’aluminose, au chlourage des eaux ou à la vétusté des étanchéités. Les programmes de rénovation énergétique imposés par les réglementations thermiques ajoutent une couche de travaux qui, s’ils ne sont pas correctement intégrés à la structure existante, peuvent générer de nouveaux désordres.

Le tribunal judiciaire de Paris traite plusieurs dizaines de dossiers de cette nature chaque année. Les délais d’obtention d’une audience au fond oscillent entre douze et dix-huit mois. Le référé expertise permet néanmoins d’obtenir une ordonnance en quelques semaines, ce qui fige les preuves techniques et incite souvent l’assureur à négocier une indemnisation amiable. Pour les copropriétés situées en petite couronne, les tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny, Créteil et Versailles appliquent les mêmes principes avec des délais variables. Notre analyse des contentieux de copropriété à Paris et en Île-de-France détaille les spécificités de chaque juridiction.

Questions fréquentes

L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour tous les travaux en copropriété ?

Non. Elle n’est obligatoire que pour les travaux de construction au sens de l’article L. 242-1 du code des assurances. Les travaux de maintenance, de réparation courante ou de décoration n’y sont pas soumis. La réfection d’une toiture, la consolidation d’un mur porteur ou la réhabilitation de la structure après un sinistre constituent en revanche des travaux de construction.

Que faire si l’assureur refuse le sinistre au motif que les travaux n’étaient pas couverts ?

Le syndicat doit d’abord vérifier la nature exacte des travaux réalisés en se fondant sur les factures, les plans et les autorisations administratives. Si les travaux relèvent bien de la construction, il peut contester le refus par voie amiable puis judiciaire. La constitution d’un dossier technique solide est décisive.

Quel délai a l’assureur pour répondre à une déclaration de sinistre ?

L’assureur dispose de soixante jours pour se prononcer sur le principe de la garantie et de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d’indemnité. Le non-respect de ces délais entraîne une majoration de plein droit au double du taux de l’intérêt légal.

L’assureur dommages-ouvrage peut-il se retourner contre l’entrepreneur ?

Oui. Après avoir indemnisé le maître de l’ouvrage, l’assureur est subrogé dans ses droits et peut exercer un recours contre l’entrepreneur, le fabricant ou leurs assureurs. La Cour de cassation a précisé en 2025 que le délai de prescription de ce recours ne court pas à compter de la connaissance du vice par le constructeur initial.

Peut-on demander réparation d’un préjudice de jouissance ou d’une perte locative ?

Non. La garantie dommages-ouvrage couvre uniquement les travaux de réparation des dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou son aptitude à sa destination. Les préjudices indirects tels que la perte de loyers ou les troubles de jouissance postérieurs à la remise en état ne relèvent pas de cette garantie.

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