Le tribunal de commerce de Chambéry a rendu un jugement le 17 décembre 2025 dans un litige relatif à des ventes en l’état futur d’achèvement. Deux sociétés acquéreuses ont assigné le promoteur vendeur après avoir constaté des non-conformités dans leurs chalets. La question de droit centrale portait sur l’engagement de la responsabilité du vendeur pour défaut de conformité apparent. Le tribunal a retenu la responsabilité du vendeur et l’a condamné à indemniser les acquéreurs.

La recevabilité de l’action pour défaut de conformité apparent.

Le tribunal rappelle que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices apparents dénoncés dans le délai d’un mois après la prise de possession. La condition légale de délai est ici satisfaite par les courriers de dénonciation adressés par les acquéreurs. Le vendeur ne conteste ni la réception ni la régularité de ces dénonciations, ce qui ouvre droit à la garantie.

La portée de cette solution est de réaffirmer la rigueur du délai de l’article 1642-1 du code civil. Sa valeur est d’autant plus forte que la démonstration de la dénonciation par les acquéreurs est claire et non contestée. Ce principe protège efficacement l’acquéreur contre les modifications unilatérales du contrat.

L’application de la clause de substitution et la caractérisation des non-conformités.

Le tribunal écarte la clause de substitution invoquée par le vendeur, faute pour lui de prouver un impératif technique objectif. Il constate que “la modification opérée n’entre pas dans les cas limitativement prévus par la clause” (Discussion, Sur la non-conformité des menuiseries extérieures). L’absence de justification technique probante rend la substitution abusive et constitue un défaut de conformité.

La valeur de ce raisonnement est de limiter strictement le pouvoir unilatéral du vendeur en VEFA. La portée de la décision est de conditionner la validité d’une clause de substitution à la démonstration d’un motif objectif. En l’espèce, l’expertise judiciaire confirme aussi la non-conformité des douches italiennes, renforçant la responsabilité du vendeur.

La fixation du préjudice et la neutralité de la TVA.

Le tribunal retient les montants hors taxes évalués par l’expert, les acquéreurs étant des sociétés assujetties à la TVA. Il précise que “seules les sommes hors taxes correspondent au préjudice réellement subi par une entreprise assujettie” (Discussion, Sur le quantum des demandes). Les devis produits sont cohérents et non contestés par le vendeur.

La valeur de cette solution applique le principe de neutralité de la TVA, évitant un enrichissement sans cause. Sa portée est de rappeler que l’indemnisation d’un professionnel assujetti doit être calculée hors taxes. Le tribunal accorde également des indemnités de procédure aux acquéreurs, confirmant la charge des dépens pour le vendeur perdant.