Le tribunal de commerce de Bordeaux, dans un jugement réputé contradictoire du 5 janvier 2026, était saisi par une société bailleresse d’une demande en paiement de loyers et de dommages et intérêts à l’encontre de sa locataire défaillante. Après la résiliation des contrats de location pour non-paiement, la question de droit portait sur le caractère excessif de la clause pénale incluant la totalité des loyers à échoir. La solution retient que cette clause est modérée, le préjudice réel étant inférieur au montant réclamé.

La nature comminatoire de la clause pénale justifie son contrôle judiciaire.

Le tribunal qualifie d’abord la demande de paiement des loyers à échoir de clause pénale. Il estime que ce montant, “supérieur au prix dû en cas d’exécution du contrat jusqu’à son terme, correspond à l’évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice subi” (SUR CE). Cette qualification permet l’application de l’article 1231-5 du code civil autorisant le juge à modérer une peine manifestement excessive. La valeur de cette analyse est de rappeler que toute indemnité forfaitaire, même stipulée comme déchéance du terme, peut être requalifiée en clause pénale lorsqu’elle vise à contraindre le débiteur à exécuter.

La portée de cette solution est de soumettre les clauses de résiliation anticipée à un contrôle de proportionnalité, protégeant ainsi le locataire contre des demandes abusives.

L’évaluation du préjudice réel fonde la réduction de l’indemnité.

Le juge évalue ensuite le préjudice subi par le bailleur en distinguant les loyers échus impayés des loyers à échoir, ces derniers étant calculés hors taxe. Il réduit la demande de 9.275,99 euros à 6.829,20 euros, en écartant la clause pénale qui “excède manifestement le préjudice” (SUR CE). Le sens de cette décision est de reconstituer le dommage réel, soit la perte des loyers jusqu’au terme du contrat, sans appliquer la majoration forfaitaire de 10%.

La valeur de ce raisonnement est de privilégier une réparation intégrale et non punitive, conformément à la fonction indemnitaire de la clause pénale. Sa portée est d’inviter les bailleurs à chiffrer leurs demandes en fonction de leur préjudice réel, sous peine de voir leur clause réduite par le juge.