Un etat des lieux de sortie par huissier, aujourd’hui commissaire de justice, est souvent presente comme incontestable. C’est inexact. Le constat a une force probatoire importante, mais il ne neutralise pas toutes les contestations. Tout depend des circonstances : les parties ont-elles ete convoquees ? Le locataire avait-il rendu les cles ? Le logement a-t-il ete visite entre le depart et le constat ? Les degradations retenues existaient-elles deja a l’entree ? Les sommes prelevees sur le depot de garantie sont-elles justifiees ?

Le sujet devient sensible lorsque le locataire decouvre apres son depart un constat d’huissier qu’il n’a pas vu, ou lorsque le bailleur retient une partie du depot de garantie en s’appuyant sur un etat des lieux de sortie etabli sans echange reel. La question n’est pas seulement de savoir si le constat existe. Il faut verifier s’il peut etre utilise comme etat des lieux de sortie, comme simple element de preuve, ou comme piece insuffisante pour justifier les retenues.

La regle pratique est simple : il ne faut pas contester en bloc. Il faut isoler les points attaquables, produire une chronologie courte et demander la restitution du depot de garantie avec les justificatifs utiles. Pour le cadre general des retenues et des delais, voir aussi l’analyse sur le depot de garantie dans le bail d’habitation.

Quand le commissaire de justice peut intervenir

L’etat des lieux de sortie est en principe etabli contradictoirement lors de la restitution des cles. Le bailleur, le locataire ou leurs mandataires constatent ensemble l’etat du logement, comparent avec l’etat des lieux d’entree, signent le document et en conservent un exemplaire.

Lorsque l’etat des lieux amiable ne peut pas etre etabli, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prevoit une autre voie : l’intervention d’un huissier de justice, devenu commissaire de justice. Cette intervention n’est pas un confort automatique pour le bailleur. Elle repond a une difficulte : absence d’accord sur un rendez-vous, refus de signer, absence d’une partie, blocage sur les degradations ou conflit deja ouvert.

Le texte impose une logique contradictoire. L’etat des lieux doit etre fait dans les conditions prevues par la loi, et les parties doivent etre mises en mesure d’y assister. C’est ce point qui devient central lorsqu’un locataire explique n’avoir jamais ete convoque ou avoir decouvert le constat seulement apres reception du decompte de sortie.

Le commissaire de justice ne juge pas le litige. Il constate l’etat materiel du logement a un moment donne. Son proces-verbal peut decrire des murs, sols, equipements, traces, salissures, degradations ou absences d’objets. Il ne tranche pas, a lui seul, la question de savoir qui doit payer, si l’usure est normale, si les degradations etaient deja presentes ou si le montant reclame est proportionne.

Pourquoi la convocation change la valeur du constat

La convocation sert a rendre l’operation contradictoire. Elle permet a chaque partie de voir ce qui est constate, de formuler des observations, de signaler les elements deja presents a l’entree, de demander la mention d’un desaccord et de verifier que le logement n’a pas ete modifie entre la remise des cles et la visite.

Lorsque le locataire n’a pas ete convoque, la contestation doit etre precise. Il faut demander au bailleur et au commissaire de justice la preuve de la convocation : date d’envoi, adresse utilisee, mode d’envoi, delai laisse avant la visite, date exacte du constat, personne presente, date de remise des cles et date de restitution du logement.

L’absence de convocation ne rend pas automatiquement tout constat inutile. La Cour de cassation admet qu’un constat qui ne repond pas aux prescriptions de l’etat des lieux peut tout de meme etre produit comme element de preuve. Dans un arret du 2 octobre 1996, la troisieme chambre civile a casse une decision qui avait refuse d’examiner un constat d’huissier au seul motif qu’il n’etait pas conforme au formalisme de l’etat des lieux. Le constat pouvait etre admis comme element de preuve.

La nuance est importante. Si le constat n’est qu’un element de preuve, il doit etre confronte aux autres pieces : etat des lieux d’entree, photos datees, echanges de remise de cles, messages avec l’agence, factures, devis, attestations, releves de compteurs, preuve que le logement n’a pas ete occupe ou visite entre-temps. Le bailleur ne gagne pas le litige par la seule existence du constat.

Etat des lieux ou simple constat : la difference pratique

Un etat des lieux de sortie contradictoire permet de comparer l’entree et la sortie. Cette comparaison fonde les retenues possibles sur le depot de garantie. Le bailleur doit alors distinguer les degradations imputables au locataire, les reparations locatives, l’usure normale, les elements deja mentionnes a l’entree et les travaux qui relevent de son obligation de delivrance ou d’entretien.

Un simple constat d’huissier peut decrire l’etat du logement, mais il ne suffit pas toujours a reconstituer toute la comparaison. S’il intervient plusieurs jours apres la remise des cles, il faut savoir ce qui s’est passe entre-temps. Le bailleur a-t-il conserve seul l’acces ? Des entreprises sont-elles venues ? Un nouveau locataire a-t-il visite ? Des travaux ont-ils commence ? Les compteurs ont-ils ete releves le jour du depart ?

Le locataire doit donc eviter une formule trop generale du type « je conteste l’etat des lieux ». Il faut plutot ecrire :

• je n’ai pas ete convoque au constat du commissaire de justice ;
• je demande la preuve de cette convocation et la date exacte du constat ;
• les cles ont ete restituees le [date], alors que le constat date du [date] ;
• les degradations A, B et C n’apparaissent pas sur l’etat des lieux d’entree ou relevent de la vetuste ;
• les retenues de [montant] ne sont accompagnees d’aucun devis, facture ou justificatif precis ;
• je demande la restitution du solde du depot de garantie.

Cette formulation oblige le bailleur a repondre sur des points concrets. Elle prepare aussi le dossier en cas de commission departementale de conciliation ou de saisine du juge des contentieux de la protection.

Qui paie l’etat des lieux par commissaire de justice ?

Lorsque l’etat des lieux ne peut pas etre etabli amiablement, les frais d’huissier sont en principe partages par moitie entre le bailleur et le locataire, dans la limite d’un tarif reglemente. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie a un cout fixe par decret. L’ANIL rappelle que le tarif depend notamment de la surface du logement, avec des montants differents selon que le logement fait moins de 50 m2, entre 50 et 150 m2, ou plus de 150 m2.

Mais le partage des frais suppose que l’intervention corresponde au cas legal : impossibilite d’etablir un etat des lieux amiable et convocation des parties. Si le bailleur mandate seul un commissaire de justice par confort, sans tentative serieuse d’etat des lieux amiable ou sans convocation utile du locataire, le locataire peut contester la mise a sa charge de la moitie des frais.

Il faut aussi distinguer les frais du constat et les retenues pour degradations. Meme si le locataire doit une part des frais d’huissier, cela ne signifie pas qu’il doit toutes les reparations reclamees. Le bailleur doit encore justifier chaque retenue : nature de la degradation, comparaison entree/sortie, lien avec une reparation locative, montant retenu et justificatif.

Retenues sur le depot de garantie : ce que le bailleur doit prouver

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la restitution du depot de garantie. Lorsque l’etat des lieux de sortie est conforme a l’etat des lieux d’entree, la restitution intervient dans le mois de la remise des cles. En cas de differences justifiant des sommes restant dues, le delai est en principe de deux mois.

Le bailleur ne peut pas retenir une somme forfaitaire sans explication. Les retenues doivent etre justifiees. En pratique, cela suppose au minimum un decompte lisible : nature du poste, piece qui le prouve, comparaison avec l’entree, montant retenu, devis ou facture lorsque des travaux sont invoques.

La difficulte la plus frequente porte sur la vetuste. Un mur jauni par le temps, un equipement use par un usage normal ou une peinture ancienne ne se traitent pas comme une degradation imputable au locataire. Le decret du 30 mars 2016 sur l’etat des lieux et la vetuste rappelle que les parties peuvent convenir d’une grille de vetuste. Meme sans grille, l’usure normale doit etre separee de la degradation.

Le locataire doit donc contester poste par poste. Il peut accepter une retenue limitee sur un element etabli et refuser le reste. Cette approche est souvent plus efficace qu’une contestation totale, surtout lorsque certaines degradations sont visibles mais que le montant reclame est excessif ou non justifie.

Que faire si vous n’avez jamais ete convoque ?

La premiere etape consiste a reconstruire la chronologie. Il faut rassembler le bail, l’etat des lieux d’entree, le conge, les messages de rendez-vous, la preuve de remise des cles, les photos du depart, le proces-verbal du commissaire de justice, le decompte de sortie et les justificatifs de retenues.

La deuxieme etape consiste a demander les pieces manquantes. Le courrier doit viser la convocation au constat, le justificatif d’envoi, le proces-verbal complet, les devis ou factures, les photos produites par le bailleur et le detail de calcul du depot de garantie. Il faut indiquer un delai de reponse court, par exemple huit ou quinze jours.

La troisieme etape consiste a mettre en demeure si le bailleur ne repond pas ou maintient des retenues insuffisamment justifiees. La mise en demeure doit reclamer une somme precise, rappeler la date de remise des cles, contester les postes litigieux et annoncer la saisine de la commission departementale de conciliation ou du juge.

La quatrieme etape depend du montant et de l’urgence. La commission departementale de conciliation peut etre utile lorsque le litige porte sur le depot de garantie, les reparations locatives ou l’etat des lieux. Si le blocage persiste, le juge des contentieux de la protection peut etre saisi. Pour les questions de bail d’habitation et de strategie contentieuse, voir la page du cabinet consacree au bail d’habitation.

Les erreurs a eviter cote locataire

La premiere erreur consiste a quitter le logement sans trace de remise des cles. Le point de depart des delais de restitution du depot de garantie est lie a cette remise. Il faut conserver un recu, un mail, un SMS, une attestation ou toute preuve datee.

La deuxieme erreur consiste a refuser tout rendez-vous d’etat des lieux. Si le locataire fait obstacle a l’etablissement de l’acte, il fragilise sa position. Lorsque la date proposee est impossible, il faut proposer d’autres dates par ecrit ou donner mandat a une personne de confiance.

La troisieme erreur consiste a signer un etat des lieux incomplet sans reserve. Si un desaccord existe, il faut le faire mentionner. Si le document ne reflete pas l’etat du logement, il faut refuser une signature aveugle et demander que les observations soient ajoutees.

La quatrieme erreur consiste a attendre plusieurs mois. Les preuves disparaissent vite : le logement est reloue, repeint, nettoye, visite, meuble ou modifie. Plus la contestation est tardive, plus le bailleur peut soutenir que le dossier n’est plus verifiable.

Les erreurs a eviter cote bailleur

Le bailleur doit eviter de transformer le commissaire de justice en solution automatique. Si l’etat des lieux amiable est possible, il faut l’organiser. Si le recours au commissaire de justice devient necessaire, il faut pouvoir prouver la convocation des parties et conserver un dossier propre.

Il doit aussi eviter les retenues forfaitaires. Une ligne « nettoyage : 300 euros » ou « degradations : 850 euros » sans justification expose a une contestation. Le decompte doit etre concret et rattache a des pieces.

Enfin, le bailleur doit etre prudent lorsque le constat intervient apres la restitution des cles. Plus le delai est long, plus il doit pouvoir demontrer que le logement est reste dans le meme etat. A defaut, le locataire pourra soutenir que le constat ne prouve pas l’etat du logement au jour de son depart.

Synthese pratique

Un etat des lieux de sortie par commissaire de justice a une vraie force, mais il n’est pas magique. S’il a ete etabli apres convocation reguliere des parties, rapidement apres la remise des cles, et s’il est coherent avec l’etat des lieux d’entree, il constitue une piece solide. S’il a ete fait sans convocation, trop tardivement, sans comparaison claire ou sans justificatifs de retenues, il peut etre conteste.

Le bon dossier repose sur quatre questions : qui a ete convoque, quand les cles ont ete remises, quelles degradations sont reellement nouvelles, et quels montants sont justifies. La reponse doit etre ecrite, datee et appuyee par des pieces.

L’objectif n’est pas seulement de discuter un document. Il est d’obtenir la restitution du depot de garantie ou de limiter les retenues a ce qui est legalement prouve.

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