Garanties après la réception des travaux

Analyse pratique du cabinet

La fiche officielle présente les garanties après réception des travaux. En pratique, l'enjeu n'est pas seulement de connaître les trois garanties, mais de qualifier correctement le désordre, d'identifier le bon interlocuteur et d'agir dans le bon délai.

Ce qu’il faut retenir

• Tous les désordres ne relèvent pas de la même garantie. Le succès du dossier dépend d'abord d'une bonne qualification : parfait achèvement, bon fonctionnement ou décennale.
• La réception des travaux est le point de départ commun, mais elle joue aussi un rôle probatoire. Sa date, ses réserves et les constats réalisés ensuite structurent tout le contentieux.
• Le maître d'ouvrage perd souvent du temps en visant le mauvais fondement ou en multipliant les interlocuteurs sans stratégie claire.

Points de vigilance

• Dès l'apparition d'un désordre, il faut documenter précisément les symptômes, leur date d'apparition, leur évolution et leur impact sur l'usage du bien.
• Un courrier trop vague ou tardif peut compliquer la mobilisation de la bonne garantie. La chronologie des signalements doit être propre.
• Quand plusieurs entreprises sont intervenues, l'identification des responsabilités devient rapidement technique. Il faut alors raisonner en pièces, en marché et en réception.

Pièces à préparer

• Contrat, devis, marchés, procès-verbal de réception, réserves éventuelles, correspondances de levée de réserves et attestations d'assurance utiles.
• Photographies datées, constats, rapports techniques, factures de remise en état provisoire et tout document montrant l'ampleur du désordre.
• Liste claire des intervenants : entreprise principale, sous-traitants identifiés, maître d'oeuvre, assureur dommages-ouvrage, assureurs de responsabilité.

Erreurs fréquentes à éviter

• Qualifier trop vite un désordre en décennal sans examiner sa gravité réelle et son effet sur l'ouvrage.
• Laisser s'installer le désordre sans constituer un dossier probatoire solide.
• Confondre la logique de réclamation amiable avec la logique de preuve nécessaire en cas de contentieux.

Liens utiles sur notre site

• Assurance dommages-ouvrage : pour identifier le rôle de l'assureur dans la phase indemnitaire
• Acte de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (VEFA) : si les travaux s'inscrivent dans une acquisition VEFA
• Quel contrat passer avec un professionnel pour construire sa maison ? : pour revenir au cadre contractuel du chantier

En matière de désordres après travaux, le temps perdu se paie vite. La bonne stratégie consiste à qualifier le désordre, verrouiller les preuves et viser immédiatement le bon régime de garantie.

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Comment identifier le constructeur de l'ouvrage ?

Comment identifier le constructeur de l'ouvrage ?

Le constructeur peut être :

Architecte, Entrepreneur, Technicien ou Contrôleur technique

Promoteur immobilier

Vendeur d'immeuble à construire ou à rénover

Constructeur de maisons individuelles

Prestataire lié au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage

Personne ou mandataire qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire

Fabriquant d'un ouvrage, d'une partie d'ouvrage ou d'un élément d'équipement

Tout constructeur à qui est confié la construction d'un ouvrage neuf ou sur un bâtiment existant (bâtiment divers, logement, travaux de génie civil…) engage sa responsabilité. Elle s'applique sauf si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause exceptionnelle (force majeure, fait d'un tiers ou faute du maître d'ouvrage).

Le constructeur est responsable selon la garantie mise en œuvre.

• Architecte, Entrepreneur, Technicien ou Contrôleur technique
• Promoteur immobilier
• Vendeur d'immeuble à construire ou à rénover
• Constructeur de maisons individuelles
• Prestataire lié au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage
• Personne ou mandataire qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire
• Fabriquant d'un ouvrage, d'une partie d'ouvrage ou d'un élément d'équipement

Comment bénéficier de la garantie de parfait achèvement (GPA) ?

Comment bénéficier de la garantie de parfait achèvement (GPA) ?

Pendant l'année suivant la réception des travaux, vous bénéficiez d'une garantie de parfait achèvement (GPA). Elle impose à l'entrepreneur de réparer pendant cette période tous les désordres signalés, au procès-verbal de réception des travaux, ou lors d'une notification ultérieure.

Vous devez écrire à l'entrepreneur en lettre RAR pour lui demander d'effectuer les réparations dans un délai que vous lui fixez.

Si l'entreprise n'intervient pas, vous pouvez faire une tentative de médiation.

Si les réparations n'interviennent pas dans le délai fixé, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire dans l'année couverte par la garantie de parfait achèvement.

L'usure normale ne permet pas de faire jouer la garantie de parfait achèvement.

Comment bénéficier de la garantie de bon fonctionnement ?

Comment bénéficier de la garantie de bon fonctionnement ?

La durée de la garantie de bon fonctionnement est de 2 ans suivant la réception des travaux. Elle peut être allongée si le contrat le prévoit.

Cette garantie impose au constructeur de réparer ou remplacer les éléments d'équipement défaillants et ne s'applique qu'aux désordres non apparents à la réception des travaux.

Il s'agit de tous les éléments d'équipement dissociables (qui peuvent être enlevés sans dégrader le bâti, par exemple, le ballon d'eau chaude).

Pour faire jouer cette garantie, vous devez sans attendre adresser une lettre RAR au constructeur concerné. Vous lui indiquez les défauts. Vous lui demandez d'intervenir à ses frais dans un délai que vous lui fixez.

Si l'entreprise n'intervient pas, vous pouvez faire une tentative de médiation.

Si les réparations n'interviennent pas dans le délai fixé, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.

Comment bénéficier de la garantie décennale ?

Comment bénéficier de la garantie décennale ?

Pendant les 10 ans après la réception des travaux, vous bénéficiez de la garantie décennale.

Elle impose au constructeur de réparer les dommages qui n'étaient pas décelables lors de la réception des travaux. Cette garantie assure les dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement indissociables les uns des autres. Il s'agit des dommages qui compromettent la solidité du bâti ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné.

L'assurance décennale des constructeurs couvre les dommages touchant les éléments suivants :

Ouvrages de fondation et d'ossature

Ouvrages de viabilité (réseaux, assainissement)

Voirie (chemin d'accès)

Ouvrage avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée…)

Éléments d'équipement indissociables du bâtiment (canalisation, plafond, plancher, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée…

Pour faire jouer la garantie décennale, vous devez adresser une une lettre RAR au constructeur concerné en lui décrivant les désordres.

Il doit les réparer à ses frais pendant les 10 ans couverts par la garantie.

Vous devez également signaler les désordres à votre assureur au titre de votre assurance construction dommages-ouvrage. Vous devrez lui envoyer une lettre RAR de mise en demeure pour obtenir une réparation de vos dommages.

Les sous-traitants sont exclus du champ d'application de la garantie décennale, car ils n'ont pas de lien direct avec le maître d'ouvrage. Ils sont cependant responsables des obligations sur lesquelles ils se sont engagés envers le constructeur.

• Ouvrages de fondation et d'ossature
• Ouvrages de viabilité (réseaux, assainissement)
• Voirie (chemin d'accès)
• Ouvrage avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée…)
• Éléments d'équipement indissociables du bâtiment (canalisation, plafond, plancher, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée…