La décision soumise à la Cour européenne des droits de l’homme, communiquée le 23 avril 2020, met en lumière la situation d’une personne ayant acquis une parcelle en 2008 sur laquelle elle a par la suite édifié une maison. L’ensemble des démarches a été réalisé dans le respect apparent de la légalité, incluant l’obtention d’un permis de construire et l’enregistrement des droits de propriété sur le terrain puis sur le bâtiment. Plusieurs années plus tard, en 2015, une société exploitant un oléoduc souterrain a obtenu en justice la démolition de la construction au motif qu’elle était située dans une zone de protection et de distances minimales. Les juridictions internes ont en effet considéré que « l’absence au moment de l’achat de la parcelle et de la construction de la maison de l’enregistrement officiel de la zone protégée le long de l’oléoduc était sans pertinence pour l’interdiction de la construction dans cette zone ». Saisie du litige, la Cour européenne est amenée à s’interroger sur la conformité de l’ingérence dans le droit de propriété de la requérante avec l’article 1er du Protocole n°1. Plus précisément, il s’agit de déterminer si l’ordre de démolition d’un bien immobilier édifié sur la base d’autorisations administratives régulières, en raison d’une servitude d’utilité publique non publiée, constitue une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens, engageant la responsabilité de l’État pour manquement à son obligation de bonne gouvernance et de sécurité juridique.

L’analyse de la Cour s’oriente ainsi vers une double problématique : d’une part, l’appréciation de la proportionnalité de l’ingérence au regard du but légitime poursuivi et, d’autre part, l’examen de la diligence des autorités publiques dans la publicité des contraintes pesant sur le droit de propriété.

***

I. La caractérisation d’une atteinte disproportionnée au droit de propriété

L’injonction de démolir la maison constitue une ingérence grave dans le droit de la requérante au respect de ses biens. Si cette mesure peut se fonder sur un objectif d’intérêt général, sa mise en œuvre soulève de sérieuses questions quant au respect du juste équilibre nécessaire entre les exigences de l’intérêt général et la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu.

A. Une ingérence prévue par la loi mais à la légitimité contestable

L’ordre de démolition trouve sa source dans la législation relative à la sécurité des infrastructures énergétiques, telles que les oléoducs, qui impose des zones inconstructibles à leur abord. Une telle restriction au droit de construire poursuit un but légitime de prévention des risques et de protection de la sécurité publique et de l’environnement. L’ingérence est donc, en son principe, prévue par la loi et vise un objectif d’intérêt général conforme aux exigences de la Convention.

Cependant, la légitimité de son application en l’espèce est affaiblie par la défaillance des autorités à assurer la prévisibilité de la norme. Les juridictions internes ont estimé que le défaut d’enregistrement de la zone protégée était « sans pertinence », ce qui revient à faire peser sur le particulier les conséquences de la négligence de l’administration. Or, pour qu’une loi soit accessible et prévisible, il ne suffit pas qu’elle existe ; il faut également que les citoyens puissent raisonnablement prendre connaissance des contraintes qu’elle impose, notamment par le biais des registres publics prévus à cet effet.

B. La rupture du juste équilibre entre l’intérêt général et les droits du propriétaire

La jurisprudence de la Cour exige qu’une ingérence dans le droit de propriété ménage un juste équilibre entre l’intérêt général et les droits de l’individu. Ce contrôle de proportionnalité implique de mettre en balance la gravité de l’atteinte portée au propriétaire et l’importance de l’objectif poursuivi. En l’espèce, la démolition représente la mesure la plus radicale, privant la requérante de la jouissance de son bien, acquis et construit en toute bonne foi.

Face à cette perte totale, l’intérêt général, bien que réel, doit être apprécié au regard du comportement des autorités. La requérante a scrupuleusement respecté toutes les procédures, obtenant l’ensemble des autorisations nécessaires de la part des mêmes autorités publiques qui, implicitement, lui garantissaient la constructibilité de son terrain. Le fait qu’une autre entité, liée à l’État ou agissant sous son contrôle, puisse ensuite anéantir les droits ainsi constitués témoigne d’une incohérence qui place l’individu dans une situation d’insécurité juridique. L’absence de toute proposition d’indemnisation pour le préjudice subi accentue davantage cette rupture du juste équilibre, faisant porter à la seule requérante une charge spéciale et exorbitante.

***

II. La sanction de la défaillance de l’État dans son obligation de sécurité juridique

Au-delà de la seule question de la proportionnalité, la Cour oriente son examen vers la responsabilité de l’État dans la survenance du litige. Les questions posées aux parties révèlent une volonté d’évaluer la conduite des autorités nationales à l’aune du principe de bonne gouvernance, lequel suppose que l’administration agisse de manière cohérente et transparente.

A. L’obligation positive de l’État d’agir en temps utile et de manière cohérente

Les questions de la Cour rappellent que l’État n’a pas seulement une obligation négative de ne pas s’ingérer sans justification dans le droit de propriété, mais aussi une obligation positive de mettre en place un cadre juridique et administratif adéquat pour garantir la sécurité des transactions immobilières. La Cour demande si les autorités « ont-elles agi en temps utile avec la plus grande cohérence », reprenant une formule déjà établie dans sa jurisprudence.

Cette obligation implique que les différentes branches de l’administration coordonnent leur action et partagent les informations essentielles. En l’espèce, le fait que les services d’urbanisme aient délivré un permis de construire sans tenir compte des contraintes liées à l’oléoduc constitue une défaillance manifeste de cette cohérence. L’État ne saurait se prévaloir de ses propres turpitudes pour justifier une atteinte aussi grave aux droits d’une personne qui s’est légitimement fiée aux assurances données par ses propres agents.

B. Le rôle décisif de la publicité des contraintes d’urbanisme

Les interrogations très précises de la Cour sur les dates d’enregistrement de l’oléoduc, de la zone protégée et de leur mention au cadastre d’État ou sur la carte publique cadastrale ne sont pas anodines. Elles visent à établir si l’information relative à la servitude était accessible au public, et en particulier à l’acquéreur du terrain. La fiabilité des registres fonciers et des documents d’urbanisme est la pierre angulaire de la sécurité juridique en matière immobilière.

En exigeant du Gouvernement qu’il produise les extraits pertinents de ces registres, la Cour souligne que la protection du droit de propriété dépend directement de la qualité et de l’accessibilité de l’information détenue par les pouvoirs publics. Une servitude qui n’est pas publiée selon les règles prévues par le droit interne est en principe inopposable aux tiers de bonne foi. En laissant entendre que la solution du litige dépend de la chronologie de cette publicité, la Cour rappelle que l’État est le garant de la fiabilité des informations qu’il délivre et ne peut faire supporter à ses administrés les conséquences dommageables de ses propres carences.