Usted vive en España, tiene una casa en Francia y quiere donarla en vida a uno de sus hijos, quizá reservándose el derecho a seguir viviendo en ella. La pregunta parece sencilla, pero en derecho francés concentra casi todas las trampas del patrimonio familiar: la donación de un inmueble exige una escritura ante notario francés, es por principio irrevocable, debe respetar la parte mínima que la ley reserva a cada hijo y, si se hace mal, los demás herederos podrán impugnarla años después, cuando usted ya no esté para explicarla.
Este artículo explica, paso a paso y con los textos franceses vigentes, cómo donar esa casa a su hijo sin desheredar por error a los demás, cómo conservar el usufructo para seguir ocupando la vivienda y en qué casos excepcionales una donación puede revocarse. Está pensado para un lector español sin formación jurídica: cada término francés se explica en su primera aparición y cada afirmación importante remite a la fuente oficial francesa que se ha leído para este artículo. La fiscalidad de la donación solo se menciona en lo estrictamente necesario, porque corresponde a la vertical de fiscalidad franco-española; aquí lo esencial es el mecanismo civil: forma, reserva hereditaria, usufructo y revocación.
I. Donar una casa situada en Francia exige respetar la forma francesa
A. Escritura ante notario francés y donación irrevocable
En Francia, la donación entre vivos (donation entre vifs) de un inmueble no puede hacerse en un documento privado firmado en casa, ni en una escritura española sin más. El artículo 931 del Código civil dispone que todos los actos de donación entre vivos se otorgarán ante notario (devant notaires), en la forma ordinaria de los contratos, y que el notario conservará la minuta (la minute, es decir, el original del acta), bajo pena de nulidad. La fórmula francesa citada es la del texto oficial; en traducción explicativa, significa que sin notario y sin minuta no hay donación válida, sino un acto nulo.
El artículo 893 del Código civil define la liberalidad (libéralité) como el acto por el cual una persona dispone a título gratuito de todo o parte de sus bienes o derechos en provecho de otra, y precisa que solo puede hacerse por donación entre vivos o por testamento. El artículo 894 añade la característica decisiva: la donación entre vivos es el acto por el cual el donante se desprende actual e irrevocablemente de la cosa donada (se dépouille actuellement et irrévocablement) en favor del donatario que la acepta. En traducción explicativa: usted entrega la casa de verdad y de forma definitiva, no como una promesa ni como un préstamo encubierto. Dar y retener a la vez es incompatible con la donación francesa.
En la práctica, esto tiene tres consecuencias concretas para un propietario que vive en España. Primera, la operación se prepara con un notario francés (notaire), que es quien redacta la escritura, verifica la titularidad, calcula los impuestos de la transmisión y publica la mutación en el registro inmobiliario francés (el servicio de publicidad inmobiliaria, service de publicité foncière, donde quedan inscritos los derechos sobre los inmuebles). La ficha oficial de la administración francesa sobre la donación confirma este circuito notarial y recuerda que los emolumentos del notario son proporcionales al valor en plena propiedad de los bienes donados (service-public.fr, Faire une donation). Segunda, el donatario debe aceptar la donación de forma expresa; sin aceptación no hay transmisión. Tercera, si usted no puede desplazarse a Francia, pregúnteselo al notario con antelación: según los casos puede aceptarse un poder (procuration) con las legalizaciones que el notario exija, pero es el notario quien fija las condiciones, de modo que este punto debe quedar cerrado antes de firmar nada en España.
Un error frecuente consiste en creer que basta con un acuerdo familiar escrito o con una transferencia de dinero para «arreglar» después la casa. No es así: la casa solo cambia de manos jurídicamente con la escritura notarial francesa y su publicación inmobiliaria. Todo lo que se pague o se ocupe al margen de esa escritura no transfiere la propiedad y puede convertirse, años más tarde, en un litigio entre hermanos sobre quién es dueño de qué.
B. Si tiene varios hijos, piense en la donación-partición
Cuando usted tiene varios hijos, donar la casa a uno solo sin decir nada más crea un problema contable que estallará en la sucesión: el hijo donatario deberá normalmente «devolver» el valor a la masa hereditaria para repartir entre todos, salvo que la donación se hiciera expresamente fuera de la parte hereditaria. El instrumento pensado para ordenar esto en vida se llama donación-partición (donation-partage): el ascendiente distribuye y reparte sus bienes entre sus presuntos herederos. El artículo 1075 del Código civil autoriza a toda persona a hacer entre sus presuntos herederos la distribución y partición de sus bienes y derechos, bien por donación-partición, bien por testamento-partición, con las formalidades propias de cada vía.
La donación-partición tiene una ventaja grande: fija los lotes en vida, con el acuerdo de todos, y evita que los hijos tengan que repartirse la casa después del fallecimiento. Pero no es un cheque en blanco para favorecer a un hijo a costa de los demás, como muestra una decisión reciente. En su sentencia de 18 de febrero de 2025 (recurso 22/01887), el tribunal de apelación de Lyon (cour d’appel de Lyon) confirmó que era fundada la acción de reducción ejercida por una hija contra una donación-partición de un inmueble otorgada en 1976 a sus dos hermanos, con atribución total del bien a uno de ellos a cambio de una compensación (soulte) al otro; el tribunal ordenó abrir las operaciones de liquidación y partición de la sucesión ante notario, con cuenta de indemnización de reducción a cargo del beneficiado. La enseñanza es clara: incluso una donación-partición antigua y notarial puede reabrirse si vulnera la parte mínima legal de un heredero, y será un notario liquidador quien haga las cuentas.
Si su intención es favorecer especialmente a un hijo, la escritura debe decirlo expresamente mediante la cláusula de donación fuera de la parte hereditaria (hors part successorale o par préciput, es decir, además de su parte y sin obligación de devolverla a la masa). El artículo 919 del Código civil permite dar la parte disponible (quotité disponible) a los hijos u otros sucesibles sin obligación de devolverla (sans être sujette au rapport), siempre que la donación se haya hecho expresamente fuera de la parte hereditaria, bien en el propio acto, bien después con las formas debidas. En traducción explicativa: el favor a un hijo solo funciona contra la masa hereditaria si está escrito y si cabe dentro de la parte de libre disposición, que es la que no está reservada por la ley. Sin esa cláusula expresa, la donación se presume un anticipo de herencia y deberá computarse después.
II. La parte mínima de cada hijo y su propia protección como donante
A. La reserva hereditaria: lo que ningún hijo puede perder y cómo se reclama
El concepto central de todo este artículo se llama reserva hereditaria (réserve héréditaire). El artículo 912 del Código civil la define como la parte de los bienes y derechos sucesorios cuya transmisión libre de cargas asegura la ley a ciertos herederos llamados reservatarios, si son llamados a la sucesión y si la aceptan; el resto se llama parte disponible (quotité disponible) y es lo único de lo que el fallecido pudo disponer libremente por liberalidades. En traducción explicativa: sus hijos, si aceptan su herencia, tienen garantizada por ley una porción mínima que ni su testamento ni sus donaciones pueden quitarles.
La cuantía de esa reserva depende del número de hijos y está fijada en el artículo 913 del Código civil: si al fallecer deja un solo hijo, las liberalidades no pueden exceder de la mitad de los bienes; si deja dos hijos, de un tercio; si deja tres o más, de un cuarto. Dicho de otro modo, con un hijo la reserva es la mitad y la parte disponible la otra mitad; con dos hijos la reserva conjunta es dos tercios y la disponible un tercio; con tres o más hijos la reserva conjunta es tres cuartos y la disponible un cuarto. Este mismo artículo añade, desde la ley de 24 de agosto de 2021, un mecanismo de compensación (prélèvement compensatoire) para el caso en que el fallecido o al menos uno de sus hijos sea nacional de un Estado miembro de la Unión Europea o resida habitualmente en uno de ellos y la ley extranjera aplicable a la sucesión no proteja a los hijos con ninguna reserva: cada hijo puede entonces detraer una compensación de los bienes situados en Francia. Para una familia española con casa en Francia, este párrafo puede resultar decisivo si el testamento remite a una ley extranjera sin reserva; conviene que el notario verifique este punto antes de redactar.
Cuando las donaciones exceden la parte disponible, el heredero perjudicado dispone de la acción de reducción (action en réduction), que permite recortar las liberalidades excesivas hasta recomponer su reserva. La ficha oficial de la administración francesa lo explica en términos prácticos: si usted no respeta esta regla, sus herederos reservatarios pueden impugnar sus donaciones al liquidarse la sucesión mediante esa acción de reducción (service-public.fr, Faire une donation). La misma ficha advierte de que el heredero reservatario puede renunciar por anticipado a impugnar una donación concreta mediante un pacto sucesorio (pacte successoral), pero esa renuncia exige formas solemnes ante notario y el consentimiento del interesado: no se improvisa ni se presume.
Dos reglas contables completan el cuadro. Primera, el hijo que recibe una donación sin cláusula de fuera de parte deberá devolver su valor a la masa (rapport): el artículo 843 del Código civil dispone que todo heredero que concurra a una sucesión debe devolver a sus coherederos lo recibido del difunto por donaciones entre vivos, directa o indirectamente, salvo que se le hubiera dado expresamente fuera de la parte hereditaria. Segunda, esa devolución se calcula por el valor del bien en el momento de la partición, según su estado al tiempo de la donación, como precisa el artículo 860 del Código civil; si el bien se vendió antes, se toma el valor que tenía al venderse. En traducción explicativa: si la casa donada se revaloriza, es el valor actual (con el estado antiguo) el que cuenta para igualar a los hermanos, no el precio de hace veinte años. Por eso una donación a un hijo sin documentar ni valorar correctamente es una bomba de relojería entre hermanos.
Si su situación combina donación y testamento español, lea también nuestro análisis sobre la ley aplicable al testamento del español con casa en Francia y la reserva del cónyuge, donde explicamos la interacción entre testamento, legítimas y bienes franceses (testamento y casa en Francia); y si la casa ya está en indivisión entre herederos, nuestro artículo sobre aceptar la herencia, gestionar la indivisión y vender expone el camino completo (heredero español, casa en Francia).
B. Conservar el usufructo y saber cuándo una donación puede revocarse
Muchos padres quieren donar la casa pero seguir viviendo en ella. El derecho francés lo permite separando dos derechos: el usufructo (usufruit), que es el derecho a usar la vivienda y percibir sus frutos como si fuera el propietario pero conservando su sustancia, según la definición del artículo 578 del Código civil, y la nuda propiedad (nue-propriété), que es la propiedad despojada del uso y que recibirá el hijo. En la práctica, usted dona la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio: sigue ocupando la casa hasta su fallecimiento, momento en que el hijo recupera automáticamente la plena propiedad sin nueva transmisión.
Esta técnica tiene un efecto fiscal que debe conocer aunque el detalle corresponda a la fiscalidad: para liquidar los impuestos de transmisión, el valor del usufructo y de la nuda propiedad se fija por una fracción del valor de la plena propiedad según la edad del usufructuario, conforme al baremo del artículo 669 del Código general de impuestos: por ejemplo, si el usufructuario tiene entre 61 y 71 años, el usufructo vale el 40 % y la nuda propiedad el 60 %; con más de 91 años, el usufructo vale el 10 % y la nuda propiedad el 90 %. Cuanto mayor es usted al donar, menos vale fiscalmente lo que transmite. Además, cada hijo dispone de una reducción personal (abattement) de 100 000 euros sobre lo que recibe de cada progenitor para el cálculo de los derechos de transmisión gratuita, como establece el artículo 779 del Código general de impuestos. Estas dos cifras son las estrictamente necesarias para entender la operación; el cálculo completo de impuestos, convenios y plazos de declaración pertenece a nuestra vertical fiscal y debe estudiarse con ella antes de firmar.
La otra pregunta que todo donante hace es si podrá recuperar la casa en caso de conflicto grave con el hijo. La respuesta francesa es restrictiva: la donación es irrevocable salvo tres causas tasadas. El artículo 953 del Código civil dispone que la donación entre vivos solo puede revocarse por incumplimiento de las condiciones impuestas, por ingratitud y por nacimiento posterior de hijos (survenance d’enfants). La ingratitud (ingratitude) solo prospera en tres supuestos del artículo 955: si el donatario atenta contra la vida del donante, si se hace culpable hacia él de malos tratos, delitos o injurias graves, o si le niega alimentos. En traducción explicativa: una simple frialdad familiar o años sin noticias no bastan; hacen falta hechos graves y probados.
Los tribunales aplican este listón con rigor, en un sentido y en otro. El 24 de abril de 2024 (recurso 22/01797), el tribunal de apelación de París (cour d’appel de Paris) desestimó la demanda de un padre que pedía revocar la donación otorgada en 2011 por incumplimiento de las cargas y, subsidiariamente, por ingratitud basada en la ausencia de noticias, visitas o llamadas durante más de siete años: la revocación por incumplimiento se rechazó y la de ingratitud se declaró inadmisible por prescrita, pues el asesor de la puesta en estado (conseiller de la mise en état) ya la había declarado prescrita por resolución de 14 de noviembre de 2023 no recurrida. En cambio, el 16 de septiembre de 2025 (recurso 22/03677), el tribunal de apelación de Burdeos (cour d’appel de Bordeaux) revocó una donación otorgada en 2018 ante notario porque el donante sí demostró en apelación la realidad de injurias, insultos y amenazas de muerte, hechos que no había logrado probar en primera instancia. La comparación de ambas decisiones fija la regla práctica: sin prueba de hechos graves no hay revocación, y con prueba sólida de injurias y amenazas sí la hay.
Tres detalles procesales importan mucho. Primero, la acción por ingratitud debe interponerse en el plazo de un año desde el hecho imputado o desde que el donante pudo conocerlo, como exige el artículo 957 del Código civil; dejar pasar el tiempo, como en el caso parisino, mata la acción. Segundo, la revocación por ingratitud no perjudica las enajenaciones ni las hipotecas constituidas por el donatario antes de la publicación de la demanda en el registro inmobiliario, y el donatario deberá restituir el valor de lo enajenado al tiempo de la demanda más los frutos desde ese día, según el artículo 958; por eso la demanda debe publicarse cuanto antes. Tercero, en la revocación por incumplimiento de las condiciones, los bienes vuelven a manos del donante libres de las cargas e hipotecas constituidas por el donatario, y el donante puede actuar contra los terceros poseedores de los inmuebles, como dispone el artículo 954. Si impone condiciones a su hijo en la escritura (por ejemplo, asumir un préstamo o unas obras), redactarlas con precisión no es un formalismo: es lo que permitirá exigirlas después.
Conclusión
Donar en vida su casa de Francia a un hijo que vive en España es una operación segura cuando se hace en el orden correcto: primero, escritura ante notario francés con aceptación expresa del hijo y publicación inmobiliaria, porque sin esa forma la donación es nula; segundo, decisión consciente sobre la donación-partición y sobre la cláusula de fuera de parte, porque lo que no se escribe a favor de un hijo se computará después como anticipo de herencia por su valor al tiempo de la partición; tercero, cálculo previo de la reserva de cada hijo según su número, porque el exceso sobre la parte disponible se recorta con la acción de reducción aunque la donación tenga décadas de antigüedad; cuarto, reserva de usufructo si quiere seguir ocupando la vivienda, con su valoración fiscal por edad; y quinto, condiciones redactadas con precisión si impone cargas al donatario, porque solo su incumplimiento probado, la ingratitud grave demostrada en el plazo de un año o el nacimiento posterior de hijos permiten revocar.
Reúna antes de la cita con el notario la escritura de compra, los diagnósticos técnicos de que disponga, el estado de cargas e hipotecas, el libro de familia y la lista completa de sus hijos y de las donaciones ya otorgadas a cada uno: con ese expediente el notario puede verificar la reserva, proponer la donación-partición si hay varios hijos y coordinar la fiscalidad con la vertiente española. Y si el conflicto ya existe, porque un hermano impugna la donación, porque el hijo no cumple las condiciones o porque los hechos son graves, no deje correr el plazo de un año ni olvide publicar la demanda: la jurisprudencia de Lyon, París y Burdeos citada en este artículo muestra que los tribunales exigen hechos probados, acciones ejercitadas a tiempo y cuentas hechas por notario.
Tampoco olvide el calendario fiscal posterior a la firma: la escritura genera impuestos de transmisión y formalidades de declaración con sus propios plazos, distintos de los plazos civiles de renuncia o de impugnación, de modo que pida al notario un cuadro escrito de vencimientos y consérvelo con la escritura. Un expediente completo y un calendario claro evitan la mayoría de los litigios que llegan a los tribunales.
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