Su padre vivía en Francia y acaba de fallecer dejando una casa cerca de París. Usted vive en España, habla poco francés y recibe cartas de un notaire —el notario francés— que no entiende del todo. Un hermano quiere vender rápido, otro no quiere hacer nada y el banco reclama un préstamo pendiente. ¿Por dónde empezar, qué plazos corren ya y qué errores pueden costarle dinero?
Esta guía responde a esa situación concreta: la de una persona heredera en España que recibe una vivienda situada en Francia. No es una guía de anuncios ni de precios, sino de derecho francés aplicado a su caso: qué ley decide quién hereda, cómo se acepta o se renuncia la herencia, qué es la indivisión entre herederos y cómo se vende la casa sin que la operación se bloquee o se anule después. Cada término francés se explica en su primera aparición y cada regla importante remite a su fuente oficial francesa, con una breve cita en francés seguida de su explicación en español.
El punto de partida es tranquilizador: el sistema francés prevé un camino ordenado —notario, opción del heredero, indivisión y partición o venta— y concede plazos para decidir con información. El peligro está en la pasividad: no responder a un requerimiento formal o firmar entre hermanos un papel privado que no produce los efectos esperados puede convertirle en heredero de deudas o dejarle con una venta inválida. Empecemos por la primera decisión, que condiciona todas las demás: qué ley se aplica y si le conviene aceptar.
I. Aceptar o renunciar: la decisión que condiciona todo
A. Qué ley se aplica a la herencia y qué hace el notario francés
Cuando el fallecido tenía vínculos con dos países —por ejemplo, nacionalidad española y domicilio en Francia, o domicilio en España y casa en Francia— la primera pregunta es qué derecho nacional regula la sucesión. En Francia, la respuesta la da el Reglamento europeo n.º 650/2012, aplicable a las sucesiones abiertas desde el 17 de agosto de 2015. La profesión notarial francesa resume su lógica en una idea: la unidad de la sucesión, es decir, que una sola ley nacional rige en principio toda la herencia, con independencia del lugar donde se encuentren los bienes. Esa presentación oficial puede consultarse en la página de los notarios de Francia dedicada al Reglamento UE n.º 650/2012 sobre sucesiones internacionales.
A falta de elección por el fallecido, el criterio general es el de la última residencia habitual del difunto, previsto en el artículo 21 del Reglamento: si su padre vivía de forma estable en Francia, será normalmente la ley francesa la que regule la sucesión, incluida la casa situada en Francia. Pero el Reglamento permite al testador elegir en testamento la ley de su nacionalidad, posibilidad que los notarios franceses describen como la herramienta de previsión del futuro causante para repartir sus bienes de forma equitativa cualquiera que sea su situación. Por eso, ante una herencia franco-española, lo primero que debe pedir al notario francés es que verifique si existe testamento y si contiene una elección de ley: esa cláusula puede cambiar por completo quién hereda y en qué proporción. El carácter universal del Reglamento —su artículo 20— añade que la ley designada puede ser incluso la de un Estado no miembro, de modo que ningún heredero debe dar por supuesta la aplicación de la ley española por el solo hecho de ser español.
El Reglamento crea además un instrumento práctico muy útil para usted: el certificado sucesorio europeo, un documento uniforme que acredita en todos los Estados miembros la cualidad de heredero, los poderes de los administradores y la ley aplicable. Si necesita hacer valer sus derechos en España —por ejemplo, ante un banco español donde el fallecido tenía cuentas—, pregunte al notario francés por este certificado: evita tener que explicar el derecho francés a cada administración con documentos distintos.
En Francia, el notario es el director de orquesta de la sucesión inmobiliaria. Su primera tarea es identificar a los herederos y dejar constancia de ello en un documento llamado acta de notoriedad (acte de notoriété), que el artículo 730-1 del Código civil francés define así: « La preuve de la qualité d’héritier peut résulter d’un acte de notoriété dressé par un notaire ». La traducción de esta frase es que la prueba de la cualidad de heredero puede resultar de un acta de notoriedad extendida por un notario. El acta debe mencionar el certificado de defunción y los justificantes aportados —estado civil y, en su caso, disposiciones de última voluntad—, contener la afirmación firmada por los solicitantes de que tienen vocación a recoger toda o parte de la herencia, y se anota al margen del acta de defunción. En la práctica, usted deberá entregar al notario el certificado literal de defunción, su documento de identidad, el libro de familia o los certificados de nacimiento que acrediten el parentesco, y cualquier testamento que conozca; pregunte desde el primer correo si exige traducción jurada al francés, porque cada notaría aplica sus exigencias y es mejor saberlo antes de viajar.
Retenga también una particularidad francesa esencial para la vivienda: ningún cambio de propietario de un inmueble produce efectos frente a terceros sin una escritura auténtica ante notario francés y su inscripción en la publicidad inmobiliaria. El artículo 710-1 del Código civil lo impone con claridad: « Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France ». La traducción es que todo acto o derecho debe, para dar lugar a las formalidades de publicidad inmobiliaria, resultar de un documento autorizado en forma auténtica por un notario que ejerza en Francia. Un documento privado firmado en España entre hermanos, aunque sea válido como acuerdo entre ustedes, no transfiere la propiedad de la casa francesa ni permite venderla a un tercero: hará falta siempre pasar por el notario francés.
B. Las tres opciones del heredero y los plazos que no perdonan
El derecho francés no le obliga a heredar: le ofrece una opción sucesoral (option successorale), es decir, un derecho a elegir. El artículo 768 del Código civil enumera las tres vías posibles: « L’héritier peut accepter la succession purement et simplement ou y renoncer. Il peut également accepter la succession à concurrence de l’actif net ». La traducción es que el heredero puede aceptar la herencia pura y simplemente o renunciar a ella, y puede también aceptarla a beneficio de inventario, esto es, solo hasta donde alcance el activo neto. La aceptación pura y simple le convierte en titular de bienes y deudas sin límite; la renuncia le aparta de la herencia; la aceptación a beneficio de inventario (acceptation à concurrence de l’actif net) limita su responsabilidad a lo que quede tras pagar las deudas, previa realización de un inventario formal. Tenga en cuenta que la opción condicionada o a plazo es nula: no puede aceptar solo si la casa alcanza cierto valor ni renunciar por ahora y decidir más tarde.
La ley le protege al principio: durante los cuatro meses siguientes al fallecimiento nadie puede obligarle a decidir. El artículo 771 del Código civil dispone: « L’héritier ne peut être contraint à opter avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession ». La traducción es que el heredero no puede ser obligado a optar antes de que venza un plazo de cuatro meses desde la apertura de la sucesión. Pasado ese plazo, un acreedor de la herencia, un coheredero, un heredero de rango posterior o el Estado pueden requerirle formalmente que se pronuncie mediante un requerimiento de optar (sommation d’opter) notificado por acto extrajudicial. Y aquí empieza el riesgo: el artículo 772 del Código civil concede entonces solo dos meses para pronunciarse o pedir al juez un plazo suplementario, con esta advertencia literal: « Dans les deux mois qui suivent la sommation, l’héritier doit prendre parti ». La traducción es que en los dos meses siguientes al requerimiento, el heredero debe pronunciarse. Si no se pronuncia ni solicita el plazo al juez —porque no pudo terminar el inventario o por otros motivos serios y legítimos—, la consecuencia es automática: « A défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple ». La traducción es que, a falta de pronunciamiento al vencimiento del plazo de dos meses o del plazo suplementario concedido, el heredero se considera aceptante puro y simple, es decir, heredero que responde de las deudas sin límite.
Esta consecuencia no es teórica. La primera sala civil del Tribunal de Casación francés —el equivalente a nuestro Tribunal Supremo en materia civil— la confirmó el 5 de febrero de 2025 en un caso donde tres hermanos, herederos de su padre fallecido en 2017, recibieron del sindicato de copropietarios un requerimiento de optar por una deuda de cargas de la comunidad y dejaron pasar los dos meses sin responder ni pedir plazo al juez (Casación civil 1.ª, 5 de febrero de 2025, recurso n.º 22-22.618). El tribunal declaró que, vencido el plazo, los hermanos habían perdido el derecho a renunciar y que sus renuncias posteriores eran ineficaces, condenándoles solidariamente a pagar más de noventa y un mil euros. La lección para usted es directa: si recibe un requerimiento de optar, no lo archive ni lo deje para después de las vacaciones; responda dentro de los dos meses aceptando, renunciando o solicitando al juez un plazo suplementario para terminar el inventario.
La aceptación a beneficio de inventario merece una explicación aparte porque es la vía más prudente cuando la casa tiene hipoteca, el fallecido tenía deudas o existen dudas sobre el pasivo. El heredero declara que acepta solo hasta el activo neto, manda realizar un inventario por un oficial de justicia (commissaire de justice, antes llamado huissier) o por un notario, y lo deposita en la secretaría del tribunal en el plazo de dos meses desde su declaración de aceptación, con posibilidad de prórroga judicial. La página oficial de la administración francesa que explica cómo aceptar o renunciar a una herencia detalla este procedimiento paso a paso. Si el inventario revela que las deudas superan a los bienes, su patrimonio personal queda protegido; si revela lo contrario, habrá elegido con conocimiento de causa.
Queda un último plazo general que debe conocer: la facultad de optar prescribe a los diez años desde la apertura de la sucesión. El artículo 780 del Código civil lo expresa así: « La faculté d’option se prescrit par dix ans à compter de l’ouverture de la succession. L’héritier qui n’a pas pris parti dans ce délai est réputé renonçant ». La traducción es que la facultad de opción prescribe a los diez años desde la apertura de la sucesión y que el heredero que no se haya pronunciado en ese plazo se considera renunciante. Pasividad total durante diez años equivale, por tanto, a renuncia, con matices —por ejemplo, cuando se dejó al cónyuge supérstite en el disfrute de los bienes o cuando el heredero ignoraba con motivos legítimos la apertura de la sucesión— que deberá valorar con un abogado.
Dos advertencias finales sobre errores frecuentes. Primera: ocultar bienes de la herencia o esconder la existencia de un coheredero —lo que el derecho francés llama receptación u ocultación (recel)— se castiga considerando al culpable aceptante puro y simple, sin que valgan su renuncia ni su aceptación a beneficio de inventario, y sin derecho a parte alguna en los bienes ocultados, según el artículo 778 del Código civil (texto oficial del artículo 778). Segunda: si usted renuncia o se abstiene y con ello perjudica a sus propios acreedores, estos pueden pedir al juez aceptar la herencia en su lugar y hasta el importe de sus créditos, como prevé el artículo 779 (texto oficial del artículo 779). Renunciar no es, por tanto, un gesto neutro cuando existen deudas personales: conviene asesorarse antes.
II. Gestionar la indivisión y vender la casa sin que la operación se caiga
A. La indivisión entre herederos: reglas para convivir sin bloquearse
Si varios herederos aceptan, la casa entra en indivisión (indivision): cada uno es propietario de una cuota abstracta del conjunto, pero nadie es dueño en exclusiva de una habitación o de una planta. Esta situación, pensada como transitoria hasta la partición (partage), genera la mayoría de los conflictos entre hermanos cuando uno vive en España, otro ocupa la casa y un tercero quiere vender. La regla de oro la da el artículo 815 del Código civil: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». La traducción es que nadie puede ser obligado a permanecer en la indivisión y que la partición siempre puede provocarse, salvo aplazamiento por sentencia o por convenio. Nadie puede, por tanto, imponerle una indivisión eterna: si no hay acuerdo, siempre existe la vía judicial de la partición.
Para la gestión diaria, la ley distingue según la importancia del acto. Los coherederos que reúnan al menos dos tercios de los derechos pueden, por esa mayoría, realizar los actos de administración de los bienes, otorgar un mandato general de administración a uno de ellos o a un tercero, vender los muebles para pagar las deudas y cargas de la indivisión, y celebrar o renovar los arrendamientos que no sean agrícolas, comerciales, industriales o artesanales; deben informar de ello a los demás, pues sin esa información las decisiones no les son oponibles. Así lo establece el artículo 815-3 del Código civil (texto oficial del artículo 815-3). En cambio, para todo acto que no corresponda a la explotación normal de los bienes y para cualquier acto de disposición distinto de la venta de muebles —y vender una casa es el acto de disposición por excelencia—, se exige el consentimiento de todos los indivisarios. Esta es la razón por la que un solo hermano puede bloquear la venta: la unanimidad es la regla para los inmuebles.
El bloqueo no es, sin embargo, el fin del camino. Cuando la negativa de un coheredero pone en peligro el interés común —por ejemplo, rechaza una oferta razonable mientras la casa se deteriora, se acumulan las cargas de copropiedad o amenaza una ejecución hipotecaria—, cualquier indivisario puede pedir al juez autorización para realizar solo el acto necesario. El artículo 815-5 del Código civil lo permite con un límite protector: « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte » si la negativa pone en peligro el interés común. La traducción es que un coheredero puede ser autorizado judicialmente a otorgar solo un acto. El acto realizado en las condiciones fijadas por la autorización judicial es oponible al coheredero cuyo consentimiento faltó. Tenga presente el contrapeso: a petición de un nudo propietario, el juez no puede ordenar la venta de la plena propiedad de un bien gravado con usufructo contra la voluntad del usufructuario. Y sepa que el tribunal puede también, a petición de un coheredero, aplazar la partición hasta dos años si su realización inmediata puede dañar el valor de los bienes o si un heredero solo podrá retomar la empresa familiar al vencimiento de ese plazo, conforme al artículo 820 (texto oficial del artículo 820).
En la práctica española-francesa, tres consejos reducen los conflictos. Primero, otorguen pronto un mandato escrito de gestión a uno de los hermanos o a un tercero de confianza para pagar cargas, seguros y reparaciones urgentes, con obligación de rendir cuentas: evita descubiertos y reproches. Segundo, fijen por escrito quién ocupa la casa y en qué condiciones, porque la ocupación exclusiva por uno de los herederos sin acuerdo suele convertirse en el principal motivo de litigio posterior. Tercero, si viven lejos, designen un interlocutor único ante el notario y respondan a sus correos: los expedientes franco-españoles se eternizan casi siempre por falta de respuesta, no por dificultad jurídica.
B. Vender la casa heredada sin que la venta se anule después
Vender una casa en indivisión exige, como se ha visto, el acuerdo de todos los coherederos, sea para vender directamente a un comprador o para repartirse después el precio mediante la partición. El camino ordinario es el siguiente: acuerdo unánime sobre el principio de la venta y el precio, encargo a una agencia o venta directa, y firma de la escritura de venta ante el notario francés, que reparte el precio según las cuotas tras pagar las deudas de la herencia. Si un heredero no puede desplazarse, puede otorgar un poder notarial para vender; si un heredero bloquea sin motivo y peligra el interés común, la autorización judicial del artículo 815-5 ofrece una salida; y si ningún acuerdo es posible, cualquiera puede demandar la partición judicial, que terminará normalmente con la venta en pública subasta (licitation) y el reparto del precio.
El error más caro entre hermanos es creer que una cesión de derechos entre coherederos equivale a una partición y deja la casa fuera de la herencia. La Corte de Apelación de París lo rechazó con nitidez el 21 de septiembre de 2022 en un litigio donde dos hermanos habían cedido sus derechos sobre un apartamento a su hermana por escritura de 2011, sin la firma de la cuarta hermana (Corte de Apelación de París, polo 3, sala 1.ª, 21 de septiembre de 2022, repertorio general n.º 21/02889). La Corte confirmó que aquel acto no constituía una partición parcial, porque una partición exige el consentimiento unánime de todos los copartícipes y hacer salir definitivamente el bien de la indivisión, y que no existía ninguna indivisión específica sobre el apartamento entre las dos hermanas litigantes al margen de la sucesión global. La regla que aplicó es la del artículo 883 del Código civil, de efecto declarativo y retroactivo de la partición: « Chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot ». La traducción es que cada coheredero se considera que ha sucedido solo e inmediatamente en todos los bienes comprendidos en su lote, y que nunca tuvo la propiedad de los demás bienes de la sucesión. La consecuencia práctica es que toda cesión realizada antes de la partición global es aleatoria: si en la partición definitiva la casa se atribuye a otro heredero distinto del cedente, la cesión no produce efecto alguno, aunque el documento de cesión fuera definitivo y oponible. No firme, por tanto, papeles privados de «reparto» de la casa sin el notario y sin todos los herederos: solo la partición notarial o judicial atribuye la propiedad con seguridad.
La venta misma debe respetar el formalismo francés: escritura auténtica ante notario que ejerza en Francia e inscripción en la publicidad inmobiliaria, como exige el citado artículo 710-1. El notario verificará el título de propiedad del fallecido, las cargas —hipoteca, servidumbres, procedimientos—, la situación de la copropiedad y los diagnósticos técnicos obligatorios, y gestionará el pago de los impuestos ligados a la transmisión. Conviene añadir un plazo administrativo que muchos herederos descubren tarde: la declaración de sucesión debe registrarse en los seis meses del fallecimiento cuando el causante murió en la Francia metropolitana, y en el plazo de un año en los demás casos, según el artículo 641 del Código General de los Impuestos (texto oficial del artículo 641 del CGI). Este plazo corre aunque la casa aún no se haya vendido y aunque los herederos vivan en España, de modo que inclúyalo desde el primer día en su calendario. Los impuestos de la sucesión y la plusvalía de una reventa posterior obedecen a reglas propias que exceden de esta guía y corresponden a la materia fiscal franco-española; pida al notario una simulación escrita y conserve cada justificante de gastos de adquisición, obras y venta.
Si su proyecto, una vez heredada la casa, es comprar otra vivienda en Francia o comprender cómo funciona allí el contrato de compraventa —la promesa o el compromiso, la condición del préstamo y los vicios ocultos tras la escritura—, puede completar esta lectura con nuestra guía sobre comprar casa en Francia siendo español: contrato preliminar, préstamo como condición y vicios ocultos, que trata la cara compradora de la operación con sus propios plazos y pruebas.
Conclusión
Heredar una casa en Francia desde España es un procedimiento exigente pero previsible: se determina la ley aplicable —normalmente la de la última residencia habitual del fallecido, salvo elección de la ley nacional en testamento—, el notario francés extiende el acta de notoriedad que acredita a los herederos, cada heredero ejerce su opción entre aceptar, renunciar o aceptar a beneficio de inventario, y la indivisión resultante se gestiona por mayoría de dos tercios para los actos corrientes y por unanimidad para vender, con la partición siempre disponible como salida. Los tres plazos que nunca debe perder de vista son los dos meses tras un requerimiento de optar, so pena de convertirse en aceptante puro y simple; los dos meses para depositar el inventario cuando acepta a beneficio de inventario; y los seis meses —o un año si el fallecimiento ocurrió fuera de la Francia metropolitana— para registrar la declaración de sucesión. Y las dos trampas que debe evitar son la pasividad ante los correos del notario o de los acreedores, y los acuerdos privados entre hermanos que pretenden repartir la casa sin notario ni unanimidad: la jurisprudencia les niega todo efecto de partición. Con el calendario bajo control, los documentos españoles preparados y el notario francés como interlocutor desde la primera semana, la herencia y la venta posterior avanzan sin sobresaltos.
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Si ha heredado una casa en Francia y duda entre aceptar, renunciar o vender en indivisión, puede pedir una consulta telefónica en 48 horas con un abogado del despacho, que estudiará sus plazos y sus documentos. Llámenos al +33 6 46 60 58 22 o escríbanos a través de nuestra página de contacto explicando su situación.