Recibe una carta del prefecto o de la empresa que construye la nueva línea de metro: su casa, su piso o su terreno están dentro del perímetro de una obra declarada de utilidad pública y van a ser expropiados. Para un propietario hispanohablante, con la vivienda en Francia y la vida entre España y Francia, la noticia produce vértigo: ¿me pueden quitar la casa?, ¿quién fija el precio?, ¿puedo recurrir?, ¿cuánto tiempo tengo? La respuesta corta es que en Francia la expropiación es legal, pero está sometida a un procedimiento estricto en dos fases, administrativa y judicial, y da derecho a una indemnización que debe reparar todo el perjuicio sufrido. La respuesta larga es este artículo: qué controla el juez en cada fase, cómo se calcula lo que le tienen que pagar, qué plazos no puede perder y qué armas conserva si la obra nunca se hace o si el precio ofrecido no le conviene.

Lo primero que debe entender es el orden del procedimiento, porque cada recurso tiene su juez y su plazo, y equivocarse de ventanilla hace perder el derecho. La fase administrativa termina con el decreto que declara las parcelas transferibles, y ese decreto se discute ante el juez administrativo en un plazo corto desde su notificación. La fase judicial la lleva el juez de la expropiación, un juez del orden judicial, que dicta la orden que transfiere la propiedad y fija la indemnización si no hay acuerdo. La orden solo se discute en casación. El precio, a su vez, se negocia primero con el expropiante y, si no hay acuerdo tras las ofertas, lo fija el juez. Retenga estas cuatro ideas y ya tendrá el mapa completo.

I. La expropiación solo es válida si respeta el procedimiento: utilidad pública, parcelas y juez

A. La fase administrativa: encuesta pública, declaración de utilidad pública y decreto de parcelas transferibles

Nadie puede ser privado de su propiedad sin una causa legal, y en Francia esa causa se llama utilidad pública. El artículo L121-1 del Código de la expropiación por causa de utilidad pública dispone que « L’utilité publique est déclarée par l’autorité compétente de l’Etat », es decir, que la utilidad pública la declara la autoridad competente del Estado, y añade que un decreto en Consejo de Estado determina las categorías de trabajos que, por su naturaleza o importancia, solo pueden declararse de utilidad pública por decreto en Consejo de Estado. En la práctica, para las grandes infraestructuras como las líneas del Grand Paris Express, la declaración adopta la forma de decreto, y para las operaciones corrientes la adopta el prefecto del departamento mediante arrêté.

Antes de esa declaración hay una encuesta pública, y usted puede participar en ella. El tribunal administrativo nombra a un comisario investigador, el commissaire enquêteur, que abre un registro para recoger las observaciones del público y estudia los documentos técnicos del proyecto; al final redacta un informe con conclusiones motivadas en el que dice si es favorable o no a la operación, y ese informe puede consultarse públicamente. Si vive en España y tiene la casa en Francia, organice desde ese momento la vigilancia del proyecto: pida a alguien de confianza que consulte el registro, presente observaciones por escrito y conserve copia sellada de todo lo que deposite, porque esas observaciones serán su primera prueba si después discute la utilidad pública.

A la vista del informe, si la utilidad pública queda acreditada, el prefecto dicta la declaración de utilidad pública, la DUP. Después viene, a veces al mismo tiempo, la encuesta parcelaria, que identifica con precisión qué parcelas y qué derechos reales son necesarios para la obra. El artículo L132-1 del mismo Código dispone que la autoridad competente « déclare cessibles les parcelles ou les droits réels immobiliers dont l’expropriation est nécessaire », es decir, declara transferibles las parcelas o los derechos reales inmobiliarios cuya expropiación sea necesaria para la operación, y establece la lista si no resulta ya de la declaración de utilidad pública. El prefecto dicta entonces el arrêté de cessibilité, el decreto de parcelas transferibles, que es el último acto de la fase administrativa. Ese decreto no transfiere todavía la propiedad: a esa altura usted conserva todos sus derechos sobre el bien, y si no hay acuerdo amistoso será el juez judicial quien pronuncie la cesión.

El control de esta fase pertenece al juez administrativo, y el plazo es corto. Los propietarios deben recurrir ante el tribunal administrativo en el plazo de dos meses desde la notificación del arrêté de cessibilité, según recuerda la ficha oficial de recursos de las personas expropiadas (service-public.fr, recours des personnes expropriées). Ese plazo de dos meses es el plazo general de recurso contencioso: el artículo R421-1 del Código de justicia administrativa dispone que el tribunal solo puede ser acudido por vía de recurso contra una decisión « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée », es decir, en los dos meses siguientes a la notificación o publicación de la decisión impugnada. Conserve el sobre, el acuse de recibo y la fecha exacta de notificación, porque de ella depende el cómputo, y no espere al último día: un recurso presentado fuera de plazo es inadmisible aunque tenga razón sobre el fondo.

B. La fase judicial: la orden del juez transfiere la propiedad y solo se discute en casación

Si no hay cesión amistosa, el expropiante envía el expediente al juez de la expropiación, que dicta la orden de expropiación sin que los propietarios sean convocados a comparecer ni llamados a formular observaciones: el juez resuelve sobre el expediente. El artículo L220-1 del Código de la expropiación dispone que « Le transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers faisant l’objet d’une procédure d’expropriation est opéré, à défaut de cession amiable, par voie d’ordonnance du juge de l’expropriation », es decir, que la transferencia de la propiedad se realiza, a falta de cesión amistosa, por orden del juez de la expropiación. Esa orden debe notificarse al expropiante y a cada interesado, por carta certificada con acuse de recibo o por notificación de comisario de justicia, y debe publicarse en el registro de la propiedad. La orden produce la transferencia en la fecha en que se dicta: desde ese día el expropiante se convierte en propietario y ya no puede renunciar, y se extinguen los derechos reales y personales sobre el bien, incluido el usufructo o las servidumbres.

Contra esa orden no cabe apelación ordinaria. El artículo L223-1 del Código es tajante: « L’ordonnance d’expropriation ne peut être attaquée que par pourvoi en cassation et pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme », es decir, la orden solo puede impugnarse en casación y por incompetencia, exceso de poder o vicio de forma. El recurso debe interponerse ante la Cour de cassation en el plazo de dos meses francos desde la notificación de la orden, mediante declaración escrita dirigida a la secretaría de la Cour de cassation, y el abogado ante el Consejo de Estado y la Cour de cassation es obligatorio para este procedimiento (service-public.fr, recours des personnes expropriées). Hay incompetencia, por ejemplo, si la orden la dictó un juez ordinario en lugar del juez de la expropiación o un juez territorialmente incompetente, y hay exceso de poder, por ejemplo, si se pronunció la transferencia cuando la declaración de utilidad pública o el decreto de cesibilidad estaban caducados.

¿Qué ocurre si el juez administrativo anula después la declaración de utilidad pública o el decreto de cesibilidad? La ley abre entonces una vía directa ante el juez de la expropiación. El artículo L223-2 del Código dispone que, en caso de anulación por decisión definitiva del juez administrativo de la declaración de utilidad pública o del decreto de cesibilidad, todo expropiado puede pedir al juez que constate que la orden de transferencia carece de base legal y solicitar su anulación, y que, tras constatar la falta de base legal, el juez resuelve sobre las consecuencias de la anulación. Para ejercer esa vía, el expropiado remite a la secretaría del juez que dictó la expropiación un expediente con las copias de la decisión de anulación, de la orden y, en su caso, del acuerdo o decisión que fijó las indemnizaciones (artículo R223-1 del Código). Y atención al plazo, fijado por la jurisprudencia más reciente: la Cour de cassation juzga ahora que el expropiado dispone de dos meses para acudir al juez de la expropiación, contados desde la notificación de la decisión definitiva del juez administrativo, o, si no fue parte en ese proceso, desde que recibe la información que el expropiante debe enviarle por carta certificada (Cass. 3.ª civ., 16 de enero de 2025, n.º 23-21.174, publicado en el Bulletin, leer la decisión). Esa misma sentencia abandona la práctica anterior del recurso de casación preventivo a la espera de la anulación: hoy la vía es la del artículo L223-2 ante el juez de la expropiación, único competente para decidir todas las consecuencias, incluidas las indemnizatorias, de la anulación.

II. La indemnización y los plazos para cobrarla o discutirla

A. Cuánto tienen que pagarme: todo el perjuicio y la fecha que fija el valor

La regla de oro la enuncia el artículo L321-1 del Código con una frase breve: « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation », es decir, las indemnizaciones cubren la totalidad del perjuicio directo, material y cierto causado por la expropiación. Todo perjuicio directo, material y cierto: el valor del bien, pero también los gastos de mudanza y de realojamiento, los honorarios y gastos de la nueva adquisición que sustituya a la perdida, la pérdida de rentas, los trastornos probados. La Cour de cassation lo aplica con severidad contra los jueces que recortan sin explicar: el 30 de enero de 2025 casó una sentencia de apelación que, para fijar la indemnización, había deducido del valor el coste de unos trabajos estimado años antes por la metrópoli, cuando ella misma había constatado que parte de esos trabajos ya se había ejecutado y que el estado del inmueble había mejorado desde entonces, de modo que ese coste ya no podía restarse del valor del bien; y en el mismo asunto casó también la negativa a indemnizar unas cuevas anejas a los pisos, cuando la propia sentencia reconocía que esas cuevas daban más valor a las viviendas (Cass. 3.ª civ., 30 de enero de 2025, n.º 23-22.836, leer la decisión). La lección práctica es doble: cada euro que se pide debe estar probado con documentos, y cada euro que el juez niega debe estar motivado; si las constataciones del propio juez contradicen su cálculo, la casación anula.

El valor no se fija al precio del día del pago, sino en una fecha de referencia que la ley congela para evitar la especulación. El artículo L322-2 del Código dispone que los bienes se estiman en la fecha de la decisión de primera instancia, pero que solo se tiene en cuenta el uso efectivo de los inmuebles un año antes de la apertura de la encuesta, y que no puede tenerse en cuenta ningún cambio de valor sufrido desde esa fecha de referencia si fue provocado por el anuncio de las obras, por la perspectiva de modificaciones de las reglas de uso del suelo o por la realización de obras públicas en los tres años anteriores. Traducido a su caso: si el anuncio del metro revalorizó su barrio, esa revalorización no cuenta para subir la indemnización, pero si el anuncio la devaluó porque nadie quiere comprar junto a una futura obra, esa devaluación tampoco puede usarse contra usted. Las mejoras hechas solo para obtener una indemnización más alta no se indemnizan, y se presume esa intención en las mejoras posteriores a la apertura de la encuesta (artículo L322-1 del Código). No haga obras de mejora una vez abierta la encuesta esperando cobrarlas: la ley las excluye.

El mismo artículo L322-2 adapta la fecha de referencia a los grandes proyectos: para los programas sometidos a debate público, cuenta el día de la puesta a disposición del público del expediente del debate, y el texto cita expresamente el procedimiento de la ley n.º 2010-597 de 3 de junio de 2010 relativa al Grand Paris. Si su casa está afectada por una línea del Grand Paris Express, esa es la fecha que congela el valor, y no la del año en que le notifican las ofertas.

Si su terreno es edificable, la calificación se discute con criterios estrictos. El artículo L322-3 del Código reserva la calificación de terrenos edificables a los que, un año antes de la apertura de la encuesta, están situados en un sector designado como construible por el plan local de urbanismo o documento equivalente y están efectivamente servidos por vía de acceso, red eléctrica, red de agua potable y, cuando lo exijan las reglas de urbanismo y salubridad, red de saneamiento, con redes situadas en inmediata proximidad y de dimensión adaptada a la capacidad de construcción. Los terrenos que en esa fecha no reúnen esas condiciones se valoran por su solo uso efectivo. Si el expropiante dice que su parcela es suelo rústico y usted sostiene que es solar, la batalla se libra con el plan local de urbanismo vigente en la fecha de referencia y con certificados de las compañías de redes: consígalos cuanto antes.

El procedimiento de fijación del precio empieza siempre por la negociación. El expropiante notifica a propietarios y usufructuarios, según el caso, el aviso de apertura de la encuesta, el acto de declaración de utilidad pública, el decreto de cesibilidad o la orden (artículo L311-1 del Código), y después notifica el importe de sus ofertas e invita a los expropiados a dar a conocer el importe de su reclamación (artículo L311-4 del Código). A falta de acuerdo sobre el importe, lo fija el juez de la expropiación (artículo L311-5 del Código), al que puede acudir el expropiante en cualquier momento tras la apertura de la encuesta, o el expropiado a partir de la orden (artículo L311-6 del Código). Y si en el plazo de un mes desde la notificación de las ofertas, o desde el mémoire del expropiado, o desde el requerimiento, no hay acuerdo, el juez puede ser acudido por la parte más diligente; las partes están obligadas a constituir abogado, y el escrito de demanda se remite por carta certificada con acuse de recibo a la secretaría del tribunal del lugar donde están los bienes (artículo R311-9 del Código). Tres consejos nacen de estos textos. Primero, responda siempre a las ofertas por escrito y con su propia valoración motivada, porque si usted no responde a las ofertas ni presenta mémoire en respuesta, el juez fija la indemnización con los elementos de que dispone (artículo R311-22 del Código), es decir, casi solo con los del expropiante. Segundo, constituya abogado desde el inicio: es obligatorio y el procedimiento se juega con mémoires, sin improvisación en audiencia. Tercero, prepare un dossier de prueba completo y ordenado: título de propiedad, avisos de impuestos, contratos de alquiler y rentas percibidas, facturas de obras anteriores a la encuesta con sus fechas, fotografías fechadas, y sobre todo referencias comparables de ventas de bienes similares en el mismo sector en la fecha de referencia, porque el juez compara.

Si la primera decisión no le convence, puede apelar, pero con un plazo y unas reglas especiales. El artículo R311-24 del Código dispone que la apelación se interpone por las partes o por el comisario del Gobierno en el plazo de un mes desde la notificación de la sentencia, mediante declaración hecha o enviada por carta certificada a la secretaría de la cour. La apelación de la sentencia que fija las indemnizaciones no es suspensiva, y la sentencia dictada antes de que la orden sea definitiva no puede ejecutarse antes de la transferencia de la propiedad (artículo R311-25 del Código). Además, so pena de caducidad de la apelación, el apelante debe notificar sus conclusiones a los abogados de las demás partes y depositarlas en secretaría con la justificación de su notificación en el plazo de tres meses desde la declaración de apelación, y el apelado dispone del mismo plazo de tres meses desde la notificación de las conclusiones del apelante, so pena de irrecevabilidad (artículo R311-26 del Código). Un mes para apelar, tres meses para concluir: anótelos el día en que recibe la notificación y no los deje en manos de la memoria.

B. Si el precio no le conviene, si la obra nunca llega o si vive en París: ocupación, emprise totale, délaissement y retrocesión

La orden transfiere la propiedad, pero usted no tiene que entregar las llaves de inmediato. El artículo L231-1 del Código dispone que, en el plazo de un mes desde el pago de la indemnización o, en caso de obstáculo al pago, desde su consignación, o desde la aceptación o convalidación de la oferta de un local de sustitución, los ocupantes están obligados a abandonar los lugares, y que pasado ese plazo, que en ningún caso puede modificarse ni siquiera por la autoridad judicial, puede procederse a la expulsión. Ese mes es de orden público: ni el juez puede alargarlo. Verifique por tanto que el pago o la consignación son reales antes de marcharse, y negocie por escrito la fecha efectiva de entrega si necesita organizar la mudanza entre España y Francia.

Si la expropiación solo afecta a una parte de su inmueble, puede pedir al juez la expropiación total. El artículo L242-1 del Código dispone que, cuando la expropiación solo recae sobre una porción de inmueble edificado y la parte restante ya no es utilizable en condiciones normales, el expropiado puede pedir al juez la expropiación total, y lo mismo para toda parcela de terreno desnudo que, por el fraccionamiento, quede reducida a la cuarta parte de su superficie total, si el propietario no posee ningún terreno inmediatamente contiguo y si la superficie así reducida es inferior a diez áreas. Piense en el chalet al que le quitan el jardín que le daba acceso, o en la parcela que queda enclavada e inútil tras la obra: quedarse con un resto invendible e inhabitable no es una opción que la ley le imponga.

Si su bien está dentro del perímetro de una declaración de utilidad pública pero el expropiante no se mueve, no está condenado a esperar indefinidamente. El artículo L241-1 del Código dispone que, cuando ha transcurrido un año desde la publicación del acto de declaración de utilidad pública, los propietarios de los bienes a adquirir pueden requerir al expropiante beneficiario para que adquiera su bien en el plazo de dos años desde la solicitud, plazo prorrogable una sola vez por un año. Es el derecho de délaissement, el derecho a forzar la compra: cuando ha transcurrido ese año desde la publicación de la DUP sin noticias, envíe el requerimiento por carta certificada con acuse de recibo, con copia al prefecto para información, y el expropiante tendrá dos años para pronunciarse. La ficha oficial lo confirma y precisa el cauce (service-public.fr, droits des personnes expropriées). Este mecanismo sirve también como recurso indirecto contra los efectos de la DUP, porque obliga a una respuesta clara sobre el futuro del bien y pone fin a la incertidumbre que devalúa la casa que ya no puede vender a nadie.

Y si la obra nunca se hace, la ley le devuelve una última carta. El artículo L421-1 del Código dispone que, si los inmuebles expropiados no han recibido en cinco años desde la orden el destino previsto, o han dejado de recibirlo, los antiguos propietarios o sus causahabientes a título universal pueden pedir la retrocesión durante treinta años desde la orden, salvo que se requiera una nueva declaración de utilidad pública. Cinco años para comprobar el destino, treinta años para reclamar la devolución: si la autopista, la línea o el equipamiento nunca se construyen, puede recuperar su bien. Conserve la orden, las notificaciones y todo documento que pruebe la fecha y el destino real de los terrenos, porque dentro de diez o quince años esa carpeta será su única prueba.

Una mención especial para París e Île-de-France, donde se concentra la mayor oleada de expropiaciones en curso por el Grand Paris Express. Por excepción, todo el contencioso de indemnización ligado a la red de transporte del Grand Paris se concentra ante el tribunal judicial de París: el decreto n.º 2016-814 de 17 de junio de 2016 atribuye a la jurisdicción de expropiación del tribunal judicial de París los procedimientos de fijación de indemnizaciones, derecho de délaissement, emprise totale, servidumbres en tréfonds y dificultades de ejecución vinculados a la red definida por el esquema de conjunto aprobado por el decreto n.º 2011-1011 de 24 de agosto de 2011, y la Cour de cassation lo ha confirmado al juzgar que ese texto atribuye todo el contencioso indemnizatorio de los expropiados al tribunal judicial de París (Cass. 3.ª civ., 15 de abril de 2021, n.º 20-13.911, leer la decisión). Si su piso o su casa están en Saint-Denis, Villejuif, Champigny, Noisy o cualquiera de los municipios atravesados por las futuras líneas 15, 16, 17 y 18, su juez de la indemnización será el de París aunque el bien esté en otro departamento, y la fecha de referencia del valor puede remontarse al debate público del proyecto. Añada a su dossier el plano oficial del trazado, los actos de la Société du Grand Paris que afecten a su parcela y las fechas de cada notificación, porque en estos macroproyectos el calendario se juega a varios años y cada fecha cuenta.

Conclusión

La expropiación en Francia no es una confiscación: es un procedimiento con dos jueces y una indemnización que debe reparar todo su perjuicio directo, material y cierto. Discuta la fase administrativa ante el tribunal administrativo en dos meses desde la notificación del decreto de cesibilidad; impugne la orden solo en casación, en dos meses francos y por vicios tasados; si la declaración o el decreto caen después, acuda al juez de la expropiación en dos meses con el expediente del artículo R223-1; responda a las ofertas, constituya abogado y pruebe cada euro con comparables en la fecha de referencia; apele en un mes si el precio no le convence; exija la expropiación total si el resto queda inútil; fuerce la compra pasado un año de la declaración; y reclame la devolución si en cinco años la obra no tiene el destino previsto. Cada uno de estos plazos está escrito en un texto vigente y cada una de estas vías ha sido aplicada por la Cour de cassation en 2025: úselos en ese orden, con las fechas anotadas y el dossier completo, y la obra pública pasará por su casa sin llevarse sus derechos.