Firmaste desde España la compra de un piso que aún no existía, pagaste varios plazos conforme avanzaba la obra y la fecha de entrega llegó sin llaves, sin acta y sin fecha nueva creíble. El promotor habla de retrasos ajenos a su voluntad, el banco en Francia sigue girando las cuotas del préstamo y tú sigues pagando un alquiler en España mientras el piso no se puede habitar. ¿Puedes exigir una cantidad por cada día de retraso, pedir al juez que anule la compra y recuperar lo pagado, o activar la garantía que firmó un banco para terminar la obra? La respuesta depende de tres papeles: el contrato de compra sobre plano, la fecha de entrega que fija y la garantía financiera que lo acompaña.

En Francia esta compra se llama VEFA, venta en estado futuro de terminación. Explicado de forma sencilla, compras un inmueble por construir o en construcción: el vendedor te transmite desde el primer día sus derechos sobre el suelo y la propiedad de lo ya construido, lo que se vaya construyendo se hace tuyo a medida que avanza la obra y tú pagas el precio por plazos ligados a ese avance, mientras el vendedor conserva los poderes de dirección de la obra hasta la recepción de los trabajos. Así lo define el artículo 1601-3 del Código civil, que conviene leer antes de firmar nada, porque todo el régimen posterior cuelga de esa lógica: pagas por lo que se ejecuta, no por promesas, y la entrega no es una orientación comercial sino una obligación fechada del contrato. La página oficial de información administrativa resume los derechos del comprador ante el retraso y las garantías exigibles en la ficha sobre la entrega de una vivienda vendida en estado futuro de terminación, que conviene guardar junto al contrato porque ordena los recursos por orden práctico.

Este artículo explica, para un comprador hispanohablante que compró o va a comprar sobre plano en Francia, qué plazo es exigible, cómo se calculan y se reclaman las penalizaciones por retraso, cuándo el retraso permite pedir la anulación judicial del contrato, qué garantía financiera responde si el promotor ya no puede terminar y qué debes hacer el día de la entrega con las reservas para no perder derechos. No trata de fiscalidad de la compra ni de la tributación de un alquiler posterior, que corresponden a otra materia, ni de nacionalidad o residencia. Cada término francés aparece explicado en su primera mención y cada plazo se da con su fuente, porque en esta materia un día o una firma cambian el resultado.

I. Lo que firmaste en una VEFA y por qué el plazo de entrega manda

La VEFA no es una señal privada ni una reserva de agencia: es una venta ante notario, con contenido mínimo impuesto por la ley y con topes de pago que protegen al comprador. Entender ese marco permite discutir el retraso con pruebas y no con impresiones.

A. Venta ante notario, precio por avance de obra y topes de pago

Todo contrato que transfiere la propiedad de un inmueble de vivienda antes de que esté terminado, y que obliga al comprador a pagar antes de la terminación, debe adoptar a pena de nulidad una de las dos formas legales de venta de inmueble por construir y respetar además las reglas protectoras del comprador. Así lo impone el artículo L261-10 del Código de la construcción y de la vivienda, que reenvía a los dos moldes del Código civil reproducidos en el mismo código, entre ellos la VEFA definida en el artículo L261-1 del Código de la construcción y de la vivienda. En la práctica, si lo que firmaste no respeta esa forma o te exigieron pagos fuera del contrato, esa irregularidad puede ser tan importante como el propio retraso, y debe revisarse antes de reclamar.

El contrato debe celebrarse en escritura pública ante notario, lo que en francés se llama acte authentique, y debe precisar como mínimo la descripción del inmueble, el precio y sus modalidades de pago, el plazo de entrega y, cuando adopta la forma de VEFA, la justificación de la garantía financiera que cubre la operación, con la atestación del garante anexada al contrato. Lo exige el artículo L261-11 del Código de la construcción y de la vivienda. Para un comprador que vive en España, este punto tiene una consecuencia directa: no aceptes un calendario de pagos en correos o anexos sin firma notarial, ni una fecha de entrega expresada como trimestre orientativo sin día o sin regla de cómputo. Lo que el notario leyó y anexó es lo que el juez leerá después. Si compraste con poder notarial otorgado en España, conserva el poder, su traducción y la prueba de su envío al notario francés, porque la fecha en que quedaste vinculado puede discutirse si el poder era defectuoso.

El vendedor no puede exigir ni aceptar ningún pago, depósito ni efecto de comercio antes de la firma del contrato ni antes de la fecha en que el crédito sea exigible. Lo prohíbe el artículo L261-12 del Código de la construcción y de la vivienda. Dicho de otro modo, ninguna cantidad entregada antes de firmar ante notario tiene cobertura de precio, y todo pago posterior debe corresponder a un hito de avance realmente alcanzado. Por eso el extracto bancario no basta por sí solo: debes cruzar cada transferencia con el llamamiento de fondos, que en francés se llama appel de fonds, y con el certificado de avance que lo justifica. Si pagaste una reserva previa a la escritura, identifica su naturaleza exacta en el recibo: una reserva no es el precio y su recuperación sigue otras reglas, mientras que un pago a cuenta del precio tras la escritura queda dentro del circuito protegido por la garantía financiera.

La garantía financiera previa es obligatoria: antes de firmar, el vendedor debe suscribir una garantía financiera de terminación del inmueble o una garantía financiera de reembolso de lo pagado en caso de resolución por falta de terminación. Lo impone el artículo L261-10-1 del Código de la construcción y de la vivienda. La primera, llamada garantie financière d’achèvement, compromete a un banco o aseguradora a aportar los fondos necesarios para terminar si el vendedor sufre una insuficiencia financiera caracterizada. La segunda, llamada garantie financière de remboursement, compromete al garante a devolver lo pagado si la venta se resuelve por no terminarse la obra. Localiza hoy mismo en tu escritura el nombre del garante y el tipo de garantía: si el retraso deriva en imposibilidad de terminar, esa página vale más que todas las cartas del promotor. Si la atestación no está anexada, anótalo como anomalía a verificar con el notario, porque la ley exige que figure en el contrato.

B. Fecha de entrega, terminación legal y la prueba que decide las penalizaciones

El plazo de entrega es la fecha contractual en que el vendedor debe poner el bien a tu disposición en estado de ser utilizado conforme a su destino. No lo confundas con la recepción de los trabajos, que en francés se llama réception, ni con la entrega de llaves entendida como gesto comercial. La recepción es el acto por el que el promotor, como dirección de la obra, acepta los trabajos ejecutados por las empresas constructoras; la entrega al comprador, que en francés se llama livraison, es el acto por el que el vendedor pone el inmueble terminado a disposición del comprador y se levanta un acta, el procès-verbal de livraison, con o sin reservas. Las penalizaciones por retraso se cuentan entre la fecha contractual y la entrega efectiva real, no hasta una promesa verbal ni hasta una entrega parcial sin acta.

La ley precisa cuándo un inmueble se considera terminado: cuando se han ejecutado las obras y se han instalado los elementos de equipamiento indispensables para su uso conforme a su destino, sin contar los trabajos que el comprador se reservó expresamente. Los defectos de conformidad no sustanciales y las imperfecciones menores que no hacen el bien impropio para su uso no impiden calificarlo de terminado, y la constatación de la terminación no equivale por sí sola a reconocer que todo es conforme a lo contratado. Es la regla del artículo R261-1 del Código de la construcción y de la vivienda. Esta distinción es decisiva en un litigio por retraso: un promotor puede sostener que el bien ya era habitable en la fecha prevista aunque faltaran remates, mientras que el comprador puede sostener que sin calefacción, sin agua caliente, sin electricidad definitiva o sin accesos, el bien no era utilizable. Por eso la prueba del estado real en la fecha prevista manda más que los adjetivos del correo comercial.

Organiza desde ahora un expediente de prueba con cuatro bloques. Primero, el contrato y sus anexos: fecha de entrega, cláusula penal, causas de suspensión admitidas y procedimiento para invocarlas, planos y memoria de calidades. Segundo, la cronología real: cartas del promotor anunciando retrasos, actas de visita, fotografías fechadas, correos con el notario y con el banco, justificantes de que seguiste pagando los llamamientos procedentes. Tercero, la prueba de que la causa invocada por el vendedor no justifica el retraso o no se te notificó en forma: en un caso juzgado por la corte de apelación de Aix-en-Provence el 4 de julio de 2025, con número de registro 20/10984, el tribunal recordó que el retraso de los compradores en responder a los llamamientos de fondos puede ser causa legítima de suspensión del plazo, pero solo si el vendedor prueba ese retraso concreto, y condenó al promotor a penalizaciones hasta la entrega efectiva producida el 24 de septiembre de 2018, con 116.517 euros para una de las compradoras. La lección es simétrica y útil: paga en plazo cada llamamiento procedente y guarda el justificante, porque tu propia mora puede recortar tus penalizaciones, y exige al vendedor la prueba de cada día de suspensión que invoque, porque la afirmación genérica de mal tiempo, huelga o retraso administrativo no basta sin documento. Cuarto, tus perjuicios reales: intereses pagados durante el periodo en que el préstamo ya se había desembolsado total o parcialmente, que en francés se llaman intérêts intercalaires, alquiler que seguiste pagando en España, gastos de guardamuebles o de desplazamiento para visitas inútiles, y sobrecoste de una vivienda provisional en Francia. Sin facturas y sin extractos, el juez puede reconocer el principio de las penalizaciones contractuales pero reducirá los daños complementarios.

Atención a una trampa frecuente cuando compras desde España: firmar un acta de entrega pre-redactada sin reservas para poder entrar cuanto antes en el piso. La entrega sin reservas cubre lo aparente y puede cerrar acciones posteriores por defectos visibles ese día. Si el bien no está terminado o presenta defectos visibles, la ley te protege mejor si formulas reservas precisas en el acta, con fotos anexadas y con un plazo de reparación, que si firmas limpio y protestas una semana después. Este punto se desarrolla en la segunda parte, porque conecta el retraso con la calidad de lo entregado.

II. Qué hacer cuando el retraso ya existe: cobrar, rescindir o terminar la obra

Pasada la fecha contractual sin entrega, el comprador tiene tres caminos que pueden combinarse según la gravedad: exigir las penalizaciones y los daños, pedir la resolución de la venta para recuperar el dinero, o activar la garantía financiera cuando el promotor ya no puede terminar. Elegir mal el orden puede hacerte perder dinero, por ejemplo si dejas de pagar un llamamiento procedente para presionar y el vendedor convierte tu impago en causa de suspensión.

A. Penalizaciones por día, daños complementarios y cómo reclamarlos sin perderlos

Las partes pueden incluir en la VEFA una cláusula penal que fija por anticipado los daños por retraso, normalmente una cantidad por día natural de retraso. En francés se llama clause pénale y cumple una doble función: presionar al vendedor para que cumpla y cuantificar por adelantado el perjuicio. La ficha oficial explica que si el bien está terminado y habitable en la fecha prevista no hay penalización, que si hay retraso real no justificado por una causa de suspensión válida la penalización se debe, y que el comprador puede además reclamar daños y perjuicios complementarios por los perjuicios justificados, por acuerdo o ante el juez. Esa es la hoja de ruta administrativa que confirma la ficha sobre la entrega de una vivienda vendida en estado futuro de terminación.

En la práctica, calcula primero la base contractual: número de días entre la fecha de entrega prometida y la entrega efectiva, multiplicado por el importe diario pactado, con atención a si el contrato cuenta días naturales o laborables y a si prevé un techo. Después verifica las suspensiones oponibles: el contrato suele listar intemperie acreditada, huelga general, retraso administrativo imputable a terceros, fuerza mayor o mora del comprador. Cada día suspendido debe estar probado y notificado conforme al contrato. El caso de Aix-en-Provence citado antes muestra el método judicial: el tribunal fijó las penalizaciones a la fecha de entrega efectiva y exigió al vendedor la prueba día por día, aceptando la suspensión solo para los compradores cuya mora quedó acreditada. Traslada ese método a tu carta: reclama un periodo cerrado o a cerrar a la entrega efectiva, detalla el cómputo día a día y pide al vendedor que justifique cada día que pretenda descontar.

Reclama por escrito con acuse de recibo, en francés lettre recommandée avec avis de réception, y conserva el justificante de envío y de recepción. Envía una primera carta antes de judicializar: recuerda la fecha contractual, fija el cómputo provisional de penalizaciones, requiere la entrega en un plazo determinado y reserva expresamente los daños complementarios. Si el vendedor propone una entrega con reservas menores pero utilizable, valora aceptarla con reservas escritas en lugar de rechazarla en bloque, porque el rechazo de un bien utilizable puede volverse en tu contra en la discusión sobre la mitigación del daño. Si el vendedor no responde o responde con una causa genérica sin prueba, el siguiente paso es la demanda ante el tribunal judicial, que en francés se llama tribunal judiciaire, con el contrato, la cronología, el acta de entrega cuando exista y los justificantes de pago.

Los daños complementarios exigen prueba específica. Los intereses del periodo de desembolso del préstamo se acreditan con el cuadro de amortización y los recibos del banco. El alquiler mantenido en España se acredita con el contrato y los recibos, explicando por qué no pudiste liberarlo antes, por ejemplo por la incertidumbre sobre la nueva fecha comunicada por escrito por el promotor. Los gastos de desplazamiento inútil se acreditan con billetes y con la convocatoria escrita de la visita. El perjuicio moral solo se indemniza si queda caracterizado y probado, no por la mera molestia. Pide al juez que distinga la cláusula penal de los daños complementarios: la primera repara de forma global el retraso, los segundos reparan perjuicios distintos y probados que la cantidad diaria no cubre. Y no dejes de pagar el préstamo por tu cuenta para presionar al promotor: la suspensión de cuotas solo puede plantearse con el banco y por escrito, porque el impago frente al banco genera intereses de demora y un registro que perjudica tu posición en el litigio principal.

B. Resolución del contrato y garantías financieras: cuándo recuperar lo pagado

Cuando el retraso es suficientemente grave, el comprador puede pedir la resolución de la venta, es decir la anulación del contrato con restituciones recíprocas. La resolución puede resultar de una cláusula resolutoria pactada, de una notificación del acreedor al deudor en caso de incumplimiento suficientemente grave o de una decisión judicial. Es la regla general del artículo 1224 del Código civil. En VEFA, la gravedad se aprecia caso por caso: duración del retraso, imposibilidad de fijar una fecha creíble, abandono del chantier, deterioro de la solvencia del promotor, pérdida del objeto de la compra cuando el comprador necesitaba habitar en una fecha determinada y probada. La ficha oficial confirma que el comprador puede pedir la resolución cuando el retraso es suficientemente grave, por la vía prevista en el contrato o ante el juez. No resuelvas por tu sola carta si el contrato no te autoriza expresamente a hacerlo: una resolución unilateral mal fundada puede convertirte en incumplidor y hacerte perder las penalizaciones. El orden prudente es requerir el cumplimiento por carta con acuse de recibo, dejar un plazo final razonable y, sin entrega, demandar la resolución con devolución de lo pagado más las penalizaciones y daños hasta la fecha de la resolución.

Si el promotor ya no tiene fondos para terminar, la garantía financiera decide el final práctico. Cuando se suscribió una garantía de terminación, el garante debe aportar las sumas necesarias para acabar la obra y puede hacer designar un administrador con los poderes de dirección de la obra para contratar las empresas y recibir el chantier. Cuando se suscribió una garantía de reembolso, el garante debe devolver lo pagado si la venta se resuelve de forma amistosa o judicial por falta de terminación. Esa alternativa y la condición de insuficiencia financiera caracterizada resultan del artículo L261-10-1 del Código de la construcción y de la vivienda. En cuanto observes señales de insolvencia, como chantier parado durante semanas, empresas que abandonan la obra, llamamientos de fondos sin avance o concurso del promotor, escribe también al garante identificado en tu escritura, con copia del contrato y de los pagos, y pídele por escrito que confirme el tipo de garantía y el procedimiento de activación. Si el promotor entra en liquidación, insinúa tu crédito con el contrato, los justificantes de pago y la liquidación provisional de penalizaciones, porque el caso de Aix-en-Provence muestra que las condenas por penalizaciones se inscriben al pasivo de la liquidación cuando el vendedor ya no paga voluntariamente.

El día de la entrega protege o destruye la segunda mitad de tus derechos. El vendedor de un inmueble por construir no queda liberado de los vicios de construcción ni de los defectos de conformidad aparentes ni antes de la recepción ni antes de que expire un mes desde la toma de posesión, y no habrá resolución ni rebaja si se obliga a reparar. Es la regla del artículo 1642-1 del Código civil. La acción por defectos aparentes debe ejercitarse, bajo pena de pérdida del derecho, en el año siguiente a la fecha en que el vendedor puede quedar liberado, según el artículo 1648 del Código civil, lo que en la práctica administrativa se expresa como un año desde la recepción o trece meses desde la toma de posesión. La corte de apelación de Aix-en-Provence, en sentencia de 29 de mayo de 2026 con número de registro 21/08857, aplicó esa exclusividad con firmeza: la acción del comprador en VEFA por desórdenes y no conformidades aparentes se rige exclusivamente por estas reglas especiales de orden público, lo que excluye acudir a la responsabilidad contractual ordinaria para eludir el plazo, y declaró perdido el derecho de compradores que demandaron en noviembre de 2018 por defectos listados en un acta de entrega de mayo de 2014. Traducido a gestos concretos: describe cada reserva con precisión en el acta, fotografía cada defecto con fecha, exige un plazo de reparación, envía después un requerimiento de subsanación y, si no reparan, demanda dentro del año sin esperar a que el retraso se resuelva por otra vía.

Los desórdenes graves posteriores tienen otro régimen que conviene conocer aunque el retraso sea tu problema de hoy. El vendedor de un inmueble por construir responde desde la recepción con las garantías que pesan sobre arquitectos y constructores, y esas garantías benefician a los propietarios sucesivos. Es la regla del artículo 1646-1 del Código civil. Guarda por tanto el acta de recepción entre el promotor y las empresas, el acta de entrega con tus reservas y todos los informes de reparación: si dentro de los años siguientes aparecen desórdenes estructurales, esos papeles fijarán quién responde y desde cuándo.

Una nota para quien compra en París y en Isla de Francia, que en francés se llama Île-de-France. La competencia para demandar por una VEFA es en principio la del tribunal judicial del lugar del inmueble, por lo que un piso en París se discute en París aunque vivas en España. Prevé desplazamientos o poder a representante, plazos de señalamiento cargados en la capital y pericias que el juez parisino ordena con frecuencia cuando la terminación o la conformidad se discuten. Si el promotor te cita en otra jurisdicción por una cláusula del contrato, haz verificar esa cláusula antes de aceptarla, porque en materia inmobiliaria el fuero del inmueble pesa mucho. Y si necesitas una medida urgente, como designar un perito para fijar el estado del piso en una fecha o impedir que se liquide un chantier sin inventario, la vía de urgencia ante el mismo tribunal permite actuar rápido sin esperar al juicio principal.

Conclusión

Comprar sobre plano en Francia siendo español no es firmar una fecha orientativa sino obligarse en un calendario de pagos con tope legal y obligar al vendedor en una fecha de entrega con penalización. Revisa ante notario la fecha, la cláusula penal, las causas de suspensión y la garantía financiera con el nombre del garante. Ante el retraso, paga en plazo lo procedente, computa las penalizaciones hasta la entrega efectiva, reclama por carta con acuse de recibo y prueba cada perjuicio con facturas y extractos. Si el retraso es grave, pide la resolución por la vía del contrato o ante el juez y activa sin demora la garantía de terminación o de reembolso. Y el día de la entrega, formula reservas precisas y demanda dentro del año por lo aparente, porque el plazo de un año no perdona la espera. Con ese orden, el retraso deja de ser una carta del promotor para convertirse en un expediente con fecha, prueba y salida.