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Cour d’appel de Montpellier, le 23 mai 2024, n°21/05898
L’affaire concerne une vente immobilière où les acheteurs, Monsieur et Madame [D], se plaignent de fissures et de désordres dans la maison achetée à Monsieur et Madame [N]. Après plusieurs expertises et une procédure judiciaire, les acheteurs demandent réparation.
La cour prononce la mise hors de cause de la SMABTP, infirme le jugement condamnant cette dernière, confirme la responsabilité décennale des XXX [N] et de la SARL Bahad, et ordonne un complément d’expertise sur le chiffrage des travaux de reprise.
Article rédigé par l’IA
Commentaire d’arrêt1°) Le sens de la décision
La décision rendue par la Cour d’appel de Montpellier, le 23 mai 2024, se concentre sur une affaire de responsabilité décennale dans le cadre d’une vente immobilière. Elle traite de la mise en cause de la responsabilité des vendeurs, Monsieur et Madame [N], ainsi que de celle de leur assureur, la SMABTP, suite à des désordres affectant la maison vendue aux époux [D]. La Cour a confirmé le jugement du tribunal de première instance, ordonnant aux intimés de payer des indemnités pour les travaux de reprise des désordres constatés.
Le sens de la décision est donc de condamner les vendeurs ainsi que leur assureur pour la mauvaise exécution des travaux, en affirmant que les désordres résultent d’un non-respect des règles de l’art et d’une mauvaise prise en compte de la nature des sols. La Cour rappelle que tout vendeur d’un ouvrage est réputé constructeur et donc responsable des désordres, même s’il n’a pas été directement impliqué dans la construction.
2°) La valeur de la décision
La valeur de cette décision réside dans sa confirmation des principes relatifs à la responsabilité décennale. En effet, elle souligne que la responsabilité des constructeurs est engagée même en cas d’absence d’intervention directe dans la réalisation des travaux. En ce sens, la décision contribue à clarifier et à renforcer le cadre juridique entourant la responsabilité des constructeurs, en précisant que la vente d’un ouvrage implique une présomption de responsabilité.
Cependant, la décision peut également être critiquée sur certains points. D’une part, la complexité de l’affaire, avec plusieurs acteurs et une multitude de documents, peut rendre la compréhension des enjeux difficile pour les parties moins expérimentées. D’autre part, la décision, bien qu’elle soit conforme à la jurisprudence existante, pourrait être perçue comme manquant d’innovation dans l’interprétation des responsabilités des parties.
3°) La portée de la décision
La portée de cette décision est significative pour l’ensemble des acteurs du secteur de la construction et de l’immobilier. Elle renforce la protection des acquéreurs en affirmant la responsabilité des vendeurs et en précisant le rôle crucial de l’assurance dans la couverture des risques liés aux désordres affectant les ouvrages.
De plus, cette décision fait écho aux enjeux de l’assurance construction, car elle rappelle l’importance, pour les professionnels du bâtiment, de souscrire des polices d’assurance adaptées. En cas de litige, cette décision peut servir de référence pour des affaires similaires, mettant en avant l’obligation de diligence et de respect des normes en vigueur dans la construction. Ainsi, elle contribue à une meilleure régulation du secteur et à une protection accrue des consommateurs.
Texte intégral de la décision
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 23 MAI 2024
Numéro d’inscription au répertoire général :
N° RG 21/05898 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PFHJ
auquel est joint N° RG 21/06515
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 17 XXX 2021
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS
N° RG 21/00060
APPELANTS :
Monsieur [A] [D],
né le 30 Septembre 1944 à [Localité 10]
décédé le 05 décembre 2022 à [Localité 7]
Madame [C] [H] épouse [D],
tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière en toute propriété de [A] [D], son époux décédé
née le 10 Juillet 1944 à [Localité 11]
[Adresse 6]
[Localité 7]
XXX par Me XXX de la SELARL LX XXX, avocat au barreau de XXX substitué sur l’audience par Me XXX, avocat au barreau de XXX
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 21/05898 (Fond), Intimé dans 21/06514 (Fond)
SMABTP
Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, entreprise régie par le Code des Assurances, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 5]
[Localité 4]
XXX par Me XXX de la SELARL XXX AVOCATS, avocat au barreau de XXX substitué sur l’audience par Me XXX, avocat au barreau de XXX
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 21/06514 (Fond), Intimé dans 21/05898 (Fond)
INTIMES :
Monsieur [K] [N]
né le 24 Septembre 1968 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 7]
et
Madame [F] [M] épouse [N]
née le 09 Mai 1969 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 7]
XXX par Me XXX de la SELARL XXX & XXX, avocat au barreau de XXX substitué sur l’audience par Me XXX, avocat au barreau de BEZIERS
Autre(s) qualité(s) : Appelant à titre incident, Intimé dans 21/05898 (Fond), Intimé dans 21/06514 (Fond)
Ordonnance de clôture du 20 Février 2024
COMPOSITION
DE LA COUR :
En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. XXX, président de chambre
M. XXX, conseiller
Mme XXX, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme XXX
ARRET :
– contradictoire,
– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
– signé par M. XXX, président de chambre, et par Mme XXX, Greffière.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique du 21 août 2014, Monsieur [K] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] ont vendu à Monsieur [A] [D] et Madame [C] [H] épouse [D] une maison d’habitation située à [Localité 7] [Adresse 6] moyennant un prix de 450 000 euros .
Se plaignant de fissures sur les murs extérieurs et intérieurs de la maison et de désordres relatifs à la piscine courant juin 2016, Monsieur et Madame [D] ont effectué une déclaration de sinistre auprès de la société Sogena-Smabtp, assureur au titre de la garantie décennale de la SARL Bahad qui a effectué le lot gros oeuvre.
Après une réunion contradictoire du 2 novembre 2016 entre [A] [D] et [C] [D], la SARL Bahad et la Smabtp, la société d’expertise Saretec a rendu un rapport le 14 novembre 2016.
Après une mise en demeure du 20 juin 2017, la Smabtp a invité les demandeurs à se retourner contre les vendeurs en indiquant qu’elle ne disposait que de trois factures incomplètes pour un montant de 37 000 euros établies en 2009 par la SARL Bahad et qu’elle ne pouvait se prononcer sur l’engagement de la responsabilité de son assurée étant dans l’impossibilité de connaître l’objet de son intervention et d’apprécier si ses travaux étaient à l’origine du
sinistre.
Par ordonnance du 12 janvier 2018, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné Monsieur [W] qui a rendu son rapport en juin 2019.
Par acte des 3 et 21 décembre 2020, Monsieur et Madame [D] ont fait assigner Monsieur et Madame [N] et la Smabtp devant le tribunal judiciaire de Béziers.
Par jugement réputé contradictoire du 17 juin 2021, le tribunal a:
– condamné solidairement Monsieur et Madame [N] et la Smabtp à payer à Monsieur et Madame [D] les sommes suivantes :
140 710,35 euros TTC au titre de la reprise des travaux,
4000 euros au titre du préjudice moral,
– dit que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– ordonné l’ exécution provisoire du jugement ;
– condamné solidairement Monsieur et Madame [N] et la Smabtp à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
– condamné solidairement Monsieur et Madame [N] et la Smabtp aux dépens comprenant la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;
– débouté Monsieur et Madame [D] de leurs autres demandes ;
– accordé à Maître [B] le bénéfice du droit de recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile.
Le 5 octobre 2021, Monsieur et Madame [D] ont interjeté appel du jugement, leur appel portant sur l’indemnisation de leurs préjudices.
Par ordonnance du 6 janvier 2022, la déclaration d’appel rectificative interjeté le 25 octobre 2021 par Monsieur et Madame [D] a été jointe avec la déclaration d’appel déjà pendante devant la cour .
Par ailleurs, la Smabtp a interjeté appel le 9 novembre 2021, cette procédure, par ordonnance de jonction du 31 mars 2022, ayant également été jointe à la procédure ayant donné lieu à l’appel du 5 octobre 2021.
Monsieur [A] [D] est décédé le 5 décembre 2022.
Vu les conclusions de Madame [C] [H] épouse [D], intervenant à titre personnel et en qualité d’héritière de son époux décédé, remises au greffe le 27 février 2023 ;
Vu les
conclusions de Madame [F] [M] épouse [N] et de Monsieur [K] [N] remises au greffe le 1er mars 2022 ;
Vu les conclusions de la Smabtp et de la Sma SA, intervenante volontaire, remises au greffe le 11 avril 2023 ;
L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2024.
MOTIVATION :
Sur la mise hors de cause de la smabtp :
En l’espèce, le contrat d’assurance a été souscrit par la SARL Bahad auprès de la Sagena, devenue Sma SA, de sorte qu’il convient de prononcer la mise hors de cause de la Smabtp et d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné cette dernière, la Sma SA intervenant volontairement à la présente instance.
Sur les désordres et leur imputabilité :
Il résulte de l’expertise judiciaire que les désordres concernent plusieurs points :
fissuration des murs extérieurs :
L’expert expose que ces désordres sont essentiellement consécutifs au remaniement des sols avant bétonnage. Ils ont été grandement accentués par la sensibilité des sols d’assise, les effets de retrait/gonflement provoqués par les variations saisonnières d’humidité et la faible rigidité de la superstructure en particulier au niveau des chaînages.
problèmes rencontrés dans la maison (fissures, affaissement de sol, difficulté de manoeuvre de certaines ouvertures) : ils sont la conséquence de la mauvaise prise en compte de la nature du terrain d’assise.
Il résulte du rapport d’expertise que les premières fissures sont apparues en 2011 et se sont développées par la suite. Monsieur [N] a fait procéder à un ravalement en 2013 qui a permis de masquer ces fissures sans intervenir sur les causes. La maison a été vendue aux époux [D] en 2014 et les fissures sont à nouveau apparues et se sont accentuées à partir de 2016.
L’expert indique que la nature de ces fissures, leur importance et leur évolution persistante rendent l’ouvrage impropre à sa destination.
Il conclut que ces désordres sont la conséquence d’un non-respect des règles de l’art dans la réalisation des travaux et en
particulier de la mauvaise prise en compte de la nature des sols, imputant la responsabilité des désordres à la SARL Bahad.
En l’espèce, si la Sma SA conteste sa garantie, elle ne remet pas en cause l’intervention de la SARL Bahad sur le chantier litigieux, la responsabilité de cette dernière dans les désordres de nature décennale ayant été, en tout état de cause, relevée par l’expert.
Par ailleurs, si les époux [N] soutiennent qu’ils ne sont pas responsables des désordres constatés par l’expert judiciaire et qu’ils ne peuvent avoir la qualité de constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil, il résulte cependant des dispositions de ce texte que toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, est réputée constructeur de l’ouvrage.
En l’espèce, les époux [N] exposent qu’ils ont acquis en 2009 un terrain à bâtir sis à [Localité 7] sur lequel ils ont fait construire un maison d’habitation en faisant appel à différents locateurs d’ouvrage.
Par conséquent, contrairement à ce qu’ils soutiennent, ils sont bien réputés constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil, nonobstant leur absence d’intervention à l’acte de construire, étant en outre relevé que l’expert indique que les travaux de fondation et de gros oeuvre ont été réalisés par la SARL Bahad, les enduits de façade par l’entreprise Serit, le reste des travaux ( couverture, second oeuvre et finitions diverses ) ayant été réalisé directement par Monsieur [N].
La responsabilité décennale de plein droit des époux [N] sera donc retenue, à charge pour ces derniers de demander, le cas échéant, à être relevé et garanti par la Sma SA, assureur de la SARL Bahad.
Sur la garantie de la Sma SA :
La Sma SA soutient que la SARL Bahad a agi en qualité de constructeur de maisons individuelles, activité spécifique non souscrite auprès d’elle, de sorte que ses garanties n’ont pas vocation à être mobilisées.
La Sma SA fait notamment valoir que la SARL Bahad aurait
réalisé des travaux de mise hors d’eau (gros oeuvre, couverture et étanchéité) et hors d’air (baies extérieures pleines et vitrées).
En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise et des factures versées aux débats que la SARL Bahad a réalisé l’implantation du bâtiment, la mise en oeuvre des fondations, de la structure (fondations, murs, planchers, ouvrages BA), des huisseries extérieures et de la piscine en 2009.
L’étanchéité de la toiture terrasse a été réalisée par la société SEM ( facture du 31 mars 2011), la pose des menuiseries, la platrerie, la plomberie, l’électricité et le carrelage par la société ABON Services Sud selon facture du 25 août 2009.
Contrairement à ce que soutient la Sma SA, les factures Chausson Matériaux produites aux débats ne permettent pas d’établir que la charpente et la couverture auraient été réalisées par son assurée, étant rappelé que la XXX n’était pas, comme l’affirme l’assureur, la seule entreprise présente sur le chantier.
En tout état de cause, aucun élément au dossier ne permet de démontrer l’existence d’un contrat de construction de maison individuelle répondant aux exigences des articles L231-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de sorte que la Sma SA devra garantir son assurée, la SARL Bahad, les conditions générales du contrat ‘ Protection Professionnelle des Artisans du Bâtiment ‘ garantissant le paiement des travaux de réparation des dommages matériels affectant, après réception, l’ouvrage exécuté ou à la réalisation duquel l’assuré a participé, étant enfin relevé qu’en l’espèce, l’assureur ne discute pas l’existence d’une réception fixée par le jugement, compte tenu des factures produites, au 30 octobre 2009.
Sur la reprise des désordres :
L’expert a évalué la reprise des désordres à la somme de 140 710,35 euros, se décomposant comme suit :
– réparation des causes : 116 512 euros TTC
– reprise de la façade : 9 384,10 euros TTC
– réparations intérieures : 9 312,25 euros TTC
– maître
d’oeuvre : 5 500 euros TTC.
Il a estimé que les travaux de reprise pouvaient être réalisés en deux mois.
Madame [D] verse aux débats des devis qui chiffrent à la somme de 284 719,59 euros le coût des travaux, faisant valoir que le chiffrage de l’expert n’est plus d’actualité, les prix du marché ayant selon elle considérablement augmenté.
En l’espèce, l’expert s’est fondé sur un rapport de Monsieur [P], communiqué par le conseil de la Sma SA, pour évaluer le coût des travaux, rappelant que les autres parties, bien que plusieurs fois sollicitées, n’ont pas produit de devis.
Si les devis dont fait état Madame [D] ont été produits et débattus contradictoirement dans le cadre de la présente instance, ils n’ont pu en revanche être débattu dans le cadre du rapport d’expertise alors même que l’expert avait sollicité à ce titre Monsieur et Madame [D], étant relevé que la somme sollicitée aujourd’hui par Madame [D] s’élève à plus du double de celle retenue par l’expert, cette différence ne pouvant s’expliquer uniquement par l’augmentation du coût des matériaux.
Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise complémentaire concernant le coût des travaux de reprise formulée par Madame [D] dans ses conclusions d’appel, cette demande ne pouvant être considérée comme nouvelle en cause d’appel.
En effet, une telle demande entre dans les prévisions de l’article 566 du code de procédure civile qui dispose ‘ Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ‘.
En l’espèce, la demande présentée en appel concerne un complément d’expertise portant sur le coût de la reprise des travaux se rattachant à la demande relative à la réparation intégrale de leur préjudice formée par les appelants en première instance .
Par conséquent, il sera confié à Monsieur [W] un complément d’expertise afin que ce dernier donne son avis sur le chiffrage des travaux à
réactualiser, et ce, notamment sur la base des devis produits par Madame [D] devant la cour et du chiffrage réalisé par le maître d’oeuvre, l’expert devant également se prononcer sur les éventuelles aggravations des désordres nécessitant une augmentation de l’indemnisation.
Il sera sursis à statuer sur les demandes portant sur le préjudice de jouissance, le préjudice moral et les autres frais et dépens dans l’attente du rapport de Monsieur [W].
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Prononce la mise hors de cause de la Smabtp et infirme le jugement en ce qu’il a prononcé des condamnations à l’encontre de cette dernière ;
Déclare recevable l’intervention volontaire de la Sma SA ;
Confirme le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité décennale des époux [N] et de la SARL Bahad et la garantie de son assureur ;
Avant dire droit sur le coût des travaux de reprise ;
Ordonne un complément d’expertise ;
Désigne pour y procéder Monsieur [J] [W], Architecte DPLG, expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Montpellier et demeurant [Adresse 2] ( tel : XXXXX01), avec pour mission de donner son avis sur le chiffrage des travaux à réactualiser, et ce, notamment sur la base des devis produits par Madame [D] devant la cour et du chiffrage réalisé par le maître d’oeuvre, l’expert devant également se prononcer sur les éventuelles aggravations des désordres nécessitant une augmentation de l’indemnisation ;
Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise :
Dit que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au magistrat chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès l’avis de dépôt de la consignation ;
Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise;
Dit que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère
contradictoire des opérations, sauf le cas des mesures inopinées expressément demandées dans la mission ;
XXX que l’expert devra tenir le magistrat chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;
Dit que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le magistrat chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;
Dit que l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties ;
Rappelle aux parties que le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires est un délai impératif et que les dires doivent concerner les appréciations techniques, l’expert ne pouvant pas être saisi de questions de nature purement juridique ;
Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif ( accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis ) et sa demande de rémunération au greffe de la cour d’appel, dans le délai de rigueur de six mois compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;
Dit que les parties disposeront d’un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe ( service des expertises ) leurs observations sur la demande de rémunération;
Dit que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par Madame [C] [H] épouse [D], qui devra consigner la somme de 2000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes de cette cour avant le 27 juin 2024, étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du conseiller en cas de motif légitime) et que chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus
;
Commet Monsieur XXX, magistrat chargé du suivi des expertises ou à défaut, Monsieur XXX, conseiller, pour surveiller l’exécution de la mesure ;
Sursoit à statuer sur les demandes portant sur le préjudice de jouissance, le préjudice moral et les autres frais et dépens dans l’attente du rapport de Monsieur [W] ;
Réserve les dépens.
Le greffier, Le président,