Le samedi 24 octobre 2026, vers cinq heures trente du matin, un incendie s’est déclaré au-dessus d’un commerce du centre-ville de Forges-les-Eaux, en Seine-Maritime, avant de se propager à deux magasins mitoyens. Selon actu.fr, qui a suivi les opérations du 24 octobre 2026, trois commerces ont été ravagés et la rue de la République comme l’avenue des Sources ont été coupées à la circulation pendant une partie de la matinée. Selon France 3 Régions, qui cite le service départemental d’incendie et de secours de Seine-Maritime, trois habitations ont été détruites, 600 m² ont brûlé, 71 sapeurs-pompiers et 22 engins ont été déployés, cinq personnes vont être relogées dans leurs familles, six personnes se retrouvent en chômage technique et près de 80 abonnés sont privés d’électricité pour un délai de rétablissement de 24 à 48 heures ; deux personnes incommodées par les fumées ont été examinées sur place et un sapeur-pompier légèrement blessé a été transporté vers les urgences du CHU de Rouen. La cause exacte du sinistre reste indéterminée à la date de rédaction et aucune responsabilité n’est établie par une source officielle. Les contrats signés priment sur toute analyse générale et seul le juge tranche les litiges.
Pour les commerçants dont la boutique a brûlé, les questions arrivent dans un ordre précis : le bail commercial survit-il à la destruction du local et que devient le loyer, qui répond de l’incendie quand le feu serait parti du local voisin, et comment le fonds de commerce, les stocks et la perte d’exploitation seront-ils indemnisés. Cet article répond à ces trois questions à partir des textes en vigueur lus sur Légifrance pendant ce run et de décisions de la Cour de cassation vérifiées ce jour, dans toute situation comparable à celle de la rue de la République. La première partie traite du sort du bail et des responsabilités, la seconde du fonds de commerce, de l’assurance et des salariés.
I. Le local commercial détruit par le feu : le bail survit-il et que devient le loyer ?
A. Destruction totale ou partielle : résiliation de plein droit, diminution du loyer ou poursuite du bail
Le sort du bail commercial après un incendie est régi d’abord par le droit commun du louage, qui distingue la destruction totale et la destruction partielle. L’article 1722 du code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Trois conséquences pratiques découlent de ce texte pour une boutique incendiée. Lorsque le local est détruit en totalité par cas fortuit, le bail prend fin de plein droit, sans congé ni décision de justice, et le loyer cesse d’être dû pour l’avenir. Lorsque la destruction n’est que partielle, le choix appartient au preneur : il peut exiger une diminution du loyer proportionnée à la partie détruite ou demander la résiliation du bail. Dans les deux cas, la loi exclut tout dédommagement de ce chef, ce qui distingue nettement cette résiliation légale du refus de renouvellement du bail commercial, qui ouvre droit à indemnité d’éviction comme on le verra en seconde partie.
La frontière entre destruction totale et destruction partielle ne se réduit pas à l’état des murs : la Cour de cassation l’apprécie au regard de l’usage convenu. Dans un arrêt du 8 mars 2018 rendu à propos de locaux à usage commercial ravagés par un incendie survenu le 1er avril 2014, la troisième chambre civile juge, au visa de l’article 1722 du code civil, que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit » et ajoute : « Que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur » (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439). En l’espèce, la cour d’appel de Toulouse avait refusé de constater la résiliation de plein droit et condamné la bailleresse à remettre les lieux en état ; la Cour de cassation casse cet arrêt parce que la cour d’appel avait elle-même relevé que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail, sans tirer les conséquences légales de ses constatations. Pour un commerçant, la leçon est directe : un local dont la structure subsiste mais qui ne peut plus accueillir l’activité prévue au bail, ou dont la remise en état coûterait plus que sa valeur, peut être assimilé à une destruction totale, avec résiliation de plein droit à la clé.
Appliquée aux trois commerces de Forges-les-Eaux, cette grille impose un examen local par local, et non un traitement global des 600 m² brûlés. Si la boutique est inutilisable pour l’activité autorisée par le bail et que la remise en état excède la valeur du local, le bail serait résilié de plein droit et le loyer cesserait. Si seule une partie est atteinte, par exemple la réserve ou l’arrière-boutique, le commerçant pourrait soit obtenir une diminution du loyer, soit demander la résiliation. L’erreur fréquente consiste à abandonner les lieux sans écrit ou à cesser tout paiement sans base constatée : il faut faire constater l’état par procès-verbal, photographies datées et si possible constat de commissaire de justice, réunir le rapport d’intervention et l’état des pertes de l’expertise d’assurance, puis notifier au bailleur la position retenue en visant l’article 1722. Le bail commercial conclu pour neuf ans, durée minimale posée par l’article L. 145-4 du code de commerce qui énonce que « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans », ne fait pas obstacle à cette résiliation légale, qui joue précisément « pendant la durée du bail ». Enfin, si le bailleur entendait se prévaloir d’une clause résolutoire pour des loyers impayés après le sinistre, l’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », et que « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » : aucun effet automatique ne peut donc être tiré d’une simple mise en demeure non conforme.
B. Le feu venu du local voisin : présomption contre l’occupant et recours des victimes
Quand l’incendie se propage d’un local à l’autre, comme entre les trois boutiques mitoyennes de la rue de la République, la loi fait peser une présomption sur l’occupant du local où le feu a pris. L’article 1733 du code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le locataire du local d’origine est donc présumé responsable des dommages d’incendie envers le bailleur, sauf à démontrer l’une de ces trois causes d’exonération. Lorsque plusieurs locataires occupent l’immeuble, l’article 1734 du code civil précise : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », tout en réservant deux échappatoires, à savoir la preuve que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu, ou la preuve par certains qu’il n’a pu commencer chez eux, auquel cas ils n’en sont pas tenus. À l’égard des tiers qui ne sont ni bailleur ni colocataire, le fondement est la responsabilité pour faute de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
La Cour de cassation a précisé l’articulation de ces textes dans les immeubles à occupation multiple. Dans un arrêt du 23 mai 2012, la troisième chambre civile, saisie d’un litige où un incendie survenu dans un appartement sous-loué avait endommagé l’ensemble d’un immeuble à usage commercial et d’habitation, retient qu’ayant constaté que l’incendie avait pris naissance dans l’appartement du sous-locataire et qu’aucune cause d’exonération n’était établie, la cour d’appel avait « exactement retenu que la sous-locataire dans ses rapports avec le locataire principal était soumise à la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil », et que l’assureur du locataire principal, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée et le bailleur, pouvait agir contre le sous-locataire et son assureur (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-17.183). Deux enseignements en découlent pour des commerces mitoyens : la présomption joue local par local contre l’occupant du local d’origine, et les assureurs qui ont indemnisé leurs assurés exercent ensuite les recours par subrogation, de sorte qu’un commerçant victime peut être indemnisé rapidement par son propre assureur avant que les responsabilités définitives soient tranchées.
À Forges-les-Eaux, la presse rapporte que le feu serait parti d’au-dessus d’un commerce avant de gagner les combles et les magasins voisins, dans un environnement décrit comme essentiellement constitué de bois, mais la cause exacte reste indéterminée et aucune responsabilité n’est établie. Concrètement, chaque commerçant victime devrait réunir le faisceau de preuves qui servira à la fois à son assureur et à un éventuel recours : rapport d’intervention des sapeurs-pompiers, procès-verbaux, constats, photographies des points de propagation, attestations des voisins et des riverains, factures et inventaires des biens détruits. Celui dont le local serait désigné comme point de départ devrait préparer, avec son assureur, la preuve contraire prévue par l’article 1733 : cas fortuit ou force majeure, vice de construction, ou communication du feu par une maison voisine. Toute affirmation publique attribuant la faute à tel ou tel commerce avant la fin des investigations exposerait son auteur à un litige, alors que la cause n’est pas établie : le conditionnel et la citation des sources restent de rigueur tant que l’enquête n’a pas parlé.
II. Le fonds de commerce après l’incendie : renouvellement, assurance et salariés
A. Congé, indemnité d’éviction et priorité de relocation quand l’immeuble doit être démoli ou reconstruit
Une fois le sort du bail réglé, l’enjeu devient le fonds de commerce : clientèle, droit au bail, matériel, stocks et droit de rester ou de revenir. Le statut des baux commerciaux protège le commerçant par le droit au renouvellement, mais l’incendie peut faire entrer en jeu les exceptions légales. L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. » Il ajoute aussitôt l’exception qui fait le droit des commerçants : le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Le même texte précise l’assiette : « Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » Pour un commerce de centre-ville dont l’emplacement fait la valeur, la valeur marchande du fonds constitue donc le poste central de l’indemnisation en cas de non-renouvellement.
La principale exception utile après un incendie grave figure à l’article L. 145-17 du code de commerce, qui permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité « S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ». Le texte ajoute une contrepartie essentielle : « En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20 ». L’articulation avec l’article 1722 du code civil doit être comprise avec soin car c’est l’erreur la plus coûteuse du dossier : si la destruction totale a résilié le bail de plein droit, il n’y a lieu à aucun dédommagement au titre du bail lui-même, et le débat ne porte plus sur le renouvellement ; si l’immeuble subsiste mais ne peut plus être occupé sans danger, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité sur le fondement de l’article L. 145-17, sauf à offrir au commerçant la priorité de relocation dans l’immeuble reconstruit. Confondre ces deux régimes ferait réclamer une indemnité d’éviction là où la loi n’en prévoit aucune, ou accepter un départ définitif là où la loi ouvre un droit de retour.
Le droit au renouvellement suppose en outre une exploitation effective du fonds, condition que l’incendie ne doit pas faire oublier dans la préparation du dossier. Dans un arrêt du 14 juin 2006, la troisième chambre civile juge, au visa des articles L. 145-17 et L. 145-8 du code de commerce, « que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux » et que le fonds « doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction » (Cass. 3e civ., 14 juin 2006, n° 05-12.708). Un sinistre qui interrompt l’exploitation ne prive pas automatiquement le commerçant de son droit, dès lors que l’interruption procède d’un motif légitime, mais il impose de documenter l’exploitation antérieure : trois derniers bilans, chiffres d’affaires, attestations de fournisseurs et de clients, relevés de cotisations et preuves d’ouverture effective. Par ailleurs, le congé triennal du preneur reste régi par l’article L. 145-4 du code de commerce, qui ouvre au preneur la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, « au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire » : un commerçant dont le local partiellement détruit ne convient plus peut ainsi organiser un départ propre à la prochaine échéance triennale, plutôt que de subir une occupation précaire sans perspective.
B. Déclarer, chiffrer et se faire payer : multirisque professionnelle, perte d’exploitation et délais
L’indemnisation commence par une déclaration rapide et complète, dont le régime est fixé par la loi. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en ajoutant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Le même texte protège l’assuré contre la sanction la plus redoutée : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » Concrètement, le commerçant incendié déclare par écrit, de préférence par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, décrit les circonstances connues sans spéculer sur la cause, liste les biens atteints et annonce les pièces à venir. Les cinq jours ouvrés constituent un plancher légal, de sorte qu’un contrat qui imposerait un délai plus bref ne serait pas opposable sur ce point, et un retard dû à l’hospitalisation, à l’interdiction d’accès ou à la coupure des communications relèverait du cas fortuit ou de la force majeure.
Le chiffrage distingue ensuite trois enveloppes : les murs et aménagements, les stocks et le matériel, et la perte d’exploitation. L’assurance des biens obéit au principe indemnitaire posé par l’article L. 121-1 du code des assurances : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » Le texte autorise la franchise et la part laissée à l’assuré : « Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre. » Les stocks se prouvent par les inventaires, les factures d’achat, les relevés de gestion et les constats ; le matériel par les factures et les tableaux d’amortissement, sous réserve des clauses de vétusté des conditions générales et particulières, qu’il faut lire ligne à ligne. La perte d’exploitation, qui couvre la marge brute perdue pendant la période de remise en route, est une garantie facultative qui ne se présume jamais : elle n’existe que si elle figure aux conditions particulières, avec sa période d’indemnisation et son plafond. Un commerçant qui découvrirait après le sinistre qu’il n’a pas souscrit cette garantie ne pourrait pas l’imposer à l’assureur, mais il lui resterait les recours contre le responsable de l’incendie, sur le fondement de la présomption de l’article 1733 ou de la faute de l’article 1240, pour le préjudice non couvert.
Deux délais encadrent enfin l’action et la vie du dossier. D’une part, l’article L. 114-1 du code des assurances dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Le même texte précise le point de départ applicable aux sinistres découverts tardivement : « En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. » Les décisions consultées pour ce run ne tranchent pas d’autre report propre aux incendies de commerces, de sorte qu’il faut agir dans ce délai de deux ans et interrompre la prescription en temps utile, par exemple par l’envoi d’une lettre recommandée ou la saisine du médiateur de l’assurance, sans attendre la fin des investigations pénales sur l’origine du feu. D’autre part, la situation des salariés suit le régime de l’activité partielle : l’article L. 5122-1 du code du travail prévoit que « Les salariés sont placés en position d’activité partielle, après autorisation expresse ou implicite de l’autorité administrative, s’ils subissent une perte de rémunération imputable : -soit à la fermeture temporaire de leur établissement ou partie d’établissement ». Les six personnes en chômage technique signalées par le service départemental d’incendie et de secours relèveraient ainsi d’une demande d’autorisation d’activité partielle déposée par l’employeur, le contrat de travail étant suspendu pendant les périodes non travaillées et l’employeur versant une indemnité horaire, avec le concours financier de l’État et du régime d’assurance chômage. Refuser l’expertise contradictoire de l’assureur, négliger la mitigation du dommage en laissant les stocks exposés se dégrader, ou signer un protocole transactionnel sans chiffrage complet de la perte d’exploitation constituent les trois fautes qui coûtent le plus cher à ce stade.
Conclusion
L’incendie de la rue de la République à Forges-les-Eaux, avec trois commerces ravagés, trois habitations détruites et 600 m² brûlés le 24 octobre 2026, illustre la méthode applicable à toute boutique incendiée. D’abord qualifier la destruction local par local : totale, avec résiliation de plein droit du bail commercial sans dédommagement, ou partielle, avec diminution du loyer ou résiliation au choix du preneur, en retenant qu’une impossibilité absolue et définitive d’exploiter conformément à la destination équivaut à une destruction totale. Ensuite identifier le local d’origine et mobiliser la présomption de l’article 1733 contre son occupant, tout en préparant les recours entre voisins et les actions subrogatoires des assureurs. Puis sécuriser le fonds : distinguer la résiliation légale sans indemnité du refus de renouvellement avec indemnité d’éviction égale au préjudice, vérifier l’hypothèse de démolition pour insalubrité ou danger avec priorité de relocation en cas de reconstruction, et documenter trois années d’exploitation effective. Enfin déclarer le sinistre dans le délai du contrat sans descendre sous cinq jours ouvrés, chiffrer murs, stocks et perte d’exploitation garantie par garantie, et agir dans le délai de prescription de deux ans. À ce jour, aucune source officielle n’établit la cause de l’incendie ni aucune responsabilité, les contrats signés priment sur toute analyse générale et seul le juge tranche les litiges : chaque commerçant du centre-ville devrait donc faire constater, déclarer et chiffrer sans attendre, en conservant chaque pièce jusqu’à la clôture définitive de son dossier.