Après Austen, la tempête Boelo balaie le nord de la France entre ce samedi soir et dimanche, avec des rafales de 70 à 80 km/h dans les terres, plus de 100 km/h sur le littoral et des cumuls de pluie de 20 à 50 mm en vingt-quatre heures, soit l’équivalent d’environ deux semaines de pluie pour un mois d’octobre. À Paris et en Île-de-France, les vents forts et les pluies soutenues menacent les toitures, les fenêtres, les balcons, les caves et les chantiers. Un logement peut se retrouver inondé, une tuile arrachée peut blesser un passant ou endommager la voiture du voisin, et une coupure prolongée peut rendre un appartement difficilement habitable en plein week-end. Cet article explique concrètement ce que le locataire, le propriétaire et le voisin doivent faire avant le passage de la tempête, ce qui se passe si le logement devient inhabitable, qui paie les dégâts entre le bailleur, le locataire et l’assurance, et comment déclarer le sinistre dans les délais pour être indemnisé. Chaque règle est rattachée au texte qui la pose et à des décisions rendues sur des faits comparables, dont un arrêt parisien sur un dégât des eaux d’orage et deux arrêts de la Cour de cassation sur la déclaration tardive à l’assureur.
I. Protéger son logement à Paris avant et pendant le passage de Boelo
A. Locataire ou propriétaire : qui doit vérifier quoi avant la tempête
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », selon l’article 1719 du code civil. Concrètement, avant l’arrivée des vents forts, c’est au propriétaire qu’il revient de s’assurer que la toiture, les gouttières, les volets et les fenêtres du logement sont en état : une toiture dont les tuiles sont descellées ou une gouttière obstruée relève de l’entretien du bâti, pas de l’usage quotidien du locataire. Si le locataire a déjà signalé des infiltrations, des tuiles déplacées ou une fenêtre qui ne ferme plus, il doit renouveler ce signalement par écrit avant le week-end, avec photos à l’appui, et conserver une copie de cet envoi. Ce signalement écrit servira ensuite à établir que le bailleur était informé du désordre avant la tempête, ce qui compte pour la suite.
Le locataire, de son côté, doit mettre son logement et ses extérieurs à l’abri : rentrer le mobilier de balcon, les plantes en pot et tout objet que le vent peut projeter, fermer volets et fenêtres, vérifier que les évacuations d’eau du balcon ou de la terrasse ne sont pas bouchées, et placer les objets de valeur et les documents hors d’atteinte en cas de logement en rez-de-chaussée ou de cave exposée. Les objets projetés par le vent depuis un balcon engagent la responsabilité de celui qui en a la garde, car l’article 1242 du code civil dispose qu’« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ». Un pot de fleurs tombé d’un balcon parisien sur un passant ou sur un véhicule garé en contrebas relève de ce texte, et la tempête n’efface pas automatiquement cette responsabilité : seul un événement réunissant les caractères de la force majeure exonère le gardien, et cette preuve est exigeante.
La force majeure, justement, est définie par l’article 1218 du code civil : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » Une tempête annoncée par les services météorologiques, avec des rafales chiffrées et des vigilances publiées, est difficilement « imprévisible » au sens de ce texte, et ses effets peuvent souvent être limités par des mesures simples : fixer, ranger, protéger, couper l’électricité des pièces menacées par l’eau. Chacun a donc intérêt à prendre ces mesures avant samedi soir, plutôt qu’à compter sur la tempête comme excuse après coup. Les contrats d’assurance habitation imposent d’ailleurs fréquemment à l’assuré des mesures de prévention, et leur absence peut compliquer l’indemnisation.
Pour les copropriétés parisiennes, le syndic doit être alerté sans attendre si des parties communes présentent un danger : échafaudage mal fixé, éléments de façade descellés, porte de parking qui ne ferme plus, local poubelles inondable. Le propriétaire bailleur qui habite loin du logement loué peut demander au gardien ou à un voisin de vérifier les lieux avant le week-end. À Paris, où les immeubles anciens et les toitures en zinc sont sensibles aux coups de vent, une simple vérification visuelle des noues, des solins et des antennes peut éviter un sinistre de plusieurs milliers d’euros. Les photos prises avant la tempête, datées, constituent la meilleure preuve de l’état antérieur du logement et de ses équipements.
B. Pendant la tempête : consignes de sécurité et logement devenu inhabitable
Pendant le passage des vents forts, la priorité est la sécurité des personnes : ne pas sortir inutilement, ne pas s’approcher des fenêtres sous les rafales, ne jamais toucher un câble électrique tombé au sol ni déplacer un échafaudage ou des débris sur la voie publique. Si l’eau entre dans le logement, coupez l’électricité des pièces touchées depuis le tableau, surélevez les meubles et les appareils, et mettez à l’abri les documents importants. Photographiez et filmez les dégâts au fur et à mesure, avec des plans larges qui montrent l’origine de l’eau et des plans rapprochés des objets endommagés, car ces images serviront pour l’expert d’assurance. Ne jetez rien avant le passage de l’expert, sauf les denrées périssables et ce qui présente un danger sanitaire, et conservez les factures d’achat des biens endommagés.
Si la toiture est arrachée, si un mur menace de s’effondrer ou si l’immeuble présente un danger pour ses occupants, la police de la sécurité des immeubles peut imposer une mise en sécurité. L’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation vise en effet « Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ». En pratique, face à un immeuble fragilisé par la tempête, alertez les pompiers en cas de danger immédiat, puis signalez la situation à la mairie de votre arrondissement à Paris ou à la mairie de votre commune en Île-de-France, afin qu’une visite technique soit organisée et qu’un arrêté de mise en sécurité soit pris si nécessaire. Un tel arrêté peut interdire l’accès à tout ou partie de l’immeuble et organiser le relogement des occupants.
Quand le logement devient inhabitable du fait de la tempête, plusieurs questions se posent immédiatement : faut-il continuer à payer le loyer, qui paie l’hôtel, et peut-on quitter les lieux. Le code civil apporte des réponses nuancées. L’article 1722 du code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». Une toiture arrachée qui rend une chambre inutilisable ou un séjour inondé ouvrent donc droit, selon les circonstances, à une baisse du loyer ou à la résiliation, sans dédommagement supplémentaire prévu par ce texte. Et l’article 1724 du même code prévoit que « si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé », et que « Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ».
Attention toutefois à une idée reçue tenace : la tempête ne suspend pas automatiquement le paiement du loyer. La cour d’appel de Paris l’a rappelé dans un arrêt du 11 février 2025 (pôle 4, chambre 4, RG 22/13750) rendu après un dégât des eaux survenu à l’occasion d’un orage, causé par un défaut de la toiture-terrasse de l’immeuble : la cour a retenu la responsabilité du bailleur, tenu de délivrer la chose en bon état et d’assurer la jouissance paisible, mais elle a aussi rappelé que les loyers restent dus jusqu’à la remise des clés et a compensé l’indemnisation du trouble de jouissance avec le solde locatif impayé, ne laissant au locataire que 381,30 euros après compensation d’un solde de 14 195,10 euros. Autrement dit, même victime d’un sinistre climatique, le locataire qui cesse de payer ses loyers s’expose à voir sa créance absorbée par sa dette. La bonne attitude consiste à continuer de payer le loyer, à demander par écrit une diminution proportionnée à la partie du logement devenue inutilisable, et à saisir le juge des contentieux de la protection en cas de refus, plutôt qu’à pratiquer une rétention unilatérale.
II. Dégâts de Boelo : qui paie et comment se faire indemniser à Paris
A. Toiture arrachée, dégât des eaux, tuile sur le voisin : le partage des responsabilités
Après le passage de Boelo, trois types de dégâts reviennent dans les logements parisiens et franciliens : la toiture ou les éléments de façade endommagés, le dégât des eaux intérieur qui en résulte, et les dommages causés aux voisins par la chute d’objets, de tuiles ou d’arbres. Pour chaque cas, le partage des rôles entre le propriétaire, le locataire et l’assurance suit des règles distinctes qu’il faut examiner séparément.
La toiture et le gros œuvre relèvent du propriétaire. L’arrêt parisien du 11 février 2025 déjà cité (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 4, RG 22/13750) illustre cette règle sur des faits proches de ceux d’une tempête : un dégât des eaux survenu le 27 octobre 2019 à l’occasion d’un orage, dont la bailleresse admettait qu’il résultait d’un défaut affectant la toiture-terrasse de l’immeuble. La cour a jugé qu’en contrepartie de l’obligation du locataire de payer ses loyers, le bailleur reste tenu à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil, dont l’étendue est précisée par l’article 1720 du même code : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » La cour a visé en outre l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui met à la charge du bailleur l’entretien des locaux et l’ensemble des réparations autres que les réparations locatives. Le bailleur informé des désordres qui n’intervient pas assez vite pour en supprimer la cause engage donc sa responsabilité, y compris quand le déclencheur immédiat est un épisode météorologique violent. Pour Boelo, cela signifie que le propriétaire qui avait été alerté d’une toiture fragile avant le week-end et n’a rien fait supportera difficilement de rejeter toute la faute sur le vent.
Le dégât des eaux intérieur met en jeu deux assurances : celle du locataire, qui couvre ses biens et sa responsabilité envers le voisinage, et celle du propriétaire, qui couvre le bâtiment. Quand l’eau vient de la toiture ou des parties communes, c’est l’assurance de l’immeuble et la responsabilité du propriétaire ou de la copropriété qui sont au premier plan. Quand l’eau vient d’une installation privative que le locataire a négligé d’entretenir ou de protéger, sa propre assurance est mobilisée. Dans tous les cas, chaque occupant doit déclarer le sinistre à son assureur et prévenir l’autre partie par écrit : le locataire prévient le propriétaire et, le cas échéant, le syndic ; le propriétaire prévient son assureur et organise les réparations qui lui incombent. La répartition entre les réparations locatives et les réparations incombant au bailleur dépend de l’origine du désordre : une infiltration par une toiture défectueuse n’est jamais une réparation locative.
Les dommages causés aux voisins obéissent à la responsabilité du fait des choses. Si une tuile de votre toit blesse un passant, si votre antenne arrachée écrase la voiture stationnée en face, ou si l’arbre de votre jardin tombe sur la clôture du voisin, l’article 1242 du code civil s’applique : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ». Le propriétaire ou le locataire qui a la garde de la chose à l’origine du dommage doit indemniser le voisin, sauf à démontrer une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, c’est-à-dire un événement « échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu » et « dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées ». Pour une tempête annoncée comme Boelo, avec des rafales inférieures à celles d’Austen qui restent dans l’ordre de grandeur des coups de vent d’automne, cette démonstration est délicate dès lors qu’un défaut d’entretien a contribué au dommage. En pratique, c’est l’assurance responsabilité civile de l’assurance habitation qui prend en charge ces dommages aux tiers, à condition d’avoir été déclarée dans les délais.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux du voisinage après tempête se règle le plus souvent à l’amiable entre assureurs, par le jeu des conventions d’indemnisation directe. Mais quand les montants sont importants ou que les responsabilités sont contestées, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est compétent pour les litiges locatifs, et le tribunal judiciaire pour les litiges entre voisins ou avec la copropriété. Faites établir un constat par un commissaire de justice dès le lundi suivant la tempête si les désordres sont contestés : ce constat fige l’état des lieux et l’origine apparente des désordres, et il pèse lourd devant le juge comme devant l’expert d’assurance.
B. Déclarer le sinistre dans les délais et contester un refus d’indemnisation
La déclaration à l’assureur est l’acte qui conditionne toute l’indemnisation, et elle obéit à un délai strict. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », et précise que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Pour Boelo, dont le passage a lieu entre samedi soir et dimanche, le point de départ court dès la connaissance du sinistre, c’est-à-dire dès la découverte des dégâts, et le contrat peut prévoir un délai plus long que ces cinq jours ouvrés minimum, par exemple dix jours : vérifiez la clause de votre contrat dès lundi. La déclaration se fait de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l’espace en ligne de l’assureur avec accusé d’enregistrement conservé, en décrivant précisément la date, les circonstances et la nature des dommages, en joignant les photos prises pendant et après la tempête, et en chiffrant les biens endommagés avec les factures disponibles.
Si la déclaration est tardive, tout n’est pas perdu, mais la situation devient fragile. Le même article L. 113-2 du code des assurances prévoit que « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et qu’« Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». La Cour de cassation applique ce texte avec rigueur. Dans un arrêt du 21 janvier 2021 (deuxième chambre civile, pourvoi nº 19-13.347, publié au Bulletin, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), elle a jugé que « l’assureur ne peut opposer à l’assuré une déchéance pour déclaration tardive lorsque le contrat applicable ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause la prévoyant n’est pas conforme à ces dispositions, qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre ». Autrement dit, une clause qui imposerait un délai de déclaration inférieur aux cinq jours ouvrés légaux est inopposable à l’assuré, et la déchéance tombe.
Plus récemment, dans un arrêt du 9 avril 2026 (troisième chambre civile, pourvois nº 24-12.608 et 24-13.070, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), la Cour a rappelé que « Selon ce texte, la déchéance pour déclaration tardive d’un sinistre ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice ». Dans cette affaire, qui concernait une garantie de loyers impayés déclarée plus de quatre mois après le délai contractuel, l’assureur soutenait que ce retard avait retardé d’autant la procédure de résiliation du bail et aggravé la dette locative. L’enseignement vaut pour les sinistres climatiques : l’assureur qui invoque la déchéance doit prouver concrètement en quoi le retard l’a pénalisé, par exemple en l’empêchant de faire constater les lieux ou d’organiser les mesures conservatoires. Pour l’assuré parisien victime de Boelo, la parade consiste donc à déclarer très vite, à conserver la preuve de la déclaration, et, si un refus fondé sur la tardiveté arrive malgré tout, à exiger de l’assureur la démonstration précise de son préjudice et la production de la clause de déchéance telle qu’elle figure au contrat.
Lorsque les vents et les pluies atteignent une intensité exceptionnelle, le régime des catastrophes naturelles peut s’ajouter à la garantie tempête du contrat. L’article L. 125-1 du code des assurances ouvre la garantie de l’assuré « contre les effets des catastrophes naturelles », définis comme « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », et précise que sont également pris en charge « les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène ». Pour un locataire parisien dont l’appartement est dévasté par Boelo, ce texte fonde la prise en charge des frais d’hôtel ou de relogement temporaire, en plus de la réparation des dommages. Vérifiez donc votre contrat sur deux points : la garantie tempête, grêle et neige, qui joue dès que les rafales dépassent le seuil contractuel, et la garantie catastrophes naturelles, qui suppose la reconnaissance officielle de l’état de catastrophe naturelle pour votre commune.
En cas de refus d’indemnisation ou d’offre manifestement insuffisante, procédez par étapes écrites : demandez à l’assureur les motifs précis du refus avec les clauses invoquées, contestez par lettre recommandée en visant les textes applicables, sollicitez une contre-expertise, puis saisissez le médiateur de l’assurance, dont l’avis conduit en pratique beaucoup d’assureurs à revoir leur position. Si le désaccord persiste sur le principe de la garantie ou sur le montant, le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les litiges d’assurance habitation des assurés parisiens, et l’assistance d’un avocat devient utile pour faire appliquer les textes et la jurisprudence cités dans cet article. Conservez jusqu’au règlement définitif l’ensemble des pièces : contrat et conditions générales, déclaration de sinistre et preuves d’envoi, photos et constats, factures de réparation et justificatifs de relogement.
Conclusion
La tempête Boelo qui traverse le nord de la France ce week-end appelle des gestes simples et des réflexes juridiques clairs : protéger le logement avant les rafales, photographier avant et après, sécuriser les lieux pendant le passage, puis déclarer le sinistre à l’assureur dès la découverte des dégâts dans le délai du contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Le propriétaire répond de l’état de la toiture et du bâti, le locataire de la garde de ce qu’il détient, et chacun répond envers les voisins des choses qu’il a sous sa garde. Quand le logement est partiellement détruit, le loyer peut être diminué et le bail résilié selon les circonstances, mais le loyer ne s’interrompt pas de plein droit. Et face à un assureur qui oppose une déclaration tardive, les textes et la Cour de cassation exigent la preuve d’un préjudice concret et une clause régulière : un refus doit se contester par écrit, pièces et références à l’appui.