Dans la nuit du jeudi 23 au vendredi 24 octobre 2026, la tempête Austen a balayé une partie du pays avec des rafales violentes, quelques jours après la tempête Boelo. Le 24 octobre au matin, la presse nationale rapporte que le Pas-de-Calais demeure placé en vigilance orange pluie-inondation et que 120 000 foyers sont privés d’électricité dans l’Ouest et le Nord. À Paris et en Île-de-France, les mêmes vents arrachent des tuiles et des volets, brisent des vitres, soulèvent des éléments de toiture, inondent des caves et projettent sur les façades les objets mal fixés des balcons et des terrasses. Quand le logement endommagé est loué, le sinistre fait se rencontrer deux contrats d’assurance : celui du locataire, qui couvre les dommages causés au logement, et celui du bailleur, qui couvre le bâtiment, la perte des loyers et la responsabilité du propriétaire. Chacun doit déclarer le sinistre à son propre assureur, dans des délais courts, avec les bonnes pièces, sous peine de perdre sa garantie. Les lignes qui suivent expliquent qui déclare quoi après la tempête, qui paie les réparations et ce que devient le loyer lorsque le logement est partiellement détruit.
I. Deux assurances pour un même sinistre : qui déclare et qui paie les dégâts
A. Le locataire déclare à son assurance risques locatifs dans les cinq jours ouvrés
Le locataire d’un logement loué avec un bail d’habitation, y compris avec un bail mobilité, a l’obligation de souscrire un contrat d’assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs, c’est-à-dire au moins l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux (obligation du locataire : assurance habitation couvrant les risques locatifs). La garantie tempête, qui couvre les effets du vent, figure dans la plupart des contrats multirisques habitation souscrite en complément des risques locatifs, mais son périmètre exact, ses franchises et ses exclusions dépendent de chaque police : la première démarche utile consiste donc à relire son contrat avant d’appeler l’assureur, pour savoir si les vitres brisées, les infiltrations par la toiture et les biens mobiliers endommagés sont couverts.
Le locataire doit fournir l’attestation de son contrat d’assurance au propriétaire ou à l’agence immobilière au moment de la remise des clés, puis une fois par an à la demande du propriétaire (attestation d’assurance : remise des clés puis chaque année). Quand cette attestation fait défaut, le propriétaire peut choisir entre deux voies : demander la résiliation du bail ou souscrire lui-même une assurance risques locatifs pour le compte du locataire. Dans le premier cas, si le bail contient une clause résolutoire, un commandement délivré par commissaire de justice laisse au locataire un mois pour s’assurer, faute de quoi le propriétaire saisit le tribunal pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion ; sans clause résolutoire, le propriétaire fait assigner directement le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Dans le second cas, le propriétaire notifie son intention par courrier recommandé avec avis de réception, laisse passer un délai d’un mois, puis souscrit le contrat : il paie la prime annuelle et le locataire doit la lui rembourser, majorée de 10 % au plus, par douzièmes à chaque paiement du loyer mensuel.
Une fois le sinistre survenu, le délai de déclaration est bref et impératif. L’article L. 113-2 du code des assurances dispose que l’assuré doit « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » (article L. 113-2 du code des assurances sur Légifrance). Concrètement, le locataire dont le logement parisien a été endommagé dans la nuit du 23 au 24 octobre 2026 doit déclarer au plus tard dans les cinq jours ouvrés qui suivent la découverte des dégâts, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, en décrivant les désordres pièce par pièce et en joignant photographies, factures d’achat des biens détruits et copie du bail.
Le retard de déclaration ne fait pas tout perdre automatiquement. Le même article L. 113-2 précise que la déchéance pour déclaration tardive « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Le texte ajoute : « Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » (article L. 113-2 du code des assurances sur Légifrance). Une évacuation ordonnée par les autorités, une coupure durable des communications ou l’impossibilité matérielle d’accéder au logement pendant la tempête constituent des circonstances que l’assuré peut invoquer, à charge pour lui de les documenter. En revanche, attendre plusieurs semaines sans motif expose à une déchéance partielle si l’assureur démontre que le retard a aggravé les dégâts, par exemple une infiltration qui s’est étendue faute de bâchage.
La garantie des risques locatifs ne couvre que les dommages causés au logement loué lui-même. Elle ne couvre ni les dommages subis par les voisins, lorsque le sinistre s’étend au-delà du logement, ni les biens personnels du locataire. Pour ces deux postes, le locataire doit avoir souscrit les garanties complémentaires adaptées : la garantie recours des voisins et des tiers, et une multirisque habitation couvrant le mobilier. Après une tempête qui projette des tuiles sur la voiture du voisin ou inonde l’appartement du dessous, cette distinction commande directement à quel assureur écrire et pour quel préjudice.
B. Le bailleur déclare à ses propres assurances et fait vérifier celle du locataire
Le bailleur n’est pas tenu de s’assurer dans tous les cas, mais sa responsabilité subsiste dans tous les cas. Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, le propriétaire doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile, qui répare les dommages qu’un élément de son logement pourrait causer à la copropriété ou aux tiers, par exemple un incendie né d’une mauvaise installation électrique qui s’étend au palier et à un appartement voisin (assurance du logement par le propriétaire). Si le logement mis en location ne fait pas partie d’une copropriété, le propriétaire non occupant n’est pas obligé de souscrire une assurance habitation, mais il devra indemniser les tiers pour les dommages qu’un sinistre ayant son origine dans son logement, incendie ou dégât des eaux, ou un élément de sa propriété, chute d’arbre ou de mur, pourrait leur causer. Dans tous les cas, le propriétaire qui met son logement en location a l’obligation de veiller à ce que son locataire souscrive une assurance risques locatifs (obligation de vigilance du bailleur sur l’assurance du locataire).
Cette vigilance se traduit par un réflexe annuel : réclamer l’attestation d’assurance du locataire, conserver la preuve de la demande et, en cas de refus persistant, choisir entre la résiliation du bail et la souscription d’une assurance pour le compte du locataire, selon la procédure décrite ci-dessus. Un bailleur qui néglige ce contrôle pendant des années puis découvre après la tempête que son locataire n’est plus assuré ne peut s’en prendre qu’à lui-même : l’assureur du locataire, s’il n’existe plus, ne paiera pas les dégradations du logement, et le bailleur devra se retourner contre le locataire personnellement, avec l’aléa d’insolvabilité que cela comporte.
Le bailleur déclare ensuite ses propres dommages à ses propres assureurs : l’assurance propriétaire non occupant ou la multirisque du bailleur pour le bâti, toiture, façade, menuiseries extérieures, revêtements, et pour la perte des loyers si cette garantie a été souscrite ; l’assurance responsabilité civile pour les dommages causés aux voisins et aux tiers par un élément de l’immeuble, comme une tuile ou une cheminée projetée par le vent. Quand les désordres touchent les parties communes, toiture-terrasse, façade, cage d’escalier ou réseau collectif, c’est au syndic de copropriété de déclarer à l’assurance de l’immeuble, et au bailleur comme au locataire de l’y inviter par écrit sans tarder, avec copie de leurs propres déclarations.
Le fondement de ces obligations se trouve dans le code civil. L’article 1719 dispose que le bailleur est obligé « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil sur Légifrance). Après la tempête, cette obligation d’entretien et de jouissance paisible impose au bailleur d’organiser les mesures conservatoires, bâchage de la toiture, sécurisation des éléments menaçant de chuter, pompage des eaux, et de commander les réparations qui lui incombent, sans attendre l’issue des discussions entre assureurs.
Si la tempête provoque un incendie, par exemple un court-circuit consécutif à une infiltration massive, le régime probatoire devient celui des articles 1733 et 1734 du code civil. L’article 1733 dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » (article 1733 du code civil sur Légifrance). Quand plusieurs locataires occupent l’immeuble, ils répondent ensemble proportionnellement à la valeur locative de la partie qu’ils occupent, sauf à démontrer que le feu a commencé chez l’un d’eux ou n’a pu commencer chez eux (article 1734 du code civil sur Légifrance). La foudre qui s’abat sur la toiture pendant l’orage relève typiquement du cas fortuit exonératoire, à condition de le prouver par attestations météorologiques et constats.
Enfin, les objets projetés par le vent depuis le logement loué engagent la responsabilité du gardien. L’article 1242 du code civil dispose : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » (article 1242 du code civil sur Légifrance). Une jardinière, une parabole ou un garde-corps arraché qui blesse un passant ou écrase une voiture voisine expose le gardien de la chose, locataire ou bailleur selon qui avait la garde et l’usage de l’élément envolé. D’où l’importance, pour chacun, de photographier l’état des fixations avant et après la tempête.
II. Le loyer et les réparations après la tempête : diminution, résiliation et travaux urgents
A. Logement détruit en partie : diminution du loyer ou résiliation, sans dédommagement
Lorsque la tempête détruit le logement en totalité, le bail est résilié de plein droit. Lorsqu’elle ne le détruit qu’en partie, le locataire peut demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Tel est le régime de l’article 1722 du code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » (article 1722 du code civil sur Légifrance). Une toiture éventrée, une pièce rendue inhabitable par les eaux, des fenêtres arrachées qui exposent le logement aux intempéries constituent une destruction partielle par cas fortuit, qui ouvre l’option entre diminution et résiliation.
La Cour de cassation a rappelé le 7 mai 2025 les termes exacts de ce texte avant d’en délimiter le champ. Dans cette affaire, une bailleresse reprochait à une cour d’appel d’avoir réduit les provisions de loyers d’une école privée fermée administrativement pendant la crise sanitaire, au motif d’une perte partielle de la chose louée. La troisième chambre civile casse : « Aux termes de ce texte, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Puis elle juge : « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 mai 2025, pourvoi n° 24-10.097). L’enseignement vaut pour la tempête : à l’inverse d’une mesure administrative générale, l’arrachage matériel d’une toiture ou l’inondation d’une pièce constitue bien une atteinte physique à la chose louée, qui entre dans le champ de l’article 1722.
Un jugement récent du tribunal judiciaire d’Avignon montre comment les juges appliquent ce texte quand un logement devient inhabitable. Dans cette affaire, un bail d’habitation conclu le 12 janvier 2025 pour un loyer mensuel de 622 euros charges comprises est frappé par un incendie survenu dans l’immeuble le 11 février 2025 ; le locataire demande la suspension du paiement des loyers par lettre recommandée du 22 février 2025. Le 16 juillet 2026, le tribunal déboute le locataire de son exception d’inexécution pour les loyers, mais applique une diminution de la totalité du loyer du 12 février 2025 au 2 avril 2026, annule le commandement de payer délivré le 26 juin 2025 pour 789,17 euros dont 710 euros de loyers et charges, rejette la demande de résiliation des bailleurs, et refuse au locataire tout remboursement de ses frais de relogement comme toute indemnisation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance (jugement du tribunal judiciaire d’Avignon, 16 juillet 2026, RG n° 25/00549). Trois leçons s’en dégagent pour la tempête : le locataire ne doit pas suspendre seul le paiement des loyers, il doit demander au juge la diminution ou la résiliation ; le commandement de payer portant sur des loyers qui n’étaient pas dus est annulé, ce qui rappelle l’importance, pour le bailleur, de ne délivrer un commandement de payer les loyers qu’après avoir vérifié que le logement est resté habitable et le loyer intégralement exigible ; et la formule « il n’y a lieu à aucun dédommagement » joue dans les deux sens, puisque le tribunal refuse d’indemniser le relogement et le préjudice de jouissance.
À Paris et en Île-de-France, la mise en œuvre passe par des gestes précis. Le locataire adresse au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception décrivant les désordres, demandant les réparations et sollicitant la diminution du loyer ou acceptant par avance la résiliation, avec un délai raisonnable pour répondre. En cas de refus ou de silence, il saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris d’une demande en diminution du loyer ou en résiliation du bail, et peut solliciter en référé la désignation d’un expert judiciaire pour faire constater l’état du logement. Les situations de logement devenu inhabitable après un sinistre climatique suivent la même méthode que celle décrite pour l’appartement rendu inhabitable par la tempête (appartement inhabitable après la tempête : loyer suspendu, relogement et résiliation). Les spécificités parisiennes tiennent aux délais d’audiencement, à la nécessité de faire établir les constats par un commissaire de justice exerçant à Paris et à la coordination avec le syndic de copropriété pour les désordres qui affectent les parties communes (avocats en droit immobilier à Paris).
B. Réparations urgentes, preuves et contestation du refus d’indemnisation
Quand le logement a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, le locataire doit les souffrir, même s’il est privé d’une partie du logement. L’article 1724 du code civil dispose : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » (article 1724 du code civil sur Légifrance). Le bâchage d’urgence, la remise en état de l’étanchéité et le remplacement des menuiseries extérieures entrent dans ce cadre : au-delà de vingt et un jours de travaux, la diminution du loyer est due de plein droit, et si les travaux rendent inhabitable la partie nécessaire au logement de la famille, le locataire peut faire résilier le bail.
Le locataire ne peut toutefois pas se faire justice lui-même en cessant purement et simplement de payer. L’article 1219 du code civil permet certes à une partie de « refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (article 1219 du code civil sur Légifrance), mais le jugement d’Avignon cité plus haut montre que le juge contrôle strictement cette exception : il a rejeté l’exception d’inexécution invoquée pour les loyers tout en accordant la diminution totale du prix sur le fondement de l’article 1722. La voie sûre reste donc la demande judiciaire de diminution ou de résiliation, accompagnée si nécessaire d’une demande de provision, plutôt que la suspension unilatérale qui expose à un commandement de payer.
La preuve commande l’issue du dossier. L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » (article 1353 du code civil sur Légifrance). Concrètement, dès le lendemain de la tempête, le locataire et le bailleur photographient chaque désordre avec la date visible, conservent les objets endommagés jusqu’au passage de l’expert, font établir un constat par commissaire de justice, adressent leurs déclarations par écrit et gardent la preuve de chaque envoi. Les échanges téléphoniques avec l’assureur sont confirmés par courriel récapitulatif. Les factures de mesures conservatoires, bâchage, pompage, sécurisation, sont conservées pour en demander le remboursement à qui de droit.
Quand l’assureur refuse la prise en charge sans motif sérieux, la contestation paie. Le 19 mars 2026, la cinquième chambre deuxième section du tribunal judiciaire de Paris a condamné la compagnie MAIF à payer à une bailleresse 2 085,80 euros hors taxes, outre la TVA, au titre de la garantie dégradations locatives et vandalisme, après avoir relevé que cette garantie était mobilisable et que seule la quote-part de l’assurée pouvait être discutée ; le tribunal a ajouté 1 500 euros de préjudice moral pour le refus injustifié de prise en charge des travaux et 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tout en constatant que la franchise générale de 125 euros et la garantie perte de loyers, dont seule la bailleresse pouvait bénéficier en qualité de bénéficiaire des fruits du bien loué, n’étaient pas contestées (jugement du tribunal judiciaire de Paris, 19 mars 2026, RG n° 23/15357). La méthode qui a porté ses fruits dans cette affaire vaut pour les sinistres de tempête : relire les conditions de garantie et les exclusions du contrat, exiger de l’assureur un refus écrit et motivé, adresser une réclamation chiffrée avec constats et devis, puis saisir le tribunal en paiement avec demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Deux derniers points ferment le dispositif. D’une part, la franchise contractuelle reste à la charge de l’assuré et les abattements pour vétusté doivent être vérifiés ligne à ligne sur le rapport d’expertise, car un taux appliqué sans référence au barème du contrat peut être discuté. D’autre part, la déclaration tardive ne profite à l’assureur que s’il prouve un préjudice causé par le retard, et jamais en cas de force majeure, comme le rappelle l’article L. 113-2 du code des assurances cité plus haut (article L. 113-2 du code des assurances sur Légifrance). Le locataire évacué ou privé de communications pendant la tempête Austen qui déclare dès son retour dispose donc d’un moyen de défense contre toute déchéance.
Conclusion
Après la tempête Austen, le logement loué endommagé appelle cinq réflexes dans l’ordre : photographier et faire constater chaque désordre avant toute réparation ; déclarer le sinistre à son propre assureur dans les cinq jours ouvrés de sa découverte, bailleur et locataire chacun de son côté ; vérifier l’articulation entre l’assurance risques locatifs du locataire et l’assurance propriétaire du bailleur, sans oublier le syndic pour les parties communes ; demander au juge la diminution du loyer ou la résiliation quand le logement est partiellement détruit, plutôt que suspendre seul le paiement ; exiger de l’assureur tout refus écrit et motivé, puis le contester avec constats, devis et fondements ci-dessus. La tempête ne suspend ni les obligations du bailleur d’entretenir et de faire jouir paisiblement, ni celles du locataire de s’assurer et de déclarer : elle en rend seulement l’exécution plus urgente, et la preuve plus exigeante.