La réunion sous un contrat unique d’une boutique et d’un logement caractérise le bail mixte régi par l’article L. 145-1 du Code de commerce. Dans ce schéma contractuel fréquent en centre-ville, le commerçant exploite son fonds au rez-de-chaussée tout en logeant à l’étage supérieur ou dans l’arrière-boutique. Cette dualité d’affectation soulève d’importantes difficultés d’articulation entre le statut des baux commerciaux et les règles protectrices de l’habitat découlant de l’article 1719 du Code civil. Or, de nombreux propriétaires immobiliers tentent de scinder artificiellement le contrat afin de délivrer un congé résidentiel ou d’échapper au plafonnement légal du loyer renouvelé. Dans un arrêt récent, la Cour d’appel de Nîmes, le 9 octobre 2026, n° 24/02132, a fermement sanctionné cette tentative de contournement de la propriété commerciale.

La consultation d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet dès lors de sécuriser la qualification du contrat et l’exercice des droits statutaires. En effet, si l’indivisibilité du bail mixte soumet l’entier immeuble au Code de commerce, elle ne dispense nullement le bailleur de délivrer un logement décent. La Cour de cassation, 3e civ., le 5 mars 2026, n° 24-15.820, consacre ainsi le jeu de l’exception d’inexécution lorsque des désordres rendent le bien impropre. Par ailleurs, sur le terrain financier, l’évaluation du loyer déplafonné obéit à une méthode duale prescrite par l’article R. 145-4, alinéa 2, du Code de commerce. Comme l’illustre le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 19 février 2026, n° 23/14034, la partie habitation est évaluée par comparaison avec les loyers résidentiels.

En outre, le bailleur qui souhaite récupérer uniquement l’appartement accessoire doit emprunter les voies restrictives de l’article L. 145-22 du Code de commerce. À défaut d’occupation résidentielle effective par le preneur, le propriétaire peut également mobiliser la reprise triennale prévue par l’article L. 145-23-1 du Code de commerce. À cet égard, toute imbrication matérielle entre la boutique et l’appartement paralyse le droit de reprise partielle et expose le bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction.

I. L’indivisibilité statutaire du bail commercial à usage mixte et l’exigence de délivrance d’un logement décent

A. La soumission intégrale du bail mixte au statut des baux commerciaux et l’exclusion de la loi du 6 juillet 1989

L’unité juridique du bail englobant simultanément des surfaces marchandes et des pièces d’habitation repose sur les règles impératives de l’article L. 145-1 du Code de commerce. Aux termes de ce texte fondamental, le statut s’applique aux immeubles dans lesquels un fonds est exploité ainsi qu’aux locaux accessoires indispensables à cette exploitation. Lorsque les parties concluent un bail unique autorisant à la fois le commerce et l’habitation, le contrat revêt un caractère commercial indivisible pour l’ensemble des lieux. Dans son arrêt de principe, la Cour d’appel de Nîmes, le 9 octobre 2026, n° 24/02132, rappelle avec netteté cette règle d’absorption par le statut commercial. La cour juge que « Lorsqu’il est affecté à un usage commercial et d’habitation, le bail est dit mixte » entre les parties contractantes. Ce contrat unique « se trouve en tant que tel soumis pour le tout aux dispositions du code de commerce » selon ce même arrêt.

En conséquence, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation et les baux mixtes professionnels et d’habitation sont radicalement écartées. Pour un bail purement résidentiel, la Cour de cassation, 3e civ., le 19 mars 2026, n° 24-21.660, admet certes une soumission conventionnelle à la loi de 1989. En revanche, dans un bail commercial mixte, l’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrite toute clause faisant échec au droit de renouvellement. Dans l’affaire tranchée par la Cour d’appel de Nîmes le 9 octobre 2026, n° 24/02132, un acte rectificatif prétendait soumettre le rez-de-chaussée et l’étage à deux baux. Les juges d’appel ont néanmoins constaté que les conditions initiales et le loyer unique demeuraient inchangés et que le premier étage restait l’accessoire du bar-tabac. Dès lors, la cour a confirmé l’annulation du congé pour reprise personnelle délivré par le propriétaire sur le fondement erroné de la législation des baux d’habitation.

La qualification de bail commercial à usage mixte suppose toutefois que l’affectation résidentielle résulte d’un accord contractuel certain conformément à l’article 1103 du Code civil. À ce titre, la Cour de cassation, 3e civ., le 18 décembre 2025, n° 24-12.594, rappelle que la destination s’apprécie selon l’usage prévu par le contrat. Dans un jugement éclairant, le Tribunal judiciaire de Paris, le 11 avril 2024, n° 18/06806, a refusé de retenir la qualification de bail mixte commercial. La juridiction relève que « le titre de l’acte intitulé « avenant de renouvellement d’un bail commercial et d’habitation » n’établit pas la volonté des parties ». Cet intitulé formel ne démontrait nullement l’intention commune « de voir affecter une partie des lieux loués à l’usage d’habitation au demeurant non précisée ». En l’absence d’accord exprès modifiant la destination initiale exclusivement commerciale, l’ensemble des lots loués conserve sa nature strictement marchande lors du renouvellement du bail.

Inversement, lorsque plusieurs lots au sein d’un même immeuble forment un ensemble fonctionnel, la jurisprudence consacre l’indivisibilité de l’exploitation commerciale au profit du preneur. La Cour de cassation, 3e civ., le 19 mars 2026, n° 24-16.581, a précisé à cet égard la portée de l’immatriculation du locataire principal. Elle retient que « le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés » relève du statut. Selon cet arrêt du 19 mars 2026, n° 24-16.581, ce lot « ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux ».

Par ailleurs, l’articulation entre l’usage commercial et l’usage d’habitation impose une vigilance particulière au regard des règles administratives d’urbanisme dans les grandes agglomérations. La Cour de cassation, 3e civ., le 13 juin 2024, n° 23-11.053, pose une règle stricte concernant la réunion matérielle d’un logement et d’un local commercial. Elle juge qu’« Un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local ». Ce maintien de l’usage résidentiel s’impose « quel que soit l’usage de ce dernier », même lorsque le lot adjacent est compris dans un bail commercial. Dans le prolongement de cette jurisprudence, la Cour de cassation, 3e civ., le 16 octobre 2025, n° 24-13.058, a défini le critère de l’affectation en 1970. L’arrêt juge que « L’affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage ». Cette qualification administrative demeure acquise « peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur » pour une chambre de six mètres carrés. De surcroît, le locataire commercial qui découvre que certains lots loués sont affectés à l’habitation doit agir dans le délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil.

La Cour de cassation, 3e civ., le 3 septembre 2026, n° 25-12.962, a déclaré prescrite l’action en nullité d’un bail commercial englobant trois lots désignés comme logements. La Cour retient que « la locataire aurait dû avoir connaissance, en effectuant les vérifications rendues nécessaires par la désignation des locaux, des faits ». Selon cet arrêt du 3 septembre 2026, n° 25-12.962, le point de départ du délai de prescription quinquennale court dès la conclusion du bail ou de son renouvellement. L’audit préalable du règlement de copropriété et des clauses du bail par un avocat en bail commercial à Paris prévient ainsi toute forclusion sur la destination des lots.

B. L’obligation de délivrance d’un logement décent pour l’habitation principale et l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire

Si la qualification de bail commercial mixte écarte la loi du 6 juillet 1989, elle laisse subsister les obligations fondamentales de l’article 1719 du Code civil. Selon le premier alinéa de l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer la chose louée et, pour l’habitation principale, un logement décent. Lorsque le bail porte sur un local dépourvu de toute affectation résidentielle, la Cour de cassation, 3e civ., le 14 décembre 2023, n° 21-21.964, exclut ces normes. La haute juridiction rappelle en effet que ces dispositions réglementaires « sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation » ou d’un bail mixte. En revanche, lorsque le bail commercial inclut un logement affecté à l’habitation principale du preneur, le propriétaire doit respecter l’article 3 du décret du 30 janvier 2002.

La Cour d’appel de Chambéry, le 11 février 2025, n° 22/01738, a réaffirmé avec force le caractère impératif de cette obligation dans une boulangerie-pâtisserie. L’arrêt relève que « l’application du statut des baux commerciaux prive par exemple le bailleur du droit de reprise des locaux à usage d’habitation ». En effet, selon cette décision du 11 février 2025, n° 22/01738, ce statut « ne le dispense pas de délivrer un logement décent à ses locataires ». Cette obligation s’impose pleinement au propriétaire « dès lors qu’ils utilisent effectivement les lieux à usage d’habitation » conformément à la clause de destination du bail. Qui plus est, la Cour d’appel de Chambéry, le 11 février 2025, n° 22/01738, écarte l’objection tirée de la personnalité morale de la société locataire. La cour retient que « le fait que le locataire commercial soit une société n’a, en outre, pas pour effet de priver son gérant » de cette protection. Le dirigeant social « qui habite effectivement dans les lieux » conserve ainsi intact « son droit de bénéficier de la délivrance d’un logement décent ». En conséquence, les clauses commerciales usuelles imposant au preneur de prendre les lieux dans leur état actuel sont illicites quant à la mise aux normes du logement.

Toutefois, l’exigibilité de cette garantie suppose que le locataire démontre une occupation effective de l’appartement accessoire à titre d’habitation principale en vertu de l’article 1719 du Code civil. Le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Niort le 8 juin 2026, n° 24/01038, illustre avec rigueur cette condition probatoire préalable. Le tribunal rappelle que « l’obligation de délivrer un logement décent s’applique au bail mixte (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-12.650) » consenti au commerçant. Cependant, les juges niortais précisent aussitôt « le preneur devant toutefois démontrer que ce logement constitue son logement principal » au moment de sa réclamation. Or, dans cette espèce jugée le 8 juin 2026, n° 24/01038, le constat de commissaire de justice établissait que la partie habitation était totalement vide. Le gérant de la société exploitante ayant fixé son domicile personnel dans un autre département, la demande de réfaction du loyer pour indécence a été intégralement rejetée. De même, sur le terrain du droit commun du bail commercial, le Tribunal judiciaire de Paris, le 22 juillet 2026, n° 23/02149, exige la preuve d’une impropriété. Faute d’avoir consigné la provision d’expertise judiciaire dans le délai imparti, la société locataire a été déboutée de son action indemnitaire fondée sur l’article 1719 du Code civil.

Par ailleurs, la présence effective d’un logement au sein du bail commercial détermine l’application du mécanisme légal de suspension des loyers en cas d’arrêté de péril. La Cour de cassation, 3e civ., le 3 juillet 2025, n° 23-20.553, a cassé un arrêt ayant dispensé le preneur d’une simple boutique du paiement de ses loyers. La Cour juge que le Code de la construction « ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement ». Dans cet arrêt du 3 juillet 2025, n° 23-20.553, « la cour d’appel, qui n’a pas constaté que les locaux loués comprenaient un logement », est censurée. À cet égard, seul le titulaire d’un bail commercial comportant un logement bénéficie de plein droit de la suspension du loyer afférent à cette habitation sous arrêté.

Au-delà des arrêtés administratifs, l’impropriété totale d’un local mixte fonde l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Dans un arrêt fondamental, la Cour de cassation, 3e civ., le 5 mars 2026, n° 24-15.820, a statué sur des locaux impropres à leur destination commerciale et d’habitation. La Cour rappelle que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser » le paiement des loyers en cas d’impropriété. Le preneur peut ainsi cesser « d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » au bailleur défaillant. Surtout, la Cour de cassation, 3e civ., le 5 mars 2026, n° 24-15.820, précise l’articulation de ce moyen de défense avec le délai d’un mois du commandement. Lorsque « le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé » avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Cette vérification s’impose « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». En outre, l’article 1719, 1°, du Code civil interdit au bailleur de se prévaloir de la résiliation du bail pour solliciter l’expulsion d’un logement impropre à cet usage.

Si les lieux demeurent exploitables, l’octroi de délais suspensifs exige la reprise du loyer courant avant la première audience selon l’article L. 145-41 du Code de commerce. Une fois l’échéancier judiciaire fixé par ordonnance définitive, la Cour de cassation, 3e civ., le 26 octobre 2023, n° 22-16.216, applique une sanction implacable au preneur défaillant. Elle juge que « le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise » sans obstacle tiré de la mauvaise foi de la bailleresse. Dès lors, l’assistance d’un avocat en troubles de jouissance locative à Paris s’avère essentielle pour constituer la preuve de l’impropriété totale avant toute rétention de loyer.

II. L’évaluation dissociée de la valeur locative et l’encadrement strict du droit de reprise partielle des locaux d’habitation

A. La fixation du loyer renouvelé et la méthode d’évaluation comparative de la partie affectée à l’habitation

Sur le plan économique, l’indivisibilité statutaire du bail mixte n’entraîne nullement l’application d’un tarif commercial uniforme aux surfaces de boutique et aux pièces d’habitation. En vertu de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord amiable, cette valeur locative dépend des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives et des facteurs locaux de commercialité. Tant que le bail renouvelé demeure soumis au plafonnement de l’article L. 145-34 du Code de commerce, la variation de l’indice s’applique globalement au loyer unique. Or, lorsque le loyer est déplafonné après douze années effectives selon l’article L. 145-34, alinéa 3, du Code de commerce, l’évaluation se dissocie.

Le fondement réglementaire de cette méthode duale réside dans le second alinéa de l’article R. 145-4 du Code de commerce, propre aux baux comportant un logement. Selon ce texte, lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, sa valeur locative est déterminée par comparaison avec des locaux d’habitation analogues. Ces prix pratiqués pour des logements faisant l’objet d’une location nouvelle sont majorés ou minorés pour tenir compte des avantages ou des inconvénients liés à leur intégration commerciale. Parallèlement, les surfaces affectées au commerce demeurent évaluées selon les critères de surface et de conformation énoncés par l’article R. 145-3 du Code de commerce. Cette évaluation séparée de l’habitation ne cède que devant la qualification de locaux monovalents selon la Cour de cassation, 3e civ., le 22 juin 2022, n° 21-10.520. Elle juge que « l’article R. 145-4, alinéa 2, du code de commerce n’est pas applicable à la détermination du prix du loyer renouvelé des locaux monovalents ». En revanche, pour les commerces ordinaires avec logement, le juge des loyers commerciaux applique la méthode comparative duale de l’article R. 145-4, alinéa 2, du Code de commerce.

Le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris le 19 février 2026, n° 23/14034, en offre une illustration particulièrement précise. Dans ce litige portant sur un restaurant au rez-de-chaussée avec cave et appartement de trois pièces au premier étage, le bail avait excédé douze ans par tacite prolongation. Pour la partie commerciale de 95,01 mètres carrés réels, le Tribunal judiciaire de Paris, le 19 février 2026, n° 23/14034, a validé le recours à la pondération. Le juge rappelle qu’« Il est cependant d’usage de pondérer la surface des locaux afin de tenir compte de leurs caractéristiques » pour comparer les prix unitaires. Sur une surface commerciale pondérée de 56,17 mètres carrés au prix de 300 euros, la valeur locative annuelle de la boutique a atteint 16 851 euros. Pour l’appartement de l’étage, le tribunal a retenu une surface habitable non pondérée de 42,50 mètres carrés selon l’article R. 145-4, alinéa 2, du Code de commerce. Au vu du référentiel de l’observatoire des loyers et de cinq appartements voisins, le juge a fixé une valeur mensuelle de 20 euros par mètre carré. Ajoutant les 10 200 euros du logement au restaurant, le Tribunal judiciaire de Paris, le 19 février 2026, n° 23/14034, a fixé le loyer à 27 051 euros. Le tribunal a en outre écarté toute minoration supplémentaire du logement dès lors que le preneur ne prouvait aucune nuisance issue de son propre restaurant.

À cet égard, la délimitation exacte des pièces relevant de l’habitation ou du commerce constitue un enjeu financier majeur lors des opérations d’expertise judiciaire. Dans le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 11 avril 2024, n° 18/06806, la bailleresse revendiquait un tarif résidentiel pour une chambre et une cuisine arrière. L’usage mixte étant écarté faute d’accord contractuel, ces pièces arrière ont été pondérées au coefficient commercial de 0,40 selon l’article R. 145-3 du Code de commerce.

Par ailleurs, sur le terrain procédural, le contentieux du loyer renouvelé ou révisé est soumis au délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Si le juge des loyers commerciaux détient une compétence de principe, le tribunal judiciaire saisi d’un litige sur le bail mixte doit trancher la demande accessoire de loyer. La Cour de cassation, 3e civ., le 12 février 2026, n° 24-18.788, a censuré une cour d’appel qui avait renvoyé les parties devant le juge des loyers commerciaux. L’arrêt vise « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence ». Selon cette décision du 12 février 2026, n° 24-18.788, cette juridiction « a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande ».

B. Les conditions restrictives de la reprise pour habiter ou réaffecter et l’obstacle de l’indivisibilité matérielle

Alors que le congé de la loi du 6 juillet 1989 est prohibé, le Code de commerce aménage deux droits de reprise partielle cantonnés aux locaux d’habitation accessoires. D’abord, l’article L. 145-22, alinéa 1er, du Code de commerce autorise le bailleur à refuser le renouvellement sur la seule partie concernant les locaux d’habitation accessoires. Cette reprise s’exerce pour habiter lui-même les lieux ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants dépourvus d’une habitation adaptée à leurs besoins. Selon l’article L. 145-22, alinéa 2, du Code de commerce, l’acquéreur à titre onéreux doit justifier d’un acte ayant date certaine plus de six ans avant ce refus. En outre, en vertu du dernier alinéa de l’article L. 145-22 du Code de commerce, le bénéficiaire de la reprise assume une double obligation temporelle d’occupation. Il doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de six ans. Selon ce même article L. 145-22 du Code de commerce, à défaut d’occupation dans ces délais sans motif légitime, le locataire évincé a droit à une indemnité d’éviction. En outre, l’article L. 145-24 du Code de commerce écarte ce droit de reprise sur les locaux affectés à l’usage d’hôtel ou de location en meublé.

Ensuite, pour remettre les logements vacants sur le marché locatif, le législateur a institué une reprise triennale régie par l’article L. 145-23-1 du Code de commerce. Selon l’article L. 145-23-1 du Code de commerce, le bailleur peut, à l’expiration d’une période triennale, reprendre les locaux d’habitation accessoires non affectés à cet usage. Ce congé obéit aux formes de l’article L. 145-9 du Code de commerce avec un préavis de six mois et suppose l’inoccupation six mois après le congé.

Tout d’abord, le local visé par la reprise doit toujours revêtir une destination contractuelle d’habitation au jour de la délivrance du congé partiel. Dans un jugement motivé, le Tribunal judiciaire de Paris, le 5 juin 2025, n° 20/07874, a annulé un congé de reprise portant sur l’entresol d’une épicerie. Le tribunal énonce que « Le refus de renouvellement pour reprise prévu à l’article L. 145-22 du code de commerce » obéit à une condition stricte d’affectation. Ce mécanisme légal « suppose que les locaux objet de la reprise soient des locaux à usage d’habitation accessoires des locaux commerciaux » au jour du congé. Certes, sur la destination contractuelle, la Cour de cassation, 3e civ., le 10 avril 2025, n° 23-21.473, juge que la simple tolérance ne crée aucun droit. Les juges peuvent « déduire du simple silence pendant plusieurs années de la bailleresse » l’absence de renonciation à la clause de destination initiale du bail. Cependant, dans le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 5 juin 2025, n° 20/07874, les bailleurs ne s’étaient pas bornés à un simple silence passif. Lors d’une précédente procédure en déplafonnement du loyer, ils avaient expressément revendiqué la transformation de l’appartement de l’entresol en réserve commerciale pour obtenir une hausse du loyer. Ayant ainsi entériné par des actes positifs la transformation du logement en réserve commerciale, les bailleurs ne pouvaient plus invoquer l’article L. 145-22 du Code de commerce. Par ailleurs, tant l’article L. 145-22, alinéa 3, du Code de commerce que l’article L. 145-23-1 du Code de commerce instituent deux obstacles matériels absolus.

La reprise est exclue si la privation du logement apporte un trouble grave à l’exploitation du fonds ou si commerce et habitation forment un tout indivisible. L’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes du 9 octobre 2026, n° 24/02132, illustre avec force la prééminence de cette indivisibilité matérielle sur le besoin du bailleur. Dans cette affaire, le bailleur âgé démontrait pourtant vivre depuis dix ans dans un camping-car stationné sur un terrain et être dépourvu d’un logement décent. La Cour d’appel de Nîmes, le 9 octobre 2026, n° 24/02132, lui a néanmoins refusé tout droit de reprise sur le premier étage du bar-tabac. Les juges ont relevé que « les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible » en raison de la configuration intérieure du bâtiment. Selon cet arrêt, « l’absence d’entrée indépendante aurait pour conséquence, en cas de reprise pour habiter par le bailleur, de causer un trouble grave à l’exploitation ». Lorsque le bailleur échoue sur la reprise partielle et invoque un motif grave ou un défaut d’exploitation, il doit respecter l’article L. 145-17 du Code de commerce.

Au visa de l’article L. 145-8 du Code de commerce, la Cour de cassation, 3e civ., le 1er octobre 2026, n° 24-21.463, protège le droit au renouvellement. Elle juge que « seul un défaut d’exploitation définitif ou continu sur les trois années ayant précédé la date d’expiration du bail » prive le preneur du renouvellement. Seule cette carence continue « justifie la délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction » au locataire sortant. Sans mise en demeure préalable d’un mois conforme à l’article L. 145-17 du Code de commerce, est due l’indemnité de l’article L. 145-14 du Code de commerce. La contestation du congé avec un avocat en résiliation de bail à Paris obéit au délai biennal prescrit par l’article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce.

Selon l’article L. 145-9 du Code de commerce et l’article L. 145-60 du Code de commerce, le preneur dispose d’un délai de deux ans pour agir. La Cour de cassation, 3e civ., le 12 février 2026, n° 24-10.427, précise le point de départ et le régime de suspension de cette prescription biennale. Selon cet arrêt, « le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire » court « à compter de la date d’effet du congé ». De plus, selon l’arrêt du 12 février 2026, n° 24-10.427, le référé-expertise introduit par le seul bailleur ne suspend pas la prescription au profit du preneur passif. Pour que l’expertise judiciaire suspende la prescription biennale à son égard, le preneur défendeur doit s’associer expressément à la mesure ou solliciter une extension de mission. Face à une demande de renouvellement en tacite prolongation selon l’article L. 145-10 du Code de commerce, le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour refuser.

La Cour de cassation, 3e civ., le 3 septembre 2026, n° 25-12.012, fixe alors avec rigueur la date d’extinction du bail et le cours de la prescription. Lorsque le bailleur refuse ce renouvellement, « le bail prend fin la veille du dernier jour du trimestre civil qui suit la demande du locataire ». Dès le lendemain, le preneur maintenu dans les lieux en vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce devient redevable d’une indemnité d’occupation. Selon l’arrêt du 3 septembre 2026, n° 25-12.012, un congé ultérieur est « sans incidence sur le point de départ du délai de prescription » de cette indemnité. L’appui d’un cabinet d’avocats en contentieux commercial à Paris sécurise ainsi le respect des délais biennaux de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Conclusion

Le régime du bail commercial à usage mixte commercial et d’habitation consacre la force attractive de l’article L. 145-1 du Code de commerce sur l’ensemble de l’assiette louée. Comme l’a jugé la Cour d’appel de Nîmes le 9 octobre 2026, n° 24/02132, cette indivisibilité met en échec tout congé fondé sur la loi de 1989. En contrepartie, lorsque le logement constitue l’habitation principale effective du preneur ou du gérant, l’article 1719 du Code civil impose au bailleur une obligation d’ordre public de décence. Face à des désordres rendant le bien mixte impropre, la Cour de cassation, 3e civ., le 5 mars 2026, n° 24-15.820, protège le preneur par l’exception d’inexécution.

Lors du renouvellement déplafonné, l’article R. 145-4, alinéa 2, du Code de commerce commande une évaluation séparée de l’appartement selon les prix du marché résidentiel avoisinant. C’est cette méthodologie duale qu’a mise en œuvre avec précision le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris le 19 février 2026, n° 23/14034. Par ailleurs, le droit de reprise partielle ouvert par l’article L. 145-22 du Code de commerce ou par l’article L. 145-23-1 du Code de commerce demeure étroitement circonscrit. Toute transformation antérieure de l’appartement en réserve commerciale acceptée par le bailleur ou toute absence d’entrée indépendante entre boutique et logement fait obstacle à la reprise partielle.

Enfin, tant l’action en nullité régie par l’article 2224 du Code civil que le délai biennal de l’article L. 145-60 du Code de commerce exigent une vigilance constante. Un audit précis de la configuration matérielle des lieux et des clauses de destination s’impose donc avant toute négociation de renouvellement ou toute signification d’un acte extrajudiciaire.