Vous avez signé un compromis de vente pour un appartement ou une maison à Paris, et la tempête qui vient de traverser l’Île-de-France a arraché une partie de la toiture, éventré un chien-assis ou inondé les combles. L’acte authentique est prévu dans deux mois chez le notaire, le prêt est en cours de déblocage, et le vendeur minimise en renvoyant tout à l’acte. Cette situation, devenue fréquente après les tempêtes Austen et Boelo d’octobre 2026, soulève trois questions immédiates : qui supporte juridiquement le risque entre la signature du compromis et la réitération, qui doit déclarer le sinistre à quelle assurance, et comment renégocier le prix, reporter la vente ou y renoncer sans perdre le séquestre. Les réponses tiennent à la nature exacte de votre avant-contrat, à la gravité des dégâts et à la rapidité de vos démarches. Ce guide expose la méthode complète, avec les textes applicables et les réflexes qui protègent l’acquéreur comme le vendeur.

I. Le compromis est signé et la toiture est éventrée : qui supporte le risque et qui déclare le sinistre

A. La promesse vaut vente : le transfert des risques dépend de ce que le compromis prévoit

En droit français, la promesse synallagmatique de vente, que la pratique appelle compromis, produit déjà les effets de la vente dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix. Le Code civil dispose que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Concrètement, si votre compromis ne contient aucune condition suspensive et qu’il est parfait sur ces deux points, vous êtes juridiquement déjà vendeur et acquéreur l’un envers l’autre, même si le transfert de propriété opposable et la remise des clés attendent l’acte authentique. Cette qualification a une conséquence directe sur les dégâts de tempête : en principe, le risque pèse sur celui qui est déjà propriétaire. Le Code civil prévoit en effet que « Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose. » Lorsque le compromis transfère immédiatement la propriété entre les parties, l’acquéreur supporte en théorie la perte ou la dégradation survenue avant l’acte authentique, sauf clause contraire.

La pratique notariale parisienne aménage toutefois ce principe de deux manières. D’abord, la plupart des compromis retardent expressément le transfert de propriété et de jouissance au jour de l’acte authentique, ce qui maintient les risques sur la tête du vendeur jusqu’à la réitération. Relisez la clause intitulée « transfert de propriété » ou « jouissance » : si elle stipule que l’acquéreur ne deviendra propriétaire que par l’acte authentique, le vendeur reste débiteur de l’obligation de délivrer un bien conforme à son état du jour du compromis, tempête ou non. Ensuite, le compromis comporte presque toujours des conditions suspensives, notamment d’obtention du prêt, qui suspendent l’effet définitif de la vente. Tant qu’une condition suspensive n’est pas réalisée, la vente n’est pas parfaite et le vendeur conserve la chose à ses risques. La cour d’appel de Paris a ainsi constaté la résolution d’une promesse synallagmatique sans condition suspensive de financement lorsque les acquéreurs n’avaient jamais disposé des fonds, et elle a statué par la formule « Constate la résolution au 18 juillet 2020 du compromis du 9 janvier 2020 » (CA Paris, pôle 4 chambre 1, 31 mai 2024, RG 22/15180). Cette décision rappelle que chaque compromis se juge à ses propres clauses : délai de réalisation, caractère extinctif ou non du délai, sommations adressées. Avant d’affirmer qui supporte la toiture arrachée, faites donc qualifier votre compromis par votre notaire, clause par clause.

Lorsque les dégâts sont tels que le bien est détruit ou devenu impropre à sa destination, le régime de la force majeure et de la perte de la chose s’applique. Le Code civil définit la force majeure contractuelle ainsi : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » Une tempête d’une violence exceptionnelle, reconnue par les relevés de Météo-France et les arrêtés de catastrophe naturelle, peut constituer un tel événement, mais seulement si le vendeur n’a commis aucune faute d’entretien ayant aggravé les dégâts. Si l’empêchement est définitif, par exemple une maison rendue inhabitable et interdite d’accès par arrêté de péril, « L’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure et qu’elle est définitive, à moins qu’il n’ait convenu de s’en charger ou qu’il ait été préalablement mis en demeure. » Et lorsque l’impossibilité résulte de la perte de la chose, « Lorsque l’impossibilité d’exécuter résulte de la perte de la chose due, le débiteur mis en demeure est néanmoins libéré s’il prouve que la perte se serait pareillement produite si l’obligation avait été exécutée. » Le même texte ajoute que le débiteur « est cependant tenu de céder à son créancier les droits et actions attachés à la chose », ce qui vise directement l’indemnité d’assurance : le vendeur qui ne peut plus livrer le bien en l’état doit transmettre à l’acquéreur ses droits contre l’assureur. En pratique, cela fonde les avenants de subrogation que les notaires parisiens rédigent après les tempêtes : l’acquéreur accepte de réitérer à prix réduit et perçoit l’indemnité, ou les parties constatent ensemble la résolution et le vendeur conserve l’indemnité correspondant à son préjudice propre.

Si le manquement porte sur la réitération elle-même, la sanction financière prévue au compromis s’applique. Les compromis stipulent une clause pénale, généralement 10 % du prix, qui sanctionne la partie défaillante. La cour d’appel de Bourges a confirmé la logique en retenant que des acquéreurs défaillants dans la réitération devaient la clause pénale prévue, et elle a rappelé le fondement général selon lequel « En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » (CA Bourges, chambre civile, 30 janvier 2025, RG 24/00175). Le Code civil énonce la même règle : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » Retenez le raisonnement : celui qui refuse de réitérer sans motif légitime paie la clause pénale ; celui dont l’inexécution procède d’une force majeure établie peut en être exonéré. Après une tempête, tout se joue donc sur la preuve : procès-verbal d’huissier décrivant la toiture, relevés météorologiques du jour du sinistre, attestations du couvreur, échanges avec le notaire. La cour d’appel de Bordeaux, dans un litige où des acquéreurs reprochaient au vendeur la transmission tardive et incomplète des pièces du permis de construire indispensables au prêt, a examiné le comportement de chaque partie avant de statuer sur la caducité de la vente et le sort du séquestre de 21 500 euros versé entre les mains du notaire (CA Bordeaux, 2e chambre civile, 18 septembre 2025, RG 22/01476, décision consultable à l’adresse https://www.courdecassation.fr/decision/68ce3afb208310c243b73a69). La leçon vaut pour les dégâts de tempête : documentez chaque étape, exigez les pièces par écrit, et ne laissez aucune renonciation verbale sans avenant.

B. Toiture arrachée entre compromis et acte : qui déclare à l’assurance et quelles preuves conserver

Le réflexe qui fait gagner les dossiers après une tempête tient en une phrase : le vendeur, encore propriétaire et occupant ou bailleur du bien, déclare le sinistre à sa propre assurance, et l’acquéreur informe immédiatement son notaire et son futur assureur. Le vendeur reste assuré du bien jusqu’à l’acte authentique, au titre de son contrat multirisque habitation s’il l’occupe, de son contrat propriétaire non occupant s’il le loue, ou de l’assurance de la copropriété pour les parties communes comme la toiture d’un immeuble collectif. Le Code des assurances impose à l’assuré de déclarer : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. » Le même texte verrouille le minimum légal : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Après les tempêtes Austen puis Boelo, qui se sont succédé à quelques jours d’intervalle en octobre 2026, déposez deux déclarations distinctes si deux événements ont aggravé les dégâts, avec les dates et les constats propres à chacun. Joignez les photographies datées, la facture du bâchage d’urgence, le rapport du couvreur et, en copropriété, le procès-verbal du syndic. La déchéance pour déclaration tardive, lorsqu’une clause du contrat la prévoit, ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice, et elle ne joue pas si le retard procède d’un cas fortuit ou de force majeure, selon le même article L. 113-2 du Code des assurances. Autrement dit, déclarez vite, mais un retard bref et justifié par le chaos d’une tempête ne fait pas tout perdre.

L’acquéreur, de son côté, n’est pas sans rôle. S’il a déjà souscrit une assurance habitation à effet différé au jour de la vente, il prévient cet assureur à titre conservatoire. Surtout, il organise la preuve contradictoire de l’état du bien : visite avec le vendeur ou son agent, état des lieux photographié pièce par pièce y compris combles et toiture visible, constat d’huissier si le vendeur refuse l’accès. Le guide LegalPlace consacré à l’état des lieux avant l’acte de vente recommande précisément ces visites entre le compromis et l’acte définitif pour éviter les mauvaises surprises, et il souligne que l’acheteur peut se faire assister d’un professionnel pour établir un état complet (guide LegalPlace consacré à l’état des lieux avant l’acte définitif). Ce guide insiste aussi sur la négociation du prix jusqu’au jour de la signature lorsque l’état du bien a changé. Conservez également tous les échanges avec le notaire : convocations à réitérer, demandes de pièces, propositions d’avenant. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 31 mai 2024 précité, a scruté les lettres de convocation, les offres de prêt et les versements de fonds pour déterminer qui avait fait échouer la réitération. Un dossier tempête se gagne avec la même méthode : chaque fait allégué doit correspondre à une pièce datée.

En copropriété parisienne, la toiture est en principe une partie commune, et le syndic doit déclarer le sinistre à l’assurance de l’immeuble. L’acquéreur d’un lot du dernier étage, directement exposé aux infiltrations, demande au vendeur la copie de la déclaration du syndic, le numéro de sinistre et le rapport de l’expert. Si le syndic reste inerte, le vendeur, encore copropriétaire, le met en demeure par écrit de déclarer et de bâcher, et l’acquéreur en informe son notaire pour envisager un séquestre complémentaire ou un report de l’acte. Pour une maison individuelle, le vendeur fait établir au moins deux devis de réfection par des couvreurs, distingue la réparation d’urgence du remplacement à l’identique, et vérifie avec son assureur la règle proportionnelle et les franchises : l’assurance des biens étant un contrat d’indemnité, « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » Cette règle éclaire les négociations : l’indemnité ne financera jamais plus que la valeur du bien au jour du sinistre, vétusté déduite selon le contrat, d’où l’importance d’un chiffrage précis avant de discuter d’une baisse de prix. Les décisions lues dans ce dossier confirment que les juges raisonnent en montants documentés : séquestre de 21 500 euros à Bordeaux, clause pénale de 17 000 euros à Bourges, indemnité de 59 900 euros au titre d’une clause pénale à Paris. Chiffrez tôt, chiffrez juste, chiffrez par écrit.

II. Tenir la vente, la renégocier ou y renoncer : la sortie propre après le sinistre

A. Avenant, baisse de prix ou report : renégocier sans perdre le séquestre ni le prêt

Lorsque les dégâts sont réparables et que l’acquéreur souhaite maintenir son projet, la voie la plus sûre est l’avenant notarié au compromis. L’avenant décrit le sinistre avec précision, annexe les constats et devis, fixe le nouveau prix ou la prise en charge des travaux par le vendeur avant l’acte, reporte la date de réitération et, si nécessaire, proroge les conditions suspensives dont le prêt. Le site SeLoger, dans son dossier consacré aux sinistres survenus entre compromis et acte authentique, recommande exactement cette méthode, à savoir informer l’acquéreur par un avenant descriptif signé des deux parties, parce que toute modification d’un élément substantiel du compromis, comme le bien ou le prix, impose de faire bénéficier l’acquéreur non professionnel d’un nouveau délai de rétractation de dix jours (dossier SeLoger consacré aux sinistres entre compromis et acte authentique). Cette analyse s’appuie sur le droit positif : « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte », selon l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Concrètement, un avenant qui réduit le prix de 20 000 euros pour une réfection de toiture, ou qui substitue au vendeur l’acquéreur dans les droits à indemnité d’assurance, rouvre ce délai de dix jours au profit de l’acquéreur non professionnel d’un bien d’habitation. Loin d’être un piège, cette seconde réflexion sécurise les deux parties : l’acquéreur ne pourra plus soutenir qu’il a signé sous la pression du sinistre, et le vendeur disposera d’un accord purgé de tout repentir.

La renégociation du prix obéit à une arithmétique simple que les notaires parisiens pratiquent quotidiennement depuis les tempêtes d’octobre : coût de remise en état à l’identique, vétusté prise en charge ou non par l’assurance, trouble de jouissance lié au retard d’emménagement, et surcoût éventuel du relogement temporaire. Si l’assurance du vendeur prend en charge 15 000 euros sur 22 000 euros de travaux, la baisse de prix ou la consignation d’une somme entre les mains du notaire doit couvrir le reliquat, majoré d’une marge pour les surprises découvertes à l’ouverture du toit. Le service public rappelle utilement que les promesses comportent souvent des sommes séquestrées et des conditions suspensives, notamment d’obtention du prêt, et que le sort de l’indemnité d’immobilisation dépend de l’issue de la promesse : conservée par le vendeur en cas de renonciation sans cause légitime, restituée en cas de défaillance fautive du vendeur ou de non-réalisation d’une condition suspensive (service-public.gouv.fr, fiche F2965 sur la promesse de vente, https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2965). Pour un compromis synallagmatique, la somme versée est généralement un acompte imputable sur le prix, et son sort suit la résolution : si la vente est résolue aux torts du vendeur, l’acompte est restitué ; si elle est résolue aux torts de l’acquéreur qui se désiste sans droit, la clause pénale joue. Les acquéreurs qui souhaitent annuler un compromis de vente après un sinistre doivent donc vérifier d’abord si une condition suspensive, un manquement du vendeur à son devoir d’information ou une destruction rendant l’exécution impossible leur ouvre une sortie sans pénalité, avant d’invoquer une simple rétractation tardive qui les exposerait à la clause pénale. À Paris et en Île-de-France, où les actes se réitèrent devant des études saturées et où les experts d’assurance interviennent avec plusieurs semaines de décalage après un épisode de vent, prévoyez un report de six à huit semaines plutôt qu’un délai intenable : le tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les litiges de vente des biens situés dans la capitale, apprécie strictement les mises en demeure et les délais laissés au débiteur avant de prononcer une résolution, comme l’illustre l’arrêt parisien du 31 mai 2024 qui a passé au crible les convocations et les offres de prêt successives. Un report écrit, notifié par le notaire, avec un calendrier d’expertise et de travaux, vaut mieux qu’une assignation précipitée.

Le financement mérite une vigilance particulière. Si le prêt a été accordé sur la base d’une valeur d’avant tempête, la banque peut exiger une nouvelle expertise et réduire son offre, voire la retirer si le bien est devenu inhabitable ou si l’assurance emprunteur refuse sa garantie. Anticipez : transmettez à la banque l’avenant, les devis et l’attestation d’assurance du vendeur, et demandez par écrit le maintien de l’offre aux conditions renégociées. Si la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas encore purgée, sa non-réalisation loyale, justifiée par le refus écrit de la banque, fait tomber la vente sans pénalité et libère le séquestre au profit de l’acquéreur. Si elle est déjà purgée, la perte du financement ne suffit plus : il faut alors discuter d’une prorogation conventionnelle du délai de réitération, comme les parties parisiennes l’avaient fait en pratique dans l’affaire jugée en 2024, où la cour a relevé que le délai de réalisation, qui n’avait pas été érigé en délai extinctif, avait été prorogé par le comportement des parties. Pour les biens situés à Paris et en petite couronne, ajoutez les spécificités locales : toitures en zinc soumises à des entreprises spécialisées peu disponibles après un épisode de vent, copropriétés haussmanniennes dont l’assemblée générale doit voter les travaux lourds, expertises d’assurance organisées par tournées dans les arrondissements sinistrés. Un avenant qui ignore ces délais matériels prépare le contentieux suivant ; un avenant qui les intègre, avec des dates butoirs réalistes et une clause de sortie partagée, sécurise la vente. Les acquéreurs parisiens peuvent utilement consulter la présentation de l’équipe dédiée au droit immobilier à Paris pour préparer cette renégociation avec un dossier chiffré.

B. Dissimulation du sinistre et sortie forcée : réticence dolosive, résolution et vices cachés

Le contentieux le plus dangereux après une tempête n’est pas celui du prix, c’est celui du silence. Le vendeur qui découvre la toiture arrachée et n’en dit mot à l’acquéreur, en espérant bâcher discrètement avant l’acte, s’expose à l’annulation de la vente et à des dommages et intérêts. Le Code civil impose en effet un devoir précontractuel d’information : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. » Un sinistre de toiture survenu entre compromis et acte, avec ses conséquences sur l’habitabilité, le coût des travaux et l’assurabilité du bien, constitue typiquement une information déterminante. La cour d’appel de Riom vient d’en faire une application éclatante dans un litige où le vendeur avait tu des arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse : « Le silence gardé sciemment par le vendeur s’analyse donc comme une réticence dolosive », et la cour a confirmé la nullité de la promesse de vente prononcée par les premiers juges, au motif que les manquements du vendeur à son devoir précontractuel d’information avaient vicié le consentement des acquéreurs (CA Riom, 1re chambre, 23 juin 2026, RG 24/01792). Transposez ce raisonnement à la toiture arrachée par Boelo et dissimulée avant l’acte : un acquéreur qui découvre après l’emménagement les infiltrations, les factures de bâchage et les échanges avec l’assureur que le vendeur lui avait cachés dispose d’un fondement solide pour demander la nullité. Ce même dossier met en garde dans le même sens : la dissimulation intentionnelle d’un désordre qui rend le bien impropre à sa destination expose le vendeur à une action en nullité pour réticence dolosive, outre l’action en garantie des vices cachés.

Lorsque l’inexécution est établie et suffisamment grave, la résolution du compromis peut être provoquée unilatéralement, par notification, ou judiciairement. Le Code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » En pratique, l’acquéreur qui a mis le vendeur en demeure de réparer ou de justifier de la déclaration d’assurance, et qui se heurte à un refus ou à une inertie, peut notifier la résolution en visant la clause du compromis ou l’inexécution grave, puis demander au juge la restitution du séquestre et, le cas échéant, des dommages et intérêts. Si l’empêchement résulte d’une force majeure définitive, la résolution intervient de plein droit dans les conditions des articles 1351 et 1351-1 précités, et chacune des parties supporte ses propres frais sauf stipulation contraire. La cour d’appel de Paris a illustré le contrôle rigoureux du juge sur la mise en demeure préalable et le caractère non extinctif du délai de réitération : la résolution n’est acquise que si le créancier a laissé au débiteur un délai raisonnable après une sommation formelle. Après une tempête, envoyez donc une mise en demeure par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée détaillée, avec un délai chiffré, l’inventaire des désordres et la mention expresse de la résolution envisagée. Cette formalité, qui paraît lourde quand le notaire propose un simple échange de courriels, conditionne la solidité de toute sortie unilatérale.

Enfin, si la vente a déjà été réitérée avant la découverte des dégâts, parce que le bâchage masquait l’ampleur du sinistre ou parce que l’acquéreur n’avait pas pu visiter les combles, la garantie des vices cachés prend le relais. Le Code civil prévoit que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Une charpente fragilisée par le vent et des infiltrations invisibles au jour de l’acte, mais antérieures à celui-ci, peuvent constituer de tels vices si l’acquéreur prouve leur antériorité. L’action doit alors être intentée rapidement, car « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » Faites constater les désordres par huissier dès leur apparition, commandez une expertise amiable contradictoire avec le vendeur et son assureur, et vérifiez la clause d’exclusion des vices que le compromis puis l’acte contiennent : entre professionnels elle joue, mais le vendeur professionnel ou le vendeur de mauvaise foi qui connaissait le sinistre ne peut s’en prévaloir. Dans tous les cas, la règle d’or posée par les arrêts lus pour ce dossier demeure : celui qui informe par écrit, chiffre par devis et fait constater par tiers gagne ; celui qui tait, minimise ou promet verbalement paie, par la clause pénale, la nullité ou les dommages et intérêts.

Conclusion

Une toiture arrachée entre compromis et acte authentique ne condamne ni la vente ni l’acquéreur, à condition d’agir dans l’ordre : qualifier le compromis et la clause de transfert des risques, faire déclarer le sinistre par le vendeur dans les cinq jours ouvrés légaux avec deux déclarations si Austen puis Boelo ont frappé successivement, organiser la preuve contradictoire par visite, photographies et constat, puis renégocier par avenant notarié avec prix ajusté, report réaliste et prorogation du prêt, en laissant à l’acquéreur non professionnel son nouveau délai de dix jours. Si le vendeur répare et informe loyalement, la vente se tient à un prix juste et l’indemnité d’assurance suit les droits cédés. S’il dissimule ou refuse durablement d’exécuter, la résolution notifiée après mise en demeure, voire la nullité pour réticence dolosive, libère l’acquéreur et lui restitue le séquestre, sans préjudice des dommages et intérêts. Après les tempêtes d’octobre 2026, les notaires parisiens connaissent ces avenants par cœur : présentez-leur un dossier complet, avec constats, devis et attestations d’assurance, et la plupart des ventes se sauvent. À défaut d’accord, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble tranchera, pièces contre pièces, au vu du compromis, des mises en demeure et des expertises.