Un associé de SARL veut lever le pied sans vendre tout de suite, un repreneur veut tester la société avant de l’acheter : la location des titres permet les deux. Les parts sociales ou les actions sont données à bail, le locataire vote aux assemblées ordinaires et perçoit les dividendes, le bailleur conserve le vote sur les modifications statutaires. Mais le montage n’est ouvert que si les statuts l’ont prévu, seulement au profit d’une personne physique, avec un contrat écrit enregistré qui comporte cinq mentions obligatoires, et sans possibilité de sous-louer. À la fin du bail, les titres reviennent, sauf si la période d’essai débouche sur une cession en bonne et due forme.
Ce qui suit expose le régime vérifié le 21 octobre 2026 sur Légifrance, en vigueur à cette date : articles L. 239-1 à L. 239-5 et R. 239-1 du code de commerce, règles d’agrément des cessions applicables au locataire, et deux arrêts de la Cour de cassation qui éclairent la frontière avec l’usufruit. Les fiches pratiques citées décrivent l’usage ; elles ne remplacent ni les textes ni la lecture des statuts de la société concernée, dont dépend chaque montage.
I. Un bail sur des titres, pas une vente
A. Ce qui peut être loué, par qui et à qui
Le point de départ tient en une phrase : « Les statuts peuvent prévoir que les actions des sociétés par actions ou les parts sociales des sociétés à responsabilité limitée soumises à l’impôt sur les sociétés de plein droit ou sur option peuvent être données à bail, au sens des dispositions de l’article 1709 du code civil » (C. com., art. L. 239-1), « au profit d’une personne physique » (C. com., art. L. 239-1). Trois verrous apparaissent déjà : les statuts doivent l’avoir prévu, car sans clause statutaire préalable il n’y a pas de location possible ; la SARL doit être soumise à l’impôt sur les sociétés, de plein droit ou sur option, ce qui exclut la SARL à l’impôt sur le revenu ; et le locataire est obligatoirement une personne physique, jamais une société.
Le bail du code civil auquel le texte renvoie se définit simplement : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. » (C. civ., art. 1709). Appliqué aux titres, cela donne une jouissance temporaire contre un loyer, sans transfert de propriété : le bailleur reste associé, le locataire ne le devient pas. C’est toute la différence avec une cession, et c’est ce qui fait l’intérêt du montage pour un associé qui veut garder un pied dans la société tout en en confiant l’exploitation à un successeur pressenti.
Côté actions, le périmètre est étroit : « La location d’actions ne peut porter que sur des titres nominatifs non négociables sur un marché réglementé, non inscrits aux opérations d’un dépositaire central et non soumis à l’obligation de conservation prévue à l’article L. 225-197-1 du présent code ou aux délais d’indisponibilité prévus aux chapitres II et III du titre IV du livre IV du code du travail. » (C. com., art. L. 239-1). En pratique, cela vise les SA et les SAS non cotées, hors actions gratuites en conservation et hors titres bloqués des plans d’épargne salariale. Une société par actions dont les statuts interdisent la location, ou une SAS dont le pacte verrouille toute entrée d’un tiers, ferme la porte avant même d’examiner le candidat locataire.
Trois familles de titres sont en outre exclues par la loi : « 1° Détenus par des personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé lorsque les produits et plus-values bénéficient d’un régime d’exonération en matière d’impôt sur le revenu ; 2° Inscrits à l’actif d’une société de capital-risque […] ou d’une société unipersonnelle d’investissement à risque […] ; 3° Détenus par un fonds commun de placement à risques, un fonds commun de placement dans l’innovation ou un fonds d’investissement de proximité […] » (C. com., art. L. 239-1). L’associé personne physique qui bénéficie d’une exonération d’impôt sur le revenu sur ses titres ne peut donc pas les mettre en location : la carotte fiscale et le loyer ne se cumulent pas. Les véhicules d’investissement réglementés sont logés à la même enseigne, pour éviter que la location ne serve à contourner leurs règles propres.
Deux interdictions complètent le tableau et donnent au montage sa physionomie. D’abord, « A peine de nullité, les actions ou parts louées ne peuvent faire l’objet d’une sous-location ou d’un prêt de titres au sens des articles L. 211-22 à L. 211-26 du même code. » (C. com., art. L. 239-1). Le locataire ne peut ni relouer ni prêter les titres : la chaîne de jouissance s’arrête à lui. Ensuite, les sociétés constituées pour l’exercice des professions libérales réglementées ne peuvent pas louer leurs titres, sauf au profit de professionnels salariés ou collaborateurs exerçant en leur sein et, hors santé et officiers publics ou ministériels, de professionnels exerçant la profession objet de la société (C. com., art. L. 239-1). Une SEL de médecins ou une étude notariale ne peut donc pas accueillir un financier externe par ce biais. Enfin, « Lorsque la société fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire en application du titre III du livre VI du présent code, la location de ses actions ou parts sociales ne peut intervenir que dans les conditions fixées par le tribunal ayant ouvert cette procédure. » (C. com., art. L. 239-1). En entreprise en difficulté, le tribunal garde la main : la location conclue sans son aval dans ce contexte est fragile.
Reste la question du locataire inconnu des associés. La loi y répond par l’agrément : « Les dispositions légales ou statutaires prévoyant l’agrément du cessionnaire de parts ou d’actions sont applicables dans les mêmes conditions au locataire. » (C. com., art. L. 239-3). En SARL, cela renvoie au régime connu : « Les parts sociales ne peuvent être cédées à des tiers étrangers à la société qu’avec le consentement de la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts sociales, à moins que les statuts prévoient une majorité plus forte. » (C. com., art. L. 223-14). Le projet est notifié à la société et à chacun des associés, et « Si la société n’a pas fait connaître sa décision dans le délai de trois mois à compter de la dernière des notifications prévues au présent alinéa, le consentement à la cession est réputé acquis. » (C. com., art. L. 223-14). En SAS, tout dépend des statuts, qui « peuvent soumettre toute cession d’actions à l’agrément préalable de la société » (C. com., art. L. 227-14). Concrètement, avant de signer le bail, le bailleur fait agréer son locataire comme il ferait agréer un acheteur : mêmes votants, mêmes délais, même silence valant acceptation en SARL. Un associé qui installerait un locataire sans purger l’agrément s’expose à voir la location contestée, exactement comme une cession faite au mépris de la clause.
B. Un contrat qui ne pardonne pas l’informel
La location de titres ne se fait jamais par une poignée de main. « Le contrat de bail est constaté par acte authentique ou sous seing privé soumis à la procédure de l’enregistrement. Il comporte, à peine de nullité, des mentions dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il est rendu opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 du code civil. » (C. com., art. L. 239-2). Trois exigences cumulatives, donc : un écrit enregistré, des mentions imposées sous peine de nullité, et une opposabilité à la société par signification ou acceptation en acte authentique, puisque « Le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique. » (C. civ., art. 1690). Tant que la société n’a pas reçu le bail dans ces formes, elle peut légitimement ignorer le locataire.
Les mentions obligatoires figurent à l’article R. 239-1 : En application de l’article L. 239-2, « le contrat de bail d’actions ou de parts sociales comporte, à peine de nullité, les mentions suivantes : 1° La nature, le nombre et l’identification des actions ou des parts sociales louées ; 2° La durée du contrat et du préavis de résiliation ; 3° Le montant, la périodicité et, le cas échéant, les modalités de révision du loyer ; 4° Si les actions ou parts sociales louées sont cessibles par le bailleur en cours de contrat, les modalités de cette cession ; 5° Les conditions de répartition du boni de liquidation, dans le respect des règles légales applicables à l’usufruit. » (C. com., art. R. 239-1). Et la sanction du silence est aménagée : « En l’absence de mentions relatives à la révision du loyer et à la cession des titres en cours de bail, le loyer est réputé fixe et les titres incessibles pendant la durée du contrat. » (C. com., art. R. 239-1). Autrement dit, oublier les trois premières mentions expose à la nullité du bail, tandis qu’oublier les deux dernières fige le loyer et bloque toute vente des titres pendant le bail. Pour une PME, c’est un point de vigilance majeur : un bail qui interdit par inadvertance toute cession pendant cinq ans peut paralyser une transmission familiale ou l’entrée d’un investisseur.
La délivrance des titres ne résulte ni de la signature ni de l’enregistrement, mais d’une inscription : « La délivrance des actions ou parts est réalisée à la date à laquelle est inscrite, dans le registre des titres nominatifs de la société par actions ou dans les statuts de la société à responsabilité limitée, à côté du nom de l’actionnaire ou de l’associé, la mention du bail et du nom du locataire. » (C. com., art. L. 239-2). En SAS ou SA, c’est le registre des mouvements de titres qui porte la mention ; en SARL, ce sont les statuts eux-mêmes qui sont modifiés, donc une décision collective. Et À compter de cette date, « la société doit adresser au locataire les informations dues aux actionnaires ou associés et prévoir sa participation et son vote aux assemblées conformément aux dispositions du deuxième alinéa » de l’article L. 239-3 (C. com., art. L. 239-2). Le locataire devient un destinataire obligatoire des convocations et des documents : une assemblée tenue sans lui, une fois l’inscription faite, est une assemblée irrégulière.
Dernier garde-fou, financier celui-là : « Les actions ou parts louées font l’objet d’une évaluation en début et en fin de contrat, ainsi qu’à la fin de chaque exercice comptable lorsque le bailleur est une personne morale. Cette évaluation est effectuée sur la base de critères tirés des comptes sociaux. Elle est certifiée par un commissaire aux comptes. » (C. com., art. L. 239-2). Quand le bailleur est une société, chaque arrêté comptable donne lieu à une évaluation certifiée : le dispositif protège les créanciers et les minoritaires du bailleur contre une location bradée à un dirigeant ou à un proche. Pour un bailleur personne physique, l’évaluation de début et de fin de contrat reste due, et elle servira de référence si la restitution tourne au litige sur la dépréciation des titres.
II. Pendant le bail et à sa fin : qui décide, qui encaisse, comment on sort
A. Le vote coupé en deux et les dividendes au locataire
C’est le cœur du montage : pendant le bail, les droits sociaux sont partagés entre deux têtes. « Le droit de vote attaché à l’action ou à la part sociale louée appartient au bailleur dans les assemblées statuant sur les modifications statutaires ou le changement de nationalité de la société et au locataire dans les autres assemblées. » (C. com., art. L. 239-3). Le bailleur garde la main sur l’essentiel — changer l’objet, transférer le siège à l’étranger, augmenter ou réduire le capital relèvent des modifications statutaires — tandis que le locataire vote l’approbation des comptes, l’affectation du résultat et la nomination des dirigeants. Pour une période d’essai avant rachat, la répartition est cohérente : le candidat dirige la gestion courante et encaisse, sans pouvoir dénaturer la société.
Côté argent, la loi assimile les parties à un démembrement : « Pour l’exercice des autres droits attachés aux actions et parts sociales louées, le bailleur est considéré comme le nu-propriétaire et le locataire comme l’usufruitier. » (C. com., art. L. 239-3). L’usufruit, c’est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (C. civ., art. 578). Le locataire perçoit donc les dividendes distribués pendant le bail, comme un usufruitier, à charge de restituer des titres dont la substance n’a pas été entamée. Le boni de liquidation, lui, suit les clauses du bail dans la limite des règles de l’usufruit, d’où l’obligation de le stipuler prévue par l’article R. 239-1.
La comparaison avec le vrai démembrement mérite un arrêt, car les confusions sont fréquentes. Dans une SCI où des parts sont démembrées, la Cour de cassation juge qu’« Il résulte de la combinaison de ces textes que l’usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaître la qualité d’associé, qui n’appartient qu’au nu-propriétaire, mais qu’il doit pouvoir provoquer une délibération des associés sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance » (Cass. 3e civ., 16 février 2022, n° 20-15.164). Et elle censure la clause qui fermerait tout recours : « ils ne peuvent, en revanche, priver l’usufruitier de parts sociales du droit de contester une délibération collective susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.013). Transposé à la location, l’enseignement est double : le locataire, traité comme usufruitier, n’est pas associé pour autant, et les statuts ne pourraient pas le priver de tout moyen de défendre sa jouissance contre une délibération qui la viderait de substance — par exemple une modification statutaire votée par le seul bailleur qui supprimerait le dividende. Le partage légal du vote n’est donc pas un blanc-seing donné au bailleur sur le reste.
Un dernier effet, souvent ignoré, concerne les seuils : « Pour l’application des dispositions du livre IV du présent code, le bailleur et le locataire sont considérés comme détenteurs d’actions ou de parts sociales. » (C. com., art. L. 239-3). Le livre IV du code de commerce portant sur les marchés financiers, la règle intéresse surtout les sociétés dont les titres, bien que non cotés, entrent dans le champ de ces dispositions. Pour la PME ordinaire, la leçon utile est ailleurs : pendant le bail, deux personnes cumulent des prérogatives d’associé sur les mêmes titres, ce qui impose une discipline de convocation et de procès-verbaux sans faille, sous peine de nullités croisées.
B. La fin du bail : renouvellement, radiation et cession d’essai
Le bail de titres n’est pas un tunnel sans issue. « Le bail est renouvelé dans les mêmes conditions que la conclusion du bail initial. En cas de non-renouvellement du contrat de bail ou de résiliation, la partie la plus diligente fait procéder à la radiation de la mention portée dans le registre des titres nominatifs de la société par actions ou dans les statuts de la société à responsabilité limitée. » (C. com., art. L. 239-4). Renouveler, c’est donc refaire toute la procédure — écrit, enregistrement, mentions, agrément si les statuts l’exigent, inscription — et non reconduire tacitement. Et la radiation n’est pas une formalité de confort : tant que la mention subsiste, la société continue d’adresser les informations au locataire et de compter son vote, de sorte qu’un oubli de radiation après la fin du bail vicie les assemblées suivantes.
Si le dirigeant traîne des pieds pour radier ou convoquer, la loi donne un levier rapide : « Tout intéressé peut demander au président du tribunal statuant en référé d’enjoindre sous astreinte au représentant légal de la société par actions ou de la société à responsabilité limitée, en cas de signification ou d’arrivée à terme d’un contrat de bail portant sur des actions ou des parts sociales de la société, de modifier le registre des titres nominatifs ou les statuts et de convoquer l’assemblée des associés à cette fin. » (C. com., art. L. 239-5). Le bailleur qui récupère ses titres, le locataire évincé qui veut faire constater sa sortie, ou tout associé intéressé à la régularité des votes peut ainsi obtenir en référé, sous astreinte, la mise à jour du registre ou des statuts et la convocation de l’assemblée. C’est une procédure de remise en ordre, pas un procès sur le fond du bail.
Reste l’issue la plus recherchée : la location comme essai avant achat. Rien n’oblige le bail à contenir une promesse de vente, mais rien ne l’interdit, et la pratique des transmissions de PME utilise le bail comme sas : le repreneur dirige pendant un ou deux exercices, vérifie la rentabilité, puis lève l’option. Si le bail a prévu que les titres sont cessibles en cours de contrat, les modalités stipulées s’appliquent ; à défaut de stipulation, rappelons que le loyer est réputé fixe et les titres incessibles pendant la durée du contrat. Pour la cession elle-même, on retombe sur le droit commun : en SARL, refus d’agrément ouvrant aux associés un délai de trois mois pour acquérir ou faire acquérir au prix fixé à dire d’expert, possibilité de faire racheter par la société avec réduction de capital, et cession libre à l’expiration si rien n’est intervenu — le tout dans les conditions de l’article L. 223-14, dont le silence de trois mois vaut consentement réputé acquis. Faire entrer le futur acheteur comme locataire agréé avant de le faire entrer comme associé n’évite donc aucune étape : l’agrément du locataire ne vaut pas agrément du cessionnaire, et les deux purges se succèdent. L’accompagnement d’un avocat en droit des sociétés à Paris permet d’articuler bail, promesse et agréments sans laisser de faille entre l’essai et l’achat.
Les limites de la transposition à une PME doivent être dites nettement. D’abord le coût : évaluation certifiée par un commissaire aux comptes quand le bailleur est une personne morale, enregistrement, éventuel acte notarié, agrément à purger deux fois en cas d’achat final — le montage ne se justifie que si l’enjeu, transmission ou entrée d’un associé opérationnel, le vaut. Ensuite le risque : le bailleur récupère des titres dont la valeur a pu baisser sous la gestion du locataire, et l’évaluation de fin de contrat ne répare pas tout si le bail n’a pas organisé les garanties. Enfin le périmètre : professions libérales réglementées, titres exonérés au titre du patrimoine privé, sociétés en procédure collective sans aval du tribunal — autant de cas où la location est interdite ou encadrée au point de perdre son intérêt. Bien employée, elle reste pourtant un instrument rare : le seul qui permette de confier le vote courant et les dividendes sans dessaisir le propriétaire du vote stratégique.
La location de titres sociaux n’est ni une vente déguisée ni un usufruit au rabais : c’est un bail nommé, réservé aux statuts qui l’ont voulu, au profit d’une personne physique agréée comme un cessionnaire, avec un écrit enregistré, cinq mentions imposées, une inscription qui fait la délivrance et un partage légal du vote. Celui qui loue ses parts garde l’essentiel du pouvoir et perd l’argent courant ; celui qui les prend en location gagne la gestion et les dividendes sans devenir associé. À la fin, on radie, on renouvelle en bonne forme, ou l’on cède pour de bon. Tout le reste — la durée, le loyer, la promesse d’achat, le sort du boni — s’écrit dans le contrat, et c’est là que le montage se gagne ou se perd.