Le ballon d’eau chaude ne prévient pas. Un matin d’octobre, la douche est froide, le voyant du cumulus est éteint, ou une flaque s’étend au pied du placard de l’entrée. Le locataire appelle le bailleur, qui répond que l’entretien, c’est au locataire. Le locataire rétorque que le remplacement d’un appareil percé, c’est au bailleur. Et chacun attend que l’autre paie, pendant que l’eau froide dure et que la facture d’électricité, elle, continue de courir.
La réponse tient en deux phrases, mais leurs conséquences sont précises. L’entretien courant du ballon et les menues réparations liées à son usage normal incombent au locataire. La remise en état et le remplacement de l’appareil, quand il est percé, fuyard ou hors d’usage, incombent au bailleur, qui doit délivrer un logement dont les équipements de production d’eau chaude sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Deux décisions parisiennes rendues en 2026, l’une au fond le 15 mai, l’autre en référé le 26 août, montrent comment le juge tranche quand le désaccord porte sur le modèle de remplacement ou sur le surcoût d’énergie d’un appareil vétuste. Reste à prouver ce que l’on affirme : factures, constats, échanges écrits. Cet article décrit le partage des rôles, puis ce que le locataire et le bailleur peuvent exiger l’un de l’autre quand la panne s’installe, pièces à l’appui.
I. Qui fait quoi : l’entretien au locataire, le remplacement au bailleur
A. Ce que le locataire doit entretenir et prouver
Le point de départ est le partage prévu par les textes entre réparations locatives et réparations du bailleur. Les réparations locatives sont les travaux d’entretien courant et les menues réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et des équipements privatifs. La page officielle du service public consacrée à l’entretien courant et aux réparations locatives détaille ce qui incombe au locataire pour les installations de chauffage, d’eau chaude et de robinetterie, notamment le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries, selon la page officielle du service public sur l’entretien courant et les réparations locatives.
Le locataire doit ainsi faire les petites réparations des installations de chauffage, d’eau chaude et de robinetterie, dont le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries, le remplacement des joints et clapets des robinets, et faire ramoner les conduits de ventilation et d’évacuation.
Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire
Concrètement, pour un ballon d’eau chaude électrique, cela vise l’entretien lié à l’usage : détartrage, nettoyage, vérification des organes accessibles, remplacement des petites pièces d’usure. Une précision importante pour éviter une confusion fréquente : l’entretien annuel obligatoire avec attestation, celui dont le défaut peut être sanctionné, concerne la chaudière, pas le ballon électrique. Le service public le rappelle sur la même page : le locataire doit faire faire l’entretien annuel de la chaudière, sauf si le bail prévoit le contraire. Pour le cumulus électrique, aucune visite annuelle obligatoire de ce type n’est imposée par les textes ; l’obligation du locataire est celle de l’entretien courant et des menues réparations, dont il doit pouvoir justifier en cas de litige.
Cette charge probatoire pèse lourd quand le ballon fuit. Si le bailleur soutient que la panne vient d’un défaut d’entretien, c’est au locataire de montrer factures d’entretien, rapports d’intervention et échanges avec le bailleur. À l’inverse, si le locataire affirme que l’appareil est percé ou hors d’usage par vétusté, un simple appel téléphonique ne suffit pas : il faut un écrit, une mise en demeure, et si possible le rapport d’un technicien qui décrit l’état de l’appareil. Les deux décisions parisiennes de 2026 examinées plus loin ont été gagnées ou perdues sur ce terrain-là : technicien mandaté par le bailleur lui-même dans un cas, facture d’origine exigée sous astreinte dans l’autre.
Le locataire doit aussi laisser l’accès au logement pour les interventions. Ce point, souvent négligé, peut se retourner contre lui : refuser l’entrée au technicien envoyé par le bailleur, puis reprocher au bailleur de n’avoir rien fait, fragilise toute demande en justice. De même, exiger un modèle précis d’appareil, une capacité différente ou une technologie nouvelle va au-delà de ce que le bailleur doit : comme on le verra, le juge n’impose au bailleur que de livrer un appareil fonctionnel, pas l’appareil rêvé par le locataire.
Enfin, le remplacement de l’appareil lui-même ne se répercute pas sur le locataire par la voie des charges : c’est une réparation du bailleur, pas une dépense de fonctionnement.
B. Ce que le bailleur doit : un appareil en état de fonctionner
Le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu. L’article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » ( Article 1719 du code civil ) L’article 1720 ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » ( Article 1720 du code civil )
Pour le logement d’habitation, le tribunal judiciaire de Paris rappelle, dans son jugement du 15 mai 2026, que le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent exige que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude soient conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement.
Tribunal judiciaire de Paris, 15 mai 2026, n° 25/11492
La page officielle du service public consacrée aux travaux à la charge du propriétaire confirme la lecture : le bailleur prend en charge les grosses réparations et le remplacement des équipements vétustes ou hors d’usage, dès lors que la panne ne résulte pas d’un défaut d’entretien du locataire.
Bail d’habitation : travaux à la charge du propriétaire (bailleur)
Appliqué au ballon : cuve percée, résistance hors service par vétusté, fuite structurelle de l’appareil. Le remplacement est du ressort du bailleur. Le technicien qui constate que le ballon est percé et préconise son changement fait basculer le dossier du côté des obligations du bailleur, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 15 mai 2026 dans une affaire où le rapport d’intervention avait été établi par un technicien mandaté par le bailleur lui-même : « ces travaux étant du ressort du bailleur en application du décret précité » ( Tribunal judiciaire de Paris, 15 mai 2026, n° 25/11492 ).
Le corollaire mérite d’être souligné pour les bailleurs : tarder ou proposer un remplacement dégradé expose à une condamnation. Dans la même affaire parisienne, le bailleur avait d’abord proposé un ballon de capacité inférieure ou un modèle empêchant la fermeture du placard, sans prendre en charge l’adaptation. La locataire a refusé, puis a exigé un autre système, et a finalement été déboutée parce que le bailleur avait entre-temps commandé un appareil équivalent et que c’est elle qui avait bloqué l’intervention. La leçon vaut dans les deux sens : le bailleur doit proposer un remplacement équivalent et le faire poser sans retard ; le locataire ne peut pas transformer ce droit en droit au modèle de son choix.
Lorsque le bailleur n’agit pas après mise en demeure, l’article 1222 du code civil ouvre une voie au créancier de l’obligation : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. » ( Article 1222 du code civil )
En pratique locative, cela signifie : mettre en demeure par écrit, faire établir un devis ou un constat par un professionnel, puis, si le bailleur reste inerte, faire réaliser le remplacement et en demander le remboursement, ou saisir le juge pour qu’il ordonne les travaux et, le cas échéant, réduise le loyer ou en suspende le paiement jusqu’à exécution. La loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet, à son article 20-1 cité par le jugement parisien du 15 mai 2026, que « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » ( Tribunal judiciaire de Paris, 15 mai 2026, n° 25/11492 )
Avant le juge, la commission départementale de conciliation peut être saisie à défaut d’accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, sans que cette saisine soit un préalable obligatoire au recours juridictionnel. Pour un lecteur parisien, cela signifie qu’il n’a pas à attendre l’avis de la commission pour agir, mais que la tentative de conciliation reste un élément que le juge regardera : dans l’affaire du ballon percé, une médiation avait été tentée pendant trois mois avant l’assignation, et le tribunal a tenu compte de la chronologie complète des propositions de chacun.
Les lecteurs confrontés à un refus de remplacement ou à une proposition dégradée trouveront un appui utile auprès d’un avocat en droit immobilier à Paris pour les litiges de logement loué, avant que la panne ne se transforme en contentieux sur l’eau froide et les factures.
II. Quand chacun campe sur ses positions : ce que le juge tranche
A. Le ballon percé et le désaccord sur le modèle : le bailleur doit un appareil fonctionnel, rien de plus, rien de moins
Les faits jugés à Paris le 15 mai 2026 méritent d’être lus en détail parce qu’ils concentrent tous les réflexes à avoir et toutes les erreurs à éviter. Une locataire d’un bailleur social occupe son logement depuis 1994. Début novembre 2022, dégât des eaux. Le bailleur mandate une société de recherche de fuite : le technicien constate que le ballon de 250 litres posé au sol est percé et préconise son changement. Le bailleur fait établir un devis, mais le fournisseur ne peut plus livrer le même modèle : soit un 200 litres, soit un 250 litres plus large qui empêcherait la fermeture des portes du placard. La locataire refuse les deux le 18 novembre 2022, demande la prise en charge des travaux d’adaptation du placard, saisit une médiation en février 2023 qui échoue en mai 2023. Le bailleur obtient finalement d’un autre prestataire un ballon de même contenance et de même diamètre, commandé pour une pose fin avril 2023. Entre-temps, la locataire change de demande : elle veut désormais un chauffe-eau instantané de 150 litres pour économiser l’électricité, et refuse l’intervention prévue. Le ballon neuf reste stocké chez le gardien. Assignation, demande d’injonction de travaux, de réduction de loyer et d’indemnisation du préjudice de jouissance.
Le tribunal déboute la locataire de l’ensemble de ses demandes. Le motif central tient en une phrase : « sa seule obligation au regard des dispositions précitées étant de livrer à la locataire un ballon d’eau chaude fonctionnel » ( Tribunal judiciaire de Paris, 15 mai 2026, n° 25/11492 ).
Le raisonnement se décompose en trois temps. D’abord, le remplacement relevait bien du bailleur, au titre du logement décent et des équipements de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement. Ensuite, le bailleur avait mis en œuvre les moyens nécessaires dès les premiers jours : recherche de fuite, devis, commande d’un appareil équivalent. Enfin, le blocage venait de la locataire, qui avait refusé l’intervention en exigeant un autre système de production d’eau chaude, alors que le bailleur avait commandé un appareil équivalent et que le ballon neuf attendait sa pose.
Trois enseignements pratiques. Premier enseignement : le rapport du technicien fait le procès. Ici, c’est le technicien mandaté par le bailleur qui a établi que le ballon était percé et qu’il fallait le changer, ce qui a d’emblée qualifié les travaux de remplacement incombant au bailleur. Un locataire qui fait venir son propre technicien et conserve le rapport écrit se place dans la même position favorable. Deuxième enseignement : le refus d’une proposition équivalente se paie. Refuser un 200 litres contre un 250 litres pouvait se défendre sur la perte de confort ; mais enchaîner en exigeant un appareil différent tout en bloquant la pose de l’appareil équivalent commandé a fait basculer la responsabilité du retard sur la locataire, le tribunal retenant que « le maintien d’un ballon d’eau chaude fuyard depuis novembre 2023 n’est pas du fait du bailleur mais de la locataire, qui a opposé un refus d’intervention en sollicitant la mise en place d’un autre type de système de production d’eau chaude » ( Tribunal judiciaire de Paris, 15 mai 2026, n° 25/11492 ). Troisième enseignement : la médiation et la conciliation ne suspendent pas la nécessité d’agir. Trois mois de médiation sans accord, puis deux ans de procédure, avec un ballon fuyard entre-temps : le juge a regardé qui avait empêché la solution, pas seulement qui avait subi le dommage.
Pour le bailleur, le message symétrique est clair : proposer un appareil de capacité inférieure sans compensation, ou un modèle qui dégrade le logement sans prendre en charge l’adaptation, c’est s’exposer à ce que le juge constate un manquement. La solution sûre reste le remplacement à l’équivalent, posé rapidement, avec un écrit qui retrace chaque proposition et chaque réponse. Et pour le locataire confronté à une proposition dégradée : contester par écrit, motiver le refus sur des éléments objectifs comme la perte de capacité ou l’impossibilité de fermer un placard, proposer une solution équivalente, mais ne jamais bloquer durablement l’intervention sans décision de justice.
B. Le ballon vétuste qui fait exploser la facture : prouver le surcoût et exiger la facture
Second cas de figure, jugé en référé à Paris le 26 août 2026 : non plus le ballon percé qui inonde, mais le ballon vétuste qui coûte. Un locataire d’un meublé constate que sa consommation électrique croît anormalement. Le bailleur fait remplacer en février 2021 le ballon de 150 litres par un 200 litres, mais le surcoût d’énergie perdure et le locataire doute de la conformité de l’appareil posé. Mises en demeure en novembre 2025, demande de communication de la facture et du certificat de conformité, réponse du bailleur qu’il ne dispose pas des documents. Assignation en référé contre le bailleur et l’agence gestionnaire.
L’ordonnance retient l’essentiel : condamnation du bailleur à payer à titre provisionnel 305,01 euros au titre du surcoût d’électricité, condamnation de l’agence à 400 euros au titre du préjudice moral et 19,09 euros de frais postaux, et surtout injonction de communiquer la facture d’origine du ballon ou une attestation complète du fournisseur avec modèle, capacité, date d’installation, intervenants et conditions de pose, sous astreinte de 75 euros par jour de retard passé quinze jours après la signification.
Tribunal judiciaire de Paris, 26 août 2026, n° 26/06155
Cette décision illustre une arme souvent sous-estimée : la provision en référé. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » ( Article 835 du code de procédure civile )
En pratique, le locataire qui voit sa facture d’électricité s’envoler avec un ballon vétuste ou douteux doit constituer le dossier en trois temps : relever et conserver les factures d’énergie sur plusieurs périodes pour objectiver le surcoût, demander par écrit au bailleur la facture de l’appareil et ses caractéristiques, puis, en cas de silence ou de refus, saisir le juge des référés pour obtenir provision et communication des pièces sous astreinte. La facture de l’appareil est la pièce maîtresse : elle établit le modèle, la capacité, la date de pose et l’installateur, et permet à un technicien de dire si l’appareil est adapté au logement et s’il fonctionne normalement. Un bailleur ou une agence qui ne peut produire ni facture ni attestation se prive de sa meilleure défense.
Reste la question que tout locataire pose : peut-on cesser de payer le loyer quand il n’y a plus d’eau chaude ? La réponse est non, pas unilatéralement. Seul le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux, dans le cadre de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 cité plus haut. Consigner seul son loyer ou le réduire de sa propre autorité expose à un commandement de payer et, à terme, à la résiliation du bail pour impayé. La voie sûre est la mise en demeure, puis la saisine du juge, en référé pour l’urgence et la provision, au fond pour les travaux et l’indemnisation.
Deux frontières à garder en tête pour ne pas se tromper de combat. Si la surconsommation vient d’une fuite sur votre installation après compteur, avec une facture d’eau anormale, c’est le régime de l’écrêtement qui s’applique face au service des eaux, pas celui du remplacement de l’appareil face au bailleur. Et si le ballon est commun à l’immeuble ou si le litige porte sur la répartition des charges d’eau entre copropriétaires, ce sont les règles de la copropriété et les relevés des compteurs qui commandent, pas celles du bail. Chaque situation a son juge, ses pièces et son adversaire : identifier le bon dès le départ, c’est la moitié du dossier.
Conclusion
Un ballon en panne en location se traite comme une coupure d’eau chaude : vite, par écrit, et avec les bonnes pièces. Le locataire entretient, détartre et fait les menues réparations, et il le prouve par des factures. Le bailleur remplace l’appareil percé ou hors d’usage par un équivalent fonctionnel, et il le prouve par la facture de pose. Quand le dialogue se bloque sur le modèle, la capacité ou le surcoût d’énergie, le juge tranche sur pièces : il a donné raison au bailleur qui proposait un appareil équivalent face à une locataire qui bloquait la pose pour imposer son choix, et il a condamné un bailleur et son agence à provisionner le surcoût d’électricité d’un ballon douteux dont personne ne pouvait produire la facture. Mettre en demeure, faire constater par un technicien, tenter la conciliation puis saisir le juge sans cesser de payer le loyer : c’est ce chemin, documenté pas à pas, qui transforme une douche froide en dossier gagné.