Vous venez de recevoir une assignation : la commune vous demande, devant le tribunal judiciaire, de démolir votre extension, votre exhaussement, votre construction édifiée sans autorisation ou en méconnaissance de l’autorisation obtenue. La panique est mauvaise conseillère, car la démolition n’est pas l’issue automatique de ce procès. Le même texte qui permet à la commune d’agir, l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, permet au juge d’ordonner à la place la mise en conformité de l’ouvrage, et le Conseil constitutionnel comme la Cour de cassation ont fait de cette seconde voie le passage obligé : quand une mise en conformité est possible et que vous l’acceptez, c’est elle qui doit être ordonnée, pas la démolition. Le 18 juin 2026, la troisième chambre civile a même censuré une cour d’appel qui avait ordonné une remise en état sans rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité acceptée était possible. Encore faut-il connaître le cadre de l’assignation, son délai de dix ans, et la méthode pour imposer la mise en conformité au lieu de subir la démolition. C’est l’objet de cet article, à jour des textes applicables à Paris et en Île-de-France.
I. L’assignation en démolition de la commune : qui agit, devant qui et pour quels ouvrages
A. La commune ou l’intercommunalité devant le tribunal judiciaire
Recevoir une assignation en démolition est un moment brutal. Le document émane de la commune, vise votre terrain ou votre maison, et demande au tribunal d’ordonner la démolition de ce que vous avez construit ou la remise des lieux dans leur état d’origine. Le premier réflexe consiste à lire l’acte en entier : qui assigne, sur quel fondement, pour quels ouvrages précis, et dans quel délai il faut constituer avocat et conclure.
Le fondement de cette assignation est l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, qui dispose : « La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8 » . Trois situations sont donc visées : l’ouvrage construit sans aucune autorisation, l’ouvrage qui ne respecte pas l’autorisation obtenue, et l’aménagement dispensé de formalité mais contraire aux règles de fond, puisque l’article L. 421-8 du code de l’urbanisme rappelle que « les constructions, aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code doivent être conformes aux dispositions mentionnées à l’article L. 421-6 ».
Seules deux personnes publiques peuvent agir sur ce fondement : la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme. Vérifiez la qualité du demandeur dès la lecture de l’assignation : si l’acte est délivré à la demande d’une personne qui n’est ni la commune du lieu de situation de l’ouvrage ni l’intercommunalité compétente pour le plan local d’urbanisme, la régularité de la saisine prête à discussion. À Paris, le demandeur est en pratique la Ville de Paris ; en petite et grande couronne, selon la répartition locale des compétences, il peut s’agir de la commune ou de l’établissement public territorial ou intercommunal compétent : le nom qui figure en tête de l’assignation doit correspondre à l’une de ces deux qualités, et c’est ce nom qui détermine contre qui vous vous défendez.
Le tribunal saisi est le tribunal judiciaire, juge civil, et non le tribunal correctionnel. Cette précision compte parce que les deux voies coexistent : la commune peut agir au civil sur le fondement de l’article L. 480-14 pendant que le ministère public poursuit au pénal sur le fondement de l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, qui punit « d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros », avec « en cas de récidive » un « emprisonnement de six mois » qui « pourra être prononcé ». Une assignation civile n’éteint pas le risque pénal, et une relaxe au pénal ne prive pas la commune de son action civile : les deux procès suivent leurs règles propres, et votre défense doit être pensée pour les deux.
Un contraste mérite d’être connu dès ce stade. Quand la construction a été édifiée conformément à un permis de construire, l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme organise une protection : le propriétaire ne peut être condamné par le juge judiciaire à démolir pour méconnaissance des règles d’urbanisme que si le permis a d’abord été annulé pour excès de pouvoir par le juge administratif, avec des conditions supplémentaires de zone. Cette protection ne joue que pour les constructions couvertes par un permis : si l’ouvrage visé par l’assignation a été édifié sans aucune autorisation, vous ne pouvez pas l’invoquer, et votre défense doit se construire sur le terrain de la mise en conformité, examiné dans la seconde partie.
Enfin, lisez l’assignation pour y repérer la description des ouvrages. L’article L. 480-14 vise un « ouvrage édifié ou installé », ce qui couvre les constructions mais aussi des travaux comme un exhaussement de sol : dans une affaire jugée le 18 juin 2026, la commune poursuivait la remise en état de parcelles après un exhaussement réalisé sans la déclaration préalable requise (Cass. civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-14.342, texte intégral conservé dans les preuves du dossier). Chaque ouvrage doit être identifié : une démolition ne peut être ordonnée que pour ce qui est précisément visé et discuté, et toute approximation de la commune sur la consistance des travaux est un point à exploiter dans vos conclusions.
B. Le délai de dix ans depuis l’achèvement et la preuve des travaux
Le même article L. 480-14 du code de l’urbanisme fixe le délai dans lequel la commune doit agir : « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux. » Ce délai de dix ans court depuis l’achèvement des travaux, et non depuis leur commencement, ni depuis le jour où la commune les a découverts : si l’ouvrage est achevé depuis plus de dix ans à la date de l’assignation, l’action de la commune est prescrite, et cette fin de non-recevoir doit être soulevée dès vos premières conclusions, avant toute défense au fond.
La notion d’achèvement est donc le pivot du procès. En matière pénale, la Cour de cassation juge que « le délit constitué par l’exécution illicite de travaux de construction s’accomplit pendant tout le temps où ils sont exécutés de sorte que sa perpétration s’étend jusqu’à l’achèvement de ces derniers » (Cass. crim., 20 janvier 2026, n° 25-83.987, texte intégral conservé dans les preuves du dossier). Le même arrêt rappelle que la prescription est « une exception péremptoire et d’ordre public » et qu’« il appartient au ministère public d’établir que cette action n’est pas éteinte par la prescription », en censurant une cour d’appel qui avait fait peser sur le prévenu la preuve de la date d’achèvement sans rechercher elle-même le point de départ. Devant le tribunal judiciaire saisi par la commune, le raisonnement à tenir est symétrique : c’est à la commune d’établir que son action exercée sur le fondement de l’article L. 480-14 a été introduite dans les dix ans de l’achèvement, et le juge doit fixer cette date avant de statuer sur la démolition.
Concrètement, reconstituez la chronologie de vos travaux dès la réception de l’assignation : factures des entreprises, constats d’huissier ou de commissaire de justice, photographies datées, attestations des voisins, déclarations d’achèvement. Chaque pièce qui situe l’achèvement plus de dix ans avant l’assignation renforce l’exception de prescription. À l’inverse, si des travaux se sont poursuivis par tranches, la commune soutiendra que l’achèvement est récent : les procès-verbaux dressés par les agents « font foi jusqu’à preuve du contraire » aux termes de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme, qui confie la constatation des infractions « par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme suivant l’autorité dont ils relèvent et assermentés ». Contre un procès-verbal, il faut rapporter la preuve contraire par des pièces précises, et non par de simples affirmations.
Sachez aussi que les agents disposent d’un droit de visite étendu dans le temps : l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme prévoit que « Le droit de visite et de communication prévu au premier alinéa du présent article s’exerce jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux ». Une visite intervenue dans ce délai de six ans depuis l’achèvement est donc régulière, et sa contestation sur ce seul terrain a peu de chances de prospérer. Le délai de visite de six ans et le délai d’action de dix ans obéissent à des logiques distinctes : la régularité d’un contrôle ne dit rien de la recevabilité de l’assignation ultérieure, et chaque délai doit être vérifié pour lui-même.
L’issue du procès dépend enfin de la gravité urbanistique des faits. Dans une affaire où des propriétaires avaient édifié constructions et aménagements en zone non constructible d’un plan d’occupation des sols, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi contre l’arrêt qui les condamnait sous astreinte à remettre la parcelle en état naturel, en retenant que les installations contrevenaient au document d’urbanisme et faisaient suite à une précédente condamnation pénale pour les mêmes dispositions (Cass. civ. 3e, 30 septembre 2021, n° 20-12.940, texte intégral conservé dans les preuves du dossier). Plus l’ouvrage contrevient frontalement au document d’urbanisme applicable à Paris ou en Île-de-France, et plus la mise en conformité décrite dans la seconde partie doit être préparée avec rigueur, car le juge apprécie concrètement ce qu’il est possible de régulariser.
II. Éviter la démolition : exiger et préparer la mise en conformité
A. La démolition n’est qu’un dernier recours, contrôlé d’office par le juge
L’apport décisif de ces dernières années tient en une phrase : la démolition n’est pas la sanction automatique de toute construction irrégulière. Le Conseil constitutionnel, saisi de la conformité de l’article L. 480-14 au droit de propriété, a jugé le 31 juillet 2020 que les mots « la démolition » sont conformes à la Constitution sous la réserve énoncée dans sa décision (décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020), réserve selon laquelle ces dispositions, pour reprendre les termes rapportés par la Cour de cassation, « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire » (texte intégral conservé dans les preuves du dossier). Autrement dit, quand une mise en conformité est possible et que vous l’acceptez, le juge doit l’ordonner à la place de la démolition.
La Cour de cassation vient de donner à cette réserve toute sa portée pratique. Dans l’affaire de l’exhaussement de sol déjà évoquée, la cour d’appel avait ordonné la remise en état au motif que l’autorisation requise n’avait jamais été déposée, « sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables ». La troisième chambre civile casse : « la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire » (Cass. civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-14.342, texte intégral conservé dans les preuves du dossier). Deux enseignements s’en dégagent. D’abord, l’absence d’autorisation initiale ne suffit plus à justifier à elle seule la démolition : le juge doit examiner si l’ouvrage, tel qu’il existe, peut être rendu conforme aux règles d’urbanisme. Ensuite, cette recherche s’impose « au besoin d’office », c’est-à-dire même si vos conclusions sont maladroites : le juge ne peut pas se dispenser d’examiner la voie de la mise en conformité.
En pratique parisienne et francilienne, cela transforme votre défense. Vos conclusions doivent comporter un chapitre consacré à la mise en conformité, avec une acceptation expresse : indiquez noir sur blanc que vous acceptez la mise en conformité de l’ouvrage aux règles d’urbanisme applicables et que vous demandez au tribunal de l’ordonner à la place de la démolition. Joignez tout ce qui démontre que cette conformité est possible : extrait du plan local d’urbanisme applicable, avis d’un architecte, projet de travaux de mise en conformité chiffré et daté. Si possible, déposez avant l’audience la demande d’autorisation correspondant à l’ouvrage tel que mis en conformité, déclaration préalable ou permis de construire selon sa nature : un récépissé de dépôt prouve que la régularisation est engagée et donne au juge une mesure concrète à ordonner plutôt qu’une promesse abstraite.
Reste une limite à connaître lucidement. Quand aucune mise en conformité ne peut assurer le respect des règles, parce que l’ouvrage est par exemple implanté en zone où toute construction est interdite, la démolition redevient l’issue probable, comme le montre l’affaire de 2021 en zone non constructible. L’argument tiré de l’atteinte au droit de propriété ou à la vie familiale ne suffit pas à lui seul : dans une affaire de constructions édifiées sans permis en zone naturelle et en espace boisé classé, la chambre criminelle a validé le rejet du grief de disproportion en relevant que le prévenu avait « manifestement fait le choix d’enfreindre » la réglementation et que son logement familial restait assuré par les bâtiments d’origine épargnés par la mesure (Cass. crim., 8 décembre 2020, n° 19-84.245, texte intégral conservé dans les preuves du dossier). La défense utile n’est donc pas l’incantation, mais la démonstration technique qu’une conformité est possible et acceptée.
B. Le dossier de régularisation qui convainc, et l’articulation avec le pénal
Un dossier de mise en conformité ne s’improvise pas, et la première exigence est la sincérité. Dans l’affaire jugée le 8 décembre 2020, les prévenus avaient déposé une demande de permis visant à régulariser des travaux déjà constatés par procès-verbaux, en décrivant un existant de 644,46 m² de surface hors œuvre brute et de 481,05 m² de surface hors œuvre nette assorti d’une piscine, alors que les actes d’acquisition du domaine ne mentionnaient qu’une maison de maître et une maison de gardien : la Cour de cassation a validé l’analyse des juges du fond selon laquelle ce permis de régularisation était frauduleux et que la fraude avait entaché l’ensemble du projet (Cass. crim., 8 décembre 2020, n° 19-84.245, texte intégral conservé dans les preuves du dossier). La leçon est directe : toute demande de régularisation doit décrire l’existant avec exactitude, sans gonfler les surfaces ni travestir l’état initial, car une fraude découverte ruine à la fois la régularisation et la crédibilité de votre acceptation de la mise en conformité devant le tribunal judiciaire.
La deuxième exigence est la rapidité. Déposez la demande d’autorisation de régularisation dès l’assignation reçue, sans attendre l’audience : le juge saisi sur le fondement de l’article L. 480-14 statue au vu de la situation qui lui est soumise, et un dossier déjà déposé, voire déjà accordé, change le rapport de force. Si l’administration refuse la régularisation, contestez ce refus par les voies propres du contentieux administratif, mais maintenez devant le juge judiciaire votre acceptation d’une mise en conformité : le refus d’un projet donné n’établit pas qu’aucune conformité ne serait possible, et c’est cette possibilité que le juge doit rechercher, au besoin d’office, depuis l’arrêt du 18 juin 2026.
La troisième exigence est de traiter le volet pénal en parallèle, sans le confondre avec le procès civil. Au pénal, la démolition ou la mise en conformité peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, selon lequel « le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur ». Cette audition du maire ou du fonctionnaire compétent est une formalité substantielle : le 20 janvier 2026, la Cour de cassation a annulé un arrêt qui avait ordonné une démolition alors « qu’aucune mention de l’arrêt ou de la décision de première instance ni aucune pièce de la procédure n’établissent que le maire, le préfet ou son représentant aient été entendus ou appelés à fournir leurs observations écrites » (Cass. crim., 20 janvier 2026, n° 25-83.987, texte intégral conservé dans les preuves du dossier). Vérifiez donc vos procès-verbaux d’audience pénale : l’absence de cette audition est un moyen de cassation.
Deux précisions complètent le tableau pénal. D’abord, la démolition ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-5 n’est pas une peine mais « constituent des mesures à caractère réel destinées à faire cesser une situation illicite et non des sanctions pénales », de sorte que la démolition ne peut pas être prononcée « à titre de peine principale » (Cass. crim., 18 mars 2025, n° 24-82.569, texte intégral conservé dans les preuves du dossier). Ensuite, le tribunal pénal « impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation » et « peut assortir son injonction d’une astreinte de 500 € au plus par jour de retard », avec une exécution provisoire possible, aux termes de l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme. L’action publique des délits se prescrit pour sa part « par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise » aux termes de l’article 8 du code de procédure pénale, le point de départ étant fixé à l’achèvement des travaux pour les constructions illicites, comme jugé le 20 janvier 2026 : passé six ans depuis l’achèvement, le correctionnel est fermé, mais l’action civile de la commune reste ouverte pendant dix ans depuis ce même achèvement.
Notez enfin que les deux actions peuvent se cumuler sur la remise en état : la Cour de cassation juge que « aucune disposition du code de l’urbanisme ne s’oppose » à ce que la remise en état soit ordonnée cumulativement au titre de l’action publique et au titre de l’action civile (Cass. crim., 8 décembre 2020, n° 19-84.245, texte intégral conservé dans les preuves du dossier). Gagner sur un front ne fait pas gagner l’autre : chaque procédure exige sa défense propre, avec ses pièces et ses conclusions.
À Paris et en Île-de-France, où les communes et les intercommunalités verbalisent activement et où le tribunal judiciaire de Paris comme ceux de la couronne traitent un contentieux nourri, la méthode gagnante tient en quatre gestes : soulever la prescription de dix ans quand la date d’achèvement le permet, accepter expressément la mise en conformité dans vos conclusions civiles, déposer sans délai une demande de régularisation sincère, et surveiller le procès pénal pour y faire respecter l’audition du maire et la nature réelle des mesures ordonnées. Quand la commune agit parallèlement par la voie administrative, avec mise en demeure et astreinte, les réflexes décrits dans notre analyse de la mise en demeure administrative et l’amende encourue pour des travaux sans autorisation complètent utilement cette défense civile, car les deux procédures visent le même ouvrage avec des armes différentes.
Conclusion
L’assignation en démolition de la commune n’est pas une condamnation jouée d’avance. L’article L. 480-14 ouvre au juge deux issues, et depuis la réserve émise par le Conseil constitutionnel le 31 juillet 2020, confirmée par la Cour de cassation le 18 juin 2026, la mise en conformité acceptée par le propriétaire passe avant la démolition : le juge doit la rechercher, au besoin d’office, et ne peut ordonner la démolition que si aucune mesure acceptée ne peut assurer la conformité aux règles d’urbanisme. Votre défense se joue donc sur trois tableaux : la recevabilité, avec le délai de dix ans depuis l’achèvement des travaux ; le fond, avec l’acceptation expresse et documentée d’une mise en conformité possible ; et l’articulation avec le pénal, où l’audition du maire, la prescription de six ans et la nature réelle des mesures ordonnées offrent leurs propres moyens. Préparez ces trois tableaux dès l’assignation reçue, avec des pièces datées et une demande de régularisation sincère : c’est ce dossier, et non l’émotion du moment, qui décide si l’ouvrage sera mis en conformité ou démoli.