La VMC ronronne dans la salle de bains depuis des années, personne n’y prête attention, puis un matin d’octobre les murs se couvrent de buée, la peinture cloque et des taches noires s’étendent au plafond. Le réflexe du locataire est d’accuser un logement insalubre, celui du bailleur de répondre que l’occupant n’aère jamais. La réponse du droit est plus nuancée et elle se joue autour d’un partage précis : au locataire l’entretien courant de la ventilation, au bailleur le bon fonctionnement de l’équipement, et à celui qui réclame de l’argent la preuve de la cause des moisissures. Quand la VMC est bouchée, coupée ou en panne, les moisissures qui suivent sont imputées à celui dont le manquement est démontré, pièces du logement par pièces du logement, et la retenue sur le dépôt de garantie ne peut reposer sur une simple affirmation. Ce qui suit décrit les vérifications utiles dans toute situation comparable ; chaque logement a sa configuration, son bail et ses constats, et seuls les documents du dossier permettent de trancher un cas particulier.
I. La VMC, un équipement à cheval sur deux obligations
A. Le locataire doit entretenir, nettoyer et laisser respirer
Le locataire n’est pas un simple usager de la ventilation : la loi lui confie l’entretien courant du logement et de ses équipements. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé : […] d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Concrètement, pour une ventilation mécanique contrôlée, cela signifie dépoussiérer régulièrement les bouches d’extraction de la cuisine, de la salle de bains et des WC, nettoyer les grilles d’entrée d’air des fenêtres et des coffres de volets roulants, et ne jamais obstruer ces passages. Le décret qui liste les réparations locatives le confirme à sa façon : son annexe range dans les obligations du locataire l’« Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs » ainsi que le « Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation » (annexe du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, qui dresse la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives).
Trois comportements courants font basculer la responsabilité du côté de l’occupant. Le premier consiste à boucher les entrées d’air pour supprimer un courant d’air ou un sifflement, avec du ruban adhésif, du papier ou de la mousse : le logement ne respire plus et la vapeur d’eau des douches, de la cuisine et du sèche-linge condense sur les parois froides. Le deuxième consiste à couper la VMC, en débranchant le groupe ou en arrêtant le disjoncteur, pour économiser l’électricité ou faire cesser un bruit : une ventilation à l’arrêt n’évacue plus rien et l’humidité s’accumule en quelques semaines, surtout à l’automne quand les fenêtres restent fermées. Le troisième est l’oubli pur et simple : des bouches encrassées sur plusieurs années d’occupation, jamais dépoussiérées, qui n’aspirent pratiquement plus. Dans ces trois cas, le bailleur qui fait constater l’obstruction ou l’arrêt par un commissaire de justice, des photographies datées ou le rapport d’un professionnel dispose d’un argument solide pour imputer les moisissures au défaut d’entretien. C’est d’ailleurs ce que vivent de nombreux propriétaires : sur les forums de bailleurs, les témoignages se ressemblent, une locataire qui déclare des moisissures dans chaque pièce après quelques mois d’occupation alors que le logement était sain à l’entrée, une VMC retrouvée bouchée ou débranchée à la sortie, et un dépôt de garantie qui ne couvre pas la remise en état. Ces récits montrent l’ampleur du litige, pas sa solution : tout dépend de ce qui est prouvé, et la charge de cette preuve pèse d’abord sur celui qui retient l’argent, comme on le verra.
Aérer reste par ailleurs une obligation de bon sens que les juges prennent en compte dans les deux sens. Ouvrir les fenêtres chaque jour, même en hiver, utiliser la hotte en cuisinant, ne pas faire sécher le linge dans une pièce fermée sans ventilation : ces gestes simples figurent dans la plupart des notices de bailleurs sociaux et dans les recommandations des agences régionales de santé. Mais ils ne remplacent pas une ventilation défaillante, et aucun tribunal n’admet qu’un bailleur se retranche derrière le défaut d’aération quand l’équipement lui-même est hors service. C’est tout l’objet de la seconde obligation, celle du propriétaire.
B. Le bailleur doit fournir un équipement qui fonctionne vraiment
Face à l’obligation d’entretien du locataire, la loi impose au bailleur une obligation de résultat sur l’équipement lui-même. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur « a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », puis « c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Une VMC dont le moteur est grillé, dont le groupe collectif n’aspire plus ou qui n’a jamais été dimensionnée pour le logement ne remplit pas cette exigence, et son remplacement ou sa mise aux normes incombe au propriétaire, jamais au locataire au titre des réparations locatives. La frontière passe donc entre le nettoyage, qui relève de l’occupant, et le fonctionnement, qui relève du propriétaire : changer les piles d’un hygrostat ou dépoussiérer une bouche d’un côté, remplacer un groupe d’extraction, refaire un réseau de gaines écrasées ou installer la ventilation qui manque de l’autre.
Les tribunaux appliquent ce partage avec constance, y compris quand le bailleur plaide le défaut d’aération. Une cour d’appel a ainsi jugé le 18 mars 2025 que des locataires qui dénonçaient depuis 2021 des moisissures dans toutes les pièces avaient subi un manquement du bailleur à son obligation de logement décent, alors même que celui-ci leur reprochait de ne pas aérer : « Pour s’exonérer de sa responsabilité, le bailleur doit démontrer que ces désordres résultent d’un cas de force majeure ou d’une faute du locataire s’agissant d’obligations de résultat », et en l’espèce « M. [J] ne démontre pas, comme en première instance, que ces problèmes d’humidité résulteraient d’un défaut d’aération du logement par les locataires », d’autant que le logement ne disposait pour seule aération que de l’ouverture des fenêtres, « ce qui vient confirmer qu’il n’existe pas de réel système de ventilation » (cour d’appel, chambre civile 1-2, 18 mars 2025, RG n° 24/00525, décision publiée). Le bailleur a été condamné à 1 200 euros pour le préjudice de jouissance et 3 500 euros au titre des frais de procédure. La leçon est nette : invoquer la faute du locataire ne suffit pas, il faut la démontrer, et un logement sans vraie ventilation part perdant.
La même logique vaut pour les VMC collectives des immeubles en copropriété, où le propriétaire bailleur doit agir vis-à-vis du syndicat sans répercuter la panne sur son locataire. La cour d’appel de Poitiers a condamné le 9 décembre 2025 un bailleur social à réaliser les travaux suivants : « installation d’une ventilation mécanique contrôlée permettant une aération normale du logement loué », sous astreinte de 100 euros par jour pendant six mois, et à verser 2 500 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, après qu’un expert eut imputé la présence de moisissures « à la vmc collective qui n’aspire quasiment plus dans la salle dans la salle de bains, après avoir pratiqué le test dit ‘de la feuille de papier’ », avec un taux d’humidité ambiante de 63 % (cour d’appel de Poitiers, 2e chambre, 9 décembre 2025, RG n° 24/02508, décision publiée). Le test de la feuille de papier, qui consiste à vérifier qu’une feuille reste plaquée contre la bouche d’extraction, est à la portée de n’importe quel occupant et constitue un premier indice précieux avant toute expertise. Quant au bailleur d’un lot en copropriété, il lui appartient de signaler la panne collective au syndic et de voter les travaux : il ne peut ni demander au locataire de réparer un équipement commun, ni se retrancher derrière l’inaction du syndicat pour refuser d’agir. Pour comprendre comment faire valoir ces obligations face à un propriétaire ou un syndic qui tarde, l’analyse d’un avocat en droit immobilier à Paris face aux litiges locatifs et de copropriété aide à choisir la bonne mise en demeure et le bon destinataire.
Reste le cas du logement ancien sans aucune ventilation, fréquent dans le parc parisien et de petite couronne. L’absence d’équipement n’exonère pas le bailleur : au contraire, c’est elle qui caractérise le manquement quand l’humidité s’installe. Le tribunal judiciaire de Schiltigheim a retenu le 23 juin 2026 « il apparaît que la SAEM Alsace Habitat a commis une faute contractuelle en n’effectuant pas les travaux préconisés afin d’augmenter l’aération du logement », après que la ville eut exigé l’installation « Installer un système de ventilation répondant aux normes réglementaires, adaptés à la dimension des lieux » (tribunal judiciaire, audience de Schiltigheim, 23 juin 2026, n° 24/06534, décision publiée). Installer une VMC là où il n’y en a pas relève donc des travaux du bailleur, pas d’une amélioration que le locataire devrait financer ou subir sans rien dire.
II. Moisissures : prouver la cause, puis chiffrer qui paie
A. La preuve se joue pièce par pièce, avec des mesures
Quand les taches noires apparaissent, chaque partie a intérêt à figer la situation au lieu d’échanger des reproches. Pour le locataire, la démarche utile consiste à signaler par écrit au bailleur dès les premières traces, avec photographies datées, relevés d’un hygromètre bon marché et description des habitudes d’aération et d’entretien des bouches. Pour le bailleur, elle consiste à faire vérifier rapidement l’installation par un professionnel : test de la feuille de papier aux bouches, contrôle du groupe, mesure du débit, vérification que les entrées d’air ne sont pas colmatées et que les portes intérieures laissent passer l’air. Le rapport de l’agence régionale de santé ou du service d’hygiène de la mairie, saisi par l’occupant, tranche souvent le débat en décrivant l’état de la ventilation pièce par pièce. Dans un dossier jugé en juin 2025, le rapport établi en avril 2024 par la ville, saisie sur signalement, « constate une ventilation existante insuffisante » dans les WC, la salle de bains et la cuisine « en raison d’un détalonnage insuffisant des portes intérieures », tout en rappelant aux occupants « la nécessité d’assurer une bonne ventilation naturelle pour évacuer les vapeurs d’eau » : le tribunal en a déduit « il n’y a pas lieu de faire supporter au locataire les problèmes de moisissures dans les parties décrites par l’[Localité 7] à savoir la cuisine, la salle de bains et les WC », tout en admettant une retenue pour les dégradations des autres pièces (tribunal judiciaire, chambre 10, 17 juin 2025, RG n° 24/03182, décision publiée). Cette décision illustre la méthode des juges : pas d’imputation globale, mais une analyse local par local, en fonction de ce que chaque pièce révèle de la ventilation et de l’usage.
Derrière ces discussions court une règle de preuve que le Code civil énonce en une phrase : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » (article 1353 du Code civil). Appliquée à la VMC, elle signifie que le bailleur qui retient le dépôt de garantie pour des moisissures doit prouver le défaut d’entretien du locataire, et que le locataire qui réclame des travaux ou une indemnité doit prouver la défaillance de l’équipement : dans les deux sens, les photographies, constats et mesures l’emportent sur les affirmations.
Le constat par commissaire de justice reste la pièce la plus solide des deux côtés : venu à l’improviste, il décrit l’état des bouches, l’encrassement, les obstructions éventuelles, le fonctionnement du groupe et l’étendue des moisissures, avec des photographies qui feront foi. Un rapport d’expert amiable ou judiciaire complète utilement ce constat par des mesures chiffrées, taux d’humidité, débits d’extraction, thermographie des ponts thermiques, comme dans l’affaire poitevine où l’expert a relevé 63 % d’humidité ambiante et une extraction « quasiment » nulle. À l’inverse, les attestations de complaisance, les photographies non datées et les simples affirmations d’aération régulière ne pèsent pas lourd. Chacun doit aussi conserver ses courriers : le locataire qui a signalé pendant des mois sans réponse démontre la carence du bailleur, tandis que le bailleur qui a proposé une visite de vérification restée sans suite établit la mauvaise foi éventuelle de l’occupant.
Sur le temps pour agir, une décision récente applique la prescription triennale avec un point de départ concret : les demandeurs, désignés comme les consorts [J] dans la décision, visent à réparer « le préjudice sanitaire du manquement du bailleur dans ses obligations se prescrit par trois ans à compter du moment où les locataires ont pris connaissance de la présence de moisissures. » (tribunal judiciaire, audience de Schiltigheim, 23 juin 2026, n° 24/06534, décision publiée). Autrement dit, le délai court quand l’occupant découvre les moisissures, pas à la signature du bail, et le tribunal a jugé irrecevables les préjudices antérieurs de plus de trois ans. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent en revanche pas la question du point de départ quand les moisissures réapparaissent par épisodes successifs après des travaux partiels : dans ce cas, seule une analyse du dossier permet de dire si chaque réapparition fait courir un nouveau délai. Prudence donc sur les situations intermittentes, et signalement écrit à chaque réapparition pour conserver la preuve de la date de connaissance.
B. Travaux, préjudice de jouissance et dépôt de garantie
Une fois la cause établie, l’argent suit trois canaux distincts qu’il ne faut pas confondre. Le premier est celui des travaux : le remplacement du groupe, la réfection des gaines, l’installation d’une ventilation manquante et le traitement des moisissures incombent au bailleur quand l’équipement est en cause, avec la possibilité pour le juge d’ordonner les travaux sous astreinte, 100 euros par jour pendant six mois dans l’arrêt de Poitiers. Le locataire, lui, supporte le nettoyage courant et la remise en état des dégradations qu’il a causées par défaut d’entretien, sous réserve de la vétusté : une peinture qui a vécu dix ans ne se facture pas au prix du neuf, et les grilles de vétusté, quand elles existent, encadrent la part restant à sa charge. Le service public rappelle d’ailleurs que pour les réparations relevant de la vétusté, c’est au propriétaire ou à l’agence immobilière de démontrer qu’elles sont imputables au locataire, comme le rappelle la fiche officielle sur le dépôt de garantie (service-public.gouv.fr, dépôt de garantie dans un bail d’habitation).
Le deuxième canal est l’indemnisation du trouble de jouissance subi pendant la période des désordres. Les montants accordés par les juges donnent l’échelle : 1 200 euros pour des moisissures durables dans un appartement, 2 500 euros quand le bailleur a en outre imposé une isolation de fortune au polystyrène collé sur béton, 400 euros de préjudice moral pour l’occupante qui nettoyait seule les moisissures pendant que son conjoint et ses enfants développaient des affections respiratoires. Ces sommes ne remboursent pas les loyers versés : la cour d’appel a expressément refusé de restituer l’intégralité des loyers aux locataires qui avaient continué d’habiter les lieux, faute d’exception d’inexécution caractérisée. Vivre dans le logement tout en demandant l’équivalent du loyer n’est donc pas une stratégie qui prospère ; en revanche, une diminution de loyer négociée ou ordonnée pendant les travaux, ou une indemnité proportionnée à la gêne, correspond à la pratique des tribunaux.
Le troisième canal, le plus disputé, est le dépôt de garantie à la sortie. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie décide de tout : sans différence constatée entre les deux, aucune retenue pour dégradation n’est possible, et le bailleur doit rendre la garantie « dans un délai maximum de 1 mois » après la remise des clés ; si la sortie révèle des différences, le délai passe à « dans un délai maximum de 2 mois » (même fiche service-public). Chaque retenue doit être justifiée par des pièces, états des lieux comparés, photographies, constat de commissaire de justice, factures ou devis, et le locataire peut contester avec le modèle de lettre du service public. Au-delà du délai, le montant à rendre est augmenté de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, et le juge doit être saisi dans les 3 ans du jour où le dépôt aurait dû être rendu. Dans le dossier jugé à l’été 2025, le tribunal a limité la retenue du bailleur « à hauteur de 600 euros, soit le montant du dépôt de garantie » (tribunal judiciaire, chambre 10, 17 juin 2025, RG n° 24/03182, décision publiée), en excluant les moisissures des pièces d’eau imputables à la ventilation insuffisante : la garantie plafonne ce que le bailleur peut conserver sans passer par le juge, elle ne lui donne pas un blanc-seing. Quand le logement dépend d’une copropriété, le bailleur peut en outre conserver une provision pour l’arrêté des charges, plafonnée à 20 % du dépôt, avec régularisation dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
À côté du dépôt de garantie, les charges liées à la ventilation collective suivent leur propre circuit : le service public rappelle que les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant les provisions versées aux dépenses réelles, avec un décompte par nature de charges communiqué un mois avant (service-public.gouv.fr, charges à payer par le locataire). Un locataire qui conteste à la fois une retenue pour moisissures et une régularisation de charges de VMC collective gagne donc à traiter les deux litiges séparément, avec leurs pièces propres, plutôt que de tout mélanger dans un seul courrier.
En pratique, le locataire qui reçoit une retenue pour moisissures gagne à demander immédiatement le dossier complet : comparaison des états des lieux, photographies d’entrée, rapport de visite de la ventilation, factures détaillées avec part de vétusté. Si le bailleur ne produit que l’état des lieux de sortie et un devis global, la contestation a de bonnes chances d’aboutir, au moins partiellement. Le bailleur, symétriquement, sécurise sa retenue en faisant établir un constat à la sortie décrivant précisément l’état des bouches et du groupe, en conservant la preuve des demandes d’entretien adressées pendant le bail et en chiffrant les travaux avec devis distinguant remise en état et amélioration. Dans les deux cas, la conciliation préalable devant le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation coûte moins cher qu’un procès et aboutit souvent à un partage raisonnable, surtout quand les responsabilités sont mêlées, par exemple une VMC collective poussive et des bouches jamais nettoyées.
Vivre avec une VMC capricieuse n’est donc ni une fatalité ni un chèque en blanc pour l’une ou l’autre partie. Le locataire qui nettoie ses bouches, aère chaque jour et signale par écrit se met à l’abri du reproche de défaut d’entretien ; le bailleur qui fait vérifier son installation à chaque rotation de locataire, remplace un groupe fatigué et conserve les factures se met à l’abri du reproche de logement indécent. Et quand les moisissures sont déjà là, l’automne est le bon moment pour faire mesurer plutôt que pour accuser : un test de la feuille de papier, un hygromètre et un constat valent mieux qu’un an de lettres recommandées sans preuve. Les moisissures racontent toujours une histoire d’air qui ne circule plus ; encore faut-il établir qui a fermé la fenêtre, au sens propre comme au sens figuré.