Au moment de signer un bail rural, un preneur se voit parfois réclamer une somme d’entrée : un dépôt de garantie de deux ou trois mois de fermage, un « chapeau », une avance sur loyers ou une participation aux frais du preneur sortant. La clause est rédigée de façon rassurante : la somme sera restituée en fin de contrat, déduction faite des éventuelles dettes. Beaucoup de fermiers paient sans discuter, faute de connaître la portée exacte du statut du fermage.

Par un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec netteté que ce type de versement est illicite en bail rural, alors même que la somme est présentée comme restituable à l’expiration du bail (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-12.681, arrêt n° 395 FS-B, publié au Bulletin, cassation partielle, renvoi devant la cour d’appel de Paris, texte intégral sur le site de la Cour de cassation). L’affaire concernait un centre équestre donné à bail à ferme le 1er novembre 2011 : le bail stipulait un loyer mensuel de 8 801,33 euros et un dépôt de garantie de 26 404 euros, correspondant à trois mois de loyer, « tant à titre de garantie que pour les réparations locatives éventuelles », avec restitution promise en fin de contrat. La preneuse avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux le 12 décembre 2017 pour obtenir notamment la répétition de ce dépôt et la régularisation d’un fermage jugé illicite. Après un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 9 janvier 2024 qui avait rejeté ces deux demandes, la Cour de cassation a censuré les deux raisonnements et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Paris.

Cette décision, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, mérite une lecture attentive des exploitants comme des bailleurs. Elle tranche deux questions distinctes qui se cumulent fréquemment dans les baux ruraux : d’une part, le sort du dépôt de garantie et plus largement de toute somme versée à l’entrée dans les lieux ; d’autre part, la validité de la clause de fermage lorsque le bail ne distingue pas le loyer des bâtiments d’habitation de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues. Pour replacer cet arrêt dans le mouvement des décisions rendues en 2026 sur le statut du fermage, le lecteur pourra aussi consulter l’analyse d’ensemble des arrêts de la troisième chambre civile sur le bail rural, la préemption et le fermage en 2026.

I. Le dépôt de garantie versé à l’entrée du bail rural doit être restitué au preneur

A. Une somme illicite, même présentée comme restituable en fin de bail

Le statut du fermage est d’ordre public et encadre strictement ce que le bailleur peut percevoir en plus du fermage. Aux termes de l’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime, « le fermage ne peut comprendre » « en sus du prix calculé » « aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », sauf trois exceptions limitativement énumérées : le cas où le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales, le cas où des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, et le cas où le bailleur a supporté définitivement l’indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77 du même code. Hors de ces trois hypothèses, aucune somme supplémentaire ne peut être exigée du preneur.

Le volet répressif et civil de l’interdiction figure à l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime : « Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. » Le même article ajoute que « Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition », c’est-à-dire que le preneur peut en exiger la restitution en justice. Enfin, l’article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite », ce qui prive d’effet les clauses qui organiseraient un versement contraire au statut.

Dans l’affaire jugée le 2 juillet 2026, la cour d’appel de Versailles avait validé le dépôt de garantie en retenant qu’il s’agissait d’une somme déposée entre les mains du bailleur pour garantir les loyers impayés et les réparations locatives de fin de bail, de sorte qu’elle avait selon elle une cause licite et n’entrait pas dans les prohibitions de l’article L. 411-74. La Cour de cassation écarte ce raisonnement au visa des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12 : « Il ressort de ces textes que le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur. Il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition. » (motifs de l’arrêt du 2 juillet 2026)

La formule est générale et dépasse le cas du centre équestre. Elle vise toute somme perçue « lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant » et destinée à garantir l’exécution des obligations du preneur. Le caractère restituable de la somme, souvent mis en avant pour la faire accepter, est expressément privé d’effet : « quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail » (arrêt du 2 juillet 2026, n° 24-12.681). En pratique, cela concerne les dépôts de garantie de deux ou trois mois, les avances imputées sur les derniers termes, les cautions déguisées et plus largement toute garantie financière exigée à l’entrée, dès lors qu’elle ne correspond à aucune des trois exceptions de l’article L. 411-12. La clause qui l’organise, restrictive des droits du preneur, est en outre réputée non écrite par l’effet de l’article L. 415-12. Le preneur qui a versé une telle somme dispose donc d’une action en répétition, et le bailleur qui l’a perçue s’expose aux sanctions pénales prévues par l’article L. 411-74.

Il faut distinguer ce dépôt de garantie des trois situations dans lesquelles le bailleur peut légitimement percevoir davantage que le fermage de base. La première est celle des investissements réalisés par le bailleur en accord avec le preneur au-delà de ses obligations légales : des travaux d’amélioration convenus ensemble peuvent justifier un complément, à condition que l’accord soit réel et que les investissements dépassent ce que la loi impose au bailleur. La seconde est celle des investissements imposés au bailleur par une personne morale de droit public, par exemple des mises aux normes prescrites par l’administration. La troisième est celle où le bailleur a supporté définitivement l’indemnité due au preneur sortant au titre des améliorations : dans ce cas, le coût supporté par le bailleur peut se répercuter dans les conditions prévues par les textes. En dehors de ces hypothèses, vérifiées pièces à l’appui, toute somme d’entrée reste indue. Les baux cessibles conclus en la forme authentique obéissent quant à eux à des règles propres : l’article L. 418-1 du code rural et de la pêche maritime subordonne l’insertion d’une clause autorisant la cession du bail hors du cercle familial à la condition que le contrat soit passé en la forme authentique et mentionne expressément la soumission de chaque partie à ce régime, faute de quoi la clause est réputée nulle. Cette spécificité de forme ne doit pas être confondue avec une autorisation générale de percevoir des sommes d’entrée : chaque versement doit être examiné au regard des textes qui lui sont applicables.

B. Comment demander la répétition : débiteurs, délais, intérêts et preuves

L’action en répétition peut être dirigée contre trois catégories de personnes : le bailleur qui a perçu la somme, le preneur sortant qui s’est fait remettre de l’argent à l’occasion de son départ, et tout intermédiaire qui a obtenu ou tenté d’obtenir une remise non justifiée. Le texte vise aussi bien les remises d’argent directes qu’indirectes, ce qui permet d’atteindre les montages dans lesquels la somme transite par un tiers ou se dissimule dans une autre opération. Sont également visées les reprises de biens mobiliers imposées à un prix ne correspondant pas à leur valeur vénale : cheptel, matériel ou stocks facturés au-dessus de leur valeur réelle à l’occasion du changement d’exploitant. Pour cette hypothèse particulière, l’article L. 411-74 précise que l’action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé la valeur vénale de plus de 10 %, ce qui fournit un seuil chiffré utile pour préparer la demande.

Un point mérite une attention particulière : la répétition reste possible même lorsque le versement résulte d’un accord constaté par un titre exécutoire. Par un arrêt du 6 juin 2019, la troisième chambre civile a jugé que l’indemnisation des améliorations apportées au fonds par le preneur sortant incombe au seul bailleur et que les conventions qui en mettent le coût à la charge du preneur entrant, illicites quelle qu’en soit la forme, donnent lieu à répétition (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 17-19.486, arrêt n° 483 FS-P+B+I, cassation partielle, renvoi devant la cour d’appel de Caen, texte intégral sur le site de la Cour de cassation). Dans cette affaire, le preneur entrant s’était engagé, selon un procès-verbal de conciliation établi par le président du tribunal paritaire des baux ruraux, à payer au bailleur une somme que celui-ci avait reversée aux précédents preneurs à titre d’indemnité de sortie de ferme. La cour d’appel avait rejeté la demande de restitution au motif que ce procès-verbal constituait un titre exécutoire. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles L. 411-69 et L. 411-74 du code rural et de l’article L. 111-3, 4°, du code des procédures civiles d’exécution : « l’existence d’un titre exécutoire constatant une conciliation ne fait pas obstacle à la répétition des sommes versées en exécution de ce titre lorsque l’objet de l’accord est illicite et pénalement sanctionné » (arrêt du 6 juin 2019, n° 17-19.486). Autrement dit, ni la forme solennelle de l’accord, ni son homologation, ni sa force exécutoire ne purgent l’illicéité d’un versement prohibé par le statut du fermage. Le preneur qui a signé un tel engagement sous la pression de l’entrée dans les lieux conserve son action en répétition.

Les délais pour agir sont fixés par le dernier alinéa de l’article L. 411-74 et ils sont favorables au preneur : « L’action en répétition exercée à l’encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé. » (article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime) Concrètement, tant que le bail se poursuit, de renouvellement en renouvellement, l’action reste ouverte contre le bailleur. Si le bailleur exerce son droit de reprise et donne congé, un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé permet encore d’agir. Cette architecture exclut toute stratégie d’attente de la part du bailleur : laisser passer les années ne fait pas disparaître la créance de répétition tant que le bail est en cours.

Les sommes à restituer portent en outre intérêt dans des conditions avantageuses pour le preneur. L’article L. 411-74 prévoit que « Elles sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points. » (article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime) Le point de départ est donc la date du versement, et non celle de la demande en justice, et le taux applicable est le taux de l’intérêt légal majoré de trois points. Pour un dépôt de garantie de 26 404 euros versé en 2011 et répété plusieurs années plus tard, comme dans l’affaire jugée en 2026, le jeu des intérêts représente une part substantielle de la condamnation. Le preneur doit donc conserver la preuve exacte de la date et du montant du versement : clause du bail, reçu, relevés bancaires, correspondances échangées lors de l’entrée dans les lieux.

La demande relève du tribunal paritaire des baux ruraux. Aux termes de l’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, « Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code. » La répétition d’un dépôt de garantie et la régularisation d’un fermage illicite entrent dans ce contentieux. Le dossier doit comporter le bail et ses avenants, la preuve du versement, le décompte des sommes réclamées avec les intérêts, et le cas échéant les arrêtés préfectoraux encadrant le fermage pour la période concernée. Dans l’affaire de 2026, la preneuse demandait à titre principal la fixation d’un fermage licite évalué à 182,77 euros par an et, à titre subsidiaire, une expertise judiciaire : cette articulation entre chiffrage précis et demande d’expertise de repli est une bonne méthode lorsque le montant exact dépend de références administratives ou d’une évaluation technique.

II. Le fermage qui ne ventile pas l’habitation et l’exploitation est illicite

A. La ventilation du prix, une exigence d’ordre public

Le second apport de l’arrêt du 2 juillet 2026 concerne la structure même du prix du fermage. Aux termes de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, « Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. » Le même article précise les paramètres de fixation du fermage : la durée du bail compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, l’état et l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, la qualité des sols, la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, l’obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Le loyer des bâtiments d’habitation est en outre fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative, actualisés chaque année selon la variation de l’indice de référence des loyers. Et l’article L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public », ce qui interdit aux parties d’y déroger par convention.

Sur ce fondement, la Cour de cassation énonce au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 que « la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite » (motifs de l’arrêt du 2 juillet 2026). La cour d’appel de Versailles avait pourtant écarté la demande de la preneuse en retenant qu’il convenait de comparer le loyer global mentionné au bail avec la somme des prix de chacun des éléments au regard des arrêtés préfectoraux, et que l’absence de prix distinct ne rendait pas la clause illicite. La Cour de cassation censure cette méthode : la comparaison a posteriori du montant global avec les plafonds administratifs ne suffit pas à sauver une clause qui ne ventile pas le prix. L’exigence de ventilation est autonome et préalable : le bail doit afficher séparément le loyer de l’habitation et celui de l’exploitation et des terres nues, faute de quoi la clause est illicite et ouvre l’action en régularisation.

Cette solution a des conséquences pratiques immédiates pour la rédaction et la relecture des baux. Un bail rural qui stipule un loyer global unique, même inférieur aux maxima préfectoraux, même accompagné d’annexes détaillées, même accepté sans réserve par le preneur à la signature, porte une clause illicite si la ventilation légale n’y figure pas. La ventilation ne se réduit pas à une présentation comptable : elle conditionne le contrôle du respect des fourchettes administratives applicables à l’habitation, actualisées selon l’indice de référence des loyers, et celui des règles propres aux bâtiments d’exploitation et aux terres nues. Elle permet aussi d’isoler, en cas de litige partiel, la part du fermage afférente aux locaux d’habitation, dont le régime de fixation diffère. Les bailleurs ont donc intérêt à faire figurer dans chaque bail, dès sa conclusion, deux lignes de prix distinctes avec leurs modalités d’actualisation respectives, et à vérifier que chacune respecte les arrêtés en vigueur dans le département. Les preneurs qui découvrent, parfois des années après la signature, que leur bail stipule un prix global, disposent d’une action en régularisation pour fermage illicite, sans que le bailleur puisse leur opposer que le montant total restait raisonnable ou inférieur aux plafonds.

B. La régularisation : clause réputée non écrite, fixation judiciaire et restitution du trop-perçu

Lorsque la clause de fermage est illicite, elle est réputée non écrite par l’effet de l’article L. 415-12, et le juge fixe un fermage licite pour la période concernée. Dans l’affaire jugée en 2026, la preneuse demandait que la clause soit jugée non écrite, qu’un fermage licite soit fixé du 1er novembre 2011 au 31 octobre 2020, et que la bailleresse soit condamnée à lui verser la différence entre le fermage fixé judiciairement et les fermages effectivement acquittés à compter du 12 décembre 2012 jusqu’au 1er novembre 2020. La cassation prononcée sur ces chefs remet l’ensemble de ces questions devant la cour d’appel de Paris : réputé non écrit de la clause, fixation du fermage licite avec, à titre subsidiaire, expertise judiciaire, et restitution de la différence. La Cour casse également, par voie de conséquence et en raison d’un lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire, le chef de dispositif qui condamnait la preneuse à payer 61 421 euros en remboursement d’un trop-versé sur le préjudice d’exploitation, ainsi que celui qui la condamnait à payer 46 667,51 euros au titre des loyers retenus depuis le 13 décembre 2018. Cette extension de la cassation montre que, dans un contentieux global du bail, les différents postes financiers sont liés : dès lors que le niveau licite du fermage est remis en cause, les condamnations adossées aux montants versés ou retenus tombent avec lui.

Pour chiffrer une demande de régularisation, la méthode suivie dans cet arrêt fournit un cadre. Il faut d’abord déterminer la période litigieuse : la date d’effet du bail pour la fixation du fermage licite, et le point de départ de la restitution, qui tient compte des délais applicables et de la date de la demande. Il faut ensuite reconstituer, année par année, le fermage licite en appliquant aux deux composantes du prix, habitation d’un côté, exploitation et terres nues de l’autre, les arrêtés préfectoraux et les règles d’actualisation en vigueur pour chaque exercice. La différence entre les sommes effectivement acquittées et le fermage licite ainsi reconstitué constitue le trop-perçu à restituer, majoré des intérêts applicables. Lorsque les références administratives sont incomplètes ou que l’état des bâtiments et la qualité des sols sont discutés, une expertise judiciaire peut être sollicitée à titre subsidiaire, comme l’avait fait la preneuse en demandant une expertise si sa propre évaluation n’était pas retenue. Les pièces à réunir sont les suivantes : le bail initial et ses avenants, les quittances et relevés de paiement, les arrêtés préfectoraux fixant les minima et maxima pour chaque année de la période, tout constat d’état des bâtiments et des terres, et la correspondance échangée sur le montant du fermage.

Deux précisions complètent le tableau. D’une part, le fait que le bail ait été conclu avec un loyer mensuel élevé, comme les 8 801,33 euros du centre équestre, ne change rien au raisonnement : l’exigence de ventilation s’applique quel que soit le montant, et un loyer global important rend seulement le trop-perçu potentiellement plus élevé. D’autre part, les avenants qui étendent l’assiette du bail en cours d’exécution, comme ceux qui avaient ajouté en 2014 et 2015 un appartement, six boxes et d’autres locaux liés à l’exploitation, doivent eux aussi respecter la ventilation : chaque adjonction de locaux modifie l’une ou l’autre des composantes du prix et doit être rattachée à la bonne ligne. Un avenant qui se borne à augmenter le loyer global sans ventiler reconduit l’illicéité pour la période postérieure.

Conclusion

L’arrêt du 2 juillet 2026 apporte deux règles claires, toutes deux fondées sur le caractère d’ordre public du statut du fermage. Le bailleur ne peut percevoir à l’entrée dans les lieux aucune somme destinée à garantir l’exécution des obligations du preneur, même restituable en fin de bail : une telle somme est indue et sujette à répétition, avec un intérêt majoré calculé depuis son versement, et l’action reste recevable pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements. Le bail doit en outre ventiler le fermage entre le loyer des bâtiments d’habitation et celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues : à défaut, la clause est illicite et ouvre une action en régularisation, sans que la conformité du montant global aux plafonds administratifs puisse y faire obstacle. Ni un titre exécutoire constatant une conciliation, ni l’ancienneté du bail, ni l’acceptation initiale du preneur ne purgent ces illicéités. À la signature comme en cours de bail, la vérification de ces deux points, dépôt d’entrée et ventilation du prix, conditionne la sécurité financière des deux parties devant le tribunal paritaire des baux ruraux.