Le téléphone du bailleur sonne un soir de septembre : le syndic signale que le chien du locataire du troisième étage aboie toutes les nuits depuis son arrivée, plusieurs voisins ont écrit, et l’un d’eux menace de saisir le tribunal. Le bailleur a adressé une lettre recommandée, puis une mise en demeure, sans effet : l’animal continue de hurler dès que son maître s’absente. Que peut faire le propriétaire d’un logement loué quand l’animal de son locataire rend la vie de l’immeuble impossible ?
La réponse tient en une phrase, à manier avec prudence : oui, le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail d’un locataire dont le chien trouble durablement l’immeuble, comme l’a fait le tribunal judiciaire de Nantes le 11 juin 2026 en résiliant le bail d’un locataire dont le chien hurlait toute la nuit. Mais cette issue n’est ni automatique ni rapide : le juge n’a prononcé la résiliation qu’au vu de manquements graves et répétés à l’obligation d’user paisiblement des lieux, établis par un dossier de preuves méthodiquement constitué pendant plusieurs mois. À l’inverse, le voisin qui se plaint sans preuve suffisante perd son procès, comme le montre la première instance de l’affaire jugée en appel par la cour d’appel de Poitiers le 30 juin 2026, avant que des attestations plus solides ne fassent infirmer le jugement.
Les développements qui suivent décrivent, à partir de ces deux décisions rendues en 2026 et des textes applicables à cette date, ce que le bailleur doit établir, quelles pièces ont convaincu les juges, et ce que le tribunal ordonne une fois le trouble démontré. Chaque situation reste un cas d’espèce : les constats rapportés ici ne préjugent pas de l’issue d’un autre litige, et seul le juge, au vu des pièces produites, apprécie si le manquement justifie la résiliation.
I. Le manquement du locataire : une obligation de jouissance paisible sanctionnée par la résiliation
A. Les textes qui engagent le locataire dont le chien trouble l’immeuble
Le point de départ du raisonnement du juge nantais est l’obligation faite au locataire d’user paisiblement des lieux. Le tribunal rappelle d’abord que l’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et payer le loyer, dans les termes exacts suivants : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Puis il cite l’article 1729 du même code, qui permet au bailleur de faire résilier le bail quand le preneur n’use pas raisonnablement de la chose louée : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » Enfin, le jugement vise l’obligation propre aux baux d’habitation : l’article 7, b), de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’user paisiblement des lieux loués.
Ce triptyque dessine la voie du bailleur : des aboiements continus, surtout nocturnes, qui empêchent les voisins de dormir et se répètent malgré les rappels, caractérisent un usage non paisible des lieux. Le tribunal ajoute qu’il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat. La gravité n’est donc pas inscrite dans le texte : elle se mesure aux faits, à leur durée, à leur répétition et à l’échec des démarches amiables.
Du côté du voisinage, le fondement est distinct mais complémentaire. L’article 1253 du code civil, créé par la loi du 15 avril 2024, pose une responsabilité de plein droit à l’origine du trouble anormal de voisinage : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Le gardien du chien répond ainsi du dommage causé par son animal sans que la victime ait à prouver une faute. La cour d’appel de Poitiers, dans son arrêt du 30 juin 2026, a d’ailleurs choisi un autre fondement classique pour indemniser la voisine : l’article 1240 du code civil, selon lequel tout fait de l’homme qui cause un dommage oblige son auteur à le réparer, dont le texte officiel dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Le cadre réglementaire du bruit complète l’arsenal. L’article R. 1336-5 du code de la santé publique interdit tout bruit particulier qui, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porte atteinte à la tranquillité du voisinage : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité. » Les aboiements nocturnes répétés entrent typiquement dans ces trois critères à la fois : durée pendant les absences du maître, répétition nuit après nuit, intensité qui réveille l’immeuble. Sur le versant pénal, l’article R. 623-2 du code pénal punit les bruits ou tapages nocturnes troublant la tranquillité d’autrui : « Les bruits ou tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d’autrui sont punis de l’amende prévue pour les contraventions de la 3e classe. » La contravention ne résilie pas le bail à elle seule, mais la main courante et les interventions des forces de l’ordre alimentent le dossier du bailleur.
B. Le dossier de preuves qui a convaincu le tribunal de Nantes
Le jugement nantais du 11 juin 2026 se lit comme un mode d’emploi du dossier gagnant. Le bail avait été signé le 12 septembre 2025 pour un appartement de Nantes, et les ennuis avaient commencé dès l’arrivée du locataire : le propriétaire avait été destinataire de plaintes du voisinage concernant des aboiements continus du chien la nuit. Ce qui a emporté la conviction du tribunal, c’est l’accumulation méthodique de pièces couvrant plusieurs mois. Le demandeur produisait des signalements effectués par le syndic dès le 16 septembre 2025 faisant état d’aboiements nocturnes, plus d’une quinzaine de courriers électroniques adressés par le voisinage au propriétaire dans lesquels les occupants dénonçaient des hurlements, aboiements et gémissements du chien pendant de très longues périodes, survenant parfois durant toute la nuit lorsque le locataire était absent. Les voisins y indiquaient que ces nuisances perturbaient fortement leur sommeil et rendaient, pour certains, leurs conditions de vie difficiles.
Le dossier comportait aussi un signalement auprès de la société protectrice des animaux effectué le 30 septembre 2025, une main courante déposée le 3 décembre 2025 pour des faits de tapage, et surtout la preuve que le bailleur n’était pas resté passif : courriels des 18 septembre 2025 et 2 janvier 2026, lettre recommandée avec accusé de réception du 19 septembre 2025, mise en demeure du 12 novembre 2025 rappelant au locataire son obligation de jouissance paisible des lieux. S’y ajoutait un certificat médical établi le 22 janvier 2026 attestant d’un syndrome anxio-dépressif chez le propriétaire. Au vu de cet ensemble, le tribunal a retenu que le locataire adoptait depuis son entrée dans les lieux un comportement particulièrement nuisible à l’égard des occupants de son immeuble et que les nombreuses interventions du propriétaire ne permettaient pas d’y mettre fin. La conclusion suit : au vu de manquements graves et répétés à une occupation paisible des lieux, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail.
Trois enseignements pratiques se dégagent pour le bailleur. D’abord, alerter tôt et par écrit : la lettre recommandée avec accusé de réception et la mise en demeure rédigée par le conseil du bailleur jalonnent la procédure et démontrent que le locataire a été mis en mesure de faire cesser le trouble. Ensuite, faire constater par des tiers : le syndic, les voisins eux-mêmes, les services de police ou de gendarmerie pour la main courante, voire un commissaire de justice pour un constat d’huissier des nuisances. Enfin, conserver chaque pièce avec sa date : courriers, courriels, attestations conformes aux exigences légales, certificats. Le contentieux du bruit animalier se gagne sur la durée et la répétition documentées, jamais sur une altercation isolée.
Le contre-exemple vient de la première instance de l’affaire poitevine. Par jugement du 4 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Poitiers avait débouté la voisine de l’intégralité de ses demandes, considérant que les pièces produites ne permettaient pas de caractériser la réalité des troubles dénoncés, et l’avait condamnée à verser 800 euros au titre des frais de justice de son voisin ainsi qu’aux dépens. La cour d’appel a infirmé ce jugement le 30 juin 2026, mais seulement après un débat probatoire approfondi : les attestations de la voisine décrivaient des aboiements et des pleurs du chien audibles dans la maison comme à l’extérieur, y compris la nuit, l’animal se trouvant en chenil à l’extérieur près de son habitation. Deux des attestants avaient vécu avec elle dans la maison, d’autres y avaient séjourné plusieurs jours et plusieurs y avaient dormi, ce qui a convaincu la cour malgré le fait qu’ils n’habitaient pas le hameau. À l’inverse, les attestations du maître du chien ont été jugées moins probantes, d’autant que certains de leurs auteurs étaient en conflit avec la voisine au sujet de la taille de sa haie. La leçon vaut pour le bailleur comme pour le voisin : des attestations précises, circonstanciées et émanant de personnes qui ont directement subi ou constaté les nuisances valent mieux qu’une pétition vague, et tout conflit annexe avec les témoins adverses doit être anticipé.
Pour le bailleur parisien ou francilien confronté à cette situation, l’accompagnement d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de calibrer la mise en demeure, de vérifier que chaque pièce sera recevable devant le juge des contentieux de la protection, et d’éviter les courriers maladroits qui se retournent contre leur auteur. La phase amiable n’est pas une formalité : c’est elle qui, en cas d’échec, démontre la persistance du trouble.
II. Ce que le juge ordonne une fois le trouble démontré, et les limites à connaître
A. Résiliation, expulsion et indemnité d’occupation : le dispositif nantais
Une fois les manquements graves et répétés établis, le tribunal de Nantes a prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 12 septembre 2025 pour l’appartement litigieux. Il en a tiré les conséquences en jugeant le locataire « occupant sans droit ni titre » à compter du jugement. Le locataire ne devient donc pas expulsable du jour au lendemain : à défaut de libération volontaire après la signification de la décision, l’expulsion intervient deux mois après un « commandement de quitter les lieux », au besoin avec l’assistance de la force publique jusqu’à libération complète des lieux. La procédure d’expulsion du locataire suit ainsi son cours encadré : signification du jugement, commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, puis concours de la force publique si nécessaire.
Le tribunal a ajouté une condamnation financière courante mais souvent ignorée : le locataire reste redevable, jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clefs, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer indexé et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Le bail résilié ne signifie donc pas la fin des versements : l’occupation sans droit ni titre se paie au prix du loyer. Le jugement ordonne également la transmission d’une copie de la décision à la préfecture, formalité qui inscrit l’expulsion dans le circuit administratif du maintien de l’ordre et du relogement. Enfin, le locataire qui succombe a été condamné aux dépens et à verser 500 euros au bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cet article 700 permet au juge de faire payer à la partie qui perd une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; »
Du côté de la victime voisine agissant directement contre le gardien du chien, l’arrêt de Poitiers illustre l’autre versant de la sanction. La cour a infirmé le jugement de première instance sauf sur deux points, puis a jugé que les aboiements répétés du chien, joints aux comportements inadaptés du maître envers sa voisine, constituaient un « trouble anormal du voisinage ». Elle a alloué à la voisine 1 500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, et a condamné le voisin à lui verser 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel. Deux précisions méritent l’attention. D’une part, la cour a rejeté la demande de cessation du trouble sous astreinte de 150 euros par nouveau fait, faute de modalités de mise en oeuvre suffisamment déterminées : le juge indemnise le préjudice prouvé mais n’ordonne pas une injonction dont il ne pourrait pas contrôler l’exécution. D’autre part, la cour a refusé de condamner la voisine à une amende civile pour procédure abusive, le voisin succombant sur l’essentiel.
B. Les limites : pas de résiliation automatique, des acteurs à mobiliser dans l’ordre
La première limite tient au pouvoir d’appréciation du juge. Ni l’article 1729 du code civil ni l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ne définissent un seuil de décibels ou un nombre de nuits au-delà duquel la résiliation serait acquise : le tribunal de Nantes insiste sur des manquements graves et répétés, constatés sur près de neuf mois malgré des rappels écrits. Un épisode isolé, des aboiements diurnes brefs liés à un passage dans l’escalier, ou des nuisances qui ont cessé après la mise en demeure ne conduisent pas à la résiliation. Le bailleur qui saisit le tribunal avec un dossier mince s’expose au débouté et à une condamnation aux dépens, comme la voisine poitevine l’a éprouvé en première instance avant de l’emporter en appel au prix d’un dossier considérablement renforcé.
La deuxième limite concerne l’ordre des démarches. Avant le tribunal, plusieurs acteurs peuvent faire cesser le trouble à moindre coût. Le syndic de copropriété, destinataire naturel des plaintes, peut rappeler au copropriétaire bailleur puis au locataire les stipulations du règlement de copropriété sur les animaux et la tranquillité de l’immeuble, et ses signalements écrits nourrissent le dossier. Le maire dispose de pouvoirs propres : la page du service public consacrée aux troubles de voisinage liés aux comportements anormaux rappelle la chaîne des recours amiables et administratifs, et l’article L. 211-11 du code rural et de la pêche maritime permet au maire, quand un animal est susceptible de présenter un danger, de prescrire des mesures au propriétaire ou au détenteur : « I.-Si un animal est susceptible, compte tenu des modalités de sa garde, de présenter un danger pour les personnes ou les animaux domestiques, le maire ou, à défaut, le préfet peut prescrire à son propriétaire ou à son détenteur de prendre des mesures de nature à prévenir le danger. » Les forces de l’ordre, ensuite, constatent le tapage nocturne et dressent les procès-verbaux qui feront foi : la contravention de l’article R. 623-2 du code pénal, punie de l’amende de troisième classe, ne met pas fin au bail mais objective les faits. Le conciliateur de justice, enfin, peut être saisi par simple déclaration au tribunal judiciaire : dans l’affaire poitevine, c’est le refus du voisin de se rendre à la réunion de conciliation, constaté par un procès-verbal de carence du 28 octobre 2020, qui a démontré l’inutilité de la voie amiable et justifié l’assignation. Pour le bailleur, chaque étape manquée est une pièce en moins ; chaque étape documentée est une marche vers la résiliation.
La troisième limite protège le locataire contre les raccourcis. Le bailleur ne peut ni changer les serrures, ni couper les fluides, ni expulser lui-même l’occupant : seule la décision du juge, suivie du commandement de quitter les lieux et du délai de deux mois, autorise l’expulsion avec le concours de la force publique. La résiliation judiciaire pour trouble de voisinage ne doit pas être confondue avec la clause résolutoire pour loyers impayés, qui suit un régime et des délais propres. De même, le locataire mis en cause conserve le droit de se défendre : il peut produire ses propres attestations, contester la réalité ou l’imputabilité des aboiements, démontrer qu’il a fait cesser le trouble après la mise en demeure, ou que les travaux d’insonorisation et les changements d’organisation ont mis fin aux nuisances. Dans l’affaire poitevine, le maître du chien soutenait que c’était le chien de sa voisine qui aboyait et divaguait : la cour a tranché au vu de la qualité comparée des attestations, pas sur une présomption. Le procès du bruit animalier est un procès de la preuve, et la partie la mieux documentée l’emporte.
Une dernière précision concerne les frais. Le perdant paie les dépens et, le plus souvent, une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 500 euros dans le jugement nantais, 3 000 euros dans l’arrêt poitevin. Ces montants ne couvrent pas toujours l’intégralité des honoraires exposés, mais ils rappellent qu’agir en justice a un coût pour celui qui succombe comme pour celui qui triomphe. D’où l’importance d’une dernière vérification avant d’assigner : le trouble persiste-t-il à la date de l’assignation, les pièces couvrent-elles toute la période, les témoins sont-ils joignables et leurs attestations sont-elles conformes aux conditions légales ? Un dossier complet dès l’assignation évite les renvois, les compléments de pièces en cours d’instance et les mauvaises surprises du délibéré.
Conclusion
Le bailleur dont le locataire laisse son chien hurler toutes les nuits n’est pas démuni : la loi lui impose d’user paisiblement des lieux, le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail quand les manquements sont graves et répétés, et le tribunal de Nantes l’a fait le 11 juin 2026 au terme d’un dossier de neuf mois mêlant signalements du syndic, courriels des voisins, lettre recommandée, mise en demeure, main courante et signalement à la société protectrice des animaux. La voisine poitevine, elle, a obtenu 1 500 euros de dommages et intérêts et 3 000 euros de frais le 30 juin 2026, après avoir perdu en première instance faute de preuves suffisantes. Les deux décisions disent la même chose : en matière d’aboiements, le droit donne raison à celui qui prouve, pas à celui qui crie le plus fort. Constituer le dossier dès les premières plaintes, écrire plutôt que téléphoner, faire constater par des tiers et laisser au locataire une chance réelle de faire cesser le trouble : telle est la méthode qui transforme des nuits gâchées en décision de justice.