Dans le tissu urbain dense de la métropole parisienne et des grandes agglomérations d’Île-de-France, toute opération immobilière d’envergure expose les propriétés limitrophes à des aléas structurels significatifs. Qu’il s’agisse d’une démolition intégrale, de travaux de terrassement profonds, de reprises en sous-œuvre ou de l’édification d’un immeuble collectif, les vibrations, les tassements différentiels de sol et les modifications hydrogéologiques représentent une menace constante pour la pérennité des bâtiments mitoyens. Face à cette réalité matérielle, la pratique notariale, architecturale et juridique a forgé un instrument procédural désormais incontournable : le référé préventif immobilier.

Fondé sur les dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile, ce recours probatoire préventif permet au maître de l’ouvrage ou au promoteur d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire avant le démarrage effectif du chantier. L’objet premier de cette démarche consiste à faire dresser un état descriptif minutieux et contradictoire des immeubles avoisinants, afin de figer la mémoire des lieux et d’identifier avec exactitude les désordres, fissures et vétustés préexistants. Cette préconstitution de preuve protège le constructeur contre les réclamations opportunistes de voisins imputant indûment des pathologies anciennes aux travaux nouveaux, tout en garantissant aux tiers mitoyens une photographie impartiale de leur patrimoine.

Le régime du référé préventif a connu des clarifications textuelles et jurisprudentielles substantielles. Sur le plan textuel, le décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025 est venu consacrer la compétence territoriale exclusive de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble lorsque la mesure d’instruction porte sur un bien immobilier, mettant fin à certaines hésitations procédurales. Sur le plan jurisprudentiel, la Cour de cassation veille avec rigueur à ce que le juge des référés ne transforme pas cette instruction préalable en un pré-jugement du fond, tout en rappelant le principe fondamental selon lequel la charge financière de la mesure incombe à celui qui entreprend les travaux dans son intérêt exclusif.

L’étude approfondie de cette institution procédurale exige d’analyser d’une part les conditions d’ouverture et le périmètre de la mesure d’instruction in futurum (I), et d’autre part le régime procédural, la charge des dépens et l’exploitation probatoire du rapport d’expertise (II).

I. Les conditions d’ouverture et le périmètre de la mesure d’instruction in futurum

L’engagement d’un référé préventif repose sur une articulation rigoureuse entre l’exigence légale d’un motif légitime et la définition précise des contours techniques de la mission confiée au technicien de justice.

A. L’exigence prétorienne d’un motif légitime affranchie de la preuve du bien-fondé au fond

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 8 juillet 2025 en vigueur depuis le 1er septembre 2025, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Le texte précise expressément que « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente ». Cette règle de compétence d’ordre public interdit désormais toute saisine d’une juridiction éloignée au motif du domicile d’un défendeur.

La notion centrale de motif légitime a donné lieu à un contentieux nourri devant les juridictions civiles. La Cour de cassation rappelle avec une constance remarquable que le demandeur à la mesure d’instruction n’a aucunement à démontrer le bien-fondé de l’action substantielle qu’il pourrait être amené à exercer ultérieurement. Par un arrêt de principe rendu par sa troisième chambre civile le 13 février 2025 (Cass. Civ. 3e, 13 février 2025, n° 22-22.393), la Haute juridiction a censuré les juges du fond en énonçant solennellement : « l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Cette distinction conceptuelle entre l’utilité probatoire de la mesure et le succès prévisible de l’action au fond constitue la clef de voûte du référé probatoire. Le juge des référés n’a pas pour mission d’anticiper le résultat d’un procès hypothétique. Ainsi que l’a jugé la deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 19 janvier 2023 (Cass. Civ. 2e, 19 janvier 2023, n° 21-21.265) : « pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en oeuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement exercer ». Ce principe avait déjà été affirmé dans des termes identiques le 4 novembre 2021 (Cass. Civ. 2e, 4 novembre 2021, n° 21-14.023).

Dans le domaine spécifique des chantiers immobiliers, le motif légitime réside dans la simple éventualité d’un trouble de voisinage ou d’un dommage causé aux existants par les travaux projetés. Comme l’a souligné le Tribunal judiciaire de Valenciennes dans une ordonnance du 29 septembre 2026 (TJ Valenciennes, Référés, 29 septembre 2026, n° 26/00222) : « Il est de principe que le référé dit préventif en matière de travaux immobiliers s’inscrit dans le cadre des actions fondées sur les troubles anormaux de voisinage et a pour objet de préconstituer la preuve de l’état des immeubles voisins et d’établir la conservation des droits respectifs des parties ». La juridiction ajoute que dès lors que les documents cadastraux établissent la mitoyenneté et que la nature des travaux est susceptible d’impacter les structures voisines, la mesure est pleinement justifiée.

Cette approche est confirmée par le Tribunal judiciaire de Nanterre qui, dans une décision du 11 septembre 2025 (TJ Nanterre, Référés, 11 septembre 2025, n° 25/01301), a jugé que « l’incidence possible du projet de construction sur l’état des bâtiments voisins justifie la mesure d’instruction sollicitée », formulation réitérée par la même juridiction le 22 juillet 2026 (TJ Nanterre, Référés, 22 juillet 2026, n° 26/00428). De même, le Tribunal judiciaire de Versailles a relevé le 30 avril 2025 (TJ Versailles, Ch. des Référés, 30 avril 2025, n° 25/00278) qu’« il n’est pas contestable en l’espèce que tant la demanderesse que les défendeurs ont un intérêt légitime à voir décrite la situation de leurs immeubles avant, au cours et après les travaux qui vont être entrepris ».

Une erreur fréquente des défendeurs consiste à opposer l’existence d’une prétendue contestation sérieuse pour faire échec à la désignation de l’expert. Or, la notion de contestation sérieuse, propre aux référés provision ou injonction des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, est étrangère à l’article 145. La Cour d’appel de Montpellier l’a rappelé le 23 octobre 2025 (CA Montpellier, 2e Ch. civ., 23 octobre 2025, n° 25/00501), en infirmant une ordonnance qui « a déclaré irrecevable la demande d’expertise (…) en se fondant sur l’existence de contestations sérieuses, notion indifférente pour apprécier le motif légitime exigé par l’article 145 du code de procédure civile ». La cour d’appel a précisé qu’« une mesure d’instruction ne peut ainsi être ordonnée qu’à la condition que l’action au fond ne soit pas manifestement vouée à l’échec ». Seule une action manifestement inadmissible ou prescrite prive le requérant de motif légitime.

Par ailleurs, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 16 février 2022 (Cass. Civ. 3e, 16 février 2022, n° 21-11.926) que l’exercice d’un référé préventif ne saurait constituer un détournement de procédure, les juges du fond appréciant souverainement la réalité du motif légitime dans le cadre d’un vaste projet immobilier impliquant démolition et reconstruction.

Enfin, la condition négative posée par l’article 145 – l’absence d’instance au fond pendante entre les mêmes parties et sur le même objet – doit être scrupuleusement vérifiée au jour de l’assignation en référé. Dès lors qu’aucun tribunal n’est saisi du fond du droit, la voie du référé probatoire demeure largement ouverte.

B. La détermination contradictoire des parties appelées et la délimitation de la mission technique

L’efficacité pratique du référé préventif repose sur la qualité de la chaîne contradictoire initialement constituée par le maître de l’ouvrage. Le demandeur doit identifier et attraire dans la cause l’ensemble des titulaires de droits réels et personnels susceptibles d’être affectés par l’opération de construction.

En pratique, cette assignation collective vise en premier lieu les propriétaires des parcelles et immeubles contigus. Lorsque les immeubles avoisinants sont soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, doit impérativement être assigné pour la sauvegarde des parties communes. Toutefois, les copropriétaires individuels des lots privatifs directement exposés, notamment ceux dont les planchers, plafonds ou façades jouxtent la parcelle en chantier, doivent également être assignés personnellement afin que l’expert puisse pénétrer dans leurs logements et décrire l’état de leurs parties privatives.

Les preneurs à bail commercial, titulaires d’un fonds de commerce exploité dans les locaux voisins, ainsi que les locataires d’habitation, doivent également être appelés dans la procédure. Leur présence garantit que les constats d’état des lieux leur soient opposables, prévenant ainsi toute réclamation ultérieure relative à des pertes d’exploitation ou à des dégradations intérieures dont la preuve de l’antériorité n’aurait pas été rapportée contradictoirement. La jurisprudence du Tribunal judiciaire de Nanterre (TJ Nanterre, Référés, 12 février 2026, n° 25/02080) rappelle que « justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un procès futur sans qu’il soit nécessaire qu’elle dispose déjà d’éléments de preuve suffisants », ce qui justifie l’appel en la cause de tout occupant dont la situation probatoire mérite d’être clarifiée.

La mission confiée à l’expert judiciaire par le juge des référés doit être calibrée avec une rigueur extrême. Elle s’articule traditionnellement autour de trois axes fondamentaux : l’examen préliminaire du projet de construction, la visite détaillée des existants et la préconisation d’éventuelles mesures de sauvegarde. Comme l’a formulé le Tribunal judiciaire de Versailles dans son ordonnance du 14 avril 2026 (TJ Versailles, Ch. des Référés, 14 avril 2026, n° 26/00225) : « Il est en l’espèce constant que la demande d’expertise sollicitée s’inscrit dans le cadre d’un référé dit « préventif » dont l’objet, avant le démarrage des travaux, est de décrire l’état des immeubles avoisinants ».

L’expert a ainsi pour mission de convoquer régulièrement les parties, de se faire remettre les plans, permis de construire et études de sol de l’opération projetée, puis de procéder à une visite contradictoire des lieux. Le technicien relève l’ensemble des désordres préexistants, tels que fissures, décollements d’enduits, affaissements de planchers ou traces d’humidité, en consignant des photographies horodatées et des relevés métrologiques précis, y compris la pose éventuelle de témoins ou de fissuromètres électroniques.

Dans un arrêt du 9 avril 2026 (CA Caen, 1ère Ch. civ., 9 avril 2026, n° 24/02932), la Cour d’appel de Caen a examiné le périmètre de la mission confiée à un expert judiciaire dans un litige où un maître d’ouvrage avait attrait « ses voisins contigus, devant le juge des référés (…) aux fins de voir désigner, à titre préventif, un expert judiciaire au contradictoire (…) pour constat de leur état de vétusté ». La juridiction d’appel a souligné la nécessité de maintenir la mission dans les limites strictes de la préservation des preuves, sans permettre à l’une des parties d’empiéter sur les prérogatives du juge du fond.

De même, le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, par une ordonnance du 22 juillet 2025 (TJ Clermont-Ferrand, Ch. 6 – Référés Pdt, 22 juillet 2025, n° 25/00440), a précisé que « cette mesure conservatoire a pour objectif d’établir l’état actuel des immeubles avoisinants situés à proximité des travaux avant leur réalisation », en donnant mission à l’homme de l’art de décrire les travaux envisagés, de dresser l’état descriptif précis des propriétés voisines et de déterminer si des précautions particulières sont requises.

Lorsque le chantier progresse ou que de nouveaux intervenants apparaissent, tels que des sous-traitants chargés du terrassement, des fondations spéciales ou des parois moulées, le maître de l’ouvrage ou les constructeurs ont la faculté de solliciter une extension de la mission d’expertise. Par une ordonnance rendue le 4 juin 2026 (TJ Nantes, Référé président, 4 juin 2026, n° 26/00518), le juge des référés a fait droit à une demande tendant à déclarer communes les opérations d’expertise à une entreprise sous-traitante intervenue pour la réalisation du cuvelage, démontrant ainsi la souplesse de l’instruction préventive face à la complexité des montages contractuels en droit de la construction.

II. Le régime procédural, la charge des dépens et l’exploitation probatoire de l’expertise

Au-delà de la phase initiale d’ouverture, le référé préventif obéit à des règles financières spécifiques régissant la charge des frais d’instance et déploie une autorité probatoire déterminante lors des litiges ultérieurs.

A. La dévolution exclusive de la provision et des dépens au maître de l’ouvrage demandeur

La question financière constitue l’un des aspects les plus singuliers du référé préventif immobilier. Alors que le contentieux civil ordinaire applique la règle issue de l’article 696 du Code de procédure civile, selon laquelle « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie », le référé préventif déroge à cette logique d’affrontement binaire.

En matière d’expertise préventive avant travaux, il n’existe à proprement parler aucune partie perdante au stade de la saisine. Les voisins assignés n’ont commis aucune faute et n’ont formulé aucune prétention injustifiée ; ils subissent la contrainte d’une procédure judiciaire initiée dans l’intérêt exclusif du maître de l’ouvrage qui entend valoriser sa parcelle et sécuriser son chantier. En conséquence, les juridictions judiciaires affirment de manière constante que les frais de l’instance et la charge définitive de la mesure d’instruction incombent au demandeur.

Le juge des référés fixe souverainement le montant de la provision initiale à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire et ordonne son versement par le seul maître de l’ouvrage dans un délai déterminé, à peine de caducité de la désignation. Dans son ordonnance du 22 juillet 2026 (TJ Nanterre, Référés, 22 juillet 2026, n° 26/00428), le Tribunal judiciaire de Nanterre a fixé la provision à 7 000 euros à la charge de la partie demanderesse et a statué sans ambiguïté dans son dispositif : « Laissons les dépens à la charge de la partie demanderesse ».

Cette solution est universellement adoptée par les juges des référés. Le 12 février 2026 (TJ Nanterre, Référés, 12 février 2026, n° 25/02080), la même juridiction a rappelé que « la consignation comme les dépens seront laissés à la charge de la demanderesse ». De façon analogue, le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, le 22 juillet 2025 (TJ Clermont-Ferrand, Ch. 6 – Référés Pdt, 22 juillet 2025, n° 25/00440), a énoncé dans son dispositif : « LAISSE les dépens à la charge de la S.A. AUVERGNE HABITAT ». De même, le Tribunal judiciaire de Nantes a jugé le 4 juin 2026 (TJ Nantes, Référé président, 4 juin 2026, n° 26/00518) : « Laissons provisoirement les dépens à la charge de la demanderesse ».

Les dépens du référé préventif comprennent les frais d’assignation par commissaire de justice, les frais de signification de l’ordonnance et l’intégralité des honoraires définitifs de l’expert judiciaire taxés par le magistrat délégué au contrôle des mesures d’instruction. Le maître de l’ouvrage ne peut espérer transférer cette charge financière sur les voisins au stade du référé, même si ces derniers ont constitué avocat ou ont formulé des observations sur la mission de l’expert.

Seule une circonstance tout à fait exceptionnelle permet au juge de déroger à ce principe d’imputation exclusive : l’existence d’une résistance abusive et injustifiée d’un voisin. Si un riverain refuse systématiquement l’accès à son immeuble en dépit des sommations, empêche le déroulement des réunions d’expertise sans motif légitime ou multiplie des incidents de procédure dilatoires, le tribunal peut, sur le fondement des articles 32-1 et 700 du Code de procédure civile, le condamner au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ou mettre à sa charge les dépens générés par son obstruction.

En dehors de cette hypothèse marginale de mauvaise foi caractérisée, le coût de l’expertise préventive constitue pour le constructeur un coût de chantier direct, au même titre que les honoraires de maîtrise d’œuvre, les primes d’assurance tous risques chantier (TRC) ou les frais de bureau de contrôle technique. Pour les acteurs du secteur immobilier parisien, l’assistance d’un avocat en expertise judiciaire de bâtiment s’avère indispensable pour anticiper ces charges, calibrer les provisions et veiller au respect des délais procéduraux.

B. Le déroulement des opérations contradictoires et l’autorité probatoire du rapport d’état des lieux

Une fois l’ordonnance de référé prononcée et la provision consignée auprès du régisseur du tribunal, la phase d’exécution technique s’ouvre sous le contrôle du juge chargé du service des expertises judiciaires. L’expert judiciaire est tenu de conduire ses opérations dans le respect le plus strict du principe de la contradiction énoncé aux articles 16, 160 et 276 du Code de procédure civile.

L’expert convoque l’ensemble des parties et leurs conseils par lettre recommandée ou par voie électronique via la plateforme sécurisée Opalexe. Dès la première réunion d’expertise, tenue in situ, l’homme de l’art procède à une lecture contradictoire de sa mission, recueille les explications techniques du maître de l’ouvrage et organise le calendrier des visites d’avoisinants. Comme l’a prescrit le Tribunal judiciaire de Nanterre le 11 septembre 2025 (TJ Nanterre, Référés, 11 septembre 2025, n° 25/01301), l’expert doit « convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties ».

Chaque pièce visitée chez les voisins fait l’objet d’un examen approfondi. L’expert consigne minutieusement l’état des sols, des plafonds, des menuiseries et des façades. Il enregistre les fissures existantes en précisant leur orientation, leur longueur, leur ouverture au dixième de millimètre et leur caractère actif ou stabilisé. Les parties ont la faculté de formuler des dires techniques écrits, auxquels l’expert a l’obligation légale de répondre dans son rapport de synthèse ou dans son document final conformément à l’article 276 du Code de procédure civile.

La mission de l’expert en référé préventif comporte également un volet dynamique de surveillance pendant le déroulement des travaux. Si des désordres nouveaux apparaissent en cours de chantier – tels qu’une fissuration brutale, une infiltration d’eau ou un affaissement de terrain –, les voisins ont la possibilité de solliciter une réunion d’urgence auprès de l’expert. L’expert judiciaire se transporte immédiatement sur les lieux pour constater la matérialité des dégradations, examiner leur imputabilité technique aux travaux et, le cas échéant, préconiser des mesures confortatives d’urgence pour assurer la sécurité des personnes et des biens. Le Tribunal judiciaire de Versailles (TJ Versailles, Ch. des Référés, 14 avril 2026, n° 26/00225) habilite ainsi expressément le technicien à « donner son avis sur les mesures de sauvegarde, et autoriser le maître d’ouvrage à faire exécuter à ses frais avancés les travaux estimés indispensables par l’expert ».

Au terme de sa mission, l’expert judiciaire dépose son rapport définitif au greffe de la juridiction. Ce document bénéficie d’une force probante de premier ordre devant le juge du fond. En application des principes régissant la preuve en matière civile, le rapport d’expertise judiciaire contradictoire s’impose aux parties avec une autorité de fait quasi décisive.

Si, postérieurement à l’achèvement de l’ouvrage, un voisin engage une action indemnitaire fondée sur la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux de voisinage ou sur la responsabilité extracontractuelle des constructeurs, le juge du fond confrontera les désordres allégués avec l’état descriptif initial dressé par l’expert. Deux situations se présentent alors avec une clarté limpide :

D’une part, si la fissure ou le dommage invoqué figurait déjà fidèlement dans le rapport préventif avant l’ouverture du chantier, la réclamation du voisin sera purement et simplement rejetée, la preuve étant rapportée que le vice était antérieur aux travaux. Le maître de l’ouvrage et ses assureurs se trouvent ainsi totalement affranchis de toute obligation d’indemnisation.

D’autre part, si la dégradation est absente de l’état initial contradictoire et qu’elle se manifeste à proximité immédiate des ouvrages de soutènement ou des fondations nouvelles, le lien de causalité entre les travaux et le préjudice du voisin est présumé avec une force probatoire considérable. Le débat judiciaire se concentrera alors uniquement sur l’évaluation financière de la réparation, évitant aux parties de longs atermoiements sur l’origine du désordre.

Enfin, dans l’hypothèse où une instance au fond devient inévitable entre les riverains et les constructeurs, le juge du fond conserve la faculté d’intégrer les dépens du référé préventif dans la liquidation globale des dépens du litige au fond. Si la responsabilité du constructeur ou de son sous-traitant est judiciairement reconnue pour des désordres survenus pendant le chantier, le voisin pourra obtenir le remboursement de ses frais irrépétibles et, le cas échéant, le maître de l’ouvrage pourra exercer une action récursoire contre les entreprises fautives pour obtenir le remboursement des frais d’expertise préventive qu’il avait initialement avancés.

Conclusion

Le référé préventif institué par l’article 145 du Code de procédure civile s’impose comme un instrument fondamental de sécurisation juridique et technique des opérations de construction contemporaines. Loin d’être une simple formalité procédurale, il matérialise un équilibre subtil entre la liberté légitime de bâtir du maître de l’ouvrage et le droit absolu des voisins à la préservation de leur intégrité patrimoniale.

La consécration textuelle opérée par le décret du 8 juillet 2025, fixant la compétence territoriale exclusive au tribunal du lieu de l’immeuble, a parachevé la cohérence de ce régime probatoire. Parallèlement, la jurisprudence rigoureuse de la Cour de cassation et des juridictions du fond garantit que la mesure d’instruction in futurum conserve sa vocation purement descriptive et conservatoire, sans dégénérer en examen prématuré du fond du droit, tout en maintenant la charge intégrale des frais à la charge de celui qui crée le risque dans son intérêt personnel.

À l’heure où les projets de densification urbaine, de surélévation d’immeubles et de restructuration d’îlots historiques se multiplient dans les centres urbains, l’anticipation probatoire offerte par le référé préventif constitue le rempart le plus efficace contre les contentieux de voisinage destructeurs de valeur. Pour l’ensemble des acteurs de la construction et leurs conseils, la maîtrise des subtilités de cette procédure demeure la condition première d’un chantier conduit avec sérénité et sécurité juridique.