Votre bailleur veut reprendre vos terres louées pour y construire une maison : le congé de reprise pour construction obéit à des conditions strictes, et le preneur dispose de moyens de contestation précis devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Vous exploitez des parcelles en fermage depuis des années et votre bailleur vous fait signifier un congé : il veut reprendre une partie de vos terres pour y construire une maison d’habitation, pour lui-même ou pour l’un de ses proches. Le choc est rude, car la parcelle visée porte parfois vos meilleurs rendements ou conditionne l’accès au reste de votre exploitation. Avant de plier bagage, sachez que le Code rural et de la pêche maritime n’autorise cette reprise que dans des cas étroitement définis, et que la Cour de cassation sanctionne les congés qui s’affranchissent de ces conditions. Selon que la reprise intervient à l’échéance du bail ou en cours de bail, vos droits à indemnité ne sont pas les mêmes, et un congé obtenu pour construire puis resté sans construction pendant deux ans est réputé caduc : vous retrouvez alors la jouissance du fonds. Cet article décrit les conditions que le bailleur doit réunir, les nullités que le preneur peut invoquer et les indemnités qu’il peut réclamer, avec les textes applicables et les décisions rendues sur ce fondement.

I. Un droit de reprise pour construire enfermé dans des conditions cumulatives

A. Qui peut reprendre, sur quelle surface et avec quelle autorisation d’urbanisme

Le fondement du congé que vous avez reçu se trouve à l’article L. 411-57 du Code rural et de la pêche maritime. Ce texte dispose que le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou l’un des membres de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, une surface déterminée par arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, en vue de la construction d’une maison d’habitation. Trois enseignements découlent de cette seule phrase. D’abord, les bénéficiaires sont limitativement énumérés : le bailleur lui-même ou un membre de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, ce qui couvre les enfants, les petits-enfants, les parents, les frères et soeurs, les neveux et nièces, ainsi que les alliés au même degré. Ensuite, la surface n’est pas libre : elle est fixée par un arrêté du préfet du département, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. Un congé qui porte sur une surface supérieure à celle autorisée par l’arrêté préfectoral applicable dans votre département est contestable. Enfin, la reprise n’est possible qu’en vue de la construction d’une maison d’habitation, ce qui exclut la construction d’un bâtiment commercial, d’un entrepôt ou d’un local artisanal sur ce fondement.

Le même article ajoute une condition d’urbanisme souvent décisive dans les litiges : la reprise ne pourra intervenir qu’à condition que le bailleur justifie de l’obtention d’un permis de construire ou de la déclaration en tenant lieu, lorsque ces formalités sont exigées en application du code de l’urbanisme. Autrement dit, un congé signifié sans permis de construire, ou avec un simple projet, un avant-projet d’architecte ou une promesse de dépôt, ne satisfait pas à l’exigence légale. Vérifiez donc en premier lieu si le congé vise un permis identifié par son numéro et sa date, et si ce permis correspond bien à la parcelle reprise. En zone agricole, au surplus, le terrain d’assiette doit pouvoir accueillir légalement une maison : consultez le plan local d’urbanisme de la commune pour vérifier le zonage de la parcelle et la constructibilité réelle du secteur. Un permis obtenu sur une zone inconstructible expose le bailleur à un recours des tiers et fragilise le congé.

Le texte encadre également la répétition des reprises : cette reprise ne peut s’exercer qu’une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs. Si votre bailleur a déjà repris une surface pour construire au cours du même bail ou de ses renouvellements, le second congé est privé de base légale. De même, lorsque la reprise n’est que partielle, le montant du fermage est minoré en proportion de la surface reprise : exigez la révision du fermage dès la prise d’effet de la reprise, et conservez la preuve de vos demandes. Le texte précise enfin que la construction doit respecter les règles environnementales et de distance par rapport au siège de l’exploitation et aux bâtiments d’exploitation : une maison implantée en méconnaissance des distances sanitaires applicables aux bâtiments d’élevage, par exemple, fournit un moyen de contestation supplémentaire. L’ensemble de ces conditions est cumulatif : l’échec d’une seule suffit à faire tomber le congé. Pour une vue d’ensemble des contentieux récents du bail rural jugés par la troisième chambre civile, vous pouvez consulter le bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

Deux extensions du droit de reprise méritent d’être connues, car les bailleurs les invoquent fréquemment. D’une part, le bailleur peut reprendre un bâtiment sis sur une parcelle d’une surface conforme à celle fixée par l’arrêté préfectoral précité dont le changement de destination est autorisé en application du 2° de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme, dès lors que cette reprise ne compromet pas l’exploitation du preneur. Le 2° de l’article L. 151-11 du Code de l’urbanisme permet au règlement du plan local d’urbanisme de désigner, en dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Vérifiez donc que le bâtiment repris figure bien parmi ceux désignés par le règlement, et que son changement de destination a recueilli, en zone agricole, l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers. D’autre part, le bailleur peut exercer son droit de reprise dans les mêmes conditions pour des terrains attenant ou jouxtant des maisons d’habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante. C’est le terrain de la cour ou du jardin : le bailleur qui possède déjà une maison peut reprendre les terres qui l’entourent pour lui constituer une dépendance, à condition que la maison existante soit dépourvue de dépendance foncière suffisante.

Sur ce dernier cas, la Cour de cassation a posé deux garde-fous. Dans un arrêt du 5 septembre 2012 (troisième chambre civile, pourvoi n° 11-22.952), rendu au visa de l’article L. 411-57, un groupement foncier agricole avait donné congé d’une parcelle pour la constituer en dépendance d’une maison habitée par l’un de ses associés. La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui validait la reprise, au motif qu’elle relevait que la maison n’appartenait pas au GFA mais indivisément à ses associés, lesquels n’ont pas la qualité de membres de la famille du bailleur. La leçon est double : lorsque le bailleur est une personne morale, il ne peut pas reprendre au profit de la famille de ses associés, et la maison existante doit appartenir au bailleur lui-même. Dans un arrêt du 10 décembre 2013 (troisième chambre civile, pourvoi n° 12-21.897), la Cour a approuvé une cour d’appel qui avait annulé un congé pour reprise partielle fondé sur l’article L. 411-57, après avoir constaté [qu’il résultait d’un acte notarié que la construction de la parcelle représentait environ un tiers de la superficie totale de celle-ci] et en avoir déduit [que la maison d’habitation disposait de dépendances foncières suffisantes]. L’appréciation du caractère suffisant de la dépendance relève du pouvoir souverain des juges du fond : faites établir par un géomètre ou par acte notarié la consistance exacte de la maison et de ses abords, car cette preuve chiffrée décide souvent du sort du congé.

B. Un congé formaliste : dix-huit mois, acte extrajudiciaire et motifs exprès

Même fondé sur un motif réel, le congé est nul s’il méconnaît les formes prescrites. L’article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime dispose que le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. Concrètement, le congé doit être signifié par commissaire de justice, et non par simple lettre recommandée, au moins dix-huit mois avant la fin du bail en cours. Un congé signifié tardivement ne met pas fin au bail : celui-ci se renouvelle, et le bailleur devra attendre l’échéance suivante. Calculez le délai à partir de la date d’expiration du bail figurant au contrat, en tenant compte des renouvellements successifs de neuf ans.

Le contenu du congé est tout aussi réglementé. À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54, qui rappelle votre droit de saisir le tribunal paritaire dans le délai applicable. Pour un congé de reprise en vue de construire, exigez que l’acte précise le bénéficiaire de la construction, son lien de parenté avec le bailleur, la surface reprise, la référence de l’arrêté préfectoral qui la détermine, ainsi que le permis de construire obtenu. Un congé qui se borne à annoncer une construction future, sans identifier le bénéficiaire ni le permis, encourt la nullité. La nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée n’est pas de nature à vous induire en erreur : l’erreur purement matérielle, comme une coquille dans un numéro de parcelle que les autres mentions permettent d’identifier avec certitude, ne suffit pas. En revanche, l’absence du motif, l’absence de reproduction de l’article L. 411-54 ou une erreur sur l’identité du bénéficiaire vicient le congé.

La pratique récente des tribunaux paritaires montre que ces nullités sont effectivement prononcées. La cour d’appel de Besançon, par arrêt du 3 février 2026 (chambre sociale, RG n° 25/00307), a confirmé un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Dole qui avait prononcé la nullité d’un congé délivré le 28 juin 2023 à une EARL preneuse, tout en rejetant la demande du bailleur tendant à assortir le bail d’une clause de reprise en cours de bail et en le condamnant à 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’enseignement dépasse le cas d’espèce : les juges du fond contrôlent strictement la régularité des congés et refusent d’ajouter au bail, par voie judiciaire, des facultés de reprise que le contrat ne prévoit pas. Saisissez le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des terres par requête, après avoir tenté la conciliation préalable devant ce même tribunal, et respectez les délais de saisine : un congé non contesté en temps utile produit ses effets.

Lorsque le congé invoque à la fois la construction et une reprise pour exploitation au profit d’un proche, un point de procédure mérite votre attention : si l’exploitation projetée par le repreneur est soumise à autorisation au titre du contrôle des structures, le tribunal paritaire peut surseoir à statuer dans l’attente d’une autorisation d’exploiter définitive. La cour d’appel de Grenoble l’a illustré le 24 juin 2025 (2e chambre civile, RG n° 24/03584) : après un congé pour reprise au profit du petit-fils signifié le 13 juin 2018, le tribunal paritaire de Romans-sur-Isère avait sursis à statuer en 2020 dans l’attente de la décision du juge administratif sur l’autorisation d’exploiter, le tribunal administratif rejetant le recours du preneur par jugement du 5 mai 2022, rejet confirmé en appel le 13 février 2024, avant que le tribunal paritaire ne tranche au fond le 26 septembre 2024. Si le repreneur désigné par votre bailleur ne dispose pas encore de l’autorisation d’exploiter, demandez au tribunal paritaire de surseoir à statuer et contestez l’autorisation devant le tribunal administratif dans le délai de recours : chaque front ouvert augmente vos chances de conserver vos terres ou, à défaut, de négocier votre départ.

Ne confondez pas la reprise pour construire avec la reprise pour exploiter, régie par les articles L. 411-58 et suivants. L’article L. 411-58 ouvre au bailleur le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. Le bénéficiaire d’une telle reprise doit ensuite se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans et participer sur place aux travaux de façon effective et permanente. La Cour de cassation veille à cette condition : le 19 novembre 2020 (troisième chambre civile, pourvoi n° 19-20.767), elle a rappelé que, selon l’article L. 411-59, [le bénéficiaire de celle-ci doit se consacrer à l’exploitation du bien repris, pendant au moins neuf ans, et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente], et elle a censuré une cour d’appel qui avait fait peser sur le preneur la preuve de l’inaptitude du repreneur âgé de 83 ans à exploiter pendant neuf ans. Si le congé que vous recevez invoque à la fois la construction et l’exploitation, démontez chaque fondement séparément : les conditions de l’un ne valent pas pour l’autre, et l’échec d’un seul motif entache le congé qui s’appuie sur lui.

II. Contester la reprise et obtenir réparation de l’éviction

A. Les moyens de défense du preneur contre une reprise partielle

Le premier moyen tient à l’équilibre de votre exploitation. L’article L. 411-62 du Code rural et de la pêche maritime dispose que, sans préjudice des dispositions de l’article L. 411-57, le bailleur ne peut reprendre une partie des biens qu’il a loués si cette reprise partielle est de nature à porter gravement atteinte à l’équilibre économique de l’ensemble de l’exploitation assurée par le preneur. Faites chiffrer l’impact de l’amputation : perte de surface et de rendement, allongement des trajets, parcelle enclavée ou devenue inexploitable, perte d’une aide liée à un seuil de surface, remise en cause d’un assolement ou d’un contrat de commercialisation. Un rapport d’expert-comptable agricole ou une attestation de votre centre de gestion, rapportés à la surface totale que vous exploitez, donnent à ce moyen sa force probante. Si l’atteinte grave est établie, le tribunal annule la reprise partielle ; le bailleur devra alors soit renoncer, soit reprendre la totalité, ce qu’il ne souhaite généralement pas lorsqu’il ne veut que construire une maison.

Le deuxième moyen consiste à vérifier que chaque condition de l’article L. 411-57 est remplie. Demandez la production de l’arrêté préfectoral fixant la surface de reprise dans votre département et mesurez la parcelle reprise : tout dépassement vicie le congé. Vérifiez le permis de construire : son existence, sa conformité à la parcelle reprise, son absence de retrait ou d’annulation par le juge administratif. Recherchez une reprise antérieure pour construire au cours du même bail ou de ses renouvellements : cette reprise ne peut s’exercer qu’une seule fois, et une seconde tentative est vouée à l’annulation. Lorsque le bailleur est une société ou un groupement foncier, soulevez l’argument tiré de l’arrêt du 5 septembre 2012 : la maison et les terres doivent appartenir au bailleur, et les associés ne sont pas des membres de sa famille. Lorsqu’il s’agit de constituer une dépendance à une maison existante, rapportez la preuve, comme dans l’arrêt du 10 décembre 2013, que la maison dispose déjà de dépendances suffisantes.

Le troisième moyen joue après la reprise : la sanction du bailleur qui ne construit pas. L’article L. 411-57 dispose qu’à défaut de construction de la maison d’habitation dans un délai de deux années à compter de l’obtention du permis de construire, le congé est réputé caduc et le preneur retrouve la jouissance du fonds. Surveillez donc le terrain repris : photographiez-le à intervalles réguliers, conservez les attestations de voisins, et vérifiez en mairie l’affichage et la mise en oeuvre du permis. Si deux ans après l’obtention du permis aucune maison n’est construite, saisissez le tribunal paritaire pour faire constater la caducité du congé et retrouver la jouissance de la parcelle. La même sanction frappe le bâtiment repris pour changement de destination qui n’a pas fait l’objet de l’utilisation pour laquelle il a été repris dans un délai de deux années à compter de la date d’effet de la reprise. Ce mécanisme punit les reprises de complaisance, délivrées pour évincer le preneur sous couvert d’un projet qui ne verra jamais le jour.

Le quatrième moyen concerne vos investissements : ne quittez jamais les lieux sans réclamer l’indemnité du preneur sortant. L’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime dispose que le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. L’éviction pour construire ouvre donc droit à cette indemnité au même titre que tout autre fin de bail. Recensez les drains, les clôtures, les chemins, les bâtiments édifiés avec l’accord du bailleur, les plantations, les retournements et les amendements de fond : l’article L. 411-71 fixe les méthodes de calcul, en précisant que pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution. Agissez vite : la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. Passé ce délai d’un an, votre créance est éteinte, même si vos factures sont établies. Faites dresser un état des lieux de sortie contradictoire, conservez factures, photographies et autorisations écrites du bailleur, et chiffrez chaque poste avant l’expiration du délai.

B. Résiliation en cours de bail ou congé à échéance : l’indemnité n’obéit pas au même régime

Il faut distinguer deux situations que les preneurs confondent souvent. Première situation : votre bailleur vous délivre congé pour l’échéance du bail afin de reprendre des terrains dont la destination agricole peut être changée, par exemple des parcelles classées en zone urbaine au plan local d’urbanisme. Seconde situation : il résilie le bail en cours, avant son terme, sur le fondement de l’article L. 411-32, qui permet au propriétaire de résilier à tout moment le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Hors zone urbaine, ou en l’absence de plan local d’urbanisme, cette résiliation en cours de bail exige l’autorisation de l’autorité administrative. Elle doit être notifiée par acte extrajudiciaire, prendre effet un an après cette notification, et mentionner l’engagement du propriétaire de changer la destination des terrains dans les trois années qui suivent.

La différence est financière et considérable. En cas de résiliation en cours de bail, la loi dispose que le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation : perte de l’exploitation sur les parcelles, trouble commercial, frais de réinstallation, perte de récoltes. Le preneur ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé. En revanche, lorsque le congé est délivré pour l’échéance du bail, cette indemnité d’éviction n’est pas due. La Cour de cassation l’a jugé le 19 novembre 2020 (pourvoi n° 19-20.767) : [l’indemnisation du préjudice subi par le preneur, en cas d’éviction de parcelles dont la destination agricole peut être changée, n’est prévue que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail]. Le preneur qui avait demandé une expertise pour chiffrer son préjudice après un congé donné pour la fin d’un bail de dix-huit ans a donc été débouté de cette demande. Qualifiez donc correctement l’acte que vous recevez : une résiliation en cours de bail ouvre droit à l’indemnité comme en expropriation et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement, tandis qu’un congé à échéance ouvre droit à la seule indemnité d’améliorations de l’article L. 411-69. Si votre exploitation est gravement compromise par une résiliation partielle, sachez que lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué.

En Île-de-France, ce contentieux présente des traits particuliers. La pression foncière y rend les reprises pour construire plus fréquentes, et les surfaces de reprise fixées par l’arrêté du préfet de région sont généralement étroites : vérifiez le montant applicable dans le département de situation des terres auprès de la direction régionale et interdépartementale de l’alimentation, de l’agriculture et de la forêt. Les parcelles situées en zone urbaine des plans locaux d’urbanisme franciliens relèvent de la résiliation en cours de bail de l’article L. 411-32, avec l’indemnité comme en expropriation, tandis que les parcelles en zone agricole relèvent du congé pour construire de l’article L. 411-57, subordonné au permis. Le tribunal paritaire des baux ruraux compétent est celui du lieu de situation des terres : pour des parcelles parisiennes ou franciliennes, préparez un dossier chiffré sur l’équilibre de l’exploitation, car les petites structures maraîchères ou horticoles de la ceinture verte sont les plus exposées à l’argument de l’atteinte grave. Rassemblez le congé signifié, le bail et ses renouvellements, l’arrêté préfectoral, le permis de construire, le zonage du plan local d’urbanisme, vos factures d’améliorations et tout élément sur l’exploitation du repreneur, puis saisissez le tribunal après la tentative de conciliation.

Sur le plan pratique, adressez au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant que le fermage est minoré en proportion de la surface reprise et demandant un décompte écrit, puis faites établir par votre comptable l’incidence exacte de l’amputation sur votre revenu d’exploitation : ce chiffrage servira à la fois pour la minoration du fermage et, le cas échéant, pour démontrer l’atteinte grave à l’équilibre de l’exploitation devant le tribunal. En Île-de-France, saisissez également la direction régionale et interdépartementale de l’alimentation, de l’agriculture et de la forêt pour obtenir l’arrêté préfectoral fixant la surface de reprise applicable dans le département : les seuils y sont resserrés par la pression foncière, et un dépassement, même modeste, suffit à faire annuler le congé. Vérifiez enfin le plan local d’urbanisme en mairie ou en ligne : une parcelle classée en zone agricole dont le règlement n’autorise pas les maisons d’habitation rend le permis de construire du bailleur particulièrement fragile, et un permis annulé fait tomber le congé qui s’appuyait sur lui. Un congé pour construire une maison n’est donc ni une fatalité ni un blanc-seing donné au bailleur. Contrôlez la qualité du bénéficiaire et la surface au regard de l’arrêté préfectoral, exigez la justification du permis de construire, vérifiez le délai de dix-huit mois, la signification par acte extrajudiciaire et les mentions obligatoires du congé, puis opposez, selon le cas, l’atteinte grave à l’équilibre de votre exploitation, la dépendance foncière déjà suffisante ou la caducité pour défaut de construction dans les deux ans. Distinguez la résiliation en cours de bail, indemnisée comme une expropriation, du congé à échéance, qui ouvre droit à la seule indemnité d’améliorations, à réclamer dans les douze mois à peine de forclusion. Instruit avec méthode et porté à temps devant le tribunal paritaire, ce contentieux technique se gagne sur la preuve : c’est elle qui fait annuler un congé irrégulier ou qui chiffre la réparation de votre éviction.