Vous avez rendu les clés de votre appartement parisien au mois d’août et, à la mi-octobre 2026, votre ancien bailleur ne vous a toujours rien restitué : ni dépôt de garantie, ni décompte, ni explication. Cette situation, très fréquente après les départs estivaux, obéit à des règles précises et à des délais stricts. Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie ; dans les autres cas, il dispose de deux mois à compter de la remise des clés. Passé ce délai, chaque mois de retard commencé fait courir une majoration égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, et le locataire peut mettre en demeure puis saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Encore faut-il vérifier le point de départ exact du délai, contrôler les retenues une à une et chiffrer la pénalité sans erreur, car les juridictions parisiennes appliquent ces textes à la lettre : un décompte absent, une adresse de nouveau domicile non transmise ou une retenue mal justifiée changent entièrement l’issue du litige. Cet article expose la méthode complète, avec les textes en vigueur et les décisions récentes qui fixent les réflexes à adopter.
I. Obtenir la restitution du dépôt de garantie dans le délai d’un mois ou de deux mois
A. Restitution du dépôt de garantie en un mois si la sortie est conforme, en deux mois sinon : le rôle décisif de la remise des clés
Le dépôt de garantie versé à la signature du bail a pour seul objet de garantir l’exécution des obligations du locataire. La loi plafonne son montant et organise sa restitution. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. » Pour un logement vide, le bailleur ne peut donc exiger plus d’un mois de loyer hors charges. Pour un logement meublé, la limite est différente : l’article 25-6 de la même loi prévoit que « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. » Tout versement supérieur à ces plafonds doit être contesté dès la signature, car le trop-perçu reste exigible en restitution.
Une fois le bail terminé et les clés rendues, deux délais coexistent. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Lorsque la comparaison des deux états des lieux ne révèle aucune dégradation imputable au locataire, le bailleur ne bénéficie donc que d’un mois. Dans tous les autres cas, le texte prévoit : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. »
Le point de départ du délai mérite une attention particulière, car il conditionne tout le calcul du retard. La Cour de cassation refuse de faire courir le délai à une date approximative. Dans un arrêt du 14 novembre 2019, la troisième chambre civile a jugé : « Qu’en statuant ainsi, sans constater que les clés avaient été effectivement remises au bailleur en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le tribunal a violé le texte susvisé ; » (Cass. 3e civ., 14 novembre 2019, n° 18-17.729). Autrement dit, seule la remise effective des clés, prouvée par un écrit, fait courir le délai d’un ou deux mois. Un état des lieux de sortie dressé un jour donné ne suffit pas si les clés n’ont été récupérées que plus tard : dans cette affaire, les juges du fond avaient retenu la date de l’état des lieux alors que la bailleresse n’avait récupéré ses clés que chez l’huissier plusieurs semaines après, et leur décision a été censurée. Conservez donc soigneusement le reçu de remise des clés, l’accusé de réception de la lettre recommandée ou le procès-verbal de l’huissier : ce document fixe le jour de départ.
La cour d’appel de Paris applique la même méthode avec rigueur. Dans un arrêt du 1er juillet 2025, elle a rappelé que la date de remise des clés détermine le calcul des pénalités, puis a fixé cette date au jour de l’état des lieux de sortie uniquement parce qu’il était établi que la locataire n’avait plus accès à l’appartement à compter de ce jour : « La bailleresse avait donc jusqu’au 9 avril 2021 pour restituer le dépôt de garantie. » (CA Paris, pôle 4, chambre 4, 1er juillet 2025, RG n° 23/07970). L’état des lieux avait été réalisé le 8 février 2021, le délai de deux mois expirait donc le 9 avril 2021, et la cour a décompté les pénalités à partir du mois suivant. Pour un départ parisien de l’été 2026, le raisonnement est identique : clés remises le 15 août 2026 avec un état des lieux non conforme, restitution attendue au plus tard le 15 octobre 2026 ; clés remises avec un état des lieux conforme, restitution attendue au plus tard le 15 septembre 2026, et chaque mois commencé au-delà fait courir la majoration.
Deux situations particulières modifient ce schéma. D’abord, lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision pour charges : l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. » Cette retenue partielle est licite, mais elle est plafonnée à 20 % et doit reposer sur un arrêté des comptes provisoire ; la régularisation définitive intervient dans le mois qui suit l’approbation des comptes. Ensuite, si le locataire a omis d’indiquer l’adresse de son nouveau domicile lors de la remise des clés, la majoration pour retard ne s’applique pas, comme on le verra : transmettez toujours cette adresse par écrit et conservez la preuve de cet envoi.
Enfin, le régime de l’article 22 s’applique aussi aux locations meublées. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris l’a confirmé dans un jugement du 4 juin 2024 : « Cet article est applicable au bail meublé en application de l’article 25-3 de la loi du 06/07/89. » (TJ Paris, pôle civil de proximité, 4 juin 2024, RG n° 23/08952). Seul le plafond du dépôt change en meublé, deux mois au lieu d’un ; les délais de restitution, l’exigence de justification et la pénalité de 10 % demeurent.
B. Retenues sur le dépôt de garantie : loyers impayés, charges et réparations, à condition d’être dûment justifiées
Le bailleur n’est pas tenu de restituer le dépôt de garantie dans son intégralité lorsque des sommes lui restent dues. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 10 septembre 2020, rendu au visa de l’article 22 : « Attendu que le dépôt de garantie est restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ; » (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-10.033). Dans cette affaire, le tribunal avait condamné le bailleur à restituer l’intégralité du dépôt tout en condamnant par ailleurs la locataire et sa caution à payer des réparations locatives, sans opérer la compensation entre les deux. La Cour a censuré ce raisonnement : « Qu’en statuant ainsi, sans déduire du dépôt de garantie la somme de 934,63 euros au paiement de laquelle il a condamné Mme B… et M. B… au titre des réparations locatives, le tribunal a violé le texte susvisé ; » La leçon est double. Pour le bailleur, les sommes judiciairement établies peuvent être déduites même après l’expiration du délai. Pour le locataire, chaque retenue doit être examinée : une somme n’est déductible que si elle correspond à une dette réelle et prouvée, arriéré de loyer, régularisation de charges ou réparation locative.
En pratique, les retenues les plus fréquentes appellent chacune un contrôle précis. Les loyers impayés doivent résulter d’un décompte exact, mois par mois, déduction faite des aides au logement versées directement au bailleur et des paiements partiels déjà effectués. Lorsqu’un locataire qui ne paie pas son loyer laisse une dette à son départ, le bailleur peut la retenir, mais il doit produire le relevé correspondant ; une simple affirmation ne suffit pas. Les charges locatives impayées supposent une régularisation annuelle avec le décompte des charges récupérables et les justificatifs du bailleur, et non un forfait arbitraire. Les frais de remise en état supposent la preuve d’une dégradation imputable au locataire, établie par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, puis chiffrée par des factures ou des devis. L’administration rappelle ainsi que le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat de commissaire de justice, factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse (service-public.gouv.fr, restitution du dépôt de garantie). Exigez ces pièces par écrit : une retenue présentée sans aucun justificatif est la plus facile à faire annuler devant le juge.
La frontière entre usure normale et dégradation constitue le terrain principal des contestations. Le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, mais il ne répond ni de la vétusté ni des effets normaux du temps. L’article 1732 du code civil dispose : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Une moquette usée par huit ans de passage, une peinture jaunie, un joint de salle de bains vieilli relèvent de l’usage normal et ne peuvent être facturés. A l’inverse, un trou dans une porte, une vitre brisée, une moquette brûlée ou des trous de chevilles non rebouchés en nombre anormal constituent des dégradations que le bailleur peut faire chiffrer. Lorsque aucun état des lieux n’a été dressé, l’article 1731 du code civil prévoit : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Cette présomption joue contre le locataire, mais elle ne profite qu’à la partie qui n’a pas fait obstacle à l’établissement de l’acte : le bailleur qui a refusé l’état des lieux d’entrée ne peut s’en prévaloir pour imputer au locataire des dégradations indéterminées.
C’est pourquoi l’état des lieux contradictoire reste la pièce maîtresse du dossier. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose : « Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » Si l’une des parties refuse de participer, l’état des lieux peut être dressé par un commissaire de justice, et la Cour de cassation veille à l’application du partage des frais : « Attendu que, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ; » (Cass. 3e civ., 14 novembre 2019, n° 18-17.729). Le locataire peut en outre demander que l’état des lieux d’entrée soit complété dans les dix jours de son établissement, notamment pour les éléments de chauffage pendant le premier mois de chauffe : ne négligez pas cette faculté, car un état des lieux d’entrée imprécis affaiblit toute retenue ultérieure du bailleur. Photographiez chaque pièce à l’entrée comme à la sortie, conservez les deux exemplaires signés et notez les relevés de compteurs.
Face à une retenue, la méthode de contrôle tient en quatre vérifications. Premièrement, rapprochez chaque somme du poste qu’elle prétend couvrir : loyer, charge ou réparation identifiée. Deuxièmement, exigez le justificatif correspondant : décompte de loyers, régularisation de charges, facture ou devis avec la comparaison des états des lieux. Troisièmement, écartez ce qui relève de la vétusté ou d’une clause qui ferait supporter au locataire des frais incombant au bailleur, comme le remplacement d’un équipement usé par le temps. Quatrièmement, vérifiez l’arithmétique : le solde à restituer égale le dépôt versé moins les retenues justifiées, et la pénalité de 10 % se calcule sur le loyer, pas sur le solde. Une retenue peut être partiellement fondée et partiellement abusive : le juge annule alors la part injustifiée et maintient le surplus, comme l’illustre l’arrêt du 10 septembre 2020 où la déduction des réparations établies a été imposée tandis que le reste du dépôt devait revenir à la locataire.
II. Sanctionner le retard et récupérer : pénalité de 10 %, mise en demeure et juge de la protection
A. Calculer la majoration de 10 % du loyer par mois de retard commencé et mettre le bailleur en demeure
Lorsque le délai d’un ou deux mois expire sans restitution, la sanction est automatique et ne suppose aucune faute particulière du bailleur : il suffit de constater le retard. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » Trois conséquences découlent de ce texte. La majoration se calcule sur le loyer mensuel hors charges, et non sur le montant du dépôt : pour un loyer de 1 200 euros hors charges, chaque mois commencé représente 120 euros, même si le dépôt n’était que de 1 200 euros. Elle court pour chaque période mensuelle commencée, y compris incomplète : un jour de retard dans un nouveau mois ouvre droit à la majoration entière de ce mois. Elle ne s’applique enfin que si le locataire a transmis sa nouvelle adresse lors de la remise des clés ; à défaut, le bailleur échappe à la pénalité, même en retard.
Les décisions parisiennes récentes montrent comment les juges liquident cette majoration. Le tribunal judiciaire de Paris a condamné une bailleresse qui n’avait adressé aucun décompte avant l’instance : « Mme [O] [P] n’a adressé avant la présente instance aucun décompte des sommes retenues sur le dépôt de garantie ; par conséquent elle est tenue d’une pénalité en application de l’article 22 de la loi du 06/07/89. » Les clés avaient été restituées le 13 juillet 2022, le délai de deux mois expirait le 13 septembre 2022, et le tribunal a fixé le calcul sans hésitation : « Le point de départ de la pénalité est donc le 13/09/2022. » Le tribunal a chiffré la majoration à 65 euros par mois de retard Pour un dépôt de 650 euros et un loyer de 650 euros, la pénalité mensuelle atteignait 65 euros, et seize mois de retard ont produit 1 040 euros, soit une somme supérieure au dépôt lui-même. La cour d’appel de Paris a suivi la même logique sur des montants plus élevés : pour un dépôt de 4 808 euros et un loyer de 2 404 euros, elle a retenu dix-neuf mois de retard et calculé 10 % de 2 404 euros multipliés par dix-neuf, soit 4 567,60 euros de pénalités, avant de déduire le reliquat de loyer dû au jour de l’état des lieux et de condamner la bailleresse à verser un solde de 8 173,60 euros (CA Paris, 1er juillet 2025, RG n° 23/07970). Appliquée à un départ parisien de l’été 2026, la méthode est directe : loyer hors charges de 1 400 euros, clés remises le 20 juillet 2026, état des lieux non conforme, restitution attendue au plus tard le 20 septembre 2026 ; au 21 octobre 2026, deux périodes mensuelles ont commencé en retard et la majoration atteint 280 euros, qui s’ajoutent au solde du dépôt.
La majoration obéit toutefois à deux limites que la cour d’appel de Paris a rappelées. D’une part, elle ne se cumule pas avec les intérêts moratoires de droit commun : « Il est précisé que la majoration résultant de l’article 22 précité ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal fixés par l’article 1153 du code civil et ne produit intérêt qu’à compter du jugement la liquidant. » Le locataire choisit donc le régime le plus favorable et ne peut additionner les deux sur la même période. D’autre part, les intérêts au taux légal, lorsqu’ils sont dus, courent à compter de la mise en demeure : l’article 1231-6 du code civil énonce que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » La mise en demeure présente ainsi un double intérêt : elle fait courir les intérêts légaux et elle constitue la première pièce du dossier contentieux.
Concrètement, dès l’expiration du délai, adressez au bailleur ou à son mandataire une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, en rappelant la date de remise des clés, le montant du dépôt, le délai applicable d’un ou deux mois et le décompte de la majoration mois par mois. L’administration met à disposition un modèle de lettre pour demander le remboursement du dépôt non restitué (service-public.gouv.fr, modèle de lettre) et précise que le montant à rendre est augmenté de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (service-public.gouv.fr, restitution du dépôt de garantie). Joignez la copie de l’état des lieux de sortie, le justificatif de remise des clés et la preuve de transmission de votre nouvelle adresse. Si le bailleur répond en produisant pour la première fois des justificatifs, recalculez le solde en appliquant la méthode des quatre vérifications : la pénalité porte alors sur le solde restant dû après déduction des retenues établies, comme l’a jugé la Cour de cassation le 10 septembre 2020. Si le bailleur ne répond pas ou maintient des retenues sans pièces, conservez l’accusé de réception et passez à l’étape suivante.
B. Saisir le juge des contentieux de la protection à Paris : conciliation préalable, délai de trois ans et dossier à constituer
Si la mise en demeure reste sans effet, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. L’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion […] » La demande en restitution du dépôt et en paiement de la majoration entre directement dans cette compétence, à Paris comme ailleurs. Seul le locataire partie au bail peut agir : dans le jugement parisien du 4 juin 2024, le juge a déclaré irrecevable la mère du locataire qui avait pourtant versé le dépôt de ses deniers, au motif qu’elle n’était pas partie au contrat (TJ Paris, 4 juin 2024, RG n° 23/08952). Si un tiers a avancé les fonds, c’est le locataire signataire qui doit saisir le juge, quitte à reverser ensuite la somme au financeur.
Avant de saisir le juge, une étape amiable est obligatoire lorsque la somme réclamée n’excède pas 5 000 euros, ce qui couvre la plupart des litiges de dépôt de garantie. L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit : « […] à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros […] » L’administration précise que le locataire doit faire intervenir un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation ou un médiateur, et que cette démarche est un préalable obligatoire avant de saisir le juge pour les montants inférieurs à 5 000 euros (service-public.gouv.fr, restitution du dépôt de garantie). A Paris, la commission départementale de conciliation de Paris et les conciliateurs de justice du ressort reçoivent ces dossiers : adressez-leur le bail, les deux états des lieux, le décompte contesté et la mise en demeure restée sans réponse. Lorsque la somme dépasse 5 000 euros, la saisine directe du juge reste possible, mais une tentative amiable demeure utile pour obtenir rapidement un accord ou, à défaut, démontrer la résistance du bailleur.
L’action doit être engagée dans le délai de prescription, faute de quoi elle sera déclarée irrecevable. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Pour un dépôt qui aurait dû être restitué le 15 octobre 2026, le délai court à compter de cette date et expire en octobre 2029. N’attendez pourtant pas : les pièces se perdent, les agences changent d’interlocuteur et la majoration, même si elle continue de courir, sera d’autant plus discutée que le retard à agir sera long. Le dossier à constituer comprend le contrat de bail avec le montant du dépôt, la preuve de son versement, les états des lieux d’entrée et de sortie, le justificatif de remise des clés, la preuve de transmission de la nouvelle adresse, le décompte du bailleur s’il existe, vos contestations écrites, la mise en demeure avec son accusé de réception et l’attestation de la tentative amiable. Devant le juge, demandez la restitution du solde, la liquidation de la majoration mois par mois jusqu’au jugement, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ou de la demande, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : les décisions parisiennes citées allouent régulièrement 600 à 1 500 euros sur ce fondement lorsque le bailleur ne comparaît pas ou succombe.
Conclusion
Le dépôt de garantie non restitué après un départ parisien se traite comme un dossier chiffré et calendaire. Vérifiez d’abord le délai applicable, un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, deux mois sinon, en partant de la remise effective des clés prouvée par écrit. Contrôlez ensuite chaque retenue à l’aune des justificatifs : sans décompte, sans factures ni comparaison des états des lieux, la retenue tombe, et seule la part dûment établie peut être déduite. Mettez le bailleur en demeure par lettre recommandée dès l’expiration du délai, calculez la majoration de 10 % du loyer hors charges pour chaque mois commencé et tentez la conciliation si la somme n’excède pas 5 000 euros. A défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire tranche dans un délai de prescription de trois ans. Les locataires sortis à l’été 2026 dont le délai expire en octobre disposent aujourd’hui de tous les leviers : c’est le moment de mettre en demeure, de chiffrer et, si nécessaire, de saisir le conciliateur puis le juge, pièces à l’appui.