Ouest-France racontait ce 14 octobre 2026, à 15 h 43 (article intitulé Une maison édifiée sans autorisation il y a 10 ans détruite après plusieurs décisions de justice, lisible à l’adresse https://www.ouest-france.fr/societe/justice/une-maison-edifiee-sans-autorisation-il-y-a-10-ans-detruite-apres-plusieurs-decisions-de-justice-7b9fa09c-c7d3-11f1-9522-1f9ae0711c0a), l’opération menée le matin même à 8 heures à La Forêt-sur-Sèvre, dans les Deux-Sèvres : sous la coordination de la préfète, épaulée par la sous-préfète de Bressuire, les autorités ont conduit une opération de libération du terrain et de démolition de la construction illicite, avec évacuation de caravanes et démolition d’un bâtiment édifié sans autorisation d’urbanisme. L’affaire avait commencé en 2017 : une maison construite sans permis dans la campagne deux-sévrienne, des décisions de justice successives, des recours épuisés, puis, dix ans plus tard, les engins de démolition. Ce récit concentre toutes les questions que se posent les propriétaires poursuivis pour construction illégale : le juge peut-il vraiment ordonner la destruction d’une maison occupée depuis des années, l’ancienneté des travaux protège-t-elle contre les poursuites, que vaut l’astreinte qui accompagne l’ordre de démolir, et qui paie lorsque l’État fait démolir d’office ? Les réponses tiennent en quelques articles du code de l’urbanisme et en deux arrêts récents de la chambre criminelle de la Cour de cassation, dont l’un, rendu le 20 janvier 2026, annule une condamnation entière pour une simple omission procédurale. Cet article les expose dans l’ordre où un justiciable les rencontre : d’abord la condamnation, ensuite l’exécution. Les textes cités ont été vérifiés en vigueur au 14 octobre 2026.
I. Construire sans permis de construire : quelle amende et quelle démolition le tribunal peut-il prononcer ?
A. Construire sans permis : le délit, l’amende jusqu’à 6 000 euros par mètre carré et la prescription de six ans à compter de l’achèvement
Le point de départ ne se discute pas : en France, on ne bâtit pas d’abord pour régulariser ensuite. L’article L. 421-1 du code de l’urbanisme dispose que « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. » Une cabane posée au sol, un agrandissement, un changement de destination : dès lors que les travaux entrent dans le champ du permis, l’absence d’autorisation préalable constitue une infraction pénale, même si la construction est achevée, habitée et entretenue depuis des années. C’est exactement la situation de la maison deux-sévrienne démolie ce 14 octobre : un bâtiment édifié sans autorisation, poursuivi non pas l’année de sa construction, mais près d’une décennie plus tard.
La sanction encourue est lourde et proportionnée à la surface. L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme punit « Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable » d’« une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. » Pour une maison de 100 mètres carrés de surface de plancher, l’amende peut donc théoriquement atteindre 600 000 euros. Le même texte ajoute qu’« En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé », et que « Les peines prévues à l’alinéa précédent peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux. » Autrement dit, le propriétaire qui a fait construire, l’occupant qui utilise le sol, le maçon et l’architecte peuvent être poursuivis ensemble, chacun pour sa part de responsabilité.
Reste la question que tout propriétaire d’une construction ancienne sans permis se pose : après dix ans, les poursuites sont-elles encore possibles ? La réponse dépend de la date d’achèvement des travaux, pas de leur date de commencement. L’article 8 du code de procédure pénale prévoit que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise. » Or, pour les constructions illégales, l’infraction n’est commise qu’au jour où les travaux sont terminés : tant que le chantier se poursuit, le délit continue de se commettre chaque jour. La chambre criminelle de la Cour de cassation l’a rappelé le 20 janvier 2026, pourvoi n° 25-83.987 : « le délit constitué par l’exécution illicite de travaux de construction s’accomplit pendant tout le temps où ils sont exécutés de sorte que sa perpétration s’étend jusqu’à l’achèvement de ces derniers. » Le délai de six ans court donc depuis le dernier coup de truelle, et tout acte d’enquête ou de poursuite accompli dans l’intervalle — procès-verbal, audition, convocation — interrompt la prescription et fait repartir un nouveau délai de six ans. Une maison achevée en 2017 peut encore fonder des poursuites en 2023 ou 2024 si des actes interruptifs sont intervenus, ce qui explique les procédures au long cours comme celle de La Forêt-sur-Sèvre.
Le même arrêt du 20 janvier 2026 tranche une question de preuve décisive pour la défense : qui doit établir la date d’achèvement des travaux ? La cour d’appel de Rennes avait fait peser cette charge sur le prévenu, lui reprochant de ne pas démontrer que ses travaux s’étaient achevés en 2008 comme il le prétendait. La Cour de cassation censure ce raisonnement et énonce que « la prescription de l’action publique constitue une exception péremptoire et d’ordre public ; il appartient au ministère public d’établir que cette action n’est pas éteinte par la prescription. » (Cass. crim., 20 janv. 2026, n° 25-83.987) Il revient donc aux juges, avant de déclarer un prévenu coupable, de rechercher eux-mêmes le moment où les travaux ont été achevés, de fixer en conséquence le point de départ de la prescription, puis de vérifier si l’action publique était prescrite au jour des poursuites. Faute d’avoir mené cette recherche, l’arrêt de Rennes a été cassé et annulé en toutes ses dispositions, avec renvoi devant la même cour autrement composée. Pour un propriétaire poursuivi, la conduite à tenir est claire : soulever l’exception de prescription dès le tribunal correctionnel, exiger que le parquet établisse la date d’achèvement par des pièces — photographies aériennes datées, factures d’entreprises, constats d’huissier, témoignages — et contester toute datation approximative. Sur les débats entre prescription et régularisation a posteriori d’une construction ancienne, on lira utilement l’analyse consacrée à la construction sans permis après plus de dix ans, entre prescription, démolition et régularisation.
B. La démolition ordonnée sans les observations du maire : un jugement promis à la cassation
L’amende n’est que la moitié de la condamnation. Le tribunal correctionnel qui reconnaît un propriétaire coupable de construction sans permis doit en outre statuer sur le sort matériel de l’ouvrage : mise en conformité, démolition ou remise en état des lieux. L’article L. 480-5 du code de l’urbanisme dispose : « En cas de condamnation d’une personne physique ou morale pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1 , le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur. » Trois enseignements se dégagent de ce texte. D’abord, la démolition n’est pas automatique : le juge choisit entre la mise en conformité — régulariser l’ouvrage en le rendant compatible avec les règles d’urbanisme, par exemple en réduisant une hauteur ou en modifiant une destination — et la destruction pure et simple avec remise du terrain dans son état antérieur. Ensuite, la consultation du maire ou du fonctionnaire compétent est une formalité obligatoire : le tribunal statue « au vu des observations écrites ou après audition » de l’élu, même s’il n’est pas lié par son avis et peut ordonner la démolition alors que le maire y était défavorable. Enfin, ces mesures peuvent être prononcées y compris dans les procédures simplifiées, ordonnance pénale et comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, et le tribunal peut ordonner la publication du jugement dans deux journaux locaux aux frais du condamné.
L’arrêt de la chambre criminelle du 20 janvier 2026, pourvoi n° 25-83.987, donne à cette formalité une portée redoutable. Dans cette affaire, un propriétaire avait été poursuivi pour avoir installé une piste de quad et édifié divers bâtiments sans permis ni autorisation, en méconnaissance du plan local d’urbanisme. Le tribunal l’avait déclaré coupable, la cour d’appel de Rennes, par arrêt du 30 avril 2025, l’avait condamné à 1 200 euros d’amende dont 800 euros avec sursis et avait ordonné sous astreinte la démolition de la construction. La Cour de cassation rappelle d’abord la règle : « en cas de condamnation pour une infraction prévue par l’article L. 480-4 de ce code, la juridiction correctionnelle statue sur la mise en conformité de l’ouvrage, sa démolition ou le rétablissement des lieux en leur état antérieur au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent. » Puis elle constate qu’« aucune mention de l’arrêt ou de la décision de première instance ni aucune pièce de la procédure n’établissent que le maire, le préfet ou son représentant aient été entendus ou appelés à fournir leurs observations écrites », et juge que « la cour d’appel a méconnu le texte susvisé », de sorte que « la cassation est donc, de nouveau, encourue. » Verdict : cassation et annulation en toutes ses dispositions. La leçon pour tout condamné à démolir est directe : avant de former appel, faire vérifier au dossier si le maire a été entendu ou invité à produire des observations écrites. Si cette mention manque dans le jugement et dans les pièces de procédure, l’ordre de démolition repose sur un vice qui entraîne l’annulation de toute la décision, amende comprise. Et pour les parquets comme pour les communes parties civiles, la vigilance est symétrique : faire citer le maire ou solliciter ses observations écrites avant l’audience, sous peine de voir des années de procédure réduites à néant.
II. La démolition ordonnée n’est pas exécutée : astreinte, liquidation annuelle et exécution d’office, qui paie ?
A. L’astreinte de 500 euros par jour ne rapporte rien si le jugement n’a fixé aucun délai
Obtenir la démolition sur le papier est une chose, la faire exécuter en est une autre. Pour contraindre le condamné à démolir lui-même, le tribunal assortit son injonction d’une astreinte, c’est-à-dire d’une somme due par jour de retard. L’article L. 480-7 du code de l’urbanisme organise ce mécanisme : « Le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation ; il peut assortir son injonction d’une astreinte de 500 € au plus par jour de retard. » Le tribunal fixe donc un délai — trois mois, six mois, un an — et l’astreinte court à compter de son expiration jusqu’au jour de l’exécution complète. Le texte précise que « L’exécution provisoire de l’injonction peut être ordonnée », ce qui signifie que le condamné doit démolir même s’il fait appel, sauf à obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire. Si rien n’est exécuté un an après l’expiration du délai, « le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l’astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus » : l’astreinte peut alors dépasser 500 euros par jour, sans plafond légal. À 500 euros par jour, une année d’inexécution représente 182 500 euros ; au-delà du relevé, l’addition devient confiscatoire. Une soupape existe toutefois : « Le tribunal peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d’une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. » Le condamné qui a commencé à démolir, qui s’est heurté à des difficultés réelles — présence d’amiante, terrain inaccessible, entreprise défaillante — peut obtenir une remise partielle. Encore faut-il la demander au juge au lieu de subir la liquidation en silence.
Car l’astreinte mal prononcée ne vaut rien, et c’est la chambre criminelle qui le dit. Par arrêt du 26 mars 2024, pourvoi n° 23-81.499, la Cour a rejeté le pourvoi de la préfète du Loiret contre un arrêt de la cour d’appel d’Orléans qui avait annulé un titre de perception de 11 450 euros. Les faits sont instructifs : le 17 mai 2013, le tribunal correctionnel avait déclaré un propriétaire coupable d’infraction au code de l’urbanisme et ordonné la mise en conformité des lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard, sans fixer ni le point de départ ni la durée du délai imparti pour les travaux. Un titre exécutoire avait néanmoins été émis le 21 septembre 2015, suivi d’une mise en demeure du Trésor public, contre laquelle le propriétaire avait formé opposition avant de saisir le tribunal d’une requête en annulation. La cour d’appel avait jugé que l’astreinte n’avait jamais commencé à courir, faute de délai fixé, et annulé les mesures de recouvrement. La Cour de cassation approuve : « l’astreinte ayant été ordonnée sans fixer le délai imparti pour la mise en conformité des lieux, exigé par les dispositions de l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme pour décider d’une telle mesure, cette dernière ne pouvait pas être complétée par la fixation d’un tel délai sur le fondement de l’article 710 du code de procédure pénale, qui donne compétence à la juridiction pour connaître des incidents relatifs à l’exécution d’une décision, mais non pour y ajouter ou retrancher. » Autrement dit, le juge de l’exécution ne peut pas réparer après coup l’oubli du jugement initial : sans délai fixé, l’astreinte n’est pas exécutable, et tous les titres de perception émis sur son fondement doivent être annulés. La préfète a en outre été condamnée à verser 2 500 euros au propriétaire sur le fondement de l’article 618-1 du code de procédure pénale. Pour un redevable poursuivi en paiement d’une astreinte d’urbanisme, le premier réflexe est donc de relire le jugement de condamnation : s’il ne comporte aucun délai d’exécution, l’opposition au titre de perception et la requête en annulation devant le tribunal correctionnel, puis l’appel, ont de sérieuses chances de prospérer, comme dans l’affaire du Loiret.
Lorsque l’astreinte est en revanche régulièrement prononcée, son recouvrement suit un circuit précis. L’article L. 480-8 du code de l’urbanisme dispose que « Les astreintes sont liquidées au moins une fois chaque année et recouvrées par l’Etat, pour le compte de la ou des communes aux caisses desquelles sont reversées les sommes perçues, après prélèvement de 4 % de celles-ci pour frais d’assiette et de recouvrement. » Concrètement, le Trésor public émet chaque année un titre de perception correspondant aux jours de retard constatés, procède au recouvrement comme pour une créance publique — avec les saisies que cela autorise — puis reverse le produit à la commune, déduction faite de 4 % de frais. Le condamné reçoit une mise en demeure valant commandement de payer, qu’il peut contester par opposition dans les délais indiqués sur l’acte, sans quoi le recouvrement forcé se poursuit. D’où l’importance de ne jamais laisser passer les délais de contestation des titres et de solliciter en parallèle la dispense partielle pour comportement et difficultés d’exécution.
B. L’exécution d’office aux frais du condamné et l’expulsion des occupants ordonnée par le tribunal judiciaire
Quand le condamné ne démolit pas malgré l’astreinte, l’autorité publique ne reste pas désarmée : elle fait démolir elle-même, puis présente la facture. L’article L. 480-9 du code de l’urbanisme prévoit que « Si, à l’expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol. » C’est le fondement exact de l’opération de La Forêt-sur-Sèvre : une fois les recours épuisés et le délai expiré, la puissance publique missionne les entreprises, sécurise les lieux, démolit, évacue les gravats et remet le terrain en état, et chaque euro engagé — devis des entreprises, coût de la mise en décharge, frais de sécurisation — est mis à la charge du propriétaire condamné, recouvré comme une créance publique. S’ajoutent à ces frais l’amende pénale et, le cas échéant, l’astreinte liquidée pour la période d’inexécution : la facture totale d’une construction illégale opiniâtrement maintenue dépasse très vite la valeur du bien lui-même. Le calcul que doit faire tout condamné est donc simple : démolir soi-même dans le délai du jugement coûte le prix d’une démolition ; attendre l’exécution d’office, c’est payer la même démolition majorée des frais d’intervention publique, de l’astreinte et de l’amende.
L’opération deux-sévrienne illustre aussi le second versant du texte : l’évacuation des occupants. Outre le bâtiment, des caravanes occupaient le terrain, et l’opération a consisté autant à « libérer » les lieux qu’à démolir. Or, démolir un bâtiment occupé ou évacuer des tiers touche à des droits que l’administration ne peut balayer seule. Le second alinéa de l’article L. 480-9 du code de l’urbanisme l’encadre strictement : « Au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages visés, le maire ou le fonctionnaire compétent ne pourra faire procéder aux travaux mentionnés à l’alinéa précédent qu’après décision du tribunal judiciaire qui ordonnera, le cas échéant, l’expulsion de tous occupants. » Locataires en place, occupants de caravanes installées durablement, voisins titulaires d’une servitude : dès lors que des tiers peuvent se prévaloir de droits sur les lieux, le maire doit saisir le tribunal judiciaire, qui vérifie ces droits et ordonne s’il y a lieu l’expulsion, en fixant ses modalités et ses délais. Cette saisine constitue pour les occupants une garantie et un délai supplémentaire : ils peuvent faire valoir leurs titres, demander des délais pour quitter les lieux et vérifier que la procédure d’expulsion a été respectée. Pour le propriétaire condamné, elle ne change rien au fond — la démolition aura lieu — mais elle impose à l’administration un détour par le juge qui sécurise l’opération contre les contestations ultérieures. Dans le dossier de La Forêt-sur-Sèvre, la coordination préfectorale, l’heure matinale et l’ampleur du dispositif montrent une exécution préparée comme une opération d’ordre public, précisément parce que l’évacuation de personnes et la destruction d’un bien exigent une base juridictionnelle inattaquable.
Que doit faire, en pratique, le destinataire d’un jugement ordonnant la démolition ? D’abord, exécuter dans le délai fixé, ou démontrer au juge, pièces à l’appui, les difficultés rencontrées pour obtenir une dispense partielle d’astreinte. Ensuite, contester sans tarder chaque titre de perception irrégulier — absence de délai dans le jugement, erreur de calcul des jours de retard, astreinte relevée sans réquisition du ministère public — par opposition puis requête en annulation devant la juridiction qui a prononcé la condamnation, comme l’a fait avec succès le propriétaire du Loiret. Enfin, si des occupants ou des tiers détiennent des droits sur les lieux, exiger que l’exécution d’office passe par la décision du tribunal judiciaire prévue par la loi, et faire valoir devant ce tribunal les titres et les délais nécessaires. À l’inverse, l’administration qui prépare une démolition d’office doit verrouiller chaque étape : jugement fixant un délai, liquidation annuelle régulière de l’astreinte, saisine du tribunal judiciaire en présence d’occupants, devis et décompte précis des frais pour le recouvrement. L’affaire deux-sévrienne, dix ans de procédure pour quelques heures de démolition, rappelle que le droit de l’urbanisme finit presque toujours par s’exécuter, mais que le coût et les délais de l’inexécution retombent intégralement sur celui qui a construit sans permis.
Ce que dit le droit, en trois phrases
Le tribunal correctionnel qui condamne pour construction sans permis statue, au vu des observations écrites ou après audition du maire, sur la mise en conformité ou la démolition de l’ouvrage (article L. 480-5 du code de l’urbanisme). L’action publique se prescrit par six ans à compter de l’achèvement des travaux, et c’est au ministère public de prouver que la prescription n’est pas acquise, comme l’a jugé la chambre criminelle le 20 janvier 2026 (Cass. crim., 20 janv. 2026, n° 25-83.987). Si la démolition ordonnée n’est pas exécutée dans le délai du jugement, le maire peut la faire exécuter d’office aux frais du condamné, après décision du tribunal judiciaire pour expulser les occupants (article L. 480-9 du code de l’urbanisme).
Conclusion
La maison de La Forêt-sur-Sèvre n’a pas été rasée par accident administratif : elle l’a été parce qu’une condamnation ordonnant la démolition, devenue définitive après épuisement des recours, n’avait pas été exécutée par son bénéficiaire, et que la loi autorise alors l’exécution d’office à ses frais. Trois garde-fous protègent toutefois les propriétaires poursuivis, et les deux arrêts de la chambre criminelle commentés ici les illustrent. La prescription, d’abord : six ans à compter de l’achèvement des travaux, dont la preuve incombe au parquet, comme l’a rappelé l’arrêt du 20 janvier 2026 en censurant une cour d’appel qui inversait cette charge. Les observations du maire, ensuite : sans audition de l’élu ni observations écrites au dossier, l’ordre de démolition fait annuler toute la condamnation, ainsi que ce même arrêt l’a jugé. Le délai d’exécution de l’astreinte, enfin : sans délai fixé par le jugement, l’astreinte de 500 euros par jour ne court jamais et les titres de perception tombent, comme l’a confirmé l’arrêt du 26 mars 2024. Passés ces filtres, l’issue est inéluctable : liquidation annuelle de l’astreinte recouvrée par l’État pour la commune, relevé possible au-delà du plafond après un an, puis démolition d’office aux frais et risques du condamné, avec expulsion des occupants ordonnée par le tribunal judiciaire. Face à un jugement de démolition, la stratégie utile consiste donc à vérifier la prescription et la consultation du maire pour l’appel, à exécuter dans le délai ou à solliciter une dispense partielle d’astreinte, et à contester chaque titre de perception irrégulier au lieu de laisser l’addition de l’exécution d’office s’accumuler.