Votre locataire est parti au mois d’août, le logement est vide et vous venez de recevoir l’avis de taxe foncière : une ligne «taxe d’enlèvement des ordures ménagères» y figure, pour un montant de plusieurs centaines d’euros, alors qu’aucune poubelle n’est collectée dans un appartement inoccupé. Faut-il vraiment payer, et pouvez-vous reporter cette somme sur le prochain locataire ? La réponse tient en trois points. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due même quand le logement est vacant, parce qu’elle est assise sur le local et non sur l’occupant. Face à l’administration fiscale, le propriétaire paie seul : il n’existe pas de décharge pour vacance équivalente à celle de la taxe foncière. En revanche, pour les périodes où le logement était occupé, le bailleur peut récupérer la taxe auprès du locataire, à l’exclusion des frais de gestion, avec un décompte détaillé et une ventilation entre occupants successifs.

Ces règles dépendent toutefois de votre commune : taux voté en assemblée délibérante, zones de perception, éventuelle part incitative et choix entre taxe et redevance relèvent de décisions locales qu’il faut vérifier sur votre avis et auprès de votre mairie. Les montants cités dans cet article viennent de décisions de justice et de pages officielles précisément datées ; ils illustrent le raisonnement, pas votre facture.

I. Une taxe qui survit au départ du locataire

A. Une taxe assise sur le local, pas sur celui qui jette

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas le prix d’un service consommé, c’est une taxe instituée pour financer un service organisé. Le premier alinéa de l’article 1520 du code général des impôts dispose : «Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service de collecte et de traitement des déchets ménagers et des déchets mentionnés à l’article L. 2224-14 du code général des collectivités territoriales ainsi qu’aux dépenses directement liées à la définition et aux évaluations du programme local de prévention des déchets ménagers et assimilés mentionné à l’article L. 541-15-1 du code de l’environnement, dans la mesure où celles-ci ne sont pas couvertes par des recettes ordinaires n’ayant pas le caractère fiscal». La taxe pourvoit aux dépenses du service ; elle n’est pas la contrepartie individuelle des sacs que vous déposez sur le trottoir. C’est ce qui explique sa résistance à la vacance : le service existe, les camions passent, que votre logement soit habité ou non.

L’assiette confirme cette logique. L’article 1521 du même code prévoit que «La taxe porte sur toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties ou qui en sont temporairement exonérées ainsi que sur les logements des fonctionnaires ou employés civils et militaires visés» par l’article 1523. Autrement dit, dès que le local est soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, il entre dans le champ de la taxe d’ordures ménagères, occupé ou vide. Sa base suit d’ailleurs celle de la taxe foncière, puisque l’article 1522 dispose que «La taxe est établie d’après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l’article 1388».

Les exonérations prévues par les textes ne changent rien à ce constat. L’article 1521 exonère notamment «Les usines» et «Les locaux sans caractère industriel ou commercial loués par l’Etat, les départements, les communes et les établissements publics, scientifiques, d’enseignement et d’assistance et affectés à un service public», et laisse aux conseils municipaux le soin de déterminer chaque année les cas où les locaux industriels ou commerciaux peuvent être exonérés. Les conseils municipaux disposent en outre d’une faculté d’exonération ciblée : ils «déterminent annuellement les cas où les locaux à usage industriel ou commercial peuvent être exonérés de la taxe», et la liste des établissements exonérés est affichée à la porte de la mairie. Là encore, le dispositif vise des locaux d’activité et suppose une délibération annuelle affichée, pas le logement d’habitation qui se vide entre deux baux. Aucune de ces exonérations ne vise le logement d’habitation vacant entre deux baux. Un appartement vide, dès lors qu’il reste soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, reste soumis à la taxe d’ordures ménagères.

L’administration elle-même le dit sans détour. Dans sa page consacrée aux taxes sur les ordures ménagères, écrite le 8 octobre 2026, le ministère de l’Économie explique que la TEOM, taxe de collecte et de tri, s’applique à tous les propriétaires même sans utilisation du service et figure alors sur l’avis de taxe foncière. Le critère n’est donc ni l’occupation, ni l’utilisation effective du service, ni la quantité de déchets produite : c’est la propriété d’un local imposable. Le bailleur qui laisse son logement vide quelques semaines ou quelques mois entre deux locations ne peut pas soutenir qu’il ne doit rien au motif qu’il n’a rien jeté.

B. Le contraste qui coûte cher : la taxe foncière se fait dégrever, pas la TEOM

C’est ici que beaucoup de propriétaires se trompent, parce qu’ils raisonnent par analogie avec la taxe foncière. Pour la taxe foncière, le législateur a prévu une porte de sortie en cas de vacance. L’article 1389 du code général des impôts dispose : «Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin.» Ce dégrèvement est subordonné à une triple condition : la vacance doit être indépendante de la volonté du contribuable, durer trois mois au moins et affecter soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. Les réclamations sont introduites dans le délai indiqué à l’article R*. 196-5 du livre des procédures fiscales.

Rien de tel n’existe pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les articles 1520 à 1524 du code général des impôts ne prévoient ni décharge, ni réduction, ni dégrèvement pour vacance ou inoccupation. La différence de nature l’explique : la taxe foncière frappe la propriété et le législateur a admis qu’un bien durablement vacant, malgré son propriétaire, justifie un allègement ; la taxe d’ordures ménagères finance un service collectif permanent dont le coût ne diminue pas parce qu’un logement se vide entre deux baux. Retenez donc l’articulation : pour un même logement vide, la taxe foncière peut être dégrevée à partir du premier jour du mois suivant le début de la vacance, tandis que la taxe d’ordures ménagères reste intégralement due. Demander le dégrèvement de l’une ne fait pas tomber l’autre, et l’obtention du premier ne préjuge en rien du sort de la seconde.

Un second contraste mérite d’être connu, car il brouille souvent la lecture des avis : celui entre la taxe et la redevance. Quand la collectivité institue la redevance d’enlèvement des ordures ménagères prévue à l’article L. 2333-76 du code général des collectivités territoriales, les communes et établissements publics «peuvent instituer une redevance d’enlèvement des ordures ménagères calculée en fonction du service rendu dès lors qu’ils assurent au moins la collecte des déchets des ménages». La redevance est calculée en fonction du service rendu, et le ministère de l’Économie précise que la redevance n’est due qu’en cas d’utilisation du service et revient donc à la personne qui habite le logement. Autrement dit : taxe et redevance ne coexistent pas sur un même territoire, et leurs redevables ne sont pas les mêmes. La taxe suit le propriétaire et survit à la vacance ; la redevance suit l’usager du service. Vérifiez donc d’abord quelle ligne figure sur votre avis avant tout raisonnement : tout ce qui suit concerne la taxe.

La jurisprudence récente illustre la sévérité du régime de la redevance, qui n’arrange pas non plus le contribuable distrait. Le 9 octobre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, dans un litige opposant une communauté de communes à la propriétaire d’une résidence secondaire qui disait éliminer ses déchets ailleurs, que c’est au contestataire de prouver qu’il assure l’évacuation de ses déchets dans le respect des normes environnementales. Faute d’une telle preuve, le jugement qui avait déchargé la contribuable a été cassé et l’affaire renvoyée devant le tribunal judiciaire de Metz. Moralité commune aux deux régimes : ni l’inoccupation, ni la non-utilisation alléguée du service ne suffisent ; c’est au contribuable de rapporter une preuve précise, dans le cadre étroit que les textes lui ouvrent.

II. Payer seul, ventiler juste, contester utile

A. Face au fisc, le bailleur paie seul ; face aux occupants, il ventile

L’administration fiscale ne connaît qu’un seul redevable de la taxe : le propriétaire, destinataire de l’avis de taxe foncière sur lequel elle figure. L’article 1523 du code général des impôts le confirme : «La taxe est imposée au nom des propriétaires ou usufruitiers et exigible contre eux et leurs principaux locataires». Quand le logement est vide, personne d’autre ne peut être recherché, et le bailleur supporte seul la cotisation. Quand le logement est occupé, en revanche, la loi organise une récupération. La réponse officielle de l’administration fiscale à la question d’un locataire à qui son propriétaire demande de payer la taxe est limpide : la TEOM peut être récupérée de plein droit par les propriétaires sur les locataires, à l’exclusion des frais de gestion, car elle figure parmi les charges récupérables du propriétaire auprès de son locataire. La récupération est donc de plein droit, sans clause spéciale du bail, mais elle a des limites strictes.

Première limite : les frais de gestion sont exclus. Sur l’avis de taxe foncière, la ligne de la taxe s’accompagne de frais dits de gestion de la fiscalité locale, qui rémunèrent l’établissement des rôles, pas la collecte des déchets. Le bailleur ne peut pas les faire payer au locataire. La cour d’appel de Montpellier l’a rappelé le 11 février 2025 dans une affaire où la taxe s’élevait à 200 euros et les frais de gestion à 16 euros, soit 8 % : la cour juge que si le bailleur peut inclure la TEOM dans les charges récupérables, seule la taxe elle-même est récupérable, les frais de gestion qui l’accompagnent, frais d’établissement des rôles, ne l’étant pas. La créance de régularisation de charges pour l’année 2018 a donc été ramenée de 143 euros à 127 euros. Vérifiez votre décompte : si le montant réclamé correspond à la ligne totale de l’avis, frais de gestion inclus, la différence doit vous être restituée.

Deuxième exigence : le décompte écrit et la ventilation. Toujours selon l’administration fiscale, que la ventilation est faite par le propriétaire, tenu d’adresser à chaque locataire ou occupant le compte détaillé des taxes locatives et la répartition entre tous les locataires et occupants. Concrètement, le bailleur joint une copie de l’avis ou un extrait, détaille la part de la taxe hors frais de gestion et répartit entre les occupants. Un décompte solide mentionne l’année d’imposition, le montant total de la taxe hors frais de gestion, la période d’occupation de chaque locataire établie par les états des lieux d’entrée et de sortie, et la part mise à la charge de chacun. C’est ce niveau de détail qui permet au locataire de vérifier et au bailleur de se défendre : sans dates d’occupation opposables, toute ventilation devient contestable. Cette ventilation prend tout son sens quand le logement s’est vidé puis rempli en cours d’année : le propriétaire répartit la taxe entre les occupants successifs, chacun pour sa période d’occupation, et conserve à sa charge les mois de vacance. Personne ne peut être contraint de payer la part des mois où le logement était vide, et le bailleur ne peut pas reporter les mois de vacance sur le locataire entrant ou sur celui qui vient de partir.

Les tribunaux appliquent cette mécanique au euro près. Le 30 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans a condamné une locataire, entrée dans les lieux le 24 juin 2022 et sortie le 26 août 2023, à verser au bailleur la somme de 77 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2022 pour le bien d’habitation loué. Le montant correspond à la part de l’année 2022 afférente à l’occupation, mise en regard d’un bail documenté par des états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires. L’enseignement pratique est double : conservez vos états des lieux, car ce sont eux qui fixent les périodes d’occupation opposables, et exigez ou fournissez un décompte qui rattache chaque euro réclamé à une période précise.

Pour le bailleur parisien confronté à ces ventilations, à ces décomptes et à ces contestations de locataires, l’appui d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de sécuriser la régularisation avant qu’elle ne devienne un contentieux. Car l’erreur la plus coûteuse reste la plus simple : réclamer au locataire la totalité de l’avis, frais de gestion inclus et mois de vacance compris, puis devoir rembourser après contestation.

B. Vérifier le taux voté près de chez vous et contester à bon escient

Le montant de votre taxe ne tombe pas du ciel : il résulte d’un taux voté localement et appliqué à la base de votre local. Or ces taux se votent précisément en ce moment. Le Conseil d’État a rappelé, dans une décision du 12 novembre 2025, qu’aux termes du 1 du II de l’article 1639 A bis du code général des impôts, «Les délibérations des communes et de leurs établissements publics de coopération intercommunale instituant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères conformément (…) au VI de l’article 1379-0 bis (…) doivent être prises avant le 15 octobre d’une année pour être applicables à compter de l’année suivante.» Les taux applicables en 2027 se décident donc avant le 15 octobre 2026, en conseil municipal ou communautaire. C’est le moment de surveiller les délibérations de votre collectivité si vous êtes propriétaire bailleur : une hausse votée cet automne apparaîtra sur l’avis de l’année prochaine. Dans les agglomérations, la taxe peut d’ailleurs être instituée et perçue par la communauté d’agglomération substituée aux communes, avec des zones de perception différentes selon les secteurs : deux logements identiques situés de part et d’autre d’une limite intercommunale peuvent supporter des taux différents. La décision du Conseil d’État précitée portait précisément sur une taxe instituée par une communauté d’agglomération, avec des zones et des taux propres. Vérifiez donc non seulement le taux, mais l’auteur de la délibération et la zone dont relève votre bien.

Cette même décision du Conseil d’État montre comment un taux peut être discuté. Dans cette affaire, une communauté d’agglomération avait institué la taxe à compter du 1er janvier 2021 en en fixant le taux à 15,62 %, taux confirmé à compter du 1er janvier 2022. La société propriétaire contestait les cotisations des années 2021 et 2022 et demandait une expertise sur les dépenses du service à la date du vote. Le Conseil d’État a annulé partiellement le jugement du tribunal administratif de Lille et renvoyé l’affaire devant ce tribunal. Le levier existe donc, mais il est étroit : le IV de l’article 1520 du code général des impôts prévoit que le dégrèvement de la taxe peut résulter de la constatation, par une décision de justice passée en force de chose jugée, de l’illégalité des délibérations fixant le taux, «fondée sur la circonstance que le produit de la taxe et, par voie de conséquence, son taux sont disproportionnés par rapport au montant des dépenses» du service. Autrement dit, on ne conteste pas utilement le taux parce qu’on le trouve élevé, mais en démontrant, comptes à l’appui et si possible par expertise, que le produit de la taxe dépasse manifestement le coût du service à la date du vote. C’est un contentieux de collectivité, long et technique, pas une réclamation de principe.

Reste la voie individuelle du dégrèvement. Elle n’est pas réservée à la taxe foncière : le Conseil d’État a constaté, le 8 novembre 2024, que le directeur départemental des finances publiques de l’Hérault avait «prononcé le dégrèvement de la cotisation de TEOM mise à la charge» d’un propriétaire au titre de l’année 2018, rendant sans objet une partie de son pourvoi. Un dégrèvement administratif reste donc possible dans des situations particulières, sur demande motivée adressée aux services fiscaux, pièces à l’appui. Et si vous portez le litige devant le tribunal administratif, formulez chaque chef de demande séparément : dans cette même affaire, le Conseil d’État a annulé le jugement du tribunal administratif de Marseille parce que «Le tribunal ne s’est donc pas expressément prononcé sur les conclusions tendant à la décharge des cotisations afférentes à l’immeuble sis au lieu-dit le Petit Mazeran», le tribunal ayant confondu les conclusions visant deux immeubles distincts. Quand vous contestez des cotisations portant sur plusieurs biens ou plusieurs années, une requête qui mélange les immeubles ou les millésimes expose à une omission de statuer et à des années de procédure supplémentaires pour la réparer. Ne confondez toutefois pas cette faveur administrative avec un droit à décharge pour vacance, qui n’existe pas pour cette taxe.

Un dernier point de vigilance pour l’avenir : certaines communes appliquent une part incitative, fonction de la quantité de déchets produits. Le ministère de l’Économie signale qu’une part additionnelle incitative liée aux quantités produites peut s’ajouter, ainsi que des frais de gestion de la fiscalité locale. Si votre commune est concernée, la logique de la vacance s’en trouve affinée mais non inversée : la part fixe reste due, seule la part variable peut refléter l’absence de déchets, selon les modalités votées localement. Renseignez-vous en mairie ou sur le guide de collecte de votre collectivité avant de calculer ce que vous devez ou pouvez récupérer.

Un logement vide coûte donc deux fois : le loyer qui ne rentre pas et la taxe d’ordures ménagères qui, elle, continue de courir. Le bailleur avisé l’intègre dans son calcul de vacance, demande le dégrèvement de taxe foncière quand les conditions de l’article 1389 sont réunies, paie la taxe d’ordures ménagères sans attendre une décharge qui ne viendra pas, puis ventile cette taxe entre ses occupants successifs, hors frais de gestion et hors mois de vacance, avec un décompte détaillé. C’est cette discipline du décompte, plus que le montant lui-même, qui fait la différence devant le juge : à Orléans comme à Montpellier, les décisions se sont jouées sur des pièces précises, des périodes établies et des lignes d’avis correctement lues. En pratique, le bailleur d’un logement qui se vide gagnera à suivre toujours le même ordre : lire l’avis et isoler la taxe hors frais de gestion, vérifier s’il s’agit bien de la taxe et non de la redevance, demander le dégrèvement de taxe foncière si la vacance remplit la triple condition légale, payer la taxe d’ordures ménagères sans attendre de décharge, puis ventiler entre occupants successifs avec un décompte daté. Et si le taux lui-même paraît sans rapport avec le service rendu, c’est la délibération qu’il faut examiner, avant le 15 octobre, plutôt que la facture une fois reçue.