Un locataire signe le bail d’un appartement ancien, puis découvre des peintures qui s’écaillent autour des fenêtres, sur les garde-corps du balcon ou sur les volets. Le constat de risque d’exposition au plomb annexé au bail, quand il existe, mentionne parfois des revêtements dégradés de classe 3. Qui doit alors faire les travaux, le locataire peut-il suspendre ses loyers en attendant, et que risque le bailleur qui n’a rien fait avant la location ? La réponse tient en trois temps : un diagnostic obligatoire pour tout logement construit avant 1949, des travaux de suppression du risque qui incombent au bailleur avant la mise en location, et des recours du locataire qui vont de l’exception d’inexécution à la réparation du trouble de jouissance, avec des montants que trois décisions parisiennes récentes permettent de situer.

Les réserves s’imposent d’emblée. Chaque logement a son propre constat, son propre état de dégradation et sa propre concentration mesurée : un revêtement intact sous le seuil ne se traite pas comme une peinture qui s’écaille au-dessus. Les montants cités dans cet article viennent de litiges précis, tranchés au vu de leurs pièces, et ne prédisent pas l’issue d’un autre dossier. Les textes cités sont ceux en vigueur à la date de rédaction, vérifiés article par article. Seul le juge, saisi dans les formes et les délais, tranche un désaccord entre bailleur et locataire.

Cet article traite uniquement du plomb dans les logements loués à usage d’habitation : le constat annexé au bail, les travaux à la charge du bailleur, le signalement en cas de saturnisme et les recours du locataire. Il ne traite ni du diagnostic de vente, ni de l’amiante des parties communes, qui relèvent d’autres régimes. Il s’inscrit dans le prolongement de l’expertise du cabinet en droit immobilier à Paris, à laquelle il renvoie pour l’accompagnement des dossiers individuels.

I. Le CREP en location : ce que le bail d’un logement d’avant 1949 doit contenir

A. Un diagnostic obligatoire, payé par le bailleur, annexé à chaque nouveau bail

Le point de départ est simple et il est rappelé par le site officiel service-public.fr : en tant que propriétaire, vous devez faire réaliser un CREP en cas de vente ou de location d’un logement s’il a été construit avant le 1er janvier 1949. Le constat de risque d’exposition au plomb consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement, et il permet également d’identifier les situations de risque de saturnisme, notamment chez les enfants. Les peintures anciennes sont les premières visées, mais le diagnostiqueur doit rechercher le plomb dans les revêtements au sens large, y compris les revêtements extérieurs comme les volets, ainsi que dans les annexes à usage courant telles qu’une buanderie. Une notice d’information sur les dangers du plomb doit être annexée au CREP.

La définition légale figure à l’article L. 1334-5 du code de la santé publique : « Un constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. » L’obligation d’annexer ce constat au bail résulte de l’article L. 1334-7 du code de la santé publique : « A l’expiration d’un délai de quatre ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi n° 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, le constat mentionné à l’article L. 1334-5 est annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949. » Concrètement, tout bail signé aujourd’hui pour un logement d’avant 1949 doit comporter ce constat dans le dossier de diagnostic technique remis au locataire, aux côtés des autres diagnostics listés par la fiche officielle consacrée aux diagnostics du bailleur. Si le constat établit l’absence de plomb ou une présence sous les seuils, il n’y a pas lieu d’en faire établir un nouveau à chaque bail : le constat initial est joint à chaque contrat.

Le coût et la forme du constat ne sont pas négociables. Le CREP est entièrement à la charge du propriétaire vendeur ou bailleur, et il doit être établi par un diagnostiqueur certifié : le recours à un opérateur non certifié expose à une amende de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en cas de récidive. La durée de validité dépend du résultat. Si le constat ne révèle pas de plomb ou seulement des concentrations inférieures au seuil, sa validité est illimitée. Si du plomb est présent au-dessus du seuil, le constat doit avoir été réalisé depuis moins de six ans à la date de signature du bail, contre moins d’un an pour une vente. En pratique, à l’automne 2026, un bail signé pour un logement ancien avec un CREP positif de 2019 est donc périmé : le bailleur doit en faire établir un nouveau avant de relouer.

Le seuil qui sépare un constat rassurant d’un constat qui impose des travaux est fixé par l’article 5 de l’arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb : un seuil de 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm²) mesuré par fluorescence X en l’absence d’analyse chimique, et de 1,5 milligramme par gramme (1,5 mg/g) de plomb acido-soluble mesuré en laboratoire en cas d’analyse chimique, selon l’article 5 de l’arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb. Les constats classent ensuite les unités de diagnostic selon leur état : des revêtements non dégradés et non visibles relèvent de la classe 1, tandis que des revêtements dégradés et visibles, comme des peintures qui s’écaillent ou des garde-corps dont le revêtement part au contact des mains, relèvent de la classe 3. C’est cette classe 3, au-dessus du seuil, qui déclenche l’obligation de travaux.

B. Parties communes, occupants et autorités : le constat ne s’arrête pas à la porte du logement

Dans un immeuble collectif d’habitation construit avant 1949, le plomb ne se loge pas seulement dans le logement loué. L’article L. 1334-8 du code de la santé publique dispose : « Tous travaux portant sur les parties à usage commun d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, définie par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, doivent être précédés d’un constat de risque d’exposition au plomb mentionné à l’article L. 1334-5 . » Le locataire peut demander au syndic une copie du CREP des parties communes pour la transmettre, et le bailleur doit la tenir à disposition. Lorsque l’immeuble est en copropriété et que des travaux sur les communs risquent d’altérer les revêtements, ce repérage préalable conditionne la régularité du chantier.

Le constat circule ensuite vers les occupants, les travailleurs et les autorités. Le propriétaire ou l’exploitant doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble concerné, et remettre une copie du CREP aux occupants, aux artisans qui interviennent, ainsi qu’aux agents qui en font la demande, comme les organismes de sécurité sociale. Vers l’administration, l’article L. 1334-10 du code de la santé publique organise la remontée : « Les constats établis en application des articles L. 1334-8 et L. 1334-8-1 sont communiqués, à leur demande, au représentant de l’Etat dans le département, au directeur général de l’agence régionale de santé et, dans les communes disposant d’un service communal d’hygiène et de santé mentionné au dernier alinéa de l’article L. 1422-1, au directeur de ce service. » Mieux : « Si le constat de risque d’exposition au plomb établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8-1 fait apparaître la présence de facteurs de dégradation précisés par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, l’auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au directeur général de l’agence régionale de santé qui en informe le représentant de l’Etat dans le département. » Autrement dit, un constat alarmant remonte de lui-même au préfet, sans que le locataire ait à saisir quiconque.

II. Quand le plomb est avéré : travaux obligatoires, loyer suspendu et juge saisi

A. Des travaux à la charge du bailleur avant la location, sous peine de responsabilité pénale

Lorsque le constat met en évidence des revêtements dégradés contenant du plomb au-dessus des seuils, la loi ne se contente pas d’informer : elle ordonne des travaux, et elle désigne celui qui les paie. L’article L. 1334-9 du code de la santé publique dispose : « Si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8-1 , met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné au premier alinéa du I de l’article L. 1334-2 , le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale. » Trois conséquences découlent de ce texte : les travaux doivent être réalisés avant la mise en location, ils sont à la charge exclusive du bailleur, et leur omission peut engager sa responsabilité pénale.

Cette obligation pénale se double d’une obligation civile de délivrance, que les juges appliquent avec constance. La cour d’appel de Paris, le 6 novembre 2025, l’a rappelée dans un litige où des locataires occupaient avec trois enfants un appartement dont le CREP révélait 30,58 % de revêtements de classe 1 et 0,97 % de revêtements dégradés de classe 3 sur deux garde-corps : le caractère d’ordre public de l’obligation de délivrance d’un logement décent, de sorte qu’aucune mise en demeure préalable n’est exigée du locataire qui invoque l’indécence du logement. Le fondement général est l’article 1719 du code civil, dont il résulte que le bailleur doit, par la nature même du contrat et sans stipulation particulière, délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, complété par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose au bailleur de remettre un logement décent ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé. Un garde-corps dont le revêtement dégradé contient du plomb, équipement destiné notamment à permettre d’y poser les mains, expose à un risque d’ingestion réel, et le fait qu’il se trouve à l’extérieur de l’appartement n’y change rien.

Le point le plus redoutable pour le bailleur tient à ce que la connaissance du risque par le locataire ne l’exonère pas. Dans cette même affaire parisienne, la cour juge qu’la remise du constat aux locataires lors de leur entrée dans les lieux n’exonère en rien le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent : il lui appartenait d’effectuer les travaux immédiatement, peu important que les locataires, informés de ces désordres, ne les réclament pas. Le bailleur avait pourtant réalisé d’importants travaux de rénovation avant l’entrée dans les lieux, mais sans justifier avoir mis fin à la présence du plomb ni produire de diagnostic plus récent. Faute de travaux pourtant requis sans délai, la cour relève que la qualité des revêtements s’est nécessairement dégradée en dix ans, exposant les locataires et leurs enfants à un risque sanitaire croissant. La morale est nette : annexer un mauvais constat ne vaut pas exécution de l’obligation.

Quand un enfant est concerné, un troisième acteur entre en scène : le médecin. L’article L. 1334-1 du code de la santé publique dispose : « Le médecin qui dépiste un cas de saturnisme chez une personne mineure doit, après information de la personne exerçant l’autorité parentale, le porter à la connaissance, sous pli confidentiel, du médecin de l’agence régionale de santé désigné par le directeur général de l’agence. » La chaîne se poursuit jusqu’au préfet du département, et l’article L. 1334-2 du code de la santé publique prévoit que, lorsqu’il est constaté des revêtements dégradés au-dessus des seuils à la suite d’un dépistage, d’un diagnostic ou d’un CREP, et que cette présence est susceptible d’être à l’origine de l’intoxication ou d’intoxiquer une femme enceinte ou un mineur, il est fait application des dispositions du titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles. Pour les parents, le réflexe utile est donc double : consulter et faire mesurer la plombémie de l’enfant, puis conserver tout écrit, car c’est souvent la lettre de la préfecture révélant le risque qui fera courir les délais d’action, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris en 2025.

B. Ce que le locataire peut obtenir du juge : loyers, dommages et délais, trois affaires parisiennes

La première arme du locataire est l’exception d’inexécution : puisqu’il n’est pas délivré un logement décent, il suspend le paiement des loyers, et c’est au bailleur qui l’assigne de s’expliquer. La cour d’appel de Paris, le 6 novembre 2025 (RG 25/02905), saisie par un bailleur qui demandait en référé le constat de la clause résolutoire et 53 897,91 euros de provision pour des loyers impayés, a jugé que l’inexécution par le bailleur de ses obligations donnait à la contestation des locataires, fondée sur l’exception d’inexécution de leur obligation de payer loyers et charges, un caractère sérieux qui excédait les pouvoirs du juge des référés. Conséquence : infirmation de l’ordonnance qui avait constaté la résiliation, ordonné l’expulsion et condamné les locataires, et décision de « n’y avoir lieu à référé » sur l’ensemble des demandes du bailleur, qui est en outre condamné aux dépens. L’exception d’inexécution ne fait pas gagner le procès au fond, mais elle bloque l’expulsion expresse et l’addition provisionnelle.

Le tribunal judiciaire de Paris, le 16 mars 2026 (RG 25/02977), va plus loin sur le terrain du fond. Dans ce dossier, le bail avait été signé le 4 mars 2021 mais les diagnostics techniques, dont le constat plomb, n’avaient été remis que le 6 mars, deux jours après. La locataire, qui dénonçait un logement exposé au plomb, a vu sa demande d’annulation du bail rejetée et sa demande de réduction du loyer déclarée irrecevable, preuve que ces deux voies obéissent à des conditions strictes et ne passent pas dans tous les dossiers. En revanche, le juge a accueilli son exception d’inexécution et l’a dispensée de régler les loyers du 1er septembre 2023 au 29 octobre 2023, date de la fin du bail, en raison de l’inexécution des obligations du bailleur. Il a en outre condamné le bailleur à lui verser 804,63 euros de régularisation de charges, 1 500 euros en remboursement du dépôt de garantie et 1 500 euros au titre de son préjudice moral, plus 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement est double : l’absence ou la remise tardive du CREP n’annule pas automatiquement le bail, mais elle prive le bailleur de loyers pour la période d’inexécution et lui coûte des dommages.

Le tribunal judiciaire de Paris, le 6 mars 2025 (RG 24/04982), éclaire le troisième levier, l’indemnisation du trouble de jouissance, et une question de délai qui piège beaucoup de demandeurs. Entrés dans les lieux le 30 octobre 2018, les locataires n’avaient reçu le constat d’exposition au plomb du 6 novembre 2009 que le 12 juillet 2023, et n’avaient appris le risque que par un courrier de la préfecture de juin 2023, alors que leur fille était née en octobre 2022 et que la peinture s’écaillait dans un logement humide. Le juge distingue deux prescriptions : l’action liée au défaut de délivrance du constat court à la signature du bail et se trouvait prescrite, tandis que l’action en réparation de l’exposition au plomb n’a couru qu’à la révélation du risque et restait recevable. Sur le fond, la bailleresse a été condamnée à verser 8 662,50 euros pour le trouble de jouissance du 2 septembre 2019 au 22 octobre 2022, puis 3 300 euros pour la période du 23 octobre 2022 au 19 janvier 2023, ainsi que 400 euros de préjudice moral à l’un des locataires. En revanche, les demandes dirigées contre l’agence qui avait géré le bien ont été rejetées, et les périodes non documentées par des pièces n’ont rien rapporté : le juge indemnise le trouble prouvé, mois par mois, et déboute le surplus.

À Paris et en Île-de-France, ce contentieux a un terrain de prédilection : les immeubles d’avant 1949 y forment l’essentiel du parc locatif central, et le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent, ce qui concentre les dossiers parisiens devant le pôle des contentieux de la protection de Paris, auteur des trois décisions citées. En pratique parisienne, le locataire qui découvre des peintures écaillées dans un logement ancien commence par exiger par écrit la production d’un CREP de moins de six ans, fait établir si besoin son propre constat d’huissier de l’état des revêtements, consulte un médecin si un enfant occupe les lieux, et saisit le juge avant de cesser durablement de payer, car l’exception d’inexécution se plaide avec des pièces, pas avec des affirmations. Le bailleur parisien, lui, vérifie la date de son constat avant chaque relocation, fait réaliser les travaux de suppression du risque par une entreprise qui protège les occupants, et conserve le nouveau constat : c’est ce document, et lui seul, qui éteint l’obligation.

En synthèse, le locataire avisé lit d’abord le CREP annexé à son bail et vérifie sa date : antérieur de plus de six ans avec du plomb au-dessus du seuil, il est périmé. S’il révèle des revêtements dégradés de classe 3, il met le bailleur en demeure par écrit de réaliser les travaux, sans attendre, puisque aucune mise en demeure préalable n’est requise pour invoquer l’indécence mais que l’écrit fait la preuve. S’il n’a jamais reçu le constat, il l’exige et fait constater la remise tardive. Devant le juge, il demande la dispense des loyers de la période d’inexécution, la restitution du dépôt et la réparation de son trouble de jouissance chiffré mois par mois, en gardant à l’esprit que l’annulation du bail et la réduction du loyer obéissent à des conditions propres et que la prescription de chaque action court à compter d’un point de départ distinct. Le plomb du logement loué ne se gère ni par la résignation ni par la retenue sauvage des loyers : il se gère par le constat, l’écrit et le juge.