Une maison neuve qui dépasse de quatre centimètres sur le terrain d’à côté, sur un peu plus de trente et un mètres de long, et c’est le chantier des voisins qui s’arrête pendant vingt mois. Selon l’article publié le 12 octobre 2026 par Modes et travaux, qui relate une décision du tribunal judiciaire d’Amiens du 25 juin 2025, la propriétaire de la maison qui déborde a été condamnée à verser 13 246,80 euros aux voisins, soit vingt mois de loyers, sur le fondement du trouble anormal du voisinage, alors même que les juges ont constaté qu’elle n’avait commis aucune faute personnelle. La réponse tient en trois points. D’abord, un empiètement, même minuscule et même sans faute, expose à la démolition : huit jours après le jugement d’Amiens, le 3 juillet 2025, la Cour de cassation a rappelé que le propriétaire victime d’un empiètement est en droit d’en obtenir la démolition. Ensuite, le voisin dont le projet est bloqué se fait indemniser sans avoir à prouver une faute, parce que le trouble anormal du voisinage est une responsabilité de plein droit depuis sa codification à l’article 1253 du code civil. Enfin, la propriétaire condamnée ne reste pas seule face à la facture : elle a été condamnée avec son constructeur, le maçon et leurs assureurs, et elle se retourne contre ces professionnels. Trois réserves avant d’aller plus loin. Les faits d’Amiens sont rapportés ici d’après la presse, qui relate une décision de première instance susceptible d’appel ; ils illustrent le mécanisme, ils ne prédisent l’issue d’aucun dossier. Chaque litige de limite dépend d’un bornage, de mesures d’expert et de la configuration exacte des parcelles. Et seul le juge, saisi des preuves, tranche qui doit démolir, qui doit payer et qui doit garantir.
I. Quatre centimètres suffisent : l’empiètement expose à la démolition, même sans faute
A. La démolition, un droit du voisin que la Cour de cassation vient de rappeler
Le point de départ est le droit de propriété lui-même. L’article 544 du code civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Son prolongement est l’article 545 du même code, aux termes duquel « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». Construire, même de quelques centimètres, sur le fonds d’autrui, c’est prendre une parcelle de cette propriété sans utilité publique et sans indemnité préalable : le voisin n’a pas à démontrer qu’il subit un grand préjudice, il lui suffit d’établir que la construction déborde.
C’est exactement ce qu’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 3 juillet 2025 (pourvoi numéro 23-12.925), rendu huit jours après le jugement d’Amiens. Dans cette affaire, des propriétaires demandaient la démolition d’une extension de la maison voisine qui empiétait sur leur fonds sur 4,653 mètres carrés, dans l’alignement d’un mur mitoyen. La cour d’appel de Nîmes avait refusé la démolition en lui opposant un contrôle de proportionnalité avec le droit au respect du domicile des auteurs de l’empiètement, dont l’ouvrage comportait deux pièces à vivre. La Cour de cassation casse : « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus ». Elle ajoute que l’auteur d’un empiètement ne peut pas se prévaloir du droit au respect de ses biens contre la victime, et que les mesures d’expulsion et de démolition, seules de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit, ne sauraient être disproportionnées au regard de la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété. La formule qui s’impose aux juges du fond est nette : « ayant constaté un empiètement », le juge doit trancher, car « il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin ».
L’enseignement est rude pour celui qui a fait construire de bonne foi : ni la petitesse du dépassement, ni l’existence d’un permis de construire, ni l’antériorité de la construction, ni le fait d’y habiter ne font obstacle à la démolition. Dans l’affaire jugée le 3 juillet 2025, l’extension avait été édifiée en vertu d’un permis de construire et avant même que les demandeurs achètent leur parcelle, et elle abritait deux pièces à vivre : la démolition devait néanmoins être ordonnée. Le message pour le propriétaire qui découvre un débordement, dans un sens ou dans l’autre, est donc le suivant : l’argument de la bonne foi et l’argument de la mesure ne suffisent pas à sauver l’ouvrage, et attendre que la situation se tasse aggrave le risque au lieu de le résorber.
Les tribunaux appliquent cette fermeté au quotidien. Par un jugement du 8 août 2025, le tribunal judiciaire de Toulouse a condamné des propriétaires à démolir un mur séparatif qui empiétait sur la parcelle voisine : « CONDAMNE solidairement M. [A] [X] et Mme [K] [W] épouse [X] à démolir le mur mitoyen empiétant sur la propriété de M. [P] [B] et Mme [U] [G], en ce compris le muret de clôture ainsi que le mur du garage ». Dans cette affaire, un géomètre-expert mandaté par les voisins avait conclu à l’empiètement dès janvier 2020, une expertise judiciaire avait suivi, et le tribunal a en outre alloué 1 000 euros de préjudice moral aux voisins : « CONDAMNE solidairement M. [A] [X] et Mme [K] [W] épouse [X] à payer la somme de 1 000 euros à M. [P] [B] et Mme [U] [G] au titre de leur préjudice moral ». Le jugement a même été ordonné publié auprès des services de la publicité foncière : « ORDONNE la publication du jugement à intervenir auprès des Services de la Publicité Foncière ». L’empiètement ne se règle donc pas entre voisins autour d’un café : il laisse une trace au service de la publicité foncière, visible lors de la prochaine vente.
Il existe toutefois une seconde voie, indemnitaire, que les voisins d’Amiens ont empruntée : plutôt que d’obtenir la démolition, ils ont fait reprendre leur chantier après un procès-verbal de bornage signé en mai 2022 et ont demandé la réparation de vingt mois d’arrêt. La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 6 mai 2025, illustre cette logique : l’expert y avait conclu « à un empiètement de la propriété de M. et Mme [X] sur la propriété de Mme [E] de 4, 4 m2 », et la cour a condamné les auteurs de l’empiètement à payer les frais de la nouvelle division foncière, ramenés en appel à 8 580 euros : « Condamne in solidum M. [K] [X] et Mme [S] [X] à payer à Mme [N] [E] la somme de 8 580 euros au titre du coût de la nouvelle division foncière ». Démolition ou indemnisation : le choix appartient au voisin victime et au juge, jamais à l’auteur du débordement, et les deux peuvent se cumuler avec des dommages et intérêts. L’affaire d’Amiens montre d’ailleurs que la démolition n’est pas une issue fatale : assignés en 2021 alors qu’ils envisageaient de demander la démolition pure et simple de la maison voisine, les voisins ont accepté la suspension de l’instance devant le juge des référés, un procès-verbal de bornage a été signé le 12 mai 2022 et leur chantier a repris, le litige se réduisant ensuite à l’indemnisation des vingt mois perdus. Autrement dit, le propriétaire qui découvre l’empiètement a intérêt à proposer vite une solution mesurée et chiffrée, bornage à l’appui, plutôt que de laisser le voisin aller au bout d’une demande de démolition que la Cour de cassation, depuis le 3 juillet 2025, ne lui refusera plus.
B. Le bornage ne protège que s’il est exact et prouvé
Dans l’affaire d’Amiens, toujours selon ce récit de presse, un bornage avait pourtant été réalisé avant la construction, et c’est précisément ce qui a permis aux juges d’écarter toute faute personnelle de la propriétaire : elle ne pouvait pas détecter elle-même l’erreur d’implantation de quatre centimètres. Mais ce bornage inexact ne l’a pas exonérée : elle a été condamnée quand même, sur le fondement du trouble anormal du voisinage. La leçon est double. Un bornage sérieux, contradictoire et documenté reste indispensable, parce qu’il établit la bonne foi et ouvre le recours contre les professionnels ; mais un bornage approximatif ou mal exécuté ne fait pas barrage à l’action du voisin.
Le réflexe utile, pour qui achète un terrain ou fait construire, est procédural. L’article 646 du code civil dispose que « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ». Concrètement, cela signifie qu’avant de poser la première pierre, le maître d’ouvrage a tout intérêt à faire borner contradictoirement, par géomètre-expert, avec convocation du voisin et procès-verbal signé des deux côtés, puis à faire implanter la construction par un professionnel qui engage sa responsabilité sur les cotes, et à conserver chaque plan, chaque procès-verbal et chaque attestation. À Amiens, c’est le constructeur des voisins, arrivés en 2020 sur la parcelle mitoyenne, qui a détecté le dépassement de quatre centimètres : sans mesure précise, l’empiètement serait resté invisible jusqu’à la revente, avec un contentieux reporté de plusieurs années et une prescription qui aurait continué de courir.
Car le temps joue contre les deux camps. Côté voisin victime, l’action en trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle, et la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 16 janvier 2020 (pourvoi numéro 16-24.352) qu’elle « constitue, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle », « soumise à une prescription de dix ans en application de l’article 2270-1, ancien, du code civil », « réduite à cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de l’article 2224 du code civil ». L’article 2224 du code civil dispose en effet que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Autrement dit, le voisin qui découvre le débordement doit agir dans les cinq ans de cette découverte, géomètre à l’appui, et le propriétaire qui veut contester une limite doit lui aussi faire constater sans tarder : les procès-verbaux tardent, les souvenirs s’effacent, les chantiers avancent et la facture des loyers ou des retards s’allonge chaque mois.
II. Le chantier bloqué se paie : l’indemnisation sans faute et les recours
A. Vingt mois de loyers à rembourser : le trouble anormal du voisinage
La somme de 13 246,80 euros prononcée à Amiens n’est pas une amende et ne sanctionne aucune faute : elle répare le préjudice concret des voisins qui, selon l’article, sont restés vingt mois dans leur ancien logement à plus de 662 euros de loyer mensuel pendant que leur chantier était suspendu. Le fondement est le trouble anormal du voisinage, que le législateur a codifié en 2024. L’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, dispose que le propriétaire ou le maître d’ouvrage « à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Responsable de plein droit signifie que la victime n’a pas à prouver une faute : il lui suffit d’établir un trouble qui dépasse ce que chacun doit tolérer entre voisins, et le lien de ce trouble avec le dommage.
La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 16 mars 2022 (pourvoi numéro 18-23.954) : « L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit ». Cet arrêt ajoute une précision redoutable pour les acquéreurs : lorsque le trouble subsistait après la vente du fonds à l’origine des désordres, la responsabilité des acquéreurs a été retenue, peu important que les désordres aient commencé avant la vente. Acheter une maison dont la construction déborde chez le voisin, c’est donc potentiellement acheter le contentieux avec elle, y compris pour des désordres antérieurs à l’achat.
On mesure l’écart avec le droit commun de la faute, que l’article 1240 du code civil résume ainsi : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En trouble anormal du voisinage, la seconde partie de la phrase tombe : pas besoin de faute, le dépassement des inconvénients normaux suffit. Vingt mois d’arrêt de chantier et un double logement à payer dépassent à l’évidence ce seuil, et c’est pourquoi l’absence de faute personnelle de la propriétaire amiénoise, pourtant constatée par le tribunal, n’a rien changé à la condamnation. Le raisonnement vaut dans les deux sens : le maître d’ouvrage dont le chantier est paralysé par l’empiètement du voisin dispose de la même arme, et c’est bien une arme indemnitaire, pas seulement démolitive. Une seule défense mérite d’être connue d’avance, car elle joue surtout pour l’acheteur d’un terrain déjà entouré d’activités : l’article 1253 du code civil prévoit que « cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée », à condition que « Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ». Celui qui achète à côté d’une exploitation existante, régulière et inchangée ne pourra donc pas toujours se plaindre ensuite : vérifier l’environnement avant de signer fait partie du même devoir de prudence que vérifier les limites.
Reste le coût réel du procès, que la presse chiffre à environ 3 000 euros d’honoraires d’avocat restés à la charge de la propriétaire dans l’affaire d’Amiens. Ce poste n’a rien d’anecdotique : dans le jugement toulousain, les propriétaires auteurs de l’empiètement ont aussi été condamnés à payer 4 080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de géomètre. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens », en précisant que « Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ». Autrement dit, même gagnant sur un point, même de bonne foi, on peut conserver une part de ses frais, et le perdant paie en général une fraction des frais du gagnant : le contentieux de limite est un contentieux où la victoire elle-même coûte cher, ce qui milite pour le constat précoce et la négociation documentée avant l’assignation.
B. Se retourner contre le constructeur sans perdre le procès contre le voisin
La propriétaire amiénoise n’est pas restée seule face aux 13 246,80 euros : selon la presse, elle a été condamnée avec son constructeur, le sous-traitant maçon et leurs assureurs, puis elle se retourne contre ces professionnels, dont les garanties prendraient en charge l’erreur d’implantation qu’elle ne pouvait pas détecter elle-même. C’est la troisième couche du dossier, et la plus stratégique pour un maître d’ouvrage : le procès contre le voisin se joue sur la limite et le trouble, tandis que le procès contre les professionnels se joue sur le contrat de construction et les garanties.
Le jugement toulousain montre comment articuler les deux. Les propriétaires assignés pour l’empiètement ont appelé leur constructeur en intervention forcée « aux fins de condamnation de cette dernière à les relever de toute condamnation susceptible d’intervenir à leur encontre », selon le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse. La manœuvre est essentielle : plutôt que de payer les voisins puis d’engager un second procès contre le constructeur, le maître d’ouvrage l’attire dans la première instance pour qu’il réponde, dans le même jugement, de l’erreur d’implantation. Les assureurs des professionnels sont attraits dans le même mouvement, car ce sont leurs garanties qui, in fine, paieront si la responsabilité du constructeur est retenue.
Le socle légal de ce recours comporte la garantie décennale : l’article 1792 du code civil dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Selon que le défaut d’implantation compromet la solidité, rend l’ouvrage impropre à sa destination ou relève d’un manquement contractuel pur, le maître d’ouvrage actionnera cette garantie décennale, les autres garanties légales ou la responsabilité contractuelle du constructeur, avec à chaque fois ses conditions, ses délais et ses preuves propres : contrat, plans, procès-verbaux d’implantation, constats et expertises. L’arrêt lyonnais du 6 mai 2025 rappelle au passage le risque symétrique : le maître d’œuvre y avait été liquidé en cours de chantier, sans réception formalisée, et ce sont les propriétaires voisins entre eux qui ont soldé l’addition. Vérifier que le constructeur est assuré, que son assurance couvre l’opération et qu’elle est encore solvable au jour du sinistre n’est pas de la méfiance, c’est la condition pour que le recours reste effectif. Face à un litige de limite, d’empiètement ou de chantier bloqué, l’analyse d’un avocat rompu au contentieux immobilier des propriétaires et des maîtres d’ouvrage à Paris permet de hiérarchiser les urgences : faire constater, borner, chiffrer le préjudice mois par mois, puis appeler les professionnels en garantie avant que leurs garanties ne se prescrivent.
Conclusion
Quatre centimètres ont suffi à bloquer un chantier pendant vingt mois et à faire payer 13 246,80 euros de loyers : l’affaire amiénoise jugée le 25 juin 2025, rapportée par la presse le 12 octobre 2026, concentre tout ce qu’un propriétaire doit craindre d’une limite approximative. Le voisin victime d’un empiètement peut en obtenir la démolition même si l’ouvrage est minime, autorisé et habité, comme la Cour de cassation l’a rappelé le 3 juillet 2025, et il peut se faire indemniser sans prouver la moindre faute, parce que le trouble anormal du voisinage, codifié à l’article 1253 du code civil, est une responsabilité de plein droit. Le bornage préalable protège la bonne foi mais n’efface pas la condamnation, l’action se prescrit par cinq ans à compter de la découverte, et les frais de procès s’ajoutent dans tous les cas à la facture. Pour le maître d’ouvrage, l’issue se prépare en trois gestes : faire mesurer et borner contradictoirement avant de construire, faire constater par écrit dès le premier doute, et appeler constructeur et assureurs en garantie dans l’instance au lieu de les affronter seul après coup. Les contrats signés, les plans et les constats primeront toujours sur les affirmations générales, et seul le juge, au vu des preuves, dira qui démolit et qui paie.