Des cafards dans la cuisine le soir, des traînées le long des conduits d’eau, des insectes jusque dans les toilettes : lorsqu’un appartement loué se révèle infesté, la cohabitation devient vite insupportable et le litige avec le bailleur éclate. Qui doit commander le traitement, qui en supporte le coût et comment contraindre un propriétaire ou un syndic qui tarde à agir ? La réponse du droit français est nette sur le principe. Le bailleur doit remettre un logement décent, et un logement infesté de blattes n’est pas décent : le traitement lui incombe et sa responsabilité peut lui coûter plusieurs milliers d’euros d’indemnisation. Le tribunal judiciaire de Marseille l’a rappelé le 13 mars 2025 en condamnant un bailleur social à 3 000 euros pour une infestation de cafards persistante, malgré quatre interventions de désinsectisation. Mais cette réponse de principe connaît des limites sérieuses, et c’est là que les dossiers se gagnent ou se perdent : si le bailleur prouve que l’infestation vient du défaut d’entretien du locataire, la charge bascule ; sans preuves récentes et indépendantes, le juge rejette ; et cesser de payer son loyer de sa propre initiative expose à la résiliation du bail, comme l’a confirmé la cour d’appel de Douai le 26 juin 2025. Cet article expose l’état du droit applicable aux cafards en location, le partage exact des rôles entre bailleur, locataire et copropriété, les preuves qui emportent la décision et la marche procédurale complète, de la lettre recommandée au jugement. Il s’agit d’une information générale : chaque situation dépend des faits constatés, des pièces produites et de l’immeuble concerné, et aucun résultat ne peut être garanti d’avance.
I. Cafards en location : qui doit traiter et qui paie ?
A. Le bailleur doit un logement décent, exempt de toute infestation, et son obligation est une obligation de résultat
Le point de départ est l’article 1719 du code civil, qui fixe les obligations fondamentales de tout bailleur. Le texte dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : « 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil). Un appartement parcouru de cafards, où l’on n’ose plus ouvrir les placards de la cuisine ni laisser la gamelle des enfants sans surveillance, n’est ni décent, ni entretenu, ni compatible avec une jouissance paisible. L’article 1720 du code civil complète ce socle en précisant que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (article 1720 du code civil). La désinsectisation d’un logement infesté de blattes n’est pas une réparation locative d’entretien courant : c’est une intervention structurelle qui incombe au propriétaire, sauf à démontrer la faute de l’occupant.
Pour les baux d’habitation, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tranche expressément la question des nuisibles. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le texte applicable dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La formule « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » vise directement les cafards, qui sont notoirement connus pour être vecteurs de maladies ou déclencheurs d’allergies : le tribunal judiciaire de Marseille, dans son jugement du 13 mars 2025, retient exactement ce motif pour qualifier l’état d’indécence, en relevant que « Tel est le cas d’un logement infesté d’insectes nuisibles qui sont notoirement connus pour être vecteurs de maladies ou déclencheurs d’allergies chez les humains. » (TJ Marseille, pôle de proximité, 13 mars 2025, RG 23/06026). Le service public confirme cette lecture à destination du grand public : Le service public rappelle qu’un logement décent ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles ni par des parasites, et cite expressément les rats, les puces de lit et les cafards (service-public.fr, fiche Logement décent)..
L’apport décisif de la jurisprudence récente est de qualifier cette obligation. Dans l’affaire marseillaise, une locataire d’un bail signé en janvier 2011 se plaint à partir de février 2022 d’une grave infestation de cafards. Le bailleur, un organisme social, n’est pas resté inactif : un accord collectif de désinsectisation avait été conclu dès juin 2020 avec des locataires de l’immeuble, quatre opérations préventives avaient été menées entre juin 2021 et février 2023, et un prestataire attestait fin 2024 de l’absence de cafards dans les parties communes et les appartements visités. Le bailleur soutenait que l’infestation venait d’un défaut d’entretien de la locataire, seule à se plaindre, et que le locataire suivant ne s’était jamais plaint. Le tribunal écarte l’ensemble de cette défense et pose un principe redoutable pour les bailleurs : « L’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat pour le bailleur » (TJ Marseille, 13 mars 2025, RG 23/06026) : le bailleur ne peut se contenter de faire preuve de diligence et ne s’exonère qu’en cas de force majeure ou de faute de la victime présentant elle-même les caractéristiques de la force majeure. Autrement dit, multiplier les passages d’une entreprise de désinsectisation ne suffit pas si l’infestation demeure : peu importe, selon le tribunal, que les insectes aient été absents à l’entrée dans les lieux ou que le bailleur ait fait procéder à des désinsectisations. Le tribunal ajoute que le bailleur « n’établit par aucune pièce versée aux débats que cette infestation serait due au manque d’hygiène ou à un défaut d’entretien » de la locataire, et retient le manquement à l’obligation de délivrer un logement décent comme à celle d’assurer une jouissance paisible.
Le tribunal judiciaire de Paris va dans le même sens dans un jugement du 27 mars 2026 rendu contre un autre bailleur social, à propos d’une infestation venue du logement mitoyen occupé par une personne âgée qui refusait le protocole de traitement. Le bailleur invoquait la force majeure : neuf interventions, repérages techniques, proposition de relogement. Le tribunal répond que « L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (Cass., 3e Civ, 4 juin 2013, n°11-27.650). » et que « L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass., 3e Civ,18 juin 2002, n°01-02.006). » (TJ Paris, 27 mars 2026, RG 25/03751). Surtout, le tribunal juge que le bailleur disposait de moyens d’action contre l’occupant négligent du logement voisin : « elle dispose de moyens pour intervenir dans l’appartement d’un locataire négligent, éventuellement avec autorisation de justice, sous astreinte, ou avec l’intervention forcée d’une entreprise extérieure ; elle ne prouve pas l’existence d’un événement Insurmontable, Imprévisible et irrésistible, susceptible de l’exonérer de sa responsabilité civile. » L’enseignement vaut pour les cafards : une infestation qui provient des parties communes ou d’un autre lot de l’immeuble n’exonère pas le bailleur, qui doit agir à l’échelle de l’immeuble, y compris contre un voisin ou un syndic récalcitrant, au besoin en justice.
Les montants accordés montrent que le préjudice est pris au sérieux. À Marseille, pour une infestation établie du 6 février 2023 au départ de la locataire le 7 août 2023, le tribunal alloue 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance confondu avec le préjudice moral, plus 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. À Paris, pour près de deux ans d’infestations récurrentes, la mère obtient 4 000 euros de préjudice moral et de jouissance, sa fille 2 500 euros, et 799,98 euros de préjudice matériel sur factures pertinentes. Mais les mêmes décisions fixent les bornes : à Marseille, les 2 098,94 euros réclamés pour des appareils électroménagers hors service sont rejetés « en l’absence de preuve de ce préjudice qui ne résulte que de ses propres déclarations, et d’un lien de causalité avec les fautes retenues » (TJ Marseille, 13 mars 2025, RG 23/06026) ; à Paris, le remplacement de meubles qui pouvaient être traités par congélation, vapeur ou lavage à 60 degrés n’est pas pris en charge, et seules les factures postérieures au signalement et liées à l’infestation sont retenues. Le préjudice se prouve pièce par pièce, facture par facture, et le lien avec l’infestation doit être établi.
B. Le locataire, le syndic et les cas où la facture change de destinataire
Si le principe fait peser le traitement sur le bailleur, trois situations déplacent ou partagent la charge, et le locataire doit les connaître pour ne pas perdre son dossier. La première est la faute de l’occupant. Le locataire a le devoir d’entretenir son logement et d’y maintenir une hygiène normale ; si le bailleur démontre positivement que l’infestation résulte de l’incurie de l’occupant, c’est à ce dernier d’assumer. La page officielle de la caisse d’allocations familiales consacrée aux cafards rapporte ainsi la mise en garde d’un expert anti-nuisibles : la page officielle de la caisse d’allocations familiales prévient, sur la foi d’un expert anti-nuisibles, que lorsque de mauvaises conditions d’hygiène ont attiré les cafards, le locataire supporte le traitement de désinsectisation (caf.fr, Que faire si j’ai des cafards chez moi, publié le 30 octobre 2025). Dans les deux jugements cités, les bailleurs ont tenté cet argument et ont échoué faute de preuves : à Marseille, aucune pièce n’établissait le manque d’hygiène de la locataire ; à Paris, le bailleur ne démontrait pas que les insectes avaient été importés par la locataire elle-même. La charge de la preuve pèse donc sur le bailleur qui accuse l’occupant, et les soupçons ne suffisent pas. Concrètement, un locataire qui entretient normalement son logement, qui signale vite et qui laisse entrer les entreprises de traitement n’a pas à payer ; un logement transformé en garde-manger à ciel ouvert, en revanche, expose son occupant à supporter le traitement et à voir sa demande d’indemnisation rejetée.
La deuxième situation est celle de l’immeuble infesté, très fréquente avec les blattes, qui circulent par les gaines, les colonnes d’eau et les locaux communs. Traiter le seul appartement ne sert alors à rien : comme le relève la presse spécialisée du logement, rien ne sert de traiter un appartement unique si l’ensemble du bâtiment est infesté, et plusieurs passages successifs sont souvent nécessaires. Juridiquement, le traitement des parties communes relève du syndicat des copropriétaires, qui doit faire intervenir un professionnel dans les caves, les vide-ordures, les gaines et les locaux poubelles. Le bailleur, lui, reste tenu envers son locataire de l’obligation de résultat décrite plus haut : il doit commander le traitement de son lot, mais aussi saisir le syndic, voter et faire voter les interventions collectives, et si nécessaire agir contre la copropriété ou le voisin d’où vient l’infestation. Le jugement parisien du 27 mars 2026 l’illustre par l’absurde : face à un logement mitoyen infesté dont l’occupant refusait le traitement, le bailleur social ne pouvait pas se croiser les bras en invoquant la fatalité ; il devait utiliser les voies d’action à sa disposition, jusqu’à l’autorisation de justice et l’astreinte. Pour le locataire, la conséquence pratique est double : signaler par écrit au bailleur en décrivant l’extension de l’infestation à l’immeuble, et signaler également au syndic, afin que personne ne puisse prétendre avoir ignoré le foyer collectif.
La troisième situation est celle du traitement efficace mais du relogement refusé. Un cas ancien, souvent cité, l’illustre : en mars 2022, la presse spécialisée relatait le cas d’un étudiant bordelais entré dans une résidence infestée de cafards cinq jours après son arrivée ; le bailleur avait fait intervenir une entreprise dans les quarante-huit heures, mais l’éradication complète demandait en moyenne un mois et demi, avec plusieurs passages et l’interdiction de laver les sols traités pendant au moins deux semaines (presse spécialisée du logement, article du 1er mars 2022 relatant une enquête du Figaro Étudiant sur un étudiant bordelais). Le bailleur estimait avoir fait sa part et refusait relogement et gel des loyers. Juridiquement, il n’avait pas tort sur ce point précis : le propriétaire doit faire intervenir rapidement un professionnel à ses frais, mais il n’est pas tenu de reloger le locataire pendant le traitement, sauf si le logement est déclaré inhabitable par une décision d’insalubrité. Le locataire qui quitte les lieux de son propre chef pendant un traitement en cours ne peut pas automatiquement en faire supporter le coût au bailleur, et c’est au juge, saisi dans les formes, d’ordonner une réduction de loyer ou une suspension. D’où l’importance de la procédure décrite dans la seconde partie : agir vite, écrire toujours, faire constater, et ne jamais décider seul de ne plus payer.
II. Cafards en location : prouver, alerter les autorités et obtenir du juge ce que l’amiable n’a pas donné
A. Constater vite, écrire en recommandé et mobiliser l’hygiène publique et l’immeuble
Le dossier se joue d’abord sur les preuves, et les décisions récentes disent exactement lesquelles comptent. À Marseille, la locataire l’emporte parce qu’elle produit un rapport d’expertise amiable du 9 février 2023 concluant à une infestation totale, avec des bébés insectes visibles le jour près des conduits d’eau et des points chauds, signe d’une infestation importante ; et surtout parce que le bailleur avait été convoqué à l’expertise par lettre recommandée du 9 décembre 2022, mention expresse de l’expert, alors qu’il ne s’était pas présenté. Un rapport établi en présence du bailleur, ou après l’avoir régulièrement convoqué, a un poids sans commune mesure avec des photographies prises seul. À l’inverse, les demandes chiffrées sans pièces sont rejetées : 2 098,94 euros d’électroménager à Marseille, faute de preuve et de lien causal ; à Paris, les meubles remplaçables par un simple traitement thermique et la machine à laver professionnelle sans facture ni lien établi. La méthode qui ressort de ces affaires tient en quatre réflexes : photographier et filmer dès la découverte, avec des repères de date ; faire établir un constat par un commissaire de justice, qui décrit les lieux, les insectes vivants et leur localisation ; conserver chaque facture de traitement, de pressing, de remplacement imposé et chaque échange avec le bailleur ; et convoquer le bailleur à toute expertise par lettre recommandée, pour priver d’effet l’argument du rapport non contradictoire.
Le deuxième temps est l’écrit adressé au bailleur. Le service public recommande la marche suivante : le service public recommande au locataire d’indiquer par écrit au propriétaire ou à l’agence les signes de non-conformité aux critères de décence, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception (service-public.fr, fiche Logement décent). Cette lettre de mise en conformité doit décrire précisément l’infestation, sa localisation, sa date d’apparition, les premières démarches et le délai demandé pour un traitement professionnel complet, logement et si nécessaire parties communes. Selon le département, le locataire peut également effectuer un signalement sur la plateforme Signal Logement, afin d’obtenir un accompagnement des services de l’État dans sa démarche auprès du propriétaire. Lorsque le bailleur est allocataire d’aides au logement, l’information donnée au bailleur par l’organisme payeur vaut mise en demeure : lorsque c’est l’organisme qui verse l’aide au logement qui informe le bailleur de son obligation de mise en conformité, cette information vaut demande de mise en conformité par le locataire (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Le troisième temps, propre aux infestations, est l’alerte sanitaire. Les cafards ne sont pas qu’un désagrément : ils peuvent caractériser l’insalubrité, qui ouvre la voie aux pouvoirs de police administrative. Le code de la santé publique dispose : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. » (article L. 1331-22 du code de la santé publique). La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles « est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » (article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation), et elle a notamment pour objet de remédier à « L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. » (article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, le locataire peut saisir le service communal d’hygiène et de santé de sa mairie, qui fait constater et saisit le préfet ; un arrêté de traitement de l’insalubrité peut alors prescrire les travaux et le traitement, avec des effets puissants sur le bail, dont la suspension du paiement des loyers pendant l’interdiction d’habiter. À Paris et en Île-de-France, le circuit est bien identifié : le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, et avant tout procès le locataire parisien peut saisir le service d’hygiène de la Ville de Paris ou l’agence régionale de santé d’Île-de-France pour un signalement, une visite et un rapport qui servira de preuve, en complément d’un constat de commissaire de justice établi dans l’arrondissement du logement. Dans un immeuble en copropriété, il faut en parallèle écrire au syndic pour exiger le traitement des parties communes et la convocation d’une assemblée sur le sujet : un foyer de caves ou de vide-ordures non traité ruine tout traitement privatif, et le courrier au syndic établit que le bailleur comme la copropriété étaient informés.
B. La conciliation puis le juge : mise en conformité, loyer réduit ou suspendu, et indemnisation au juste montant
Lorsque le bailleur ne répond pas ou refuse, la loi organise un parcours en deux marches. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La saisine de la commission départementale de conciliation est donc une étape utile mais facultative : le locataire peut aller directement devant le juge des contentieux de la protection. Devant le juge, l’arsenal est large : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Le juge transmet en outre sa décision au représentant de l’État dans le département lorsqu’il constate la non-décence. C’est dans ce cadre que s’obtiennent la condamnation du bailleur à faire traiter sous astreinte, la réduction du loyer pour la période d’infestation et l’indemnisation du trouble de jouissance et du préjudice moral.
L’erreur à ne jamais commettre est de se faire justice soi-même en cessant de payer le loyer. Le service public est formel : le service public met en garde : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer au motif que le propriétaire ne respecterait pas ses obligations (service-public.fr, fiche Logement décent). L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 26 juin 2025 en donne une illustration sévère : un locataire qui invoquait l’indécence de son logement pour justifier quarante-trois mois d’impayés, soit 19 350 euros, a vu la résiliation de son bail confirmée, malgré une réduction de loyer de 150 euros par mois accordée à compter de la visite de l’agent communal (CA Douai, chambre 8 section 4, 26 juin 2025, RG 23/00120). La cour rappelle d’abord que « il appartenait à M. [I] de saisir le tribunal d’une demande de réduction de loyer, ce qu’il n’a pas fait à l’époque, et ce qui ne peut être fait de manière rétroactive. » Elle admet ensuite que l’exception d’inexécution des articles 1219 et 1220 du code civil « peut enlever à la faute son caractère de gravité necessaire à la résiliation du bail », mais juge qu’au vu de l’ampleur des sommes dues, alors même que le logement n’avait pas été frappé d’un arrêté d’insalubrité et n’avait donc pas été déclaré inhabitable, l’exception invoquée « ne suffit pas à enlever la faute caractérisée par les impayés de loyers, leur caractère de gravité justifiant la résiliation du bail. » Les articles visés confirment la prudence requise : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » (article 1219 du code civil) et « Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. » (article 1220 du code civil). Retenir son loyer sans décision de justice reste donc un pari dangereux : seule une décision du juge, ou un arrêté d’insalubrité avec interdiction d’habiter, sécurise la suspension du paiement.
Devant le juge, l’indemnisation suit la logique des décisions citées : le trouble de jouissance et le préjudice moral sont réparés largement dès lors que l’infestation est prouvée dans sa durée, tandis que le préjudice matériel est passé au crible. Pour construire ce volet, le locataire conserve chaque facture postérieure au signalement et liée à l’infestation : traitements complémentaires qu’il aurait avancés, remplacement du petit électroménager irrécupérable avec preuve du lien causal, frais d’hôtel si le logement a été temporairement inhabitable, pressing et housses. Le tribunal de Paris a retenu 799,98 euros de factures ciblées tout en écartant les dépenses en vrac et les remplacements injustifiés ; celui de Marseille a accordé 3 000 euros de jouissance et de moral pour six mois d’infestation avérée, outre 800 euros au titre des frais de procédure. Lorsque la situation l’exige, un avocat en droit immobilier à Paris peut aider à articuler la mise en demeure, la saisine de la commission de conciliation ou du juge et la demande d’indemnisation, notamment quand l’infestation vient des parties communes et qu’il faut agir à la fois contre le bailleur et contre la copropriété. La résiliation du bail aux torts du bailleur, enfin, n’est prononcée que dans les cas graves, par exemple un logement déclaré insalubre et inhabitable : dans la plupart des affaires de cafards, l’objectif réaliste est le traitement complet, la réduction du loyer pour la période subie et une indemnisation du trouble, plutôt que la fin du bail.
Conclusion
Le droit des cafards en location tient en quatre règles simples. Première règle : le bailleur paie et doit traiter, parce qu’un logement infesté n’est ni décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ni compatible avec la jouissance paisible promise par l’article 1719 du code civil, et que cette obligation est une obligation de résultat dont la diligence ne suffit pas à s’exonérer. Deuxième règle : le locataire ne supporte le traitement que si le bailleur prouve positivement que l’infestation vient de son défaut d’entretien, et les soupçons ne valent pas preuve ; à l’échelle de l’immeuble, le syndic doit traiter les parties communes, sans quoi tout traitement privatif est voué à l’échec. Troisième règle : le dossier se gagne avec des preuves récentes et contradictoires, un constat de commissaire de justice ou un rapport du service d’hygiène, une mise en demeure en recommandé, une expertise à laquelle le bailleur a été convoqué, et des factures conservées une par une avec leur lien causal. Quatrième règle : la procédure passe par la mise en conformité demandée au bailleur, puis au choix la commission départementale de conciliation ou directement le juge, qui peut ordonner les travaux sous délai, réduire ou suspendre le loyer et indemniser le trouble de jouissance et le préjudice moral. Les décisions de Marseille, Paris et Douai entre 2025 et 2026 montrent des juges qui indemnisent de 3 000 à 6 500 euros les victimes rigoureuses, et qui sanctionnent aussi les locataires qui réclament sans pièces ou cessent de payer sans décision. Signaler vite, écrire toujours, faire constater par un tiers, traiter l’immeuble et non le seul appartement, et saisir le juge plutôt que se faire justice : c’est ce quintette qui transforme une invasion subie en dossier gagné.