La douche est froide un lundi matin d’octobre, le ballon ne chauffe plus et le bailleur répond qu’il va voir avec son plombier. Une semaine passe, puis deux, et c’est tout le quotidien qui se dérègle : vaisselle à l’eau froide, enfants lavés chez des voisins, facture d’électricité qui grimpe parce qu’on branche un chauffe-eau d’appoint. Qui doit réparer, qui doit payer le remplacement, et surtout comment obliger le bailleur à agir sans se mettre soi-même en tort, voilà les trois questions que se posent des centaines de locataires chaque mois.
La réponse tient en trois idées. D’abord, la loi partage les rôles : au locataire l’entretien courant et les menues réparations listées par le décret du 26 août 1987, au bailleur la délivrance d’un logement décent avec des équipements de production d’eau chaude en bon état de fonctionnement, ainsi que toutes les réparations autres que locatives, y compris le remplacement d’un appareil hors d’usage. Ensuite, rien ne s’obtient sans écrit : signalement, puis mise en demeure par lettre recommandée, et libre accès du bailleur au logement pour les travaux, faute de quoi même un bon dossier s’enlise. Enfin, le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer jusqu’à leur exécution, et allouer une provision pour le trouble de jouissance : 25 % du loyer pour une privation d’eau chaude de longue durée dans un jugement parisien d’avril 2024, environ 20 % de la valeur locative sur vingt-huit mois dans une ordonnance de référé parisienne du 25 septembre 2026.
Octobre est le mois où ces pannes se révèlent : on rallume la chaudière après l’été, on découvre que le ballon n’a pas survécu à la saison creuse, et les chauffagistes sont débordés. En immeuble collectif, la remise en route de la chaufferie concentre les signalements la même semaine, ce qui explique que les bailleurs et les syndics traînent parfois des pieds : votre panne individuelle se noie dans une file d’interventions. Raison de plus pour écrire vite et mettre en demeure tôt, avant que l’hiver n’installe la pénurie d’artisans et ne transforme quinze jours sans eau chaude en deux mois de bassines.
Deux réserves avant d’entrer dans le détail. Ce qui suit décrit le cadre de la location d’habitation soumise à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire pour l’essentiel la résidence principale : un bail de résidence secondaire ou un bail civil obéit à d’autres règles, comme le montre une décision récente où des locataires ont vainement réclamé 2 564,82 euros de remplacement de chauffe-eau. Ensuite, l’eau chaude n’est pas exigible partout de la même façon : dans les collectivités d’outre-mer régies par l’article 73 de la Constitution, l’obligation d’alimenter le point d’eau chaude ne s’impose pas. Enfin, le gaz et l’électricité ne se bricolent pas : toute intervention sur la chaudière ou le tableau électrique appartient à un professionnel qualifié.
I. Qui doit réparer quand l’eau chaude s’arrête
A. Le partage légal entre le bailleur et le locataire
Le point de départ est l’obligation de délivrance. L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » L’article 1720 ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Pour les locations d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 précise ce triptyque. Son article 6, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, oblige le bailleur « De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement » puis « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Le même article commence par exiger « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».
Face à cela, l’article 7 de la même loi met à la charge du locataire « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Le décret du 26 août 1987 donne le critère à son article 1er : « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » Et il précise qu’« Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. » L’annexe détaille, pour le chauffage et la production d’eau chaude, le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries ainsi que le remplacement des petites pièces des appareils à gaz, et pour les éviers et sanitaires le nettoyage du calcaire et le remplacement des flexibles de douche ; elle y ajoute l’entretien courant des appareils d’équipement tels que réfrigérateurs, lave-linge, hottes, adoucisseurs ou pompes à chaleur. Par analogie d’entretien, les petits gestes sur le ballon, détartrage, nettoyage, purge, incombent donc au locataire.
Concrètement, le détartrage d’un ballon entartré, le nettoyage du corps de chauffe ou le remplacement d’un joint relèvent donc du locataire, tandis que le remplacement d’un ballon percé, d’une cuve hors d’usage ou d’une chaudière morte incombe au bailleur. La décence verrouille ce partage : le 5 de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 exige que « Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ». Et le code de la santé publique impose, à l’article R. 1331-29, une alimentation convenable du point d’eau chaude à toute heure du jour et de la nuit, sauf dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution. Un ballon qui ne chauffe plus, une chaudière à l’arrêt, une production d’eau chaude durablement hors service : ce n’est pas un simple désagrément, c’est un logement qui cesse d’être décent sur ce point, et la charge d’y remédier pèse sur le bailleur, sauf à démontrer que la panne vient d’un défaut d’entretien courant du locataire.
La loi autorise d’ailleurs un aménagement contractuel encadré : les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera, avec imputation sur le loyer, durée d’imputation et dédommagement en cas de départ anticipé sur justification des dépenses. Mais cette clause ne vaut que pour des logements déjà conformes aux caractéristiques de décence, et elle doit être expresse : un accord verbal pour refaire la salle d’eau contre trois mois de loyer ne protège personne en cas de litige. Tout arrangement de ce type se rédige, se chiffre et se signe avant le premier coup de tournevis.
B. Les situations qui déplacent la frontière
Le partage précédent vaut pour la location d’habitation ordinaire, mais quatre situations le modifient sensiblement, et chacune a été jugée.
Première situation, le bail hors loi de 1989. Le 19 juin 2025, le tribunal de proximité de Saint-Ouen, sous la présidence du juge des contentieux de la protection, a débouté des locataires qui réclamaient le remboursement du remplacement de leur chauffe-eau, facturé 2 564,82 euros. Leur bail, conclu pour un logement de 97 m² à 2 770 euros mensuels, stipulait noir sur blanc une location à usage d’habitation secondaire, exclue du champ de la loi du 6 juillet 1989, et mettait à leur charge l’entretien et la réparation de toutes installations et gros équipements, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Le tribunal a retenu la qualification de résidence secondaire, rappelé qu’un tel bail « ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d’une des parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 », puis constaté qu’« Il apparait de façon incontestable que le remplacement de chauffe-eau, manifestement vétuste et dont l’installation était dangereuse (risque d’emporter le mur sous son poids, installation électrique dangereuse) ne rentre cependant pas dans le champ d’application des réparations listées à l’article 606 du Code civil et dont seul le bailleur reste redevable ». Or l’article 606 dispose que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Moralité : hors loi de 1989, la clause du bail fait presque tout, et le remplacement d’un chauffe-eau n’est pas une grosse réparation au sens de l’article 606. Avant de signer un bail affiché résidence secondaire ou bail civil, le locataire doit donc mesurer ce qu’il accepte, car il sera ensuite très difficile de s’en défaire.
Deuxième situation, la vétusté et le vice de construction. Même dans un bail soumis à la loi de 1989, le locataire n’assume les réparations locatives que « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Un ballon de vingt ans qui se perce, une résistance d’origine qui rend l’âme, une installation électrique sous-dimensionnée qui fait disjoncter le cumulus : la vétusté et la malfaçon renvoient la dépense au bailleur. C’est aussi pourquoi l’état des lieux d’entrée compte autant : un ballon déjà entartré ou une chaudière poussive décrits à l’entrée aideront à établir, à la sortie, que la panne ne vient pas d’un défaut d’entretien du locataire.
Troisième situation, l’eau chaude collective. Quand le chauffage et l’eau chaude viennent d’une chaufferie d’immeuble ou d’un réseau de chaleur, le locataire n’a aucune prise sur l’installation, et le bailleur ne peut pas se retrancher derrière son prestataire. Le 25 septembre 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, l’a rappelé dans une affaire où un immeuble parisien subissait des pannes récurrentes de chauffage et d’eau chaude depuis 2021 : « l’absence d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement constitue un élément d’indécence du logement en application de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. » Le bailleur, un organisme d’habitations à loyer modéré, avait pourtant fait intervenir son entreprise de maintenance quarante-trois fois entre février 2022 et novembre 2025 et fait réaliser un audit ; le juge a estimé que des réparations ponctuelles pendant des années ne valaient pas remède, et il a ordonné les travaux de réfection de l’installation thermique de tout l’immeuble sous six mois, avec une astreinte. Autrement dit, en collectif comme en individuel, l’obligation pèse sur le bailleur, et multiplier les dépannages sans traiter la cause ne le met pas à l’abri d’une condamnation.
Reste la question du déplacement et du diagnostic : qui paie le plombier venu constater ? La réponse suit la cause. Si l’artisan conclut à un défaut d’entretien courant, comme un corps de chauffe jamais détartré, la facture reste au locataire. S’il conclut à la vétusté ou à un vice de l’appareil, elle remonte au bailleur avec le remplacement. Exigez donc un devis et un compte rendu qui distinguent le constat de la cause, au lieu d’une facture globale pour dépannage du chauffe-eau qui ne dit rien : c’est ce document qui fera basculer la charge d’un côté ou de l’autre, devant le conciliateur comme devant le juge.
Quatrième situation, l’outre-mer. Le décret du 30 janvier 2002 écarte expressément l’exigence d’eau chaude en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte pour la cuisine et la salle d’eau. Un locataire ultramarin ne peut donc pas invoquer la décence sur ce seul fondement, même si d’autres manquements, comme l’absence d’eau froide ou d’évacuation, restent sanctionnables.
II. Comment l’exiger sans perdre ses droits
A. Les bons réflexes du locataire
Tout commence par l’écrit. Un appel ou un message oral ne prouve rien six mois plus tard devant le juge. Le locataire signale la panne au bailleur ou à l’agence par écrit, décrit les faits avec dates, joint si possible une photo du ballon ou du message d’erreur de la chaudière, et demande une intervention sous un délai raisonnable, de quelques jours pour une panne franche d’eau chaude. Si rien ne bouge, il met en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : c’est cette mise en demeure qui fera courir les délais et ouvrira, le cas échéant, la voie du juge. Dans un jugement du 24 avril 2024, le tribunal judiciaire de Paris a d’ailleurs posé que « Pour se prévaloir d’un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l’indécence existe dès l’origine. » Concrètement, la première mise en demeure réceptionnée devient le point de départ de l’indemnisation, comme dans cette affaire où la privation d’eau chaude a été comptée du 28 avril 2021, date de la première mise en demeure, jusqu’au remplacement du ballon le 24 novembre 2023.
Deuxième réflexe, laisser l’accès au logement. L’article 7 de la loi de 1989 oblige le locataire « De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués ». Refuser la visite du plombier envoyé par le bailleur, puis reprocher au bailleur son inaction, affaiblit considérablement tout recours ultérieur.
Troisième réflexe, le plus contre-intuitif : ne pas cesser seul de payer son loyer. Suspendre ou consigner son loyer de sa propre autorité expose à une procédure pour impayé, alors même que la panne est réelle. La consignation n’est une arme que lorsqu’elle est autorisée par le juge : l’article 20-1 de la loi de 1989 prévoit que « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Et les juges n’accordent pas cette consignation à la légère : à Thann comme à Paris, en 2025 et 2026, des locataires qui la demandaient en référé l’ont vue rejetée, le tribunal estimant dans un cas que l’injonction de travaux sous astreinte suffisait à garantir l’exécution. On ne fabrique donc pas soi-même sa sanction : on la demande au juge.
Quatrième réflexe, constituer son dossier comme si l’affaire allait être jugée, parce qu’elle le sera peut-être. Comptes rendus d’intervention, courriels de signalement, relevés de température d’eau, factures d’électricité gonflées par le chauffage d’appoint, attestations de voisins, constat par commissaire de justice en cas de panne durable : dans l’ordonnance parisienne de septembre 2026, ce sont les comptes rendus et les courriels des deux parties qui ont établi que « depuis la fin de l’année 2021, l’ensemble immobilier dont dépend le logement de ce dernier a souffert, à tout le moins, de quatre-vingt onze jours de panne ou d’anomalie de fonctionnement affectant la fourniture de chauffage ou d’eau chaude » depuis fin 2021. Sans ces pièces, le trouble de jouissance reste une affirmation ; avec elles, il devient un nombre de jours indemnisable. À ce stade, un point avec le pôle droit immobilier du cabinet à Paris permet souvent de vérifier que la mise en demeure est complète et que le dossier de preuves tient avant d’engager une procédure.
Quand le bailleur fournit un chauffage d’appoint en attendant la réparation, comme les radiateurs à bain d’huile de l’affaire de Thann, le surcoût d’électricité qu’il engendre n’a pas à rester silencieusement à votre charge. Réclamez-en la prise en charge par écrit, relevés de compteur à l’appui, en comparant avec vos factures des mêmes mois de l’année précédente : les juges indemnisent le trouble de jouissance dans son ensemble, et une facture d’électricité qui double pendant la panne en fait partie. À défaut d’accord, ce surcoût rejoint la demande d’indemnisation portée devant le conciliateur puis devant le juge.
Cinquième réflexe, tenter l’amiable sans perdre de temps. Si le logement est indécent, l’article 20-1 ouvre une voie graduée : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie », mais « La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » Autrement dit, on peut saisir la commission sans s’interdire le juge, ni attendre son avis pour agir en référé si l’hiver approche. Attention toutefois à l’article 750-1 du code de procédure civile : « la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros », à peine d’irrecevabilité que le juge peut relever d’office. Une demande d’indemnisation modeste pour quelques semaines sans eau chaude doit donc passer d’abord par le conciliateur, sauf urgence manifeste.
B. Ce que le juge peut ordonner au bailleur
Quand l’amiable échoue, le juge des contentieux de la protection dispose d’une palette complète, et les décisions récentes montrent comment il s’en sert.
La voie rapide est le référé. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge, « même en présence d’une contestation sérieuse, » de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » C’est sur ce fondement que le juge de Thann, le 27 janvier 2025, a enjoint à un bailleur de faire réparer ou changer la chaudière d’un logement chauffé par plancher chauffant sur pompe à chaleur, « sous astreinte de 30€ par jour de retard à l’expiration d’un delai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision », après deux mises en demeure restées vaines et alors que les locataires se chauffaient avec des radiateurs à bain d’huile fournis par le bailleur mais coûteux en électricité. C’est sur le même fondement que le juge parisien, le 25 septembre 2026, a ordonné la réfection de l’installation thermique de tout un immeuble sous six mois, avec « une astreinte provisoire de 300 euros par mois de retard pendant une durée de six mois ». L’astreinte n’est pas une indemnité : c’est une pression financière pour que les travaux soient faits, et sa liquidation revient ensuite au juge.
La voie du fond permet d’aller plus loin sur le loyer et l’indemnisation. L’article 20-1 autorise le juge à fixer la nature des travaux et leur délai, puis à réduire le loyer ou à en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à exécution. S’y ajoute le droit commun de la responsabilité : l’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » Les juges traduisent ce préjudice en pourcentage du loyer, proportionné à la privation subie. Le tribunal judiciaire de Paris, le 24 avril 2024, a indemnisé près de deux ans et sept mois sans eau chaude, après la chute du ballon décroché du mur, à hauteur de 25 % du loyer, soit 2 626,50 euros, en retenant que « Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences. » Le jugement cite à l’appui la Cour de cassation du 20 septembre 2006 et précise que « Ni la connaissance de l’état des lieux par le locataire, ni la prétendue faiblesse du montant du loyer n’exonèrent le bailleur ». Dans l’ordonnance de septembre 2026, la provision pour vingt-huit mois de pannes intermittentes a été fixée à 2 264,77 euros, déduction faite de 384 euros de remises déjà accordées, soit environ 20 % de la valeur locative. En revanche, le préjudice moral, chiffré à 5 000 euros par le locataire pour des années de démarches épuisantes, a été écarté : insuffisamment démontré par les seules pièces produites, il restait sérieusement contestable et ne pouvait donc donner lieu à provision en référé. La leçon est nette : le trouble de jouissance se paie au prorata de la privation prouvée, le reste se prouve pièce par pièce.
Deux garde-fous encadrent ces actions. D’abord la prescription : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Dans le jugement d’avril 2024, l’indemnisation pour l’absence de coin cuisine a ainsi été limitée à trois ans, huit mois et vingt-huit jours, et celle pour l’eau chaude à la période postérieure à la première mise en demeure. Attendre quatre ans avant d’agir, c’est accepter de perdre les premiers mois. Ensuite, la tentation de faire les travaux soi-même puis d’en réclamer le prix. L’article 1222 du code civil ouvre certes une porte : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation » et « Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. » Mais cette voie est étroite en matière de bail : le remplacement unilatéral d’un chauffe-eau à 2 564,82 euros s’est soldé, dans l’affaire de Saint-Ouen, par un débouté pur et simple, parce que le bail mettait cette dépense à la charge des locataires. Avant de commander un ballon neuf à ses frais, le locataire a donc intérêt à faire constater l’urgence, à mettre en demeure, et à faire autoriser la dépense par le juge des référés plutôt qu’à présenter ensuite une facture accomplie.
Reste la question des frais de procédure. Dans les quatre décisions citées, le bailleur qui succombe supporte les dépens et verse une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 500 euros à Thann, 1 500 euros à Paris en 2026. Les ordonnances de référé sont en outre exécutoires par provision : le bailleur doit exécuter les travaux sans attendre l’éventuel appel. C’est cette exécution immédiate, combinée à l’astreinte, qui fait l’efficacité du référé face à une panne qui dure.
Faut-il choisir le référé ou le fond ? Le référé va vite et obtient les travaux sous astreinte avec une provision, mais il ne tranche pas définitivement le litige et refuse ce qui reste sérieusement contestable, comme le préjudice moral non étayé de l’ordonnance parisienne. Le fond prend des mois mais purge tout : mise en conformité, réduction de loyer et dommages et intérêts définitifs. En pratique, les deux se combinent : un référé pour faire réparer avant l’hiver et obtenir une provision, puis une assignation au fond si le bailleur conteste le quantum ou si la consignation des loyers reste nécessaire. C’est aussi l’intérêt de la mise en demeure initiale : elle sert dans les deux instances, et son ancienneté mesure la mauvaise foi du bailleur récalcitrant.
En somme, plus d’eau chaude n’est jamais une fatalité juridique. Le locataire entretient et détartre, le bailleur répare et remplace, et quand le bailleur s’abstient, le juge ordonne, astreint et indemnise. À condition d’avoir écrit, mis en demeure, laissé l’accès et prouvé chaque jour sans eau chaude : en 2024 comme en 2026, ce sont les mises en demeure et les pièces qui ont fait gagner les locataires, pas l’indignation. Et lorsque la panne vient d’une installation collective ou d’un appareil vétuste que le bailleur refuse de changer, les pourcentages retenus par les juges, de 20 à 25 % du loyer sur la période de privation, donnent une première mesure de ce que vaut, devant un tribunal, une douche froide qui n’en finit pas. Gardez enfin chaque preuve pendant toute la durée du bail et au-delà du délai de prescription de trois ans : une mise en demeure égarée, et c’est une année d’indemnisation qui s’envole.