Un studio loué à une personne seule qui en accueille six, un trois-pièces où trois générations se succèdent après une naissance et l’arrivée d’un proche, un bailleur qui découvre des matelas dans le salon lors d’une visite : la suroccupation du logement loué commence presque toujours par une situation humaine compréhensible et finit souvent par un conflit dont personne n’avait mesuré les règles. La réponse du droit tient en trois constats qu’il vaut mieux connaître avant d’écrire une mise en demeure ou d’assigner. D’abord, le nombre d’occupants ne suffit jamais à lui seul : c’est la surface habitable rapportée à ce nombre, puis les troubles concrets qui en résultent, que le juge examine. Ensuite, héberger un proche à titre gratuit n’est pas sous-louer, et la preuve d’une contrepartie payée par l’occupant appartient au bailleur. Enfin, la résiliation n’est ni automatique ni immédiate : elle suppose un manquement grave, démontré pièce par pièce, et l’expulsion obéit à des délais d’ordre public. Cet article expose les deux versants du problème : comment se calcule une suroccupation et ce qu’elle ne prouve pas à elle seule, puis ce que le bailleur peut exiger et comment le locataire peut se défendre. Les décisions citées sont des cas d’espèce récents, lus intégralement, dont les motifs et les dispositifs sont reproduits exactement. Chaque litige reste un cas d’espèce : surface, composition du foyer, nuisances et état du logement se pèsent ensemble, et seul le juge tranche.

I. Quand un logement loué devient-il suroccupé ?

A. Compter les occupants et mesurer la surface : les repères utilisés

La suroccupation se définit comme un décalage entre le nombre de personnes qui vivent dans le logement et la surface capable de les accueillir décemment. Le premier réflexe consiste donc à mesurer la surface habitable, parce que tout le calcul en dépend. La fiche officielle consacrée à la sous-location rappelle la définition de la surface habitable : la surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, certains espaces étant exclus comme les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons et les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Cette définition sert aussi bien à vérifier un loyer de sous-location qu’à apprécier l’occupation : un garage aménagé en chambre ou une véranda fermée ne comptent pas comme des mètres carrés habitables.

Une fois la surface établie, les organismes et les guides appliquent des repères de peuplement. Le guide BailFacile, qui détaille la méthode de calcul, indique que le Conseil supérieur d’hygiène publique de France retient une surface minimale de 9 m² pour une personne seule, de 16 m² pour un couple, puis de 9 m² par personne supplémentaire, et qu’au-delà de ces seuils le logement est regardé comme suroccupé. Concrètement, un couple avec un enfant devrait disposer d’au moins 25 m² de surface habitable, et six occupants d’au moins 52 m². Ces seuils sont des repères d’appréciation, pas une formule magique : ils permettent de dire qu’une question se pose, pas qu’un manquement est établi.

À Paris, le repère est différent et plus fin, parce que le règlement sanitaire départemental de la capitale fixe ses propres minima. Toujours selon le même guide, chaque unité locative parisienne doit offrir 7 m² pour une personne seule, 9 m² pour deux personnes, 14 m² pour trois personnes, 18 m² pour quatre personnes, plus 5 m² par personne supplémentaire, les sanitaires, les combles non aménagés et les surfaces extérieures n’entrant pas dans le calcul. Le guide illustre la différence avec un studio de 24 m² dont la pièce principale fait 20 m² : loué à un couple avec un enfant, il atteint les 14 m² exigés à Paris pour trois personnes, alors que le même logement serait regardé comme suroccupé à Lyon, où 25 m² seraient attendus. Pour un lecteur parisien ou francilien, la première opération consiste donc à refaire le calcul avec le bon référentiel, mètre par mètre et pièce par pièce, avant toute lettre recommandée.

B. Le nombre ne suffit pas : le juge exige des troubles concrets et prouvés

Le calcul n’est qu’un point de départ, parce que les tribunaux refusent de résilier un bail sur le seul fondement d’un ratio. Le guide PAP, qui suit ces litiges côté bailleurs, le résume à partir de deux arrêts : un studio de 18 m² occupé par un couple et son enfant n’a pas été jugé suroccupé faute de nuisance démontrée, devant la cour d’appel de Paris le 21 novembre 2013, tandis qu’une résiliation a été confirmée pour un deux-pièces de 30 m² occupé par six personnes qui provoquaient des nuisances sonores et des dégradations, devant la cour d’appel de Versailles le 12 mai 2020. La leçon est constante : surface et nombre d’occupants cadrent le débat, mais ce sont les conséquences concrètes, insalubrité, nuisances, dégradations, qui emportent la décision.

Les décisions récentes, lues intégralement, confirment cette exigence pièce par pièce. Le 11 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation d’un bail parisien après qu’un commissaire de justice, autorisé par le tribunal, eut constaté au minimum six occupants pour 31 m² habitables, un état de délabrement et une forte présence de moisissures, la mise en demeure de la bailleresse étant restée sans effet. Le jugement retient que « Il est ainsi établi que la suroccupation du logement, sa dégradation et l’insalubrité qui ont été constatées constituent des manquements continus aux obligations du bail et un fait répété, d’une gravité certaine et suffisante justifiant la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire à compter du prononcé de la présente décision. » Le dispositif suit : résiliation judiciaire aux torts du locataire, expulsion avec concours de la force publique passé un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, indemnité d’occupation égale aux loyers et charges jusqu’à la libération effective, dépens et 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Trois couches superposées, donc : suroccupation chiffrée par constat, dégradation et insalubrité, mise en demeure ignorée.

Le 18 septembre 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a validé un congé délivré pour un trois-pièces de 65 m² occupé par au moins huit personnes, avec dégradation accélérée des équipements et nuisances sonores au détriment des autres occupants. La cour relève que la suroccupation était connue de longue date, évoquée dès 2016 par la commission départementale de médiation puis en 2017 par une structure mandatée par la fondation Abbé Pierre, qui décrivait un surpeuplement de sept personnes dans un appartement de type 3. Elle juge que « Cette sur-occupation a entraîné une sur-utilisation des équipements sanitaires. La sur-occupation du logement entraîne des difficultés tant pour le bailleur que pour les locataires. Le congé délivré le 03 mai 2018 par le bailleur est ainsi étayé par des motifs sérieux et légitimes. Il convient de le déclarer valable. » Le dispositif constate la résiliation du bail à la suite de ce congé pour motifs légitimes et sérieux, dit les locataires occupants sans droit ni titre, sans ordonner l’expulsion puisqu’ils avaient quitté les lieux, et fixe une indemnité d’occupation de 100 euros par mois. Mais l’arrêt comporte une seconde leçon, souvent oubliée : la cour condamne aussi le bailleur à verser 4 500 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance des locataires, parce que le logement était déjà dégradé, humide et moisi à la prise d’effet du bail et que « La SCI JOURDAN [K] ne démontre pas que la cause exclusive des désordres serait imputable aux locataires ». Autrement dit, la suroccupation peut justifier le congé, mais elle n’efface pas les manquements du bailleur à la délivrance d’un logement en bon état.

À l’inverse, le 3 février 2026, la cour d’appel de Versailles a débouté un office public de l’habitat qui demandait la résiliation pour défaut d’occupation personnelle, sous-location interdite et troubles graves. Sur la sous-location, la cour pose la règle qui protège l’hébergement familial : « Il en résulte que seule la cession et la sous-location sont interdites et non l’hébergement d’un tiers à titre gratuit, la qualification de sous-location imposant de caractériser l’existence d’une obligation de paiement à la charge du tiers, en argent ou en nature, en contrepartie de cet hébergement. » Et elle ajoute que « La charge de la preuve de l’existence d’une contrepartie onéreuse consentie par l’occupant au locataire principal appartient au bailleur et peut être rapportée par tout moyen. » Faute de preuve d’un hébergement payant, pas de résiliation sur ce fondement. Sur les troubles, une seule interpellation d’un occupant en possession d’une petite quantité de produits stupéfiants en 2022 n’a pas suffi, et un logement décrit comme en désordre et en état d’usage, avec des câbles qui pendaient des plafonds en raison d’une désinsectisation, n’a pas caractérisé un manquement assez grave. Le bailleur a été condamné aux dépens d’appel. La morale opérationnelle est claire des deux côtés : le bailleur qui assigne sans constats solides et sans troubles datés perd, même face à une occupation irrégulière apparente.

II. Que faire face à une suroccupation : la méthode du bailleur et les défenses du locataire

A. Côté bailleur : constater, dialoguer, mettre en demeure, puis saisir le juge

Le bailleur qui découvre une suroccupation doit d’abord vérifier le fondement de son action dans le contrat et la loi. L’article 1728 du Code civil, vérifié en vigueur, dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Et l’article 1729 du Code civil ajoute que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » Occuper un studio à six avec dégradations et moisissures relève de l’usage déraisonnable ; y accueillir un enfant nouveau-né sans aucun trouble, non.

La gradation pratique commence par la preuve. Le bailleur demande la visite du logement en respectant les formes, recueille les témoignages des voisins et du syndic, photographie les parties communes dégradées et fait établir un constat par un commissaire de justice : nombre d’occupants présents, couchages, état des équipements, humidité. Le jugement parisien d’avril 2024 montre le poids d’un constat autorisé par le tribunal, avec six occupants relevés pour 31 m² et moisissures décrites. Vient ensuite le dialogue : un courrier recommandé qui décrit les faits, rappelle les obligations du bail et invite à régulariser sous un délai raisonnable. Le guide PAP propose une formulation directe qui constate l’occupation excessive au regard de la surface, les nuisances qui en résultent et l’usage non conforme au contrat, avec un délai de régularisation d’une quinzaine de jours avant toute procédure. Cette étape n’est pas une simple politesse : un juge qui constate qu’aucune mise en demeure n’a été adressée, ou qu’elle est restée sans réponse sans autre diligences, en tient compte dans l’appréciation de la gravité et de la proportionnalité.

Avant d’assigner, le bailleur vérifie s’il doit passer par une conciliation. La fiche officielle consacrée aux litiges locatifs explique qu’en cas de conflit sur un logement du secteur privé loué avec un bail d’habitation, il est parfois obligatoire d’engager une conciliation auprès d’un tiers, par exemple un conciliateur de justice, avant de pouvoir saisir le juge, et qu’il existe une entrée dédiée pour saisir un conciliateur de justice. Sauter cette étape quand elle est requise expose l’assignation à l’irrecevabilité, et la tenter quand elle est facultative reste utile : un procès-verbal de carence ou d’échec démontre la persistance du trouble malgré la main tendue.

Devant le juge des contentieux de la protection, deux voies se distinguent. La résiliation judiciaire suppose une inexécution suffisamment grave : l’article 1224 du Code civil énonce que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice », et l’article 1228 du Code civil précise que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » Le bailleur peut aussi délivrer congé pour motifs légitimes et sérieux, comme dans l’affaire aixoise où huit occupants, des dégradations et des nuisances documentées depuis des années ont rendu le congé valable. Dans les deux cas, l’expulsion ne suit pas immédiatement la décision : l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ». Pour situer ces démarches d’expulsion dans l’ensemble des litiges du logement, le lecteur peut se reporter aux éclairages de notre équipe d’avocats en droit immobilier à Paris, et pour le déroulé contraignant de l’éviction, aux règles de la procédure d’expulsion du locataire.

Un cas particulier mérite l’attention parce qu’il change la qualification : la suroccupation qui masque une sous-location payante. La fiche officielle consacrée à la sous-location est nette : le locataire doit obtenir au préalable l’accord écrit du bailleur, qui porte à la fois sur le principe et sur le montant du loyer demandé, et passer outre expose à la résiliation des deux baux, avec reversement des sous-loyers encaissés et dommages et intérêts possibles. Le bailleur qui soupçonne une colocation payante ou des locations de courte durée répétées doit donc prouver la contrepartie : annonces en ligne, mouvements de valises, témoignages, relevés de versements. Sans cette preuve, il reste sur le terrain de l’hébergement gratuit, où l’arrêt versaillais de février 2026 lui donne tort. Et dans tous les cas, le bailleur commence par balayer devant sa porte : délivrance d’un logement en bon état, réparations urgentes, humidité traitée à la source. L’arrêt aixois, avec ses 4 500 euros de dommages et intérêts contre le bailleur, rappelle qu’un congé validé n’absout pas les manquements antérieurs.

B. Côté locataire : héberger n’est pas sous-louer, mais tout se prouve

Le locataire dont la famille s’agrandit ou qui accueille un proche dispose d’abord d’un principe protecteur : l’hébergement à titre gratuit n’est ni une cession ni une sous-location. La cour d’appel de Versailles l’a dit en février 2026 dans les termes cités plus haut, en mettant la preuve de la contrepartie à la charge du bailleur. Concrètement, le locataire qui reçoit sa sœur après une hospitalisation, son enfant majeur de retour, ou un parent âgé, n’a pas à demander l’autorisation du bailleur tant qu’aucun loyer n’est versé par l’hébergé et que le logement ne subit ni dégradation ni trouble. La naissance d’un enfant après la signature du bail ne peut pas davantage être reprochée : une clause qui limiterait strictement le nombre d’occupants au point d’interdire la vie familiale normale s’expose à être jugée abusive, comme le relève le guide PAP, et le juge apprécie la clause à l’aune du raisonnable, pas à la lettre.

Cette protection a des limites que le locataire sous-estime souvent. D’abord, il répond des personnes qu’il héberge : le tribunal de Montpellier l’a rappelé en janvier 2025 en retenant la résiliation contre une locataire dont les troubles, graves et réguliers malgré deux rappels du bailleur, venaient aussi de son foyer élargi, jugeant que « Ces faits constituant un trouble de jouissance suffisamment grave, qui justifient la résiliation du bail conclu entre elle et ACM habitat à ses torts exclusifs », et que la locataire « se trouve responsable des personnes qu’elle héberge ». Ensuite, la gratuité se démontre : si le bailleur produit des annonces, des versements ou des témoignages de loyers payés par les occupants, l’hébergement devient une sous-location interdite, avec résiliation et reversement des sommes à la clé. Enfin, l’état du logement reste à sa charge pour l’entretien courant : moisissures faute d’aération, joints dégradés, équipements forcés par un usage excessif lui seront imputés, comme dans le jugement parisien où l’insalubrité constatée a fondé la résiliation avec l’occupation excessive.

Face à une mise en demeure, la méthode du locataire tient en quatre gestes. Répondre par écrit et garder copie de tout : composition exacte du foyer, lien de parenté avec les hébergés, gratuité de l’accueil, absence de dégradation et de plainte. Faire cesser rapidement ce qui est cessable : réduire l’occupation, traiter l’humidité par l’aération et le chauffage, réparer ce qui relève de l’entretien. Rassembler ses preuves miroirs : attestations de voisins qui n’ont constaté aucune nuisance, factures d’entretien, échanges avec le bailleur sur des désordres anciens imputables à l’immeuble. Et saisir le conciliateur de justice ou proposer une médiation avant l’audience, puisque le juge peut accorder des délais au débiteur et préférer l’exécution du contrat à sa résolution quand la situation s’est régularisée. Le magistrat parisien comme le juge montpelliérain ont statué sur des dossiers où la mise en demeure était restée sans effet : une régularisation sincère et documentée change l’appréciation de la gravité.

À Paris et en Île-de-France, deux particularités pèsent sur ces dossiers. D’une part, les seuils parisiens rappelés plus haut rendent certains petits logements réguliers dans la capitale alors qu’ils seraient suroccupés ailleurs : le locataire parisien a intérêt à produire le calcul exact, surface habitable hors sanitaires et balcons, rapporté aux 7, 9, 14 ou 18 m² applicables. D’autre part, la suroccupation extrême peut basculer vers l’habitat indigne, avec signalement en mairie et intervention des services compétents : cette voie protège les occupants et contraint le bailleur aux travaux, mais elle ne régularise pas à elle seule une occupation sans droit ni titre et peut conduire au relogement plutôt qu’au maintien. Dans les copropriétés franciliennes denses, les témoignages du syndic et des voisins pèsent lourd des deux côtés : le bailleur les sollicite pour établir les troubles, le locataire pour démontrer des années paisibles. D’où l’importance d’une occupation apaisée au quotidien, qui est aussi une stratégie probatoire.

La suroccupation n’est donc ni un chiffre qui condamne ni un détail qui s’oublie : c’est un faisceau où la surface, les troubles, l’état du logement et le comportement de chacun se répondent. Le bailleur gagne quand il mesure, constate, écrit puis assigne sur des manquements graves et actuels ; il perd quand il assigne sur des soupçons, comme l’office débouté à Versailles en 2026. Le locataire se maintient quand il héberge gratuitement, sans trouble et dans un logement entretenu ; il est résilié quand l’entassement dégrade, insalubre et nuit au voisinage, comme le locataire parisien de 2024 ou celui de Montpellier en 2025. Et des deux côtés, l’état du logement au jour de l’entrée reste la pièce que personne ne devrait égarer : à Aix, c’est elle qui a coûté 4 500 euros au bailleur, alors même que son congé était validé.